Bỏ khung giá đất? Cuộc cách mạng tư duy sẽ vô nghĩa nếu không sửa thể chế 'làm giá' của chính quyền

Giúp NTDVN sửa lỗi

Khung giá đất, một chính sách can thiệp vào giá cả thị trường đất đai của chính quyền, làm méo mó quy luật thị trường đã tạo ra lỗ hổng cho tham nhũng đất đai, thất thoát nguồn thu từ đất, bất mãn trong đền bù giải phóng mặt bằng và bất ổn xã hội gay gắt trong nhiều thập kỷ. Từ bỏ khung giá đất trong Nghị Quyết 18 và Dự thảo Luật đất đai 2022 được cho là cuộc cách mạng về tư duy. Nhưng đề xuất này đang có nguy cơ trở nên vô nghĩa vì cách cắt gọt cơ học và bỏ qua gốc rễ xung đột lợi ích của thể chế về đất đai...

Bỏ 'Khung giá đất': Xã hội chờ mong từ lâu

Hôm nay, ngày 30/8/2022, tại trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hội thảo Khoa học về triển khi Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề trong sửa đổi Luật đất đai 2013 đã diễn ra với nhiều nhà khoa học, đại diện Bộ Tài nguyên môi trường.

Phát biểu trong Hội thảo, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, khẳng định: "Bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy, từ bỏ tư duy can thiệp giá từ chính quyền, chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản lý thị trường".

GS. TS Hoàng Văn Cường khẳng định rằng việc từ bỏ "khung giá đất" theo tinh thần của Nghị quyết 18/NQ-TW/2022, chuyển sang Bảng giá đất sát với giá trị thị trường sẽ góp phần từ bỏ cơ chế xin cho, xoá bỏ lợi ích và quyền lực cá nhân quá lớn trong định vị giá đất đai; một tài nguyên lớn nhất và quan trọng nhất của nền kinh tế.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội (Nguồn: Ảnh chụp màn hình Internet)

Khung giá đất, một chính sách can thiệp vào giá cả thị trường đất đai của chính quyền, làm méo mó quy luật thị trường đã tạo ra lỗ hổng cho tham nhũng đất đai, thất thoát nguồn thu từ đất, bất mãn trong đền bù giải phóng mặt bằng và bất ổn xã hội gay gắt trong nhiều thập kỷ. Sự bất cập của khung giá đất đã được xã hội, nhà khoa học và người làm chính sách chỉ rõ, nhiều lần đề xuất từ bỏ (trong các hội thảo khoa học về thể chế đất đai nhiều năm qua).

Ông Cường cho biết: "Khi từ bỏ khung giá đất, người làm chính sách khó hơn trong việc ưu ái cho một cá nhân, doanh nghiệp nào đó. Đây phải là một quyết tâm chính trị rất lớn". Ông cũng lấy ví dụ chứng minh rằng không phải quyết tâm chính trị đúng đắn nào cũng trở thành hiện thực: "Bộ Tài chính đưa ra Luật Tài sản. Ai cũng thấy Luật Tài sản rất tốt và cần thiết. Nhưng rốt cuộc, Luật Tài sản không được phê duyệt bởi có những rào cản lợi ích ở đây".

Bất cập: cơ chế xác định giá và 'lỗ hổng nhiệm kỳ' không đổi

Theo Luật đất đai sửa đổi 2013, giá đất đai ấn định bởi Khung giá đất cho chính quyền ban hành 5 năm một lần. Dù sau này, bảng giá đất (dựa trên khung giá đất) điều chỉnh mỗi năm một lần, nhưng giá cả được ấn định bởi các mệnh lệnh hành chính duy ý chí, phi thị trường và bởi một thể chế tồn tại quá nhiều xung đột lợi ích đã khiến Việt Nam thất thoát một lượng lớn nguồn thu từ đất. Thu từ đất chảy vào túi riêng của nhóm lợi ích (gồm quan chức có quyền ra quyết định về đất đai, những người có thông tin sớm từ chính quyền và doanh nghiệp thân hữu...).

Tỷ trọng thu từ đất/GDP của Việt Nam rất thấp so với khu vực và thế giới. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP. Trong khi đó, ở các nước OECD, thuế tài sản/GDP bình quân là 1,9% (2020), tỷ lệ này ở khu vực châu Á là khoảng 2%/GDP. Tại một số quốc gia phát triển như Mỹ, Anh quốc, tỷ lệ này khoảng 3,5 - 3,9% GDP.

