Theo phân tích của S&P, chỉ 6,3% tất cả các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc được xếp hạng có thể tuân thủ "tam giác giới hạn đỏ" của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) về nợ, cho thấy nhiều khả năng là Trung Quốc chuẩn bị cho một năm vỡ nợ trái phiếu bất động sản kỷ lục.
Báo Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng (SCMP) nhận định các vụ vỡ nợ của các doanh nghiệp Trung Quốc có thể lập kỷ lục trong năm nay khi các nhà phát triển BĐS phải đảm bảo "bộ ba giới hạn nợ" mà PBOC phát hành trong tháng này, vì chúng làm hạn chế khả năng sử dụng các khoản vay để trả nợ chưa thanh toán của người đi vay.
Nhưng thực tế, chính quyền địa phương và doanh nghiệp BĐS đã bắt tay với nhau để hạch toán láu cá nhằm tăng tài sản cho doanh nghiệp BĐS địa phương của họ để lách lằn ranh đỏ thiết lập của PBOC. Dường như rủi ro nợ địa phương vẫn đang nằm ngoài năng lực kiểm soát của PBOC (ít nhất cho đến giờ này).
Doanh nghiệp BĐS Trung Quốc buộc phải đáp ứng ‘ba giới hạn đỏ’ bởi PBOC do lo ngại về rủi ro nợ quá lớn
Một trong năm nhà phát triển BĐS lớn nhất Trung Quốc bao gồm China Evergrande Group sẽ bị cấm vay thêm tiền từ các ngân hàng theo ba vạch đỏ về nợ do PBOC đề ra, tờ Economic Information Daily cho biết.
Trước rủi ro quá lớn của các nhà đầu tư phát triển BĐS, hồi tháng 08/2020, PBOC đã thiết lập 3 giới hạn đỏ về nợ với các doanh nghiệp này, đảm bảo họ sẽ phải cắt giảm tỷ lệ nợ của họ về mức giới hạn vào ngày 1/2/2021: (i) tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản không bao gồm các khoản thu ứng trước không được vượt quá 70%; (ii) tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không vượt quá 100%; và cuối cùng (iii) lượng tiền mặt đối ứng với các khoản nợ ngắn hạn (chính là chỉ số đo lường khả năng thanh toán tức thời) là 1 - 1.
Giám đốc Esther Liu của S&P Global Ratings cho biết: “Nếu một nhà phát triển BĐS vượt qua cả ba ranh giới đỏ, thì tổng mức nợ của họ sẽ không được phép tăng thêm nữa. Điều này có nghĩa là nhà phát triển BĐS không thể vay thêm từ các ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính khác nếu các khoản nợ hiện tại của họ chưa được thanh toán hoặc nếu đòn bẩy tổng thể của họ không được cải thiện”.
Chính phủ, một mặt đang cố giữ cho tăng trưởng GDP duy trì, đang sốt sắng giữ chặt các khoản nợ của đất nước để tránh gây ra rủi ro hệ thống cho các ngân hàng. Các cơ quan quản lý cũng đang lo lắng để tránh tình trạng nợ nần chồng chất gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu sau khi Mỹ vỡ nợ các khoản vay dưới chuẩn năm 2008. Ngành BĐS và xây dựng đóng góp vào khoảng 29% sản lượng kinh tế Trung Quốc.
-
- Ảnh chụp trụ sở của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) tại Bắc Kinh vào ngày 7 tháng 8 năm 2011. (MARK RALSTON/AFP/Getty Images)
Việc cắt đứt dây chuyền tài chính của những người đi vay có thể khiến nhiều nhà phát hành nợ rơi vào cảnh vỡ nợ trên thị trường trái phiếu trị giá 15 nghìn tỷ USD của Trung Quốc vào thời điểm nhu cầu tiêu dùng mờ nhạt và triển vọng việc làm không chắc chắn trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đang hoành hành toàn cầu. Theo Viện Nghiên cứu BĐS Beike, các nhà phát triển BĐS Trung Quốc có khoản nợ kỷ lục 1,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (184,7 tỷ USD) đáo hạn vào cuối năm nay, nhiều hơn 36% so với năm 2020.
PBOC và các cơ quan quản lý tài chính đang phân loại các nhà phát triển BĐS - trong số những người đi vay nặng lãi nhất ở Trung Quốc - thành bốn cấp dựa trên ba đường màu đỏ. Những người đi vay mắc nợ nhiều nhất, chẳng hạn như China Evergrande Group, được gắn cảnh báo màu đỏ và hoàn toàn bị cấm vay thêm.
Bảy nhà phát triển BĐS, hoặc hơn 20% trong số 30 nhà phát triển BĐS lớn nhất trong số họ - được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải, Thâm Quyến và Hong Kong, hiện được gắn cảnh báo “màu đỏ”, theo một báo cáo ngày 11 tháng 1 của Indochina Securities.
“Không hoàn toàn rõ việc này sẽ được thực hiện như thế nào trong thực tế, vì không có thông tin chi tiết chính thức nào về việc này”, chuyên gia Liu của S&P cho biết (Theo Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng).
