Trụ cột tài chính của chính quyền địa phương Trung Quốc sụp đổ trong thời điểm thị trường BĐS đen tối nhất

Bình luận Trà Nguyễn • 15:40, 11/10/21

Giúp NTDVN sửa lỗi

Các nhà phát triển bất động sản (BĐS) Trung Quốc đang chìm trong cuộc khủng hoảng nợ tồi tệ, doanh số bán BĐS sụt giảm, thị trường BĐS ngày một lạnh giá. Nhưng vấn đề là thu ngân sách của chính quyền địa phương hoàn toàn dựa vào BĐS, công cụ nợ địa phương đều xoay quanh sự phát triển của thị trường BĐS địa phương. Điều này khiến trụ cột tài chính của chính quyền địa phương sụp đổ, đe dọa lớn tới an ninh tài chính cũng như kết quả tăng trưởng của Trung Quốc.

Dữ liệu chính thức cho thấy vào năm 2020, doanh thu bán đất của Trung Quốc đã tăng lên mức kỷ lục 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (CNY), tương đương với tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Australia trong một năm.

Theo dữ liệu của Bộ Tài chính Trung Quốc, doanh thu bán đất và doanh thu tài chính từ BĐS của chính quyền địa phương (CQĐP) chiếm 84% tổng thu ngân sách của họ. Tổng thu từ bán đất và thu tài chính từ BĐS của các CQĐP chiếm tới gần một nửa, 46% thu ngân sách trung ương. 

Thực tế, thu từ đất năm 2020 ở Trung Quốc đã đạt mức kỷ lục. Năm 2019, tổng thu từ đất đai chỉ đạt 40,3% tổng thu ngân sách cả nước. 

Nguồn thu ngân sách kỷ lục từ bán đất đã là nguồn thu chủ yếu, bù đắp vào thất thu ngân sách ở CQĐP khi dịch bệnh tấn công nền kinh tế. Đương nhiên, nguồn thu này sẽ dồi dào nếu thị trường BĐS tiếp tục phát triển không kiểm soát dựa trên đòn bẩy nợ. Khi đó, công ty phát triển BĐS có thể thu mua đất từ CQĐP để xây dựng dự án, CQĐP có thể phát hành trái phiếu địa phương cho các dự án BĐS và dự án công, các cá nhân có thể tiếp cận vốn vay để đầu tư BĐS chờ tăng giá kiếm lời… Bản thân CQĐP cũng thông qua bảo lãnh cho các công ty phát triển BĐS để đảm bảo thúc đẩy cung - cầu cho thị trường BĐS tại địa phương của họ, nhờ thế mà tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. 

Một phần lớn dòng tiền tiết kiệm của dân cư, tiền đóng thuế của dân cư cũng có nguy cơ bị mất trắng nếu bong bóng giá BĐS vỡ ra vì hàng đống lý do nợ xấu, giải cứu ông lớn, mất khả năng trả nợ của doanh nghiệp BĐS. (Ảnh Trung Quốc / Getty Images)
Thị trường bất động sản của Trung Quốc đã phục hồi nhanh chóng sau cú sốc COVID-19, làm dấy lên lo ngại về rủi ro tài chính và sự phát triển quá nóng. Cuối năm ngoái, các nhà chức trách đã bắt đầu đẩy mạnh các biện pháp kiềm chế đối với lĩnh vực này, bao gồm hạn chế tích lũy nợ. (Ảnh Trung Quốc / Getty Images)

Tuy nhiên, sự phát triển bừa bãi và hết sức rủi ro dựa trên nợ của các công ty BĐS, cũng như khối nợ ẩn của địa phương ngày một lớn, đã khiến Bắc Kinh phải thực thi một cuộc đại phẫu và sau đó là tái cấu trúc không mong muốn cho thị trường này. Bước đầu tiên Bắc Kinh làm là đặt ra ‘3 giới hạn đỏ’, hạn chế các công ty phát triển BĐS đã rất rủi ro tiếp cận nợ trên thị trường tài chính. 

Một thị trường BĐS dựa vào nợ ngay lập tức đình đốn khi các cơ quan quản lý của Trung Quốc thắt chặt hỗ trợ tín dụng cho các công ty phát triển BĐS. Lập tức, nhu cầu về đất của các công ty BĐS giảm. Theo thống kê chưa đầy đủ, trong tháng 8, lượng bán đất ở Trung Quốc đã giảm 17,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đây là mức giảm lớn nhất kể từ tháng 2 năm 2020.

