Doanh nghiệp muốn gán nợ trái phiếu doanh nghiệp bằng bất động sản: Không dễ!

Bình luận Quang Nhật • 18:09, 21/11/22

Giúp NTDVN sửa lỗi

Khi mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) với lãi suất cao, không một trái chủ nào nghĩ rằng trái phiếu họ nắm giữ có thể mất trắng. Một số doanh nghiệp BĐS đã cam kết sẽ trả cho trái chủ (người mua trái phiếu họ phát hành) bằng chính BĐS của họ. Nhưng phương án này cũng không hề khả dĩ...

'Bond run': doanh nghiệp BĐS không thể phát hành mới TPDN để đáo nợ

Thị trường bất động sản (BĐS) đang quay cuồng với kỳ hạn đáo nợ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), khoảng 130 nghìn tỷ đồng TPDN sẽ đáo hạn trong năm 2023, theo một số liệu của Chứng khoán Rồng Việt. Con số này tương đương hơn 9% dư nợ tín dụng ngân hàng tăng thêm trong năm 2022. Đỉnh điểm đáo hạn TPDN sẽ rơi vào quý II, quý III/2023.

Vấn đề ở chỗ, với hàng loạt bê bối của các nhà phát hành trái phiếu, là các doanh nghiệp phát triển BĐS, cũng như tình trạng suy giảm đến mức đóng băng tại nhiều phân khúc của thị trường BĐS, tình trạng tháo chạy khỏi thị trường TPDN BĐS đang diễn ra mạnh mẽ. Một thuật ngữ kinh tế ưa dùng thời điểm điểm này là "bond run".

Trong điều kiện thị trường vận hành bình thường, doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn sẽ phát hành trái phiếu mới để đảo nợ. Tuy nhiên, tình trạng "bond run" như mô tả ở trên do thị trường vốn TPDN bị đứt gãy, mất niềm tin, khiến khả năng đảo nợ trái phiếu là rất khó, dù chính phủ đã chính thức cho doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN để đảo nợ (theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP).

Thực vậy, ngoài TPDN của các nhà phát triển BĐS đã bị khởi tố, điều tra và bắt giam về tội lừa đảo tài chính (Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh và FLC), nhiều doanh nghiệp BĐS khác đã mất khả năng trả nợ TPDN khi đến hạn. Mở đầu xu hướng này phải kể tới Tập đoàn VKC Holdings (mã chứng khoán VKC - HNX). Tập đoàn này đã mất khả năng thanh toán TPDN cho các chủ nợ. Lô trái phiếu không có khả năng thanh toán đến hạn 9/9/2022 trị giá 200 tỷ đồng (lô TPDN này phát hành ngày 9/9/2021).

Tình trạng "bond run" dễ thấy nhất là Quỹ đầu tư trái phiếu của Techcombank (TCBF). Quỹ mở này đã bị bốc hơi tới 6,400 tỷ đồng chỉ trong vòng 1 tháng sau làn sóng tháo chạy khỏi trái phiếu của các nhà đầu tư. Có lẽ, biểu đồ rơi thẳng đứng về vốn ròng của quỹ mở này là biểu đồ ấn tượng nhất được công bố trên các trang truyền thông về tài chính ngày hôm qua (20/11/2021).

Đồ thị về vốn ròng của Quỹ đầu tư trái phiếu Techcombank, số liệu từ BCTC được công bố của Quỹ ngày 18/11 (Nguồn: Ảnh chụp màn hình từ Cafef)

Không chỉ TCBF, cả 10 quỹ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp đều sụt giảm mạnh về vốn ròng, hầu hết các quỹ đều giảm 20 - 25% giá trị chỉ trong một tháng. Chuyên trang Cafef bình luận rằng nguyên nhân sụt giảm vốn ròng của TCBF và các quỹ khác đều có chung lý do là nhà đầu tư rút vốn khỏi các quỹ này khi rủi ro trên thị trường TPDN gia tăng trong khi lãi suất huy động thấp.

Các trái chủ có lựa chọn nào?

Cũng giống như ở Trung Quốc, khi các doanh nghiệp không thể trả nợ khi TPDN do họ phát hành tới kỳ đáo hạn, các cuộc họp với chủ nợ về phương án tái cấu trúc nợ và thậm chí là tái cấu trúc doanh nghiệp sẽ diễn ra.

