Trong một cuộc họp gần đây, ông Sun Hongbin, Chủ tịch Hội đồng quản trị của Sunac Trung Quốc, đã dùng từ "bi thảm" để mô tả hoàn cảnh hiện tại của thị trường bất động sản. Một số nhà phân tích cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang hướng tới thời điểm đen tối nhất.
Ngày 31/8 vừa qua, theo The Paper, tại Hội nghị Nhà đầu tư Hiệu suất Tạm thời năm 2021 của Sunac Trung Quốc, ông Sun Hongbin, chủ tịch hội đồng quản trị của Sunac Trung Quốc, đã nói về “3 lằn ranh đỏ”: “Quy định của nhà nước về bất động sản thực là rất cần thiết. Đúng vậy, an ninh bất động sản quả thực sẽ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế tài chính. Nhưng nếu bạn là công ty hàng đầu thì không nhất thiết, vì bạn sẽ luôn là người dẫn đầu, và nguồn lực sẽ nghiêng về phía bạn".
Những lời của ông Sun Hongbin khiến người ta liên tưởng đến Evergrande Group, một công ty bất động sản hàng đầu ở Trung Quốc. Vấn đề nợ của tập đoàn này đang rất nổi cộm. Năm ngoái, Evergrande đã giẫm lên cả “3 lằn ranh đỏ”. Cuối tháng 6 năm nay, Tập đoàn Evergrande đã công khai thừa nhận rằng các khoản nợ phải trả lãi của công ty đã lên tới hơn 870 tỷ NDT vào thời điểm cao nhất năm ngoái và hiện đã giảm xuống còn hơn 570 tỷ NDT.
Ông Sun Hongbin nói rõ hơn về tình trạng "bi thảm" của thị trường bất động sản: "Áp lực thị trường tương đối cao, chủ yếu từ 2 khía cạnh, một là một số công ty bắt đầu giảm giá do áp lực cung cầu, hai là chính sách của đất nước tương đối cứng rắn, để mọi người có kỳ vọng giá nhà không tăng. Tình hình kinh tế cũng khó khăn hơn cũng khiến sức mua của mọi người đã bị ảnh hưởng".
Ngày 20/8/2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đã tổ chức hội nghị chuyên đề tại Bắc Kinh. Hội nghị này đã làm rõ các quy tắc quản lý tài chính và giám sát vốn đối với các công ty bất động sản chủ chốt, và vạch ra 3 ranh giới đỏ cho các nhà phát triển bất động sản. 3 nội dung đó là:
- Tỷ lệ tài sản - nợ của công ty bất động sản sau khi loại trừ các khoản thu tạm ứng không được lớn hơn 70%;
- Tỷ lệ nợ ròng của công ty kinh doanh bất động sản không được lớn hơn 100%;
- "Hệ số nợ ngắn hạn bằng tiền" của công ty kinh doanh bất động sản phải nhỏ hơn 1.
Tuy nhiên, cho đến nay, xét theo tất cả các phương diện như phạm vi, mục tiêu quản lý và kiểm soát trực tiếp, thì cả 3 lằn ranh đỏ này đều đã bị dẫm đạp.
Theo nhà bình luận đặc biệt Tang Xinyuan của tờ Vision Times, nói một cách dễ hiểu, ĐCSTQ đã phát hiện ra một tín hiệu nguy hiểm nên yêu cầu các nhà phát triển bất động sản không dựa vào nợ để mở rộng quy mô lớn như trước đây. Các nhà phát triển bất động sản muốn có nhiều đất và nhiều vốn hơn, họ phải giảm nợ và đòn bẩy. Bởi vì các chủ đầu tư bất động sản rất dễ bị phá sản và một khi họ phá sản, chuỗi vốn bị phá vỡ sẽ gây ra sự cố đổ vỡ hàng loạt trên quy mô lớn (do các công ty lớn đều đầu tư vào bất động sản, họ dùng bất động sản này để vay vốn ngân hàng để kinh doanh, đây là lý do tại sao giá bất động sản Trung Quốc luôn được định giá rất cao bất kể tính thanh quản của nó như thế nào, ngoài ra, các khoản vay vốn ngân hàng bằng bất động sản ở Trung Quốc không bao giờ được tính vào nợ xấu. Vì vậy, khi bất động sản sụp đổ, giá nhà đất giảm thì sẽ tạo ra hiệu ứng domino đối với toàn bộ nền kinh tế). Điều này là không thể chấp nhận được đối với ĐCSTQ, vốn luôn đòi hỏi "sự ổn định vượt lên trên mọi thứ".