Nhà nghiên cứu kinh tế và chính trị Tianjun Ren Zhongdao chỉ ra rằng CQĐP Trung Quốc từ lâu đã phụ thuộc vào nguồn thu từ đất đai. Tuy trực tiếp đẩy giá nhà đất lên cao nhưng chúng luôn là nỗi lo tiềm ẩn đối với nền kinh tế Trung Quốc, và đó cũng là nguyên nhân chính khiến các CQĐP dám đưa ra những số liệu sai lệch, thậm chí không thực thi chính sách mà chính quyền trung ương chỉ thị xuống. 

Sự mâu thuẫn giữa chính quyền trung ương và địa phương ngày càng gay gắt. Chính quyền trung ương luôn muốn giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, trước tình hình kinh tế ngày càng khắc nghiệt, các CQĐP Trung Quốc cũng giống như những người sử dụng ma túy và không thể bỏ được. 

Dân số giảm mạnh đã trở thành nỗi lo lớn nhất đối với thị trường BĐS. Trên thực tế, dân số thường trú của một số cộng đồng cốt lõi ở bốn thành phố tự trị lớn của Trung Quốc đã giảm mạnh hơn 22% trong 10 năm và dân số của Bắc Kinh đã giảm tới 22,9%. Mặc dù đất đai có hạn nhưng tăng trưởng cũng có hạn, và mô hình thu nhập này khó có thể tiếp tục.

Nếu thu nhập từ bán đất giảm hơn nữa, nó có thể buộc các CQĐP phải cắt giảm chi tiêu ngân sách cho sinh kế của người dân và xã hội. Do sự hạ nhiệt của thị trường BĐS và sự lan rộng của cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển bất động sản, nhiều nhà kinh tế đã hạ dự báo tăng trưởng GDP của Trung Quốc trong năm nay.

Để tăng thu nhập, chính quyền Bắc Kinh thậm chí có thể đẩy nhanh việc thu thuế BĐS đang gây tranh cãi.

Theo báo cáo của Reuters ngày 8/10, Wang Rui, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại ANZ ở Hong Kong, cho biết: "Vì vậy, nếu nguồn thu ngân sách từ đất giảm hoặc tăng trưởng chậm lại, chi tiêu của CQĐP sẽ phải đối mặt với những áp lực nhất định".

Vào tháng Hai, các quan chức tuyên bố rằng để kiểm soát tốt hơn giá đất ở những khu vực có giá trị nhất của đất nước, 22 thành phố tiêu biểu sẽ chỉ có thể thực hiện ba đợt bán quyền sử dụng đất trong năm 2021. Bắc Kinh cũng quy định mức giá tối thiểu cho các cuộc đấu giá đất nhằm kiểm soát giá đất. Các biện pháp này nhanh chóng phát huy tác dụng. Trong đợt đấu giá đầu tiên từ tháng 3 đến tháng 6 năm nay, các chủ đầu tư BĐS không thể tham gia đấu giá do nguồn vốn eo hẹp khiến nhu cầu đất nền giảm mạnh.

Sau đó, trong một đợt đấu giá khác từ tháng 6 đến tháng 10, tính đến ngày 30/9, khoảng 40% số lô đất không bán được. Trong các đợt đấu giá trước, tỷ lệ này chỉ là 5%.

Ví dụ, 61 lô đất ở Thiên Tân đã được đưa ra đấu giá, và cuối cùng chỉ có 40 lô được bán. Trong số 46 lô đất ở Thẩm Dương, thủ phủ tỉnh Liêu Ninh, được đưa ra đấu giá, chỉ có 19 lô đất được bán.

Cơ quan xếp hạng quốc tế Moody's dự đoán rằng tốc độ tăng trưởng doanh số bán đất của Trung Quốc sẽ ở mức một con số vào năm 2021, và sau đó sẽ giảm trở lại vào năm 2022. Doanh số năm ngoái tăng 16%.

Moody's cảnh báo rằng, để bù đắp việc giảm thu ngân sách từ bán đất, CQĐP có thể phát hành thêm trái phiếu, nhưng điều này có thể làm tăng gánh nặng nợ. Nếu tình trạng bán đất xấu đi, thành phố Thiên Tân và tỉnh Liêu Ninh mắc nợ nhiều có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ.

Nhà bình luận Tang Xinyuan của chuyên mục "Nhìn vào Trung Quốc" đã viết một bài báo "Hành vi của ĐCSTQ là bất thường khi thị trường BĐS chìm vào bóng tối" và chỉ ra rằng trong vài tháng tới, kinh tế Trung Quốc có thể suy giảm mạnh do thị trường BĐS Trung Quốc đang rơi vào thời kỳ đen tối nhất trong lịch sử. 

Trà Nguyễn 

Theo Vision Times



BÀI CHỌN LỌC

Trụ cột tài chính của chính quyền địa phương Trung Quốc sụp đổ trong thời điểm thị trường BĐS đen tối nhất