Theo Reuters, nhà phát triển bất động sản có khối lượng tài sản nợ lớn nhất của Trung Quốc đang phải chật vật đấu tranh sinh tồn khi các quan chức tích cực thúc đẩy việc “dọn dẹp” lĩnh vực dễ xảy ra bong bóng này. Điều này đang xảy ra với 25 tỷ USD của Evergrande, với các công ty con của tập đoàn này đang hoạt động trong lĩnh vực công viên giải trí và xe điện, đây hẳn sẽ là một thước đo sống động cho thấy Chủ tịch Tập Cận Bình có thể sẽ đi bao xa để tái phân bổ vốn và giảm rủi ro cho nền kinh tế vốn đang mang trong mình quá nhiều nguy cơ này.
Evergrande là gì? và người đứng sau nó là ai?
Ông Hứa Gia Ấn thành lập Evergrande (Hằng Đại) vào năm 1996. Ông đã vươn lên từ những khởi đầu rất khiêm tốn để có được danh hiệu là "vua nợ" của Trung Quốc với việc mở rộng đế chế tài sản của mình nhờ vào tín dụng. Sau khi nỗ lực niêm yết công ty trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu không thành công, tới năm 2009, Evergrande lên sàn chứng khoán Hong Kong. Tập đoàn này nhanh chóng trở thành doanh nghiệp địa ốc đầu đàn, bán được nhiều diện tích nhà nhất toàn quốc.
Đến nay, Evergrande bán các dự án ở gần 300 thành phố và nắm giữ quỹ đất lớn nhất Trung Quốc. Công ty này có tài sản 2,3 nghìn tỷ nhân dân tệ (355 tỷ USD) và tổng nợ phải trả lãi là 836 tỷ nhân dân tệ, tương đương 129 tỷ USD, tính đến tháng 6. Ông Hứa, 62 tuổi, là ông trùm bất động sản giàu nhất thế giới với ghế trong cơ quan cố vấn chính trị hàng đầu của Trung Quốc.
Trong những năm qua, Evergrande ồ ạt vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng ngầm và phát hành trái phiếu để mở rộng kinh doanh ở các lĩnh vực bên ngoài bất động sản như xe điện, bệnh viện, công viên...
Tại sao Evergrande lại là trung tâm của sự chú ý hiện nay?
Với khoản vay khổng lồ như vậy, Evergrande có thể gây ra những rủi ro mang tính hệ thống, có thể khiến 8.441 công ty đối tác phá sản và làm 3,1 triệu người lao động mất việc. Có nghĩa là việc Evergrande sụp đổ vì nợ sẽ gây hậu quả cực kỳ nghiêm trọng với cả nền kinh tế và xã hội Trung Quốc.
Vào tháng 8 năm ngoái, chính quyền Trung Quốc công bố quy định “ba lằn ranh đỏ” dành cho 12 tập đoàn bất động sản lớn, bao gồm tỷ lệ trần nợ tính trên tài sản, tỷ lệ nợ tính trên vốn chủ sở hữu, và nợ ngắn hạn. “Ba lằn ranh đỏ” này cho phép tối đa 70% nợ phải trả đối với tài sản, giới hạn nợ ròng ở mức 100% vốn chủ sở hữu và yêu cầu các nhà phát triển phải giữ tiền mặt vượt quá các khoản vay ngắn hạn.
Các nhà phát triển như Evergrande không đáp ứng được cả ba tiêu chí này sẽ không được phép tăng bất kỳ khoản nợ chịu lãi suất nào trên mức nợ của tháng 6 năm 2019. Điều đó gây ra rủi ro thanh khoản, đặc biệt là do chi phí tài trợ cao của Evergrande. Tiền mặt của công ty tính đến tháng 6 chỉ trang trải một nửa khoản nợ ngắn hạn 396 tỷ nhân dân tệ (61 tỷ USD). Bộ đệm thanh khoản của nó mỏng hơn các công ty cùng ngành khác là Country Garden, Vanke và Sunac, theo S&P Global.
Điều đó báo hiệu sự kết thúc của cơn sốt bất động sản kéo dài đang khiến các căn hộ ở Bắc Kinh đắt hơn London trên cơ sở thu nhập. Cổ phiếu của Evergrande đã mất gần một phần ba giá trị kể từ tháng Tám. S&P đã hạ xếp hạng triển vọng của công ty xuống mức tiêu cực và cho biết rằng việc cắt giảm chính thức có thể được thực hiện nếu nợ, hiện ở mức hơn 6 lần EBITDA, tăng trên 8 lần.
