Giá chung cư Hà Nội ngừng 'sốt' nhưng khó giảm trong thời gian tới

Giúp NTDVN sửa lỗi

Bất chấp mức độ quan tâm và giao dịch có chiều hướng giảm, giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt sau khi lập thiết lập giá mặt bằng mới.

Mặc dù gần đây, giá nhà chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại sau thời gian tăng nóng. Dù vậy, các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP. HCM nơi chung cư tăng giá 55%.

Biến động giá rao bán chung cư trong quý I/2024 ghi nhận xu hướng đi lên ở cả 3 phân khúc: cao cấp, trung cấp và bình dân với mức tăng trưởng tương ứng là 17%, 19% và 11%.

Còn dữ liệu của của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2023 giá nhà chung cư tại Thủ đô tăng 38% so với năm 2019. Giá chung cư tại thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2.

Dù tăng cao nhưng theo số liệu của VARS, thanh khoản vẫn diễn ra tốt ở mặt bằng giá mới. Trong quý I, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, giá chung cư Hà Nội tăng đều ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, mặt bằng giá mới đang được thiết lập. So với quý I/2023, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%, đạt mức 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội tăng khoảng 14,4% so với cùng kỳ quý I/2023, đạt khoảng 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Tại khu Đông, mặt bằng giá thứ cấp ở các dự án cũ đã đi vào vận hành trong khoảng 5 năm đổ lại đây đang tiệm cận giá sơ cấp. Giá thứ cấp tại khu Đông tăng đáng kể trong quý I ở các phân khu giá rẻ. Trong khi đó, giá thứ cấp ở các dự án cũ thuộc khu Tây vẫn thấp hơn khoảng 7 triệu đồng/m2 so với giá sơ cấp do nhiều dự án cao cấp tiếp tục ra hàng trong quý I/2024. Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý I/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp.

Các chuyên gia bất động sản nói gì?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định những dấu hiệu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mức giá mới sau thời gian tăng nóng.

Theo ông Trung, thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới.

Ông Trung cho rằng, thời gian tới giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1 - 2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, việc giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang khiến rất nhiều người phải lùi, tạm hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang phương án đi thuê.

Theo ông Quốc Anh, người có nhu cầu mua thực nhưng tài chính chưa mạnh cần tiếp tục chờ đợi. Bởi lẽ, trong ngắn hạn trước mắt, ít nhất là 2-3 năm tới, khả năng giá nhà giảm là rất thấp. Nguyên nhân bởi diễn biến thị trường vẫn đang ghi nhận cung hạn chế, trong khi nguồn cầu rất lớn.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cùng với các động thái tích cực của Nhà nước trong tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung nhà ở xã hội và nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tăng trưởng. Nhờ nguồn cung tăng trở lại, giá chung cư Hà Nội sẽ có sự suy giảm và trở nên ổn định, phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn. Tuy nhiên, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng một m2.

Chủ tịch VARS nhìn nhận nhà ở xã hội là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Thực tế việc triển khai các dự án nhà xã hội lại rất chậm. Từ năm ngoái đến nay, thành phố mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng "chờ đợi chung cư đại hạ giá là một điều rất khó" vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính đã cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Trường hợp để đầu tư ngắn hạn, người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Về dài hạn, chuyên gia cho biết chung cư là sản phẩm đầu tư đem lại dòng tiền khá ổn. Tính cả tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê trong giai đoạn 2015-2023, chung cư đem lại lợi nhuận khoảng 12% một năm, cao hơn các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ.

Tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới

Trong bối cảnh thị trường chung cư có nhiều biến động, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản nhìn nhận, việc tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường phần lớn là do đội môi giới không chuyên nghiệp, hoạt động tự do. Những người này tung tin, tạo sốt ảo, kịch bản này diễn ra nhiều lần, do đó cần phải tỉnh táo và đề phòng.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - cho biết, để mua nhà không bị hớ thì chủ động khảo sát và so sánh giá nhà với các căn hộ tương tự ở cùng dự án, cùng khu vực, cùng phân khúc. Nếu thấy mức giá chênh quá cao so với giá môi giới đưa ra thì cần cân nhắc trả giá hoặc tìm đến chủ nhà.

Dù vậy, liên quan tới thực trạng môi giới ăn "chênh lệch" quá nhiều, vị chuyên gia này cho rằng, hiện nay không hiếm môi giới dùng chiêu trò "lướt sóng" để ăn lợi nhuận bằng cách chỉ đặt cọc với chủ nhà, chủ đất sau đó rao bán lại, khi có khách mua thì họ sang tay ngay để ăn chênh lệch.

Nhưng theo chuyên gia này, mức chênh lệch ấy cần phù hợp, không nên quá cao so với thị trường, khiến người mua mất dần lòng tin. Do đó người mua nhà cần tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới.

Nhận định về việc hạ giá căn hộ chung cư trong thời gian tới, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property cho rằng - nếu giảm giá chung cư không nên dùng mệnh lệnh hành chính mà phải theo quy luật kinh tế.

ông Toản chia sẻ, nếu muốn giảm giá mà giá vật liệu, pháp lý kéo dài sẽ bất khả thi. Có doanh nghiệp làm nhà ở xã hội năm thứ 10 chưa triển khai được. Khó giảm giá vì thuế đất cao. Nhà nước đánh thuế bằng phương án so sánh. Việc giảm giá nhà dùng mệnh lệnh hành chính áp đặt không được.

Ông Toản đề xuất, cơ quan quản lý cho phát triển song song 2 thị trường. Một là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Đặc biệt, nhà ở xã hội phải có bàn tay nhà nước hỗ trợ tối đa.

Hoàng Anh (T/h)


Giá chung cư Hà Nội ngừng 'sốt' nhưng khó giảm trong thời gian tới