Cứ mỗi 10 năm, Chính phủ Việt Nam lại bàn chuyện giải cứu bất động sản (BĐS), tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Cứ mỗi 10 năm, hàng chục tỷ USD lại mất hút vào "cứu trợ thanh khoản" cho các NHTM ôm khối nợ BĐS khổng lồ. Giải cứu BĐS, nơi xuất sinh các tỷ phú giầu nhất Việt Nam, trở thành nhiệm vụ nóng nhất 2023. Tất cả chỉ vì thị trường này tồn tại những nghịch lý, lỗ hổng và xung đột,... mãi chưa được sửa.
Người Việt Nam ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Chỉ số giá bất động sản (BĐS)/thu nhập bình quân không ngừng gia tăng, đứng thứ 14 toàn cầu trong khi chúng ta ở nhóm nước thu nhập trung bình thấp. Lý do phi lý đến đơn giản, 80% sản phẩm BĐS chỉ phục vụ cho 10% người giàu ở đô thị, nhóm người nắm giữ 59% tài sản cả nền kinh tế.
Theo dữ liệu được thu thập từ Cơ sở dữ liệu về Bất bình đẳng Thế giới, năm 2021, top 5% người giàu nhất Việt Nam chiếm tới 46,9% tài sản của cả nước, trong khi top 10% những người giàu nhất chiếm tới 59%. Trái lại, 50% những người nghèo nhất chỉ chiếm 5,6% tài sản, theo Vietnam Net. Tính toán từ nguồn số liệu này, để lọt vào top 5% dân số có tài sản lớn nhất Việt Nam, người Việt cần có tài sản tối thiểu là 112.343 USD (gần 2,8 tỷ VND), và để lọt vào top 10% thì cần sở hữu tài sản tối thiểu 61.313 USD (gần 1,4 tỷ VND).
-
- Một khu nhà trọ ở Việt Nam dành cho công nhân và người lao động thu nhập thấp (Ảnh chụp từ video/YouTube)
Thực chất, khoảng cách giàu nghèo đang gia tăng ở Việt Nam; một xu thế giống Trung Quốc và nhiều nền kinh tế có thể chế yếu, thiếu minh bạch khác.
Vậy điều này liên quan gì tới thị trường bất động sản? Hãy nhìn vào khoảng cách giữa giá nhà bình quân so với thu nhập bình quân ở Việt Nam. Theo trang Numbeo, chỉ số này ở Việt Nam năm 2022 là 23,5 lần; đứng thứ 14 toàn cầu và đứng thứ 10 toàn châu Á. Ba năm trước, chỉ số này của Việt Nam là 19 lần. Chúng ta đang chứng kiến khoảng cách tăng thần tốc giữa thu nhập và giá nhà ở.
Chỉ số này cho thấy giá nhà đang bỏ ngày một xa thu nhập của người dân. Người thu nhập bình quân và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; dù là thuê nhà (vì giá thuê cao tương ứng với giá BĐS).
Trong khi nhu cầu thực về nhà ở rất cao thì các nhà phát triển BĐS Việt Nam chỉ muốn kiếm tiền ở phân khúc mà người mua nhà có thể chi trả; đương nhiên đó là phân khúc 5% - 10% người có thu nhập cao nhất Việt Nam.
Người nghèo ở Việt Nam hoàn toàn bị loại khỏi thị trường BĐS.
Trong một toạ đàm của Chính phủ ngày 13/1 vừa qua về "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày một lớn. Theo ông Châu, Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Ông Châu lấy ví dụ, ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Ông Châu đồng thời đưa ra một con số đáng kinh ngạc về tỉ lệ nhà ở dành cao cấp, chỉ dành cho người giàu 5% dân số Việt, liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 -2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.
Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS không chỉ thiếu hụt nguồn cung nói chung (do hạn chế cấp phép) mà còn đặc biệt thiếu hụt nhà dành cho khu vực dân cư thu nhập trung bình và thấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Với một thị trường BĐS bất cân xứng về cung cầu, một thị trường 'lạnh lùng' với 90% người có thu nhập trung bình và rất thấp thì thị trường đó nhất định chứa đựng rất nhiều yếu tố đầu cơ; tài nguyên đất đai, nhà ở bị lãng phí.
Xa hơn, thị trường như vậy rất dễ sụp đổ vì sự thiếu bền vững từ phía cầu; cầu ảo từ giới nhà giàu có thể sụp giảm mạnh khi điều kiện tài chính thắt chặt (lãi suất tăng), giá nhà quá cao hoặc tăng kinh tế vĩ mô đi xuống,...
Câu hỏi đặt ra là, vai trò của chính sách điều tiết nguồn tài nguyên lớn nhất của quốc gia ở đâu khi có tới 80% nguồn tài nguyên này chỉ phục vụ 5% - 10% dân số giàu có nhất của quốc gia? Vì sao các quan chức tỉnh, thành phố lại mặn mà trong việc phê duyệt dự án BĐS cho người giàu? Các tuyên bố chính sách về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập bình quân và thấp vì sao trở nên không hiệu quả?
Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần hiểu rất rõ các nghịch lý và lợi ích mờ ám đằng sau thị trường BĐS.
Mời các bạn đón đọc Kỳ 2: Lỗ hổng thể chế to như 'con voi' đang hút cạn tiền từ tài nguyên đất.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.
Thanh Đoàn
