Kế hoạch lớn nhằm giải cứu lĩnh vực bất động sản (BĐS) ẩn chứa nhiều rủi ro, và có thể sẽ lại là một thất bại nữa của chính quyền Bắc Kinh.
Khi nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục rơi vào vòng xoáy đi xuống, Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã khởi xướng một kế hoạch đáng chú ý, với việc chính quyền sẽ mua lại những ngôi nhà chưa bán được từ các nhà phát triển và chuyển đổi mục đích sử dụng của chúng thành nhà ở giá rẻ.
Biện pháp này bề ngoài là nhằm mục đích ổn định giá nhà và giảm thiểu tác động kinh tế của việc giá bất động sản giảm. Nguồn tài trợ cho việc mua lại này dự kiến sẽ đến từ trái phiếu chính phủ dài hạn hoặc siêu dài hạn.
Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại câu hỏi là liệu cách tiếp cận này có thể thực sự vực dậy nền kinh tế Trung Quốc hay không, và tác động của các khoản nợ chính phủ dài hạn như vậy đối với xã hội Trung Quốc là gì.
Một động thái cấp bách
Trong chương trình “Cái nhìn đỉnh điểm" (Pinnacle View) vào ngày 23/5, nhà sản xuất truyền hình độc lập Lý Quân (Li Jun) cho biết ĐCSTQ đã gấp rút đưa ra chính sách mới vì doanh số bán bất động sản trong 4 tháng đầu năm 2024 khá ảm đạm.
“Vào ngày 17/5, Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong đã tuyên bố trong một hội nghị quốc gia qua video rằng chính quyền địa phương ở các thành phố có lượng nhà mới tồn kho cao có thể mua những bất động sản chưa bán được với giá hợp lý để ổn định giá nhà đất. Ông tuyên bố rằng những bất động sản này sẽ được chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Thông báo này theo sau những gợi ý trước đó từ các nguồn thông tin, những bên đã tiết lộ với giới truyền thông Trung Quốc rằng các chi tiết của kế hoạch này vẫn đang được thảo luận và có thể mất vài tháng để hoàn thiện. Tính cấp bách của thông báo vào tháng 5 có thể là do kết quả tồi tệ của thị trường bất động sản trong 4 tháng đầu năm, với doanh số bán sụt giảm khoảng 47%”, ông nói.
Theo ông Lý, nhà ở giá rẻ ở Trung Quốc lần đầu tiên được giới thiệu vào năm 2007 nhưng chưa được triển khai trong một thời gian dài. Điều này là do chính quyền địa phương Trung Quốc vốn phụ thuộc nhiều vào doanh thu từ việc bán đất và thuế bất động sản, khiến họ không muốn theo đuổi các chính sách có thể làm suy yếu các nguồn thu nhập này. Phải đến năm 2017, khi lãnh đạo ĐCSTQ Tập Cận Bình nhấn mạnh rằng “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, chính sách này mới bắt đầu được thực hiện. Đến năm 2021, đã có kế hoạch xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở giá rẻ, nhưng đây vẫn chỉ là một phần nhỏ so với 18 triệu căn nhà được bán ra trong năm đó.
Chính sách nhà ở giá rẻ mới tập trung chủ yếu vào nhà ở cho thuê giá rẻ.
Từ năm 2021 đến năm 2025, kế hoạch là xây dựng 8,7 triệu căn nhà cho thuê giá phải chăng trên toàn quốc. Điều này phù hợp với tuyên bố trước đó của ông Cao Jinbiao, Giám đốc Cục An ninh Nhà ở thuộc Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn, người đã lưu ý rằng từ năm 2021 đến năm 2025, nhà ở cho thuê mới với giá phải chăng sẽ chiếm 30% tổng nguồn cung nhà ở mới. Tại các thành phố lớn như Thượng Hải và Quảng Châu, tỷ lệ này dự kiến sẽ đạt 40-45% hoặc thậm chí cao hơn.
“Trong tương lai, công ty bất động sản lớn nhất của Trung Quốc có thể là chính quyền địa phương”, ông Lý nói. “Quy tắc của trò chơi đã thay đổi. Đây thực sự là một bước đi lớn. Trong ngắn hạn, nó có thể giúp giải quyết hàng tồn kho của các công ty bất động sản. Nhưng về lâu dài, đây cũng có thể là mệnh lệnh cuối cùng đối với nhiều công ty bất động sản, và trong thời gian tới, thông lệ sẽ là các doanh nghiệp nhà nước xây nhà và chính phủ cho thuê nhà”.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Hoài An, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc, vào ngày 16/11/2022. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Không đủ tiền
Bà Quách Quân (Guo Jun), chủ tịch The Epoch Times phiên bản Hong Kong, cho biết trong chương trình “Cái nhìn đỉnh điểm" rằng cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc là vấn đề đau đầu nhất của ĐCSTQ và họ phải thực hiện các biện pháp để ngăn chặn sự suy thoái hơn nữa của thị trường bất động sản.