Theo Luật hiện hành, "Khung giá đất" được định giá bởi Hội đồng định giá, nhưng chính quyền tỉnh là Chủ tịch của Hội đồng định giá. Thêm vào đó, kết cấu của Hội đồng định giá khiến ý kiến chuyên gia về định giá đất trở thành một ý kiến không có trọng lượng. Rõ ràng, Hội đồng định giá đất không độc lập (về quyền lực, quản lý nhà nước) với chính quyền tỉnh. Trong khi đó, giá đất lại chênh lệch quá lớn sau thay đổi quy hoạch và/hoặc chuyển quyền sử dụng đất.

Cũng theo Luật hiện hành, khung giá đất tham chiếu được áp dụng 5 năm, không phản ánh được hơi thở của thị trường nên thấp hơn so với giá thị trường nhiều chục phần trăm. Đây là lý do khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ có thể áp dụng cho dân mức giá thấp, không đúng với giá thị trường, gây mâu thuẫn xã hội gay gắt.

Hiện tại, dù ở Luật hiện hành hay Dự thảo Luật đất đai 2022, chính quyền tỉnh có thể đề xuất quy hoạch hoặc có thể thay đổi quy hoạch, thực thi quy hoạch thay đổi ngay trong cùng nhiệm kỳ. Điều này khiến “rủi ro nhiệm kỳ” gia tăng. Trường hợp có làm sai với Luật hoặc quy hoạch tổng thì chưa một tỉnh nào phải chịu trách nhiệm giải trình về những sai phạm này.

Vấn đề ở chỗ, đề xuất sửa đổi trong Dự thảo Luật Đất đai 2022 thực tế chỉ cắt một cách cơ học khái niệm và thuật ngữ về "Khung giá đất". Cơ chế tạo ra Bảng giá đất mà Dự thảo Luật đề xuất các chính quyền tỉnh làm hàng năm vẫn giữ nguyên như cũ.

Tức là, chủ tịch UBND một tỉnh có thể vừa quyết định giá đất (một cơ chế mà tiếng nói khoa học của cơ quan tư vấn định giá độc lập sẽ hết sức yếu ớt), vừa được quyền thay đổi mục đích sử đụng đất, được quyền lựa chọn nhà thầu, vừa được quyền thay đổi quy hoạch. Quyền lực của chính quyền trên thị trường đất đai vẫn là vừa đá bóng, vừa thổi còi vừa tạo sân chơi và ra luật chơi ngay trong một nhiệm kỳ.

Tư duy nhiệm kỳ trong làm chính sách không được gỡ bỏ sẽ khiến việc bỏ "Khung giá đất" như sửa ngọn mà không sửa gốc. Thị trường bất động sản, bởi thế, có thể tiếp tục bị rủi ro tham nhũng bao vây, méo mó và xung đột xã hội về đền bù, giải phóng mặt bằng tiếp tục là vấn đề nhức nhối.

Một cơ chế như vậy, dù bảng giá đất được định ra hàng năm đi kèm với cơ sở dữ liệu minh bạch về giao dịch đất đai thì khả năng đất đai bị thao túng giá cả, thông tin để trục lợi vẫn là rất lớn.

GS. TS Hoàng Văn Cường bình luận rằng hoạt động của Hội đồng định giá không thay đổi trong Dự thảo Luật mới sẽ là một rào cản lớn về cải cách thể chế bởi các lý do: (i) các thành viên trong Hội đồng định giá thiếu chuyên môn và họ có thể không có phản ứng đúng về định giá; (ii) Khi chủ tịch Hội đồng giá cũng là Chủ tịch UBND, xung đột lợi ích có thể khiến cá nhân mượn danh Hội đồng để hợp thức hoá các ý tưởng cá nhân; (iii) Cách thức hoạt động của Hội đồng giá như hiện nay sẽ khiến các tổ chức tư vấn không có tiếng nói trong Hội đồng định giá.

GS. TS Hoàng Văn Cường đề xuất về việc cần có đơn vị định giá độc lập. Đơn vị này chịu trách nhiệm tìm ra các giá trị khác nhau bằng ít nhất 2 phương pháp định giá. Hội đồng định giá chỉ nên là Hội đồng lựa chọn giá do các cơ quan tư vấn độc lập này cung cấp.

Quang Nhật



BÀI CHỌN LỌC

Bỏ khung giá đất? Cuộc cách mạng tư duy sẽ vô nghĩa nếu không sửa thể chế 'làm giá' của chính quyền