Vậy làm thế nào Evergrande sắp xếp tài chính của họ?
Đó là bán các căn hộ với mức chiết khấu kỷ lục, bán bớt các bất động sản thương mại, thanh lý cổ phần trong các lĩnh vực kinh doanh không phải cốt lõi và để mắt đến các lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng mạnh. Doanh số bán bất động sản của Evergrande đã tăng mạnh 20% so với cùng kỳ vào năm 2020.
Vào tháng 9, ông Hứa đã thuyết phục hầu hết các chủ nợ (với khối nợ khoảng 144 tỷ NDT, tương đương 22 tỷ USD), chuyển các khoản phí của họ thành vốn chủ sở hữu. Đây là những người từng yêu cầu Evergrande trả lại tiền nếu công ty không xin được giấy phép niêm yết cửa sau tại sàn Thâm Quyến trước ngày 31/1/2021. Các thông tin chi tiết của quá trình giải quyết này hầu như được giấu kín.
Công ty cho biết họ đang đàm phán với các nhà đầu tư còn lại về thỏa thuận tương tự. Một số nhà đầu tư sở hữu 15,5 tỷ NDT cổ phần chưa đưa ra quyết định. Công ty cũng đang tiến hành đàm phán với các nhà đầu tư nắm giữ 28,2 tỷ NDT cổ phần còn lại. Tuy nhiên, không rõ chính quyền Trung Quốc có tham gia vào các thỏa thuận này hay không.
Evergrande đã niêm yết cổ phiếu quản lý bất động sản của mình trong một đợt IPO trị giá 1,8 tỷ USD tại Hồng Kông vào tháng 12 năm ngoái sau khi bảo đảm có trong tay danh sách các nhà đầu tư chiến lược, trong đó có cả gã khổng lồ công nghệ Tencent.
Trong khi đó, bản thân Evergrande đã cố gắng huy động 1 tỷ USD thông qua đợt phát hành cổ phiếu vào tháng 10 nhưng thực tế họ đã thu về ít hơn nhiều so với con số dự kiến này do các nhà đầu tư không đủ tin tưởng.
Còn lựa chọn nào khác cho Evergrande để thoát khỏi tình huống hiện tại?
Ông Hứa đang cân nhắc một vài lựa chọn khác ở Thượng Hải như dự án Xe năng lượng mới China Evergrande trị giá 33 tỷ đô la của mình. Sản phẩm của dự án này đã đột ngột chuyển hướng tập trung từ lĩnh vực y tế sang ô tô. Công ty con kể trên vẫn chưa bắt đầu sản xuất ô tô nhưng đặt mục tiêu đạt 5 triệu chiếc mỗi năm vào năm 2035.
Evergrande cũng có thể cắt giảm việc mua lại đất: chi tiêu của công ty vào năm 2020, theo ước tính của Học viện Chỉ số Trung Quốc, tương đương với 274% lợi nhuận ròng của năm trước đó. Cuộc "càn quét" của Bắc Kinh đối với các khoản vay bất động sản cho thấy doanh số bán hàng của công ty này sẽ chậm lại.
Điều gì sẽ xảy ra nếu Evergrande sụp đổ?
Trong trường hợp xấu nhất, quỹ đất của Evergrande có thể bị khai thác để bù lỗ cho nhà đầu tư. Công ty này có dự trữ đất chưa phát triển tương đương với gần 10% nguồn cung nhà ở của Đức tính theo diện tích sàn vào năm 2018, theo công ty tư vấn E-house có trụ sở tại Thượng Hải ước tính vào năm 2019. Nhưng nhiều mảnh đất ở các thành phố nhỏ kém hấp dẫn vẫn còn đầy trong danh sách hàng tồn kho của họ.
Trong thực tế, công ty có lẽ đã quá lớn để sụp đổ. Nó được liên kết với hơn 8.000 nhà cung cấp, gần ba trăm tổ chức tài chính và ba triệu việc làm, theo một lá thư mà nó viết cho chính quyền quê hương Quảng Đông vào tháng 8 bị rò rỉ trực tuyến. Mặc dù tính xác thực của thông tin này còn đang bị tranh cãi, nhưng nó nhấn mạnh thách thức mà Bắc Kinh phải đối mặt trong việc kiểm soát lĩnh vực này. Thật vậy, việc Evergrande được hỗ trợ sẽ sẽ là một thước đo sống động cho cam kết cải cách của ông Tập.
Mộc Trà