“Nền kinh tế Trung Quốc gắn bó sâu sắc với lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực chiếm khoảng 30% GDP cả nước. Sự suy giảm của ngành bất động sản tác động đáng kể đến nền kinh tế chung. Nó thậm chí còn gây ra một cuộc khủng hoảng nợ của chính quyền địa phương”, bà Quách nói.
Bà Quách cho biết rằng các biện pháp hiện tại của chính quyền nhằm mục đích giải quyết những thách thức này theo ba cách chính:
“Đầu tiên, bằng cách mua nhà từ các nhà phát triển, chính phủ cung cấp cho các nhà phát triển nguồn vốn rất cần thiết để giảm bớt căng thẳng tài chính và giảm nợ doanh nghiệp. Điều này cũng cho phép người mua bất động sản bán trước nhận được nhà, giảm bớt căng thẳng xã hội phát sinh từ các dự án nhà ở chưa được bàn giao”.
“Thứ hai, dùng bất động sản mua được làm tài sản đảm bảo. Chính phủ có thể thế chấp bất động sản được mua lại cho ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay, giải quyết vấn đề ngân hàng có lượng tiền gửi cao nhưng mức cho vay thấp. Điều này giúp duy trì lợi nhuận của ngân hàng và giảm áp lực tài chính”.
“Thứ ba, ổn định giá nhà. Chính phủ đặt mục tiêu hỗ trợ giá cả của thị trường bất động sản thông qua các hoạt động mua lại này, cố gắng giảm thiểu sự suy giảm giá trị tài sản. Điều này cũng tương tự như việc các cổ đông lớn mua lại cổ phiếu để hỗ trợ giá cổ phiếu, cuối cùng hy vọng sẽ rút được thêm vốn từ thị trường trong tương lai”.
Bà tin rằng mặc dù các biện pháp này có thể đem lại lợi ích tiềm tàng cho nền kinh tế nhưng vẫn có những lo ngại về hiệu quả của chúng. Vấn đề chính nằm ở nguồn vốn lớn cần thiết cho việc mua lại này và liệu các biện pháp này có thực sự ổn định được giá nhà hay không.
Bà Quách nói: “Điều quan trọng là quy mô mua lại của chính phủ”. “Hiện tại, chính quyền địa phương đang gặp khó khăn về tài chính và nợ nần chồng chất. Chính quyền trung ương đã cam kết chi 300 tỷ CNY ban đầu cho nỗ lực này, riêng Tô Châu cần 25 tỷ CNY. Số tiền này rõ ràng là không đủ cho toàn quốc”.
Bà Quách tính toán chi phí mua lại những căn nhà chưa bán được trên thị trường một cách chi tiết.
“Trung Quốc có 7,4 tỷ mét vuông nhà ở mới xây đang chờ bán và 6,7 tỷ mét vuông (72 tỷ feet vuông) đang được xây dựng. Trong 4 tháng đầu năm nay, 2,9 tỷ mét vuông đã được bán. Nếu chính phủ đặt mục tiêu mua 80% lượng tồn đọng của thị trường bất động sản trong vài năm với mức giá trung bình là 9.420 CNY (khoảng 1.300 USD) mỗi mét vuông, dựa trên giá quý I năm 2024, thì họ sẽ cần 50 nghìn tỷ CNY (khoảng 6,9 nghìn tỷ USD). Điều này tương đương với 10 nghìn tỷ CNY (1,3 nghìn tỷ USD) hàng năm trong vòng 5 năm”.
Bà Quách cũng trích dẫn số liệu tài chính chính thức của Trung Quốc để minh họa cho quan điểm của mình.
“Vào năm 2024, thâm hụt của chính quyền trung ương là 3,34 nghìn tỷ CNY (khoảng 470 tỷ USD), với thâm hụt địa phương là 720 tỷ CNY (khoảng 101 tỷ USD), trái phiếu quốc gia đặc biệt siêu dài hạn ở mức 1 nghìn tỷ CