1,7 triệu tỷ tín dụng BĐS ẩn trong 'tín dụng phục vụ đời sống' đang thúc đẩy đầu cơ?

Giúp NTDVN sửa lỗi

TS. Lê Xuân Nghĩa hành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết dự báo của ông về BĐS sẽ tạo bong bóng năm 2023 trong một đề án của Bộ Xây dựng năm 2016 đã trở thành sự thật. Dự báo được dựa trên phân tích rằng dòng vốn đổ vào BĐS ở các phân khúc đầu cơ. Tài nguyên lớn của quốc gia bị đầu cơ, bị thu gom và để hoang phí chờ giá lên trong khi người dân không mua nổi nhà.

Sáng nay, 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Là một trong ba chuyên gia phát biểu tại Hội nghị, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, "năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính tôi tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản và điều đó đã xảy ra. Đề án này được xây dựng trên bối cảnh chúng ta đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012". Còn tình trạng lần này chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu.

Hiện nay, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng, và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, như báo cáo của Bộ Xây dựng, giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng không. Thị trường BĐS dư cung phân khúc hàng hoá cấp cao và xa xỉ, thiếu cung cho cầu thực ở phân khúc nhà ở giá rẻ và cấp trung trong khi cầu thực về nhà ở lớn.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, rõ ràng, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, chúng ta cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.

Ông Lê Xuân Nghĩa: Tình trạng lần này chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu - Ảnh VGP/Nhật Bắc

Việc BĐS bị đầu cơ đã trở thành hiện tượng cảnh cáo bởi rất nhiều chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư trong nhiều thập kỷ. Lý do là các lỗ hổng xung đột thể chế trong quản lý đất đai đã khuyến khích doanh nghiệp thân hữu, các nhóm lợi ích đầu cơ chính sách, đầu cơ tiền thâu tóm BĐS và chờ lên giá.

Nhưng để có sức chờ BĐS lên giá, các doanh nghiệp BĐS ngoài thân hữu còn phải có khả năng nhận được dòng vốn lớn từ thị trường tài chính; và đây là lý do họ có tìm cách để trở thành các con nợ khổng lồ, thậm chí sở hữu chéo NHTM hoặc các công ty chứng khoán trong hệ thống tài chính; một số trong đó thậm chí còn thao túng trên thị trường tài chính. Các đại án lớn năm 2022 về doanh nghiệp BĐS là một minh chứng cho nhận định này. NTDVN đã có loạt bài phân tích chuyên sâu về những nhận định này trong Chuyên đề về những sai lầm [chính sách, thể chế] BĐS Việt Nam.

Quay trở lại câu chuyện nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS. Nếu nguồn vốn này được kiểm soát đúng và kịp thời, nếu minh bạch và sớm được NHNN nhận diện thì cũng hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ tới mức tạo bong bóng BĐS như TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Theo NHNN, hiện tại khoảng 2,58 triệu tỷ đồng tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS nhưng chỉ có 800 ngàn tỷ đồng là cho vay các doanh nghiệp phát triển BĐS. Như vậy, khoảng 1,7 triệu tỷ đồng cho vay lĩnh vực BĐS đang được hạch toán ở danh mục "cho vay phục vụ đời sống".

Thoạt nhìn, dường như các con số cho thấy doanh nghiệp BĐS chỉ được vay chưa tới 1/4 khối nợ mà các NHTM đổ vào lĩnh vực BĐS; 3/4 khối nợ này là dành cho người có nhu cầu mua nhà ở. Có vẻ như tín dụng BĐS đã đi đúng hướng khi phần lớn tín dụng dành cho người mua nhà cuối cùng - cầu thực của nền kinh tế.

Vậy nếu dòng tín dụng thực sự đổ vào cầu thực của nền kinh tế thì vì sao tình trạng cung lệch cầu trên thị trường BĐS lại lớn đến thế? Các doanh nghiệp phát triển BĐS lấy đâu ra nguồn tiền đổ vào các dự án BĐS phân khúc dành cho người giầu, vốn chỉ chiếm 5-10% dân số?

Câu trả lời được Đại biểu Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường chia sẻ ngay tại Hội nghị được trông đợi về BĐS trong ngày hôm nay (17/2/2023). GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng một phần khá lớn dư nợ phục vụ đời sống đổ vào nhà ở (khối nợ 1,7 triệu tỷ đồng đề cập ở trên) thực chất đã đổ vào doanh nghiệp phát triển BĐS, không phải phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực của dân cư.

Ông nói, "nhiều DN BĐS đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS với lãi suất bằng không?"

"Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng hàng chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các DN phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ", ông Cường cho biết.

Những người nghèo, người thu nhập trung bình khó có thể dành khoản tiền hàng chục triệu đồng mỗi tháng để trả lãi, gốc cho các khoản vay như vậy.

Hết sức mạch lạc, chuyên gia hàng đầu về BĐS này dường như đã chỉ rõ, hệ thống ngân hàng, do thiếu giám sát và kiểm soát rủi ro đúng mức, đã 'vô tình hay cố ý' mà tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ. Khoản tiền này lên tới cả triệu tỷ đồng.

Cũng trong Hội nghị ngày 17/2/2023, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng thừa nhận: "Trong cơ cấu [tín dụng lĩnh vực BĐS] này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh BĐS".

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh tới hành vi đầu cơ này; không chỉ cảnh báo mà còn đề xuất giải pháp để ngăn chặn nó. Ông Nghĩa mong muốn Chính phủ tập trung vào các nền tảng bất động sản, thu gom tài nguyên trực tiếp và phát triển công nghiệp, đặc biệt công nghiệp chế biến, chế tạo. "Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân", ông Nghĩa phát biểu tại Hội nghị, theo Báo Chính phủ.

Về vấn đề pháp lý chiếm 70% những vướng mắc hiện nay, thực tế ngân hàng thương mại hiện nay có đầy đủ các chế tài phù hợp với quy định thực tế. Theo ông Nghĩa, thị trường tài chính này quan trọng nhất là lòng tin.

Các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.

"Tôi cũng xin có một vài ý kiến khác, một là bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó...", ông Nghĩa kiến nghị, theo Báo Chính phủ.

Quang Nhật tổng hợp



BÀI CHỌN LỌC

1,7 triệu tỷ tín dụng BĐS ẩn trong 'tín dụng phục vụ đời sống' đang thúc đẩy đầu cơ?