Hiểu Trung Quốc: Vì sao người mua nhà đóng hết tiền mà nhà vẫn không xây xong, tiền đi đâu?

Bình luận Quang Nhật • 15:47, 25/07/22

Giúp NTDVN sửa lỗi

Trung Quốc nổi tiếng với các thành phố ma, căn hộ ma tồn tại trong hàng thập kỷ. Nhưng hiện nay, các tòa nhà dở dang không thể hoàn thành mới là thứ khiến hệ thống tài chính - ngân hàng và nền kinh tế này lo sợ nhất. Vì sao người mua nhà nộp hết tiền mà nhà vẫn không thể xây xong?

Tâm điểm của xã hội Trung Quốc hiện nay là làn sóng tẩy chay đóng tiền cho chủ đầu tư xây dựng qua các ngân hàng thương mại theo tiến độ của người mua nhà Trung Quốc. Các dự án ngổn ngang, dở dang đang là mối đe dọa lớn nhất với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này.

Về bản chất, người Trung Quốc đóng tiền theo tiến độ, qua một ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư lấy tiến này và xây dựng nhà theo tiến độ. Nhưng nhiều người Trung Quốc rơi vào hoàn cảnh: “mình đã đóng tiền hết rồi, sao xây được một nửa thì lại dở dang”.

Đây là một ví dụ đơn giản để hiểu:

Giả sử công ty bất động sản (BĐS) A sở hữu 2 tỷ nhân dân tệ (CNY) và vay ngân hàng 8 tỷ CNY, lúc này công ty A có trong tay tổng cộng 10 tỷ CNY có thể dùng để kinh doanh phát triển bất động sản.

Công ty A đã đầu tư tổng cộng 10 dự án BĐS, số tiền đầu tư của mỗi dự án là 2 tỷ CNY, tổng cộng sẽ đầu tư vào 10 dự án là 20 tỷ CNY, nếu sau khi hoàn thành, bán hết các căn nhà xây dựng, công ty A sẽ thu về 25 tỷ CNY.

Tính cả tiền vay ngân hàng, công ty A chỉ có 10 tỷ CNY trong quỹ dự án, và tổng vốn đầu tư cho 10 dự án là 20 tỷ CNY. Làm thế nào để doanh nghiệp BĐS Trung Quốc như công ty A thực hiện được 10 dự án này?

Thứ nhất, khoản đầu tư 20 tỷ CNY không được thanh toán hết một lần mà được thanh toán theo từng đợt theo tiến độ xây dựng. Thứ hai, ngôi nhà có thể được bán cho người mua trong quá trình xây dựng và một phần của khoản thanh toán trước khi mua sẽ được thu về để có dòng vốn xây nhà. Vì vậy, nếu chỉ có mười dự án, 10 tỷ CNY (8 tỷ CNY vay ngân hàng) thực sự có thể hoàn thành.

Không mặc định chi phí xây dựng của bên thi công, 10 tỷ CNY trong tài khoản của Công ty A đã được thanh toán đầy đủ khi mười dự án được xây dựng xong một nửa. Đối với Công ty A, tổng tài sản tại thời điểm này vẫn là 10 tỷ nhân dân tệ, nhưng đã chuyển từ tiền mặt thành 10 dự án bất động sản đang xây dựng; số lượng và hình thức nợ không thay đổi, vẫn là khoản vay 8 tỷ CNY.

Xây nhà được nửa chừng thì công ty A hết tiền, nhưng không sao, lúc này có thể bán sản phẩm dở dang là nhà ở, căn hộ để lấy tiền trả trước từ người mua.

Như đã đề cập ở trên, nếu bán hết các dự án, họ có thể thu được 25 tỷ CNY. Vì chưa hoàn thành, công ty A không thể thu 100% tiền giá trị căn nhà, cũng chưa thể bán hết trước khi mở bán, giả sử công ty thu về 10 tỷ CNY tiền từ người mua nhà trả trước. Như vậy, cả 10 dự án không hề thiếu tiền để hoàn thành.

