Sự khác biệt giữa Trung Quốc và Việt Nam trong xử lý các ông lớn BĐS: Evergrande và Vạn Thịnh Phát

Trong những ngày này, khi vụ án Vạn Thịnh Phát gây sang chấn thị trường tài chính Việt Nam, người ta liên tưởng tới vụ vỡ nợ của Evergrande ở Trung Quốc. Có nhiều điểm tương đồng giữa các ông lớn bất động sản (BĐS) này. Nhưng cách chính phủ hai nước giải quyết vấn đề hoàn toàn khác nhau, bởi thế kết cục thị trường cũng khác nhau...

Sự tương đồng

Cả Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và Evergrande đều là các nhà phát triển BĐS hàng đầu của hai quốc gia. Các tập đoàn này đã mở rộng kinh doanh dựa trên mối quan hệ thân hữu với chính quyền địa phương và đòn bẩy nợ qua hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Nợ của Evergrande chiếm 1,7% GDP của cả Trung Quốc, vượt quá cả GDP của Việt Nam. Còn với Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, riêng nợ TPDN của các công ty thành viên tập đoàn này vào khoảng 116,661 tỷ VND* (4,9 tỷ USD), cũng tương đương khoảng 1,7% GDP Việt Nam năm 2021.

Bởi vậy, xét về quy mô nợ và khả năng tác động tới ổn định thị trường tài chính quốc gia thì vấn đề mà thị trường tài chính của Việt Nam phải đối mặt với Vạn Thịnh Phát cũng tương đương như vấn đề thị trường tài chính Trung Quốc phải đối mặt với Evergrande.

Bà Trương Mỹ Lan là người sáng lập và giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. (Ảnh: Vạn Thịnh Phát)

Không chỉ vậy, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát ở Việt Nam bị khởi tố vì tội 'lừa đảo tài chính' thì Evergrande cũng bị tố là lừa đảo tài chính theo mô hình Ponzi từ hồi năm 2012.

Xét chung trên thị trường BĐS, Việt Nam và Trung Quốc còn có sự tương đồng lớn về đặc trưng của thị trường cũng như các vấn đề rủi ro mà các ông lớn phát triển BĐS có thể gây ra cho thị trường tài chính.

Thứ nhất, về sở hữu. Cả hai nền kinh tế thì đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân. Người dân chỉ sở hữu quyền sử dụng đất. Đây là lý do mà chính quyền địa phương có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch do chính họ phê duyệt và đấu thầu bán đất đai cho các nhà phát triển BĐS. Bởi vậy, đất đai trở thành nguồn thu ngân sách chủ chốt của chính quyền địa phương. Đồng thời xuất hiện nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS thân hữu [với chính quyền]. Tất cả đã tạo ra tham nhũng chính sách đất đai lớn, cần phải xử lý về pháp luật.

Thứ hai, quy mô thị trường BĐS với GDP. Nếu BĐS chiếm tới 25% GDP của Trung Quốc thì ở Việt Nam ngành BĐS chiếm tới 20,8% GDP toàn nền kinh tế năm 2020, dự kiến có thể lên tới 22% vào năm 2030 (theo một nghiên cứu của Hiệp hội BĐS công bố vào năm 2021).

Thứ ba, thị trường BĐS của cả hai nền kinh tế đều phụ thuộc lớn nhất vào nguồn vốn ngân hàng. Do bản thân các nhà phát triển BĐS đều lớn mạnh nhờ các mối quan hệ thân hữu và phát triển quá nóng nên khả năng tự chủ tài chính thấp. Các doanh nghiệp BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của họ. Cả Việt Nam và Trung Quốc, chỉ số đòn bẩy nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu bình quân đều ở mức 0,6 - 0,7 lần.

Trung Quốc áp dụng "3 lằn ranh đỏ" vào năm 2020 để hạn chế các nhà phát triển BĐS của Trung Quốc vay nợ quá mức. Ba lằn ranh này bao gồm:

• • Tỷ lệ nợ ròng không quá 100%;
  • Tỷ lệ nợ trên tài sản sau khi loại trừ khoản thanh toán trước khi bán không quá 70%;
  • Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn không nhỏ hơn 1.

