Trong cơn bĩ cực, Trung Quốc tăng mạnh nợ để mua lại bất động sản

Bình luận Trường Phi • 13:26, 27/09/22

Giúp NTDVN sửa lỗi

Trung Quốc có hai công cụ tăng nợ công 'bí ẩn' mà không chính thức hạch toán vào nợ công là (i) trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương; và (ii) phương tiện nợ của chính quyền địa phương (LGFV). Trong cơn bĩ cực thị trường BĐS và nguy cơ khủng hoảng thanh khoản của hệ thống tài chính, Bắc Kinh đang buộc phải thúc đẩy mạnh nợ từ hai công cụ này; tiền thu được đổ cả vào mua lại bất động sản...

Chính quyền chỉ đạo LGFV vay nợ mạnh tay để mua bất động sản

Mua bất động sản (BĐS) được coi là gói cứu trợ cho các thành phố và tỉnh sau khi các nhà phát triển tư nhân trở nên bất lực vì nợ nần. Các gói tài trợ đang hỗ trợ mua những vùng đất rộng lớn, một nguồn thu nhập quan trọng của chính quyền địa phương (CQĐP).

Theo một bài báo của Financial Times vào tuần trước, các phương tiện tài trợ của chính quyền địa phương Trung Quốc (LGFV), thường là các doanh nghiệp nhà nước địa phương, hoạt động theo sự chỉ đạo của CQĐP, đang đổ xô mua một lượng lớn đất bằng nguồn vốn vay, giải cứu các tỉnh và thành phố đang gặp khó khăn về tiền mặt sau cuộc di cư của các nhà phát triển khu vực tư nhân đang vướng nợ nần.

Các chính quyền địa phương Trung Quốc có truyền thống dựa vào LGFV để hỗ trợ tăng trưởng bằng cách thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng.

Giờ đây, các LGFV đang được dùng để kiếm tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản, vốn chiếm khoảng một phần ba tổng sản lượng kinh tế. Theo dữ liệu chính thức, các vụ mua lại đất của LGFV đã tăng lên 400 tỷ nhân dân tệ (tương đương với 57 tỷ USD) trong nửa đầu năm, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm 2021.

Nhìn bề ngoài, thị trường bất động sản của Trung Quốc đang phát triển mạnh, nhưng thực tế có rất nhiều “thành phố ma” không bán được. (Ảnh Getty)
Ngay cả thời điểm thị trường bất động sản của Trung Quốc đang phát triển mạnh, có rất nhiều “thành phố ma” không bán được. (Ảnh Getty)

Tiền từ bán đất là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương. Họ cần nguồn tiền này để trả nợ. Mà 85% nợ của chính quyền địa phương lại đang được các NHTM nắm giữ. Tức là nếu chính quyền không trả được nợ, khủng hoảng vỡ nợ, thanh khoản ở NHTM sẽ diễn ra; như tình trạng tương tự ở NHTM nông thôn Hà Nam hiện nay. Nhưng đáng tiếc, việc mua đất của khu vực tư nhân này đã giảm 1/3 kể từ khi Bắc Kinh ngăn chặn hoạt động đầu cơ BĐS.

Nhưng các LGFV, đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho phát triển cơ sở hạ tầng dài hạn, dưới sức ép chính trị từ CQĐP, đang bị buộc phải vay thêm từ các ngân hàng thương mại nhà nước và phát hành trái phiếu để tài trợ cho các giao dịch. Ông Andrew Collier, giám đốc điều hành tại Orient Capital Research ở Hồng Kông, cho biết: “Tôi xem đây là một khoản cứu trợ gián tiếp của chính phủ và có thể chấp nhận được về mặt chính trị”, theo Financial Times.

Hầu hết các LGFV, thường có ít kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, đang để các mảnh đất mới mua của họ nhàn rỗi. Điều này, kết hợp với cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở lớn hơn, có nghĩa là sự cứu trợ ngắn hạn mà chính quyền địa phương nhận được từ việc mua đất của các phương tiện tài chính cuối cùng gây ra những vấn đề lớn hơn đối với nền kinh tế vốn đang chùn bước của Trung Quốc.

Doanh số bán đất sụt giảm và giá giảm đã làm gia tăng áp lực đối với các chính quyền địa phương vốn đang phải vật lộn với việc thu hẹp cơ sở thuế trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái rộng hơn. Điều này đã khiến nhiều tỉnh và thành phố yêu cầu LGFV lấp đầy khoảng trống do các nhà phát triển tư nhân để lại.

“Chúng tôi đã đóng một vai trò quan trọng trong việc giữ cho thị trường đất đai và doanh thu của chính phủ không bị rơi xuống vực”, một giám đốc điều hành của Công ty Đầu tư và Xây dựng Đô thị Nhạc Dương, một LGFV cho biết.

Một LGFV khác, có trụ sở tại tỉnh Hồ Nam, miền trung Trung Quốc, đã chi 1,3 tỷ nhân dân tệ (gần 183 nghìn USD) để mua đất trong nửa đầu năm nay. Dữ liệu chính thức cho thấy LGFVs chiếm gần một phần tư doanh số bán đất trong nửa đầu năm nay, so với 9% cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ này vượt quá 50% ở một số thành phố nhỏ kém phát triển. Nhưng sự bùng nổ mua hàng đã khiến các LGFV phải trả giá đắt. Để bù đắp cho việc thiếu người tham gia đấu giá, nhiều thành phố đã tăng giá đấu giá đất tối thiểu. Điều đó thường buộc các LGFV phải trả một khoản phí bảo hiểm ngay cả khi thị trường đang suy yếu. Tại Uy Hải, một thành phố ở phía đông tỉnh Sơn Đông, một giám đốc điều hành của Ủy ban Đầu tư phát triển đô thị huyện Hoàn Thúy cho biết LGFV của ông đã trả ít nhất gấp đôi giá thị trường cho một lô đất ở ngoại ô vào cuối năm ngoái.

Vị giám đốc điều hành này cho biết: “Chúng tôi đầu tư vì lý do chính trị, không phải vì lý do kinh doanh. Các ngân hàng nhà nước đã cung cấp hỏa lực tài chính cho đợt mua sắm. Hầu hết các LGFV đều phải đối mặt với những hạn chế về dòng tiền khi họ kiếm được phần lớn thu nhập từ các dự án cơ sở hạ tầng được chính phủ hỗ trợ với tầm nhìn dài hạn để thu lợi nhuận. Trong khi đó, các nhà cho vay nhà nước sẵn sàng cấp các khoản vay cho các LGFV đối với đất làm tài sản thế chấp hoặc mua trái phiếu của công ty này với hy vọng chính quyền sẽ can thiệp nếu khủng hoảng xảy ra”.

“Chúng tôi có khả năng tiếp cận tín dụng tốt hơn so với chính quyền [địa phương]”, vị giám đốc điều hành của Ủy ban Đầu tư và Xây dựng Đô thị Nhạc Dương cho biết, với lý do Bắc Kinh hạn chế nợ chính quyền địa phương. Nhưng thực sự xây dựng trên lô đất mới mua của họ vẫn là một thách thức.

Theo China Index Academy, một công ty tư vấn có trụ sở tại Bắc Kinh, chỉ khoảng 1/5 LGFV có kinh nghiệm phát triển bất động sản. Kinh doanh & tài chính của Trung Quốc được đề xuất của Ngân hàng trung ương của Trung Quốc tìm cách huy động gói cứu trợ trị giá 148 tỷ USD cho các dự án bất động sản. Điều đó đã khiến nhiều LGFV từ bỏ kế hoạch phát triển. Các nhà phát triển tư nhân, ngược lại, thường bắt đầu xây dựng ngay sau khi trúng thầu.

Ở phía nam thành phố Quảng Châu, hoạt động xây dựng đã không bắt đầu ở bất kỳ khu đất nào trong số 10 lô đất được LGFVs mua từ cuối năm ngoái, theo những người quen thuộc với sự phát triển. “Chúng tôi không biết nhiều về bất động sản,” một giám đốc điều hành tại Tập đoàn Metro Quảng Châu thừa nhận, công ty đã chi hơn 2 tỷ nhân dân tệ để mua đất kể từ cuối năm ngoái. “Lợi ích tốt nhất của chúng tôi là giữ đất và bán nó kiếm lời khi thị trường phục hồi”.