Về cơ bản, các trái chủ sẽ nhận được một số phương án sau:

  • Gia hạn kỳ hạn nợ của trái phiếu doanh nghiệp: theo đó, thay vì đáo hạn vào ngày đã ghi nhận trên TPDN phát hành, các doanh nghiệp có thể thoả thuận với trái chủ việc gia hạn nợ, kéo dài thời hạn đáo nợ cho từng lô TPDN cụ thể. Đây cũng được xem là hoạt động tái cấu trúc nợ của doanh nghiệp ( tái cơ cấu từ kỳ hạn trả nợ ngắn thành kỳ hạn trả nợ dài hơn). Tuy nhiên, phương án này không dễ dàng đạt được hiệp nghị vì số lượng các trái chủ lớn, ý kiến khác nhau. Ngoài ra, niềm tin của các trái chủ vào doanh nghiệp, vào dự án của doanh nghiệp quyết định sự thành bại của đề xuất này. Gia hạn kỳ hạn đáo nợ TPDN là biện pháp phổ biến nhất mà các nhà phát triển BĐS Trung Quốc thực hiện, tạo thành nhiều hiệp nghị với trái chủ (nhà đầu tư TPDN) trong hai năm vừa qua khi làn sóng vỡ nợ TPDN càn quét nền kinh tế này.
  • Doanh nghiệp bán tài sản đảm bảo để trả nợ cho trái chủ. Tuy nhiên, rất nhiều TPDN phát hành vừa qua đều sử dụng cổ phiếu của công ty mẹ là tài sản đảm bảo. Số cổ phiếu này hiện đang mất giá trầm trọng trên thị trường chứng khoán (HNX và VNindex trở thành các chỉ số chứng khoá có mức mất giá lớn nhất toàn cầu, tương ứng 60% và 40% so với cùng kỳ 2021). Ngoài ra, nếu tài sản đảm bảo không phải là cổ phiếu mà là chính các dự án BĐS thì về cơ bản các dự án này cũng đang dang dở do nguồn vốn thực thi dự án bị đột ngột siết chặt. Thị trường BĐS đang tiêu điều, khả năng doanh nghiệp BĐS có thể hoàn thành dự án, bán và tìm kiếm doanh thu để xử lý nợ là không mấy khả thi.
  • Gán nợ TPDN bằng chính BĐS mà doanh nghiệp huy động vốn để đầu tư. Đây là phương án đảm bảo mà nhiều trái chủ được cam kết khi đầu tư vào TPDN. Hoạt nghe đây có vẻ là phương án rất khả dĩ. Tuy nhiên, có rất nhiều rắc rối về pháp lý và thực tiễn: (i) khoản trái phiếu mà mỗi trái chủ đầu tư có thể khá nhỏ, chỉ vài trăm triệu hoặc vài tỷ đồng, trong khi giá trị một sản phẩm BĐS có thể lên tới hàng chục tỷ. Có thể đưa ra phương án các trái chủ cùng đứng tên sở hữu một BĐS. Nhưng vấn đề phát sinh là 9 người 10 ý; việc quản lý, giám sát và thanh lý tài sản đó sẽ trở nên rất phức tạp. Quyền tự chủ của trái chủ có thể biến mất; (ii) quan trọng hơn, với dự án mà các doanh nghiệp phát triển BĐS huy động vốn để xây dựng, việc doanh nghiệp không còn tiền trả nợ nguồn vốn huy động cho thấy hàng hoá đang ở mức dang dở, là nguyên vật liệu tồn kho. Khi dự án BĐS còn dang dở, tính thanh khoản đặc biệt thấp. Thêm vào đó, một dự án BĐS được hoàn thành phụ thuộc rất nhiều vào năng lực tài chính của nhà phát triển BĐS. Khi mất đi năng lực tài chính thì khả năng dự án bị treo, bị dở dang và mất thanh khoản trong cả thập kỷ là rất lớn.
  • Chuyển đổi TPDN thành cổ phần. Phương án này chỉ tốt cho trái chủ khi doanh nghiệp BĐS đó có rất có tiềm năng, họ chỉ tạm thời khó khăn khi thị trường tiêu trầm như hiện nay. Rủi ro lớn nhất có thể xảy ra là doanh nghiệp phá sản. Khi doanh nghiệp phá sản, ít nhất trái chủ còn có quyền ưu tiên đòi nợ trong khi cổ đông thì là đối tượng được ưu tiên cuối cùng.

Chưa biết sau làn sóng "bond run", làn sóng "bond default" (vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp) ở Việt Nam sẽ lớn đến mức nào. Nhưng rõ ràng, các phân tích ở trên cho thấy tương lai không mấy sáng sủa của các trái chủ, những người đang nắm giữ các TPDN BĐS của các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu.

Quang Nhật

Bạn bình luận gì về tin này?



BÀI CHỌN LỌC

Doanh nghiệp muốn gán nợ trái phiếu doanh nghiệp bằng bất động sản: Không dễ!