Các công ty sẽ được phép vay nhiều hơn từ các ngân hàng và tăng khoản nợ của họ lên 5% hàng năm cho mỗi ngưỡng giới hạn mà họ đáp ứng, với mức tăng nợ hàng năm tối đa là 15%, bắt đầu từ ngày 01/01/2021, theo Economic Information Daily.
Sáu nhà phát triển BĐS ở bậc màu cam, đại diện cho những nhà phát triển BĐS không đáp ứng được hai trong ba đường màu đỏ. Hơn 40% được phân loại là màu vàng, vì đáp ứng hai trong ba tiêu chí. Chỉ có 6 nhà phát triển BĐS đáp ứng thành công cả ba yêu cầu và được gắn cảnh báo màu xanh lá cây.
Raymond Cheng, nhà phân tích BĐS tại CGS-CIMB Securities, cho biết: “Các nhà phát triển BĐS ít nhất phải đáp ứng một phần một số tiêu chí theo Ba vạch đỏ, để có được các ngân hàng hình thức tài trợ và các tổ chức tài chính khác.
Evergrande có trụ sở tại Quảng Châu, thuộc sở hữu của một trong những ông trùm giàu có nhất Trung Quốc Hui Ka-yan, có tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản là 85,3% - không bao gồm tiền thu được ứng trước; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu là 219,5% trong khi tiền mặt của nó là là 0,19 (thấp hơn nhiều so với mức 1 mà PBOC yêu cầu với chỉ số này). Như vậy doanh nghiệp này đã vượt rất xa lằn ranh đỏ mà PBOC đặt ra.
Evergrande "đi trước một chút" so với chương trình kéo dài 3 năm của ông Hui nhằm cắt giảm khoản nợ 450 tỷ nhân dân tệ - đã tăng 160 tỷ nhân dân tệ với khoản vay vào tháng 1/2021 - 10 tháng sau khi chủ tịch của nhà phát triển BĐS vạch ra kế hoạch, theo một giám đốc điều hành quen thuộc với vấn đề này, người đã từ chối được nêu tên.
-
- Quang cảnh bên ngoài của Trung tâm China Evergrande ở Hong Kong vào ngày 26 tháng 3 năm 2018. (Bobby Yip / Reuters)
Evergrande đang từ bỏ các mảng kinh doanh có giá trị và phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn, đồng thời cho biết thêm rằng cho đến nay vẫn chưa có hành động chính thức nào để cắt giảm hạn mức tín dụng của công ty. Nhà phát triển BĐS này cho biết họ có kế hoạch mua lại trái phiếu chuyển đổi trị giá 16,1 tỷ đô la Hong Kong (2,1 tỷ đô la Mỹ) trước thời hạn ngày 10 tháng 2, theo hồ sơ trên sàn giao dịch chứng khoán vào thứ Hai (ngày 18/1). Công ty đã thu xếp các quỹ nội bộ trị giá 16,5 tỷ đô la Hong Kong để trả gốc và lãi, và trái phiếu sẽ bị hủy bỏ, nhà phát triển BĐS cho biết.
Theo báo cáo của Bloomberg, trái phiếu do ít nhất 85 công ty Trung Quốc bán ra với tổng trị giá 65,2 tỷ USD phải đối mặt với áp lực trả nợ. China Fortune Land Development ở Thượng Hải đã bị Zhongrong International Trust từ chối khoản vay 1,1 tỷ nhân dân tệ, có thể buộc công ty này phải thông báo cho các nhà đầu tư về việc vỡ nợ nếu họ không thanh toán vào thứ Tư tuần này (ngày 20/1) đối với khoản nợ trong nước 55,6 tỷ nhân dân tệ và 4,56 tỷ USD trái phiếu nước ngoài, theo REDD.
Về lý thuyết, một kết quả khác của giới hạn nợ có thể là buộc giá BĐS giảm xuống, khi một số chủ đầu tư áp dụng biện pháp giảm giá để thu hút người mua và tạo tiền mặt để trả nợ. Giá nhà của Trung Quốc đã tăng gần gấp 5 lần trong hai thập kỷ qua, khiến giá nhà tại Thượng Hải, Thâm Quyến và Bắc Kinh đắt hơn Los Angeles, Paris, New York và London.
“Chính sách không tệ như các nhà đầu tư nhận định". Ông Cheng nói: “Nó thậm chí có thể là tích cực từ góc độ đầu tư trong dài hạn, vì lĩnh vực này sẽ ít biến động hơn trong tương lai”.
Doanh nghiệp BĐS bắt tay với chính quyền địa để lách 'ba lằn ranh đỏ' của PBOC
Đúng là chính sách siết chặt khả năng vay nợ của doanh nghiệp BĐS là không thể không làm tại Trung Quốc hiện nay. Vấn đề ở chỗ là xử lý nợ như xử lý tảng băng, băng không thể tan chỉ trong vài ngày. Nợ quá lớn và chồng chất quá lâu trong khi tăng trưởng phụ thuộc vào nợ thì mặt trái của các biện pháp siết chặt của nó là các “người chơi” sẽ tìm cách lách luật. Thực tế, doanh nghiệp BĐS Trung Quốc đã bắt tay với chính quyền địa phương để lách “ba lằn ranh đỏ” của PBOC rồi.
Các chính quyền khu vực trên khắp Trung Quốc đang lách giới hạn vay nợ bằng cách tăng quy mô tài sản của các công ty đầu tư địa phương để giảm tỷ lệ nợ trên tài sản chính thức của họ, các giám đốc điều hành và quan chức Trung Quốc cho biết.
-
- Bong bóng bất động sản tại Trung Quốc rất lớn, biểu hiện ở giá bất động sản tăng cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập bình quân của dân cư. (Ảnh: Getty)
Quay trở lại “3 lằn ranh đỏ” ở trên của PBOC, rõ ràng quy mô tài sản tăng thì đương nhiên 2 trong 3 lằn ranh đỏ cũng đã vượt qua rồi. Trong khi các doanh nghiệp BĐS lại là công cụ để thúc đẩy tăng trưởng của các chính quyền địa phương Trung Quốc. Vì thành tích tăng trưởng của mình, các chính quyền địa phương không thể để cho doanh nghiệp BĐS vỡ nợ hoặc thị trường BĐS đi xuống được.
Việc lách trần nợ cho phép các phương tiện tài chính của chính quyền địa phương huy động nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng và các dự án xây dựng khác. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng nhiều tài sản có chất lượng kém, mở đường cho sự gia tăng các khoản nợ xấu sau làn sóng vỡ nợ trái phiếu ở các công ty được chính phủ hậu thuẫn trong những tuần gần đây.
Để mở rộng nợ, các chính quyền địa phương giao tài sản (là các dự án đầu tư hiệu quả thấp) cho các công ty vốn là công cụ nợ địa phương. Bằng cách này, quy mô của các doanh nghiệp là công cụ nợ địa phương tăng mạnh. Quy mô tăng thì có thể gia tăng vay nợ.
“Rất nhiều tài sản của chúng tôi không tạo ra nhiều giá trị kinh tế”, Liu Pengfei, Chủ tịch công ty đầu tư phát triển Taiyuan Longcheng - TLDI, một công cụ tài chính địa phương - LGFV ở thành phố Thái Nguyên, cho biết tại một hội nghị đầu tư vào tháng này. “Chính phủ Thái Nguyên đã giao chúng cho chúng tôi để chúng tôi có thể đáp ứng các yêu cầu [chuyển nợ thành tài sản] do các ngân hàng chủ nợ và các nhà đầu tư trái phiếu đặt ra”.
Sự gia tăng trong các vụ mua lại nợ dự kiến sẽ tiếp tục khi chính quyền địa phương chuyển sang sử dụng LGFV để thúc đẩy nền kinh tế sau đại dịch Covid-19. Chính quyền tỉnh Thiểm Tây cho biết trong một tuyên bố vào tháng 10/2020 rằng họ sẽ chuyển “càng nhiều tài sản” cho các LGFV càng tốt để họ có thể tăng gấp đôi khoản vay của mình trong hai năm tới. Chính quyền này cho biết thêm, biện pháp này “sẽ loại bỏ hiệu quả các rủi ro liên quan đến nợ công”.
“Càng lớn, chúng tôi càng có thể vay nhiều hơn”, một giám đốc điều hành của Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Thành phố Diên An, một LGFV khác có trụ sở tại Thiểm Tây cho biết.
Không chỉ để lách “ba lằn ranh đỏ”, nhiều chính quyền địa phương trước đây đã cho miễn phí LGFV các quỹ đất có giá trị để tăng cường khả năng vay vốn của họ. Nhưng điều này đã bị chính quyền trung ương cấm, buộc chính quyền địa phương phải dùng đến các biện pháp chuyển nhượng tài sản có chất lượng thấp hơn.
Các ngân hàng Trung Quốc, những người cho vay lớn nhất đối với các LGFV, có thể thoải mái cho các công ty đầu tư công lớn vay ngay cả khi chất lượng tài sản cơ bản của họ xấu đi. “Chúng tôi có nghĩa vụ hỗ trợ các công ty do chính phủ kiểm soát miễn là họ đáp ứng các điều kiện tài chính cơ bản”, một giám đốc điều hành của Ngân hàng Tây An cho biết.
Như vậy, với nhiều cách hạch toán “láu cá” và sự bắt tay giữa chính quyền địa phương và doanh nghiệp BĐS bởi áp lực tăng trưởng từ trung ương khiến cho “ba lằn ranh đỏ” của PBOC có thể bị vô hiệu hoá. Điều này cũng đồng nghĩa với việc phá sản của doanh nghiệp BĐS vì không được tiếp tục vay nợ - bởi việc vi phạm các tiêu chuẩn trần nợ của PBOC là khó xảy ra. Điều này cũng hàm ý rằng rủi ro nợ của doanh nghiệp BĐS Trung Quốc vẫn nằm ngoài năng lực kiểm soát của PBOC, ít nhất cho đến giờ này.
Thiện Nhân - Trà Nguyễn