Bài báo của nhà bình luận Tang Xinyuan, "ĐCSTQ đang hoảng loạn khi thị trường bất động sản tiến tới thời điểm đen tối nhất", chỉ ra rằng ĐCSTQ gần đây đã đưa ra các biện pháp mới để kiểm soát bất động sản, và các phương tiện truyền thông nhà nước cũng liên tục đăng các bài báo lặp lại lập luận rằng thị trường bất động sản không được nới lỏng. Tuy nhiên, người ta đã nhận thấy một số dấu hiệu hoảng loạn, và với tình hình kinh tế đang kém đi nhanh chóng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sụt giảm mạnh trong tương lai gần.
Ông Tang Xinyuan cho rằng sự sụt giảm bất động sản lần này sẽ khác với trước đây bởi 3 thách thức lớn: Căng thẳng giữa Trung Quốc và Mỹ, tỷ lệ sinh giảm nhanh và khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng. ĐCSTQ đã nâng việc ngăn chặn bong bóng bất động sản lên tầm chiến lược quốc gia, trực tiếp kiểm soát nguồn cung tín dụng bất động sản và hầu như không còn dư địa để rút các biện pháp liên quan nhằm “đóng băng” thị trường bất động sản. Điều bất thường hơn là một số nơi đã đưa ra quy định mới, ban hành “giới hạn sụt giảm” để kiểm soát tốc độ giảm giá nhà. Ông cho rằng cả nhà đầu tư và người mua và người bán nhà nên chuẩn bị cho tình trạng suy thoái kinh tế nghiêm trọng hơn nhiều so với dự kiến, nhiều vụ vỡ nợ trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản, rối loạn thị trường chứng khoán và việc người mua hoặc nhà đầu cơ bỏ nhà (không tiếp tục thanh toán các khoản vay mua nhà).
Ông Lu Ting, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Securities, đã phát biểu trong báo cáo mới nhất có tựa đề "Khoảnh khắc 'Volcker'" của Bắc Kinh: "Các nhà đầu tư có thể nghĩ rằng sự sụp đổ của thị trường bất động sản là phóng đại bởi vì họ đã quen với tình trạng lên xuống của bất động sản Trung Quốc và sự thất thường của các chính sách, nhưng lần này tình hình có thể sẽ khác".
Ông tin rằng xét về khía cạnh thắt chặt chính sách chưa từng có của Trung Quốc trong ngành bất động sản, theo một nghĩa nào đó, đây có thể trở thành "Khoảnh khắc Volcker" của Trung Quốc.
"Khoảnh khắc Volcker" có nghĩa là một sự thay đổi lớn trong chính sách, có thể dẫn đến những hậu quả không lường trước được.
"Khoảnh khắc Volcker" đề cập đến việc cựu Chủ tịch Fed Paul Volcker tăng lãi suất từ năm 1980 đến năm 1982 để đối phó với lạm phát. Sự điều chỉnh chính sách của Volcker đã kiềm chế lạm phát ở Hoa Kỳ, nhưng nó cũng dẫn đến một số tác động khác, như sự tăng giá liên tục của đồng USD và tác động tiêu cực đến một số ngành công nghiệp nội địa của Mỹ.
Mộc Trà