Tăng nợ trái phiếu đặc biệt để đổ vào hạ tầng và BĐS

Khác với bất kỳ nền kinh tế nào khác trên toàn cầu, luật pháp Trung Quốc 'sáng tạo' ra thứ gọi là Trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương. Theo luật Trung Quốc, loại trái phiếu này địa phương được không phải hạch toán vào nợ công quốc gia (!).

Trái phiếu đặc biệt mà các địa phương phát hành đều để đầu tư cơ sở hạ tầng. Thực chất, chính là đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Cơ sở hạ tầng khi được đầu tư làm thay đổi 'chất lượng hàng hoá' của thị trường BĐS. Việc này cũng thúc đẩy tăng trưởng.

Theo Moody's, hãng xếp hạng tín nhiệm của Hoa Kỳ, trái phiếu chính quyền địa phương đặc biệt chiếm tới 73% tổng trái phiếu của chính quyền Trung Quốc.

Chính phủ trung ương đã giới thiệu trái phiếu vào năm 2015 với nỗ lực khuyến khích các chính quyền địa phương từ bỏ sử dụng các phương tiện tài chính không rõ ràng như LGVF ở trên.

50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế này... (Ảnh:

Và không giống như trái phiếu chính quyền địa phương thông thường, việc phát hành trái phiếu cho mục đích đặc biệt chỉ cần sự chấp thuận của ủy ban thường vụ của Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc (NPC), cuộc họp khoảng hai tháng một lần, thay vì cơ quan lập pháp đầy đủ, chỉ họp mỗi năm một lần. .

Trong năm nay, bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc lao dốc, suy giảm trầm trọng và BĐS điêu đứng, Trung quốc đã phát hành 3,45 nghìn tỷ nhân dân tệ (492 tỷ USD) trái phiếu chính quyền địa phương đặc biệt.

Theo Chen Guohuang, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Quảng Đông, gần 80% trái phiếu chuyên dùng phát hành trong năm nay đã được thực hiện trong các lĩnh vực như giao thông và bất động sản công nghiệp, để giúp mang lại nhiều vốn đầu tư hơn. Chính quyền Quảng Đông cho biết họ đã phát hành trái phiếu  đặc biệt trị giá 2,77 tỷ nhân dân tệ để tài trợ cho việc xây dựng dự án Hành lang xuyên biển Huangmaohai kết nối Khu vực Vịnh Lớn của Quảng Đông, Hồng Kông và Ma Cao, theo Bưu điện Hoa nam Buổi sáng.

Theo ước tính từ một tổ chức tư vấn có trụ sở tại Bắc Kinh, Viện Tài chính và Phát triển Quốc gia, nợ trên tổng sản phẩm quốc nội của các chính quyền địa phương đã tăng 40,9% trong nửa đầu năm nay, cao hơn nhiều so với mức 20% của chính phủ trung ương, chủ yếu là do việc bán trái phiếu đặc biệt.

Vì sao Trung Quốc phải 'hà hơi thổi ngạt' BĐS bằng mọi giá?

Nợ chính quyền địa phương Trung Quốc đang ở mức đáng báo động trong khi thu ngân sách eo hẹp.

Từ tháng 9 năm ngoái, một thống kê của Goldman Sachs Group Inc., cho thấy nợ ẩn của chính quyền địa phương Trung Quốc đã tăng lên hơn một nửa quy mô nền kinh tế nước này. Báo cáo của Goldman Sachs cho biết tổng nợ trái phiếu chính quyền địa phương (LGFV) đã tăng từ mức 16 nghìn tỷ CNY vào năm 2013 lên khoảng 53 nghìn tỷ CNY (8,2 nghìn tỷ USD) vào cuối năm ngoái. Con số này bằng khoảng 52% tổng sản phẩm quốc nội và lớn hơn số dư nợ chính thức của chính phủ.

Nợ của chính quyền địa phương Trung Quốc luôn là “hộp đen” với chính quyền trung ương và Ngân hàng trung ương (PBOC). Vấn đề ở chỗ, chính quyền địa phương bất lực với việc giải quyết nợ vì nguồn thu chính là bán đất để trả nợ đã bị chặn lại vì không có giao dịch nữa… trong khi chi cho ‘zero covid' đang gặm nhấm tới tận xương hầu bao của các chính quyền địa phương.