Tuy nhiên, Công ty A muốn trở nên lớn mạnh hơn nên đã sử dụng 10 tỷ tiền bán trước để phát triển thêm 5 dự án mới, còn 10 dự án ban đầu thì sao?

Thế chấp 5 dự án mới rồi vay ngân hàng, số tiền vay được đầu tư vào 10 dự án đang xây dựng, sau khi xây xong bán hết nhà và nhận tiền trả nhà đầy đủ. Vấn đề là, tòa nhà chưa hoàn thành vẫn sẽ không xuất hiện.

Tuy nhiên, tình hình đột ngột thay đổi, chính quyền Bắc Kinh lo ngại đòn bẩy nợ của các doanh nghiệp bất động sản quá cao, quy mô nợ của các doanh nghiệp bất động sản bị hạn chế lớn nên Công ty A không thể vay vốn ngân hàng bằng cách thế chấp tài sản ở 5 dự án mới để lấy tiền. Kết quả là 10 án ban đầu gặp vấn đề về vốn, và đơn vị thi công đương nhiên không muốn tiếp tục xây dựng nếu không thể nhận tiền thanh toán dự án. Lúc này, tòa nhà dở dang xuất hiện.

Sự việc vẫn chưa kết thúc, hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền đáng sợ hơn. Thứ nhất, những căn nhà còn lại trong mười dự án không bán được. Thứ hai, những người mua nhà không tiếp tục thanh toán tiền theo tiến độ cho công ty A. Tức là Công ty A sẽ không nhận được phần còn lại 15 tỷ CNY cho việc mua nhà, điều này sẽ khiến 5 dự án mới phát triển bị phá vỡ chuỗi vốn và trở thành những công trình chưa hoàn thành.

Bây giờ chúng tôi phát hiện ra rằng mặc dù Công ty A đang gặp khó khăn nhưng không thể coi là mất khả năng thanh toán. Công ty A có 15 dự án BĐS đang được xây dựng, nhưng Công ty A không có tiền trong tài khoản ngân hàng và tất cả tiền đã được chuyển thành các dự án đang xây dựng, hoặc chúng ta cũng có thể nói rằng tất cả tài sản của Công ty A đã trở thành mười lăm công trình xây dựng dở dang.

Có hai khoản nợ chính, một là ban đầu còn nợ ngân hàng 8 tỷ NDT, gốc và lãi cần phải trả, số tiền này chỉ có thể trả bằng tiền mặt theo nghĩa vụ đã cam kết.

Nếu cả ngân hàng và chủ đầu tư chấp nhận mua căn nhà đang xây dở để trả nợ thì Công ty A sẽ không đổ vỡ, nhưng điều này là không thể, ngân hàng muốn tiền mặt, chủ sở hữu muốn căn nhà hoàn thiện.

Bằng cách hiểu trường hợp này, bạn sẽ có thể hiểu mối quan hệ giữa các công ty nhà ở, ngân hàng, chủ sở hữu và các tòa nhà chưa hoàn thành, cũng như bản chất của vấn đề.

Và như vậy, chúng ta có thể hiểu cuộc đình công thanh toán của người mua nhà Trung Quốc, khủng hoảng thanh khoản (thiếu tiền trầm trọng) tại hệ thống ngân hàng thương mại của Trung Quốc, đổ vỡ không thể tránh khỏi của doanh nghiệp BĐS Trung Quốc... sẽ khiến sự sụp đổ từ thị trường BĐS lan rộng như đám cháy rừng sang hệ thống tài chính nước này. Khủng hoảng tài chính ở Trung Quốc là khó tránh.

Quang Nhật

(Theo Vision Times)

Bạn bình luận gì về tin này?



BÀI CHỌN LỌC

Hiểu Trung Quốc: Vì sao người mua nhà đóng hết tiền mà nhà vẫn không xây xong, tiền đi đâu?