Thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và các vướng mắc do chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Do chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào thị trường rủi ro của chính phủ, hiện tượng mất cân đối cung - cầu ở phân khúc chung cư xảy ra nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.
Giá đất ở phân khúc đất nền, đất đô thị và đất vùng biên nói chung đã leo thang ở mức cao, đặc biệt là thành phố lớn. Ở TP.HCM, giá đất hiện nay tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm. Ngoài phân khúc đất nền tăng nóng, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng khá do thừa hưởng lợi thế từ làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc vì thương chiến và cũng vì giảm rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng.
Trái ngược với các phân khúc tăng nóng như đất nền, các phân khúc bán lẻ và cho thuê văn phòng năm nay trở nên ảm đạm. Nhu cầu văn phòng chia sẻ bùng nổ do doanh nghiệp cắt giảm tối đa chi phí, đặc biệt là chi phí đầu tư cố định. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, số liệu của CBRE cho biết các trung tâm thương mại ở khu vực các quận mới như Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, tỷ lệ trống lên tới 35-45%, số còn lại hầu như chỉ mở cửa để duy trì hoạt động. Còn mặt bằng nhà phố các quận trung tâm, cũng chỉ có khoảng 50% mở cửa đón khách. Cùng với việc tỷ lệ trống tăng cao thì giá cho thuê giảm đáng kể. Giá chào thuê mới trung bình tầng trệt và tầng 1 khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 4% theo quý và giảm 4% theo năm. Ở TP.HCM, dữ liệu của Savills cho thấy, tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của 1 bất động sản thương mại giảm đáng kể. Giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%. Nhiều trung tâm Thương mại lớn, chủ đầu tư giảm giá thuê 20-50%.
Ngoài ra, dịch bệnh và phong tỏa kinh tế toàn cầu đã thực sự đóng băng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong hai năm 2020-2021. Sự không chắc chắn của dịch bệnh khiến các dự báo về phân khúc này cũng trở nên dè dặt trong năm 2022. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 9 tháng đầu năm 2021, khách quốc tế đến Việt Nam ước tính đạt 114,5 nghìn lượt người, giảm 97% so với cùng kỳ năm trước. Giá cho thuê bình quân phòng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng giảm khoảng 20-25% so với thời điểm đầu năm 2021
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hình thành một "quy luật" đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao. Theo số liệu của Batdongsan.vn, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%.
Bên cạnh đó, năm nay, sự xuất hiện của làn sóng nhà đầu tư mới đã dẫn đến một lực cầu tương đối mạnh, có giai đoạn sốt đất tăng cao, nhất là giai đoạn 3 tháng cuối năm.
Tại thời điểm cuối quý I và đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí sốt đất tại một số phân khúc bất động sản. Cụ thể: Giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng khoảng 5-7%.
Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý IV/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.
Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: Vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Điểm sáng nhất trên thị trường bất động sản năm 2021 là phân khúc bất động sản công nghiệp. Thời điểm cuối năm, bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc bất ngờ "lội ngược dòng", tăng về cả số lượng đầu tư và giá thuê.
Theo số liệu mới nhất từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, bất chấp những thách thức đặt ra bởi tình hình đại dịch, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc nhìn chung vẫn ổn định. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái. Cá biệt có địa phương tỷ lệ lấp đầy lên tới 99% như tại tỉnh Bắc Ninh. Đáng chú ý, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2. Giá thuê cao nhất là Hà Nội, tiếp đến là Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương.
Tuy có lợi thế về giá thuê, và một số thuận lợi về vị trí địa lý, hạ tầng khác, nhưng nhiều doanh nghiệp đánh giá, vấn đề phát triển nhà ở, dịch vụ vẫn đang là điểm yếu của các khu công nghiệp phía Bắc. Vì vậy, trong thời gian tới nếu các nhà đầu tư bất động sản có thể đầu tư mua đất ở quanh các khu vực này và xây nhà cho công nhân thuê trọ hoặc bán lại cho các hộ phát triển dịch vụ cho các khu công nghiệp thì đây có thể là cơ hội đầu tư tuyệt vời.
Ngọc Minh