Theo phân tích của S&P vào tháng 1/2021, chỉ 6,3% tất cả các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc được xếp hạng có thể tuân thủ "3 lằn ranh đỏ" của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) về nợ. Quả thực, sau hơn một năm áp dụng 3 lằn ranh đỏ, các doanh nghiệp BĐS của Trung Quốc không thể đảo nợ thêm. Khan nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS khiến thị trường này lao dốc, hàng loạt doanh nghiệp BĐS mất khả năng trả nợ TPDN, các doanh nghiệp BĐS lớn nhất Trung Quốc đều đang khốn đốn vì thua lỗ, thị trường thu hẹp.

Một ước tính của FiinGroup cho thấy, nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes), 3,5% doanh nghiệp vi phạm cả 3 tiêu chí và chỉ có 7% doanh nghiệp không vi phạm tiêu chí nào. Tại Trung Quốc "3 lằn ranh đỏ" chỉ áp dụng cho 12 tập đoàn bất động sản lớn nhất.

Bởi vậy sự đổ vỡ của các nhà phát triển bất động sản, ở Trung Quốc hay Việt Nam, đều sẽ tạo ra các cơn sang chấn lớn cho nền kinh tế nói chung và hệ thống tài chính nói riêng. Dĩ nhiên, cách để cho doanh nghiệp phát triển BĐS đổ vỡ khác nhau thì hậu quả của cơn sang chấn cũng sẽ khác nhau.

Một ví dụ điển hình là sự khác biệt trong xử lý doanh nghiệp BĐS lớn nhất Trung Quốc Evergrande và một nhà phát triển BĐS lớn [nhưng không lớn nhất] ở Việt Nam là Vạn Thịnh Phát.

Sự khác biệt trong xử lý Evergrande và Vạn Thịnh Phát

Mặc dù rất nhiều điểm tương đồng cũng như rủi ro có thể phát sinh trên thị trường tài chính khi hai ông lớn này sụp đổ, Trung Quốc và Việt Nam đã lựa chọn hai con đường hoàn toàn khác nhau khi xử lý vấn đề.

CEO Vạn Thịnh Phát bị khởi tố, đóng băng tài sản của gần 800 công ty con

Ngày 08/10/2022, bà Trương Mỹ Lan, 66 tuổi, bị Cơ quan Cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an khởi tố, tạm giam để điều tra về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trung tướng Tô Ân Xô - Chánh Văn phòng, người phát ngôn Bộ Công an - cho biết. Lệnh khởi tố bắt giam CEO của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát có sau hai ngày Thanh tra Chính phủ kết luận tập đoàn Vạn Thịnh Phát có sai phạm trong hoạt động kinh doanh (ngày 6/10/2022).

Các nhà chức trách xác định bà Lan cùng các đồng phạm đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân trong giai đoạn 2018-2019.

Không lâu sau đó, để tránh Vạn Thịnh Phát tẩu tán tài sản, Bộ Công an đã đóng băng tài sản và tài khoản của gần 800 doanh nghiệp trong hệ sinh thái của Tập đoàn này nhằm phục vụ điều tra.

Trụ sở Vạn Thịnh Phát tại đường Trần Hưng Đạo, quận 1, TP. HCM. (Ảnh: Hồng Viên)

Tập đoàn Vạn Thịnh Phát đã trở thành nhà phát triển BĐS thứ 3 ở Việt Nam có CEO bị khởi tố, bắt giam vì tội lừa đảo tài chính hoặc thao túng trên thị trường tài chính trong năm 2022; trước đó là CEO của Tập đoàn FLC và Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Việc bắt giữ đột ngột khiến thị trường tài chính rúng động mạnh. Niềm tin của người gửi tiền và sự hoang mang, các trái chủ của Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh mất định hướng; tất cả đã giáng một đòn nặng vào thị trường tài chính Việt Nam.

Thị trường chứng khoán Việt Nam lao dốc không phanh sau sự kiện Vạn Thịnh Phát. Trong một tháng sau sự kiện, HNX mất 19% trong khi VNindex mất 10,33% (hiện ở mức 183,45 điểm và 943 điểm ngày 16/11/2022). So cùng kỳ, HNX mất 60,37% và VNindex mất 36,11%; mức mất điểm lớn nhất toàn cầu.