Người gửi tiền chán nản với kế hoạch bồi thường của chính quyền Trung Quốc
Hơn 300 người gửi tiền vào một ngân hàng ở tỉnh Hà Nam đã tập trung trước Văn phòng Giám sát Hà Nam để biểu tình phản đối và yêu cầu có thể rút tiền một cách hợp pháp, vào ngày 25/06/2022. (Ảnh: người được phỏng vấn cung cấp cho The Epoch Times)

Chính quyền địa phương khắp Trung Quốc tìm mọi cách để thúc đẩy thị trường BĐS, từ việc thúc nông dân đặt cọc mua nhà bằng tỏi, hành cho tới khuyến khích công chức, viên chức mua nhiều nhà. Vào ngày 16/08, một video lan truyền trên Internet Deng Bibo, Bí thư Quận ủy Thạch Môn của thành phố Thường Đức, tỉnh Hồ Nam, phát biểu tại lễ khai mạc "Hội chợ triển lãm và thương mại bất động sản quận Thạch Môn 2022": "Tôi mong rằng tại buổi gặp mặt hôm nay, các đồng chí và toàn thể Lãnh đạo, đi đầu trong việc mua nhà, mua một căn rồi mua hai căn, mua hai căn rồi ba căn, mua ba căn rồi mua bốn căn”. Dù tuyên bố này của quan chức địa phương đi ngược lại với chủ trương của Chủ tịch Tập Cận Bình: "Nhà để ở không phải để đầu cơ". Có vẻ như, nếu đầu cơ tạm thời nâng đỡ được thị trường thì quan chức Trung Quốc không từ bỏ hi vọng.

Tại sao chính quyền từ trung ương đến địa phương lại phải cố gắng hà hơi thổi ngạt, bằng mọi cách phải cứu vãn sự sụp đổ của thị trường bất động sản đến thế?

Lý do không chỉ bởi vì độ lớn hay sức đóng góp của BĐS Trung Quốc và tăng trưởng GDP của nước này. Lý do sâu sắc hơn là BĐS đổ vỡ sẽ kéo theo khối nợ khổng lồ trong hệ thống NHTM trở thành nợ xấu. Cuộc khủng hoảng nợ tiềm tàng có thể làm sụp đổ hệ thống tài chính. Khác với các nền chính trị dân chủ khác, ở một thể chế chuyên chế như Bắc Kinh, sự sụp đổ của hệ thống tài chính có thể lập tức dẫn tới sự sụp đổ chế độ.

Nợ BĐS ở Trung Quốc được tính từ 3 nguồn: (i) NHTM cho doanh nghiệp, người mua nhà vay BĐS; (ii) Nợ chính quyền địa phương được phát hành để đầu tư, chi tiêu cho phát triển BĐS (bao gồm trái phiếu đặc biệt, phương tiện nợ địa phương, trái phiếu thông thường của chính quyền địa phương); (iii) Trái phiếu doanh nghiệp do chính các doanh nghiệp phát triển BĐS phát hành.

Như một bài báo của NTDVN, nợ BĐS/GDP của Trung Quốc lên tới 120%. Nhưng đáng nói là tới 85% trái phiếu chính quyền địa phương là do NHTM ở Trung Quốc mua, một phần TPDN của các nhà phát triển nội địa, các LGFVs cũng do NHTM của hệ thống này đầu tư vào.

Điều này có nghĩa, nợ BĐS trong hệ thống NHTM không phải là con số 25,7% tổng dư nợ như Trung Quốc tuyên bố, con số thực sự có thể lên tới 50 - 70% dư nợ toàn hệ thống hoặc hơn. Đây quả là rủi ro tập trung, rủi ro lây nhiễm chéo cực lớn từ thị trường BĐS sang hệ thống NHTM.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc dòng tiền ngừng đổ vào mua BĐS ngày nào thì hệ thống tài chính sẽ đổ vỡ ngày đó, bất kể chế độ Bắc Kinh ngăn cản sự đổ vỡ này bằng ý chí chính trị mạnh mẽ cỡ nào.

Trường Phi

Bạn bình luận gì về tin này?



BÀI CHỌN LỌC

Trong cơn bĩ cực, Trung Quốc tăng mạnh nợ để mua lại bất động sản