Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam đã giới thiệu những ứng dụng mua bán trực tuyến cho phép hàng ngàn nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, lô đất có giá trị tiền tỷ. Với hình thức này, ngay cả những nhà đầu tư ít tiền vẫn có cơ hội tham gia đầu tư bất động sản với số vốn góp chỉ từ vài triệu đồng.
Thế nào là Blockchain bất động sản?
Ví dụ, một bất động sản có giá 3 tỷ đồng có thể chia thành 1.000 phần và mỗi phần chỉ 3 triệu đồng nên ai cũng có thể tham gia. Tùy khả năng tài chính, khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần và có thể sở hữu một phần của bất động sản tiền tỷ.
Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại cổ phần này cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ sẽ được doanh nghiệp bất động sản này nắm giữ tại văn phòng của công ty này và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đã chốt mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.
Hoặc ví dụ như một căn hộ có tổng giá trị đầu tư 10 tỷ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng. Mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng. Khi cho thuê hoặc bán căn hộ, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ. Các dự án bất kỳ có thể kết nối với những đơn vị này thông qua hệ thống giao diện lập trình ứng dụng để kêu gọi nhà đầu tư.
Tiến sĩ Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, đây là mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản và là một trong những hoạt động thành công của thị trường bất động sản quốc tế.
Ở Việt Nam, hình thức đầu tư này tuy còn khá mới mẻ nhưng đã được đón nhận và đã được một số doanh nghiệp áp dụng. Tuy nhiên, như thường lệ, cái gì quá mới thì thường khung pháp lý khó theo kịp và chưa bảo vệ được quyền lợi của các nhà đầu tư một cách có hiệu quả.
Những tranh cãi…
Anh Đỗ Vĩnh An - một chuyên viên kinh doanh bất động sản cho rằng, Blockchain áp dụng cho tài sản kỹ thuật số rất tốt nhưng có một số điểm áp dụng vào bất động sản hiện tại chưa thật sự hấp dẫn.
Thứ nhất, khi mua một token doanh nghiệp bất động sản Việt tự phát triển thì phải có niềm tin vào doanh nghiệp này vì không có khung pháp lý bảo vệ người mua. Bất động sản nhà nước quản lý bằng sổ hồng, doanh nghiệp lấy tiền người tham gia mua về cất tủ. Sổ vẫn đứng tên doanh nghiệp, không có một phương án cụ thể nào để niêm phong tài sản đó để đảm bảo nó không bị bán hay cắm vào ngân hàng. Đây là một dạng tài sản mạo hiểm dựa hoàn toàn vào niềm tin.
Thứ hai, nếu mua token bất động sản lợi nhuận cao, giả sử có thể lên tới 100%/ năm, thì việc cạnh tranh với cả tiền ảo (crypto) cũng rất khó bởi nhiều đồng crypto bây giờ dễ dàng đạt mức lợi nhuận này.
Thứ ba, cái gì mới, sơ khai nếu thấy hứng thú, nếu có ít tiền mạo hiểm có thể bỏ vào chơi cho vui, nhưng nếu đầu tư vốn lớn vào thì quá mạo hiểm.
Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư khác cũng cho rằng, việc ứng dụng công nghệ này để làm một bằng chứng cho 10 người cùng góp vốn đầu tư là hoàn toàn khả thi, vì họ không thể sửa một khi đã nhập dữ liệu vào, điều đó sẽ giúp họ không cần phải đứng tên 10 người trên cùng 1 sổ.
Tuy nhiên, điều quan trọng là pháp luật có công nhận đơn vị trung gian Blockchain hay không.
Anh Lê Minh Đức - Co-Founder CTCP REMAPS lại cho rằng, muốn kinh doanh bất động sản thông qua Blockchain thì phải chuẩn chỉnh và có một tổ chức tài chính bảo lãnh.
"Nghĩa là bất động sản sau khi mua xong phải đưa cho tổ chức tài chính nắm giữ và phát hành bảo lãnh. Nếu nhà đầu tư chỉ có đầu tư tài chính (mua để bán kiếm lời), thì bất động sản đó như là vật chủ để có cái mà mua bán thôi, chứ không ai muốn sở hữu (hay có toàn quyền sử dụng) với nó cả. Trong giai đoạn đầu như hiện tại, khi mọi thứ chưa ổn thì phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín của đơn vị trung gian" - anh Đức cho biết.
Thành bại ở chữ ‘TÍN’ vì Pháp lý hiện tại vô nghĩa với Blockchain bất động sản
Ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung - việc mua chung này ẩn chứa rất nhiều vấn đề do hành lang pháp lý chưa “theo kịp”.
Một là vấn đề sở hữu, giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, vậy sổ đỏ sẽ do ai quản lý? Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token). Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp quản lý sổ đỏ. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.
Hai là vấn đề quản lý, trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.
Ba là vấn đề định đoạt, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.
Bốn là vấn đề định giá, vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.
Có thể nói, các ứng dụng "chẻ nhỏ" bất động sản để rao bán mang đến cơ hội đầu tư hấp dẫn cho những người có vốn ít và muốn tham gia vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, mô hình mới này rất cần sự vào cuộc nhanh chóng của những nhà làm luật, bởi vì sự không rõ ràng về tính pháp lý, quyền sở hữu, cách thức sinh lời vẫn tiềm ẩn những rủi ro sẽ khiến giới đầu tư dè chừng, và rất có thể nhà nước sẽ mất đi một nguồn thu quan trọng từ loại hình đang rất được các nhà đầu tư quan tâm này.
Ngọc Minh