Thị trường trái phiếu tê liệt. Người gửi tiền ồ ạt rút tiền khỏi Ngân hàng TMCP Sài Gòn, ngân hàng được cho là có mối quan hệ mật thiết với tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Phản ứng này của người gửi tiền đã lan toả sang các NHTM nhỏ khác. Nhiều người gửi tiền rút tiền khỏi các NHTM nhỏ gửi vào NHTM lớn. Tệ hơn, làn sóng mất niềm tin dâng cao, tâm lý giữ vàng và USD thay tiền VND tăng mạnh trong dân cư. Tất cả góp phần thúc đẩy tình trạng kiệt quệ thanh khoản trong hệ thống NHTM.

CEO của Evergrande đôn đáo bán tài sản tập đoàn và cá nhân để xử lý nợ

Dù có rất nhiều đồn đoán về kết cục bi thảm, nhưng cho tới thời điểm này CEO của Evergrande, ông Hứa Gia Ấn, chưa bị khởi tố. Dường như ông Hứa Gia Ấn chỉ đang nằm trong tầm kiểm soát chặt chẽ của chính quyền Trung Quốc.

Về cơ bản, trong suốt hơn 1 năm đối mặt với việc tập đoàn này vỡ nợ với rất nhiều đồn đoán, CEO của tập đoàn Evergrande phải đôn đáo bán tháo tài sản của Tập đoàn, tài sản cá nhân để xử lý nợ mà không có giải cứu từ chính quyền. Nhưng nhờ vậy, thị trường tài chính Trung Quốc gần như không chịu ảnh hưởng tiêu cực từ sự việc này. Thực tế, tại Trung Quốc, làn sóng vỡ nợ tín dụng, TPDN BĐS không chỉ một mình Evergrande.

Evergrande liên tục bán công ty con, bán các cổ phiếu có giá trị để trả nợ. Bản thân CEO của Evergrande cũng phải bán tháo tài sản cá nhân ở Trung Quốc, Hong Kong, Anh để trả các khoản nợ đến hạn.

CEO Hứa Gia Ấn của Evergrande. (Ảnh: Etienne Oliveau/Getty Images)

Tính tới cuối tháng 11/2021, theo China Business News (trích dẫn nguồn tin giấu tên), ông Hứa Gia Ấn đã bán một số căn nhà (là tài sản cá nhân) ở Hong Kong, Quảng Châu, Thâm Quyến, và một số chuyên cơ.

Vào tháng 10/2022 vừa qua, ông Hứa Gia Ấn đã phải rao bán dinh thự được mệnh danh là đắt đỏ nhất Anh Quốc, toà dinh thự 45 phòng ngủ, theo tờ Financial Times.

Toàn bộ số tiền bán tài sản cá nhân được đổ vào Evergrande để "duy trì các hoạt động cơ bản của đế chế kinh doanh khổng lổ". Tờ báo này cho biết thêm, số tiền này được dùng để trả lương cho nhân viên, trả lãi suất cho một số lô trái phiếu và trả nợ cho các nhà đầu tư. Số tiền này còn được dùng để hoàn thành các dự án bất động sản trên khắp Trung Quốc.

Hành động này của ông Hứa Gia Ấn được truyền thông và giới quan sát cho rằng chính quyền Bắc Kinh đã yêu cầu ông Hứa phải dùng tài sản cá nhân để giải quyết nợ và các rắc rối mà tập đoàn này tạo ra.

Evergrande đổ vỡ 'trong tầm kiểm soát' - Số phận Vạn Thịnh Phát còn bỏ ngỏ

Evergrande rất lớn, lớn đến mức làm thị trường và nhà đầu tư tin rằng Bắc Kinh phải 'ngậm bồ hòn làm ngọt' vì không thể cho Evergrande đổ vỡ. Tỷ phú Hungary George Soros thậm chí còn nói rằng nếu Bắc Kinh không giải cứu Evergrande thì thị trường tài chính của Trung Quốc sẽ sụp đổ như tuyết lở. Nhưng ông Soros đã sai. Thị trường chứng khoán Trung Quốc lao dốc, rủi ro vỡ nợ trong hệ thống NHTM của Trung Quốc tăng cao, nhưng không phải vì mất niềm tin thị trường chỉ vì sự kiện của Evergrande.

Hiển nhiên, Evergrande đang đổ vỡ. Dường như không có gì ngăn được đà đổ vỡ này; đặc biệt là khi chính quyền Bắc Kinh muốn loại bỏ Evergrande khỏi thị trường BĐS Trung Quốc. Evergrande bị nghi là được phe Giang Trạch Dân - Tăng Khánh Hồng chống lưng.

Nhưng cách thức Evergrande đổ vỡ thực tế hạn chế khá nhiều tổn thất cho thị trường tài chính.

Người dân tập trung trước trụ sở của Evergrande đòi quyền lợi, hôm 16/9/2021. (Ảnh: NOEL CELIS/AFP qua Getty Images)

Thứ nhất, không tuyên bố Tập đoàn Evergrande phá sản, Bắc Kinh cho phép thông tin một công ty con của Evergrande là Công ty quản lý tài sản tuyên bố phá sản. Vì sao lại là Công ty quản lý tài sản của Tập đoàn Evergrande? Đó thực chất là một phương tiện tài chính, được tạo ra để bán trái phiếu doanh nghiệp cho các dự án, các công ty con khác của Evergrande. Một khi nó bán trái phiếu, huy động vốn góp thì có nghĩa khách hàng của nó là các nhà đầu tư tài chính. Nếu là nhà đầu tư tài chính thì sự đổ vỡ của một phương tiện tài chính cũng chỉ là một rủi ro trong quyết định đầu tư của mình mà thôi.

Đối với những khách hàng đã trả tiền mua nhà, Evergrande phải trả lại ngôi nhà cho họ. Đây là yêu cầu chính đáng, họ mua nhà để ở, để sở hữu. Nhưng đối với những người mua sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande thì khác, họ đang đầu tư vào hoạt động kinh doanh của tập đoàn BĐS tư nhân này.

Hơn nữa, ước tính chỉ có khoảng 70.000 người đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande trong khi có tới 1,2 triệu người mua nhà. Vì thế, đối phó với sự bất mãn của 70.000 người đầu tư kiếm lời dễ dàng hơn nhiều với 1,2 triệu người khao khát có nhà để ở.

Thứ hai, các chính quyền địa phương có trách nhiệm hoặc là xử lý dự án còn dở dang của Evergrande, hoặc là quốc hữu hoá dần tài sản của Evergrande hoặc tìm dòng vốn M&A mới.

Gần đây nhất, 39 toà nhà của Evergrande (đầu tư 81 tỷ nhân dân tệ) đã bị chính quyền địa phương tịch thu, chuyển đổi mục đích sử dụng vì các lý do sai phạm. Đây là một ví dụ trong chuỗi các sự kiện mà tài sản của Evergrande đang bị các chính quyền địa phương siết nợ, tìm nguồn vốn mới M&A, hoặc buộc Evergrande phải hoàn thành công trình dang dở giao cho người mua nhà đã trả tiền.

Chưa ai biết kết cục cuối cùng của Evergrande cũng như CEO của Tập đoàn này sau 2 năm phát đi tín hiệu sẽ sụp đổ. Tổn thất với người mua nhà, các nhà đầu tư tài chính với các mô hình kinh tế kiểu Ponzi như Evergrande là không thể tránh. Tuy nhiên, cách tiếp cận "trong cứng rắn, ngoài thì mềm mỏng" của Trung Quốc đã đưa lại kết quả hoàn toàn khác biệt với cách xử lý tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh và FLC như vừa qua.

Ít nhất thì, người mua nhà và nhà đầu tư tài chính của Evergrande nhìn thấy tổn thất của họ cũng như cơ hội của họ trong ván bài này.

Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.

Quang Nhật

Ghi chú: (*) số liệu được tổng hợp từ TPDN đã phát hành của 20 công ty trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát (trong số gần 800 công ty đã bị đóng băng tài khoản của Tập đoàn này) như: CTCP Tập đoàn Đầu tư An Đông (24,969 nghìn tỷ đồng), Công ty cổ phần Bách Hưng Vương (2,980 tỷ đồng), Công ty CP Bông Sen (4,800 tỷ đồng), Công ty Eagle Side (3,930 tỷ đồng), CTCP Đại Phú Hoà (3,560 tỷ đồng), CTCP Đầu Tư Golden Hill (5,760 tỷ đồng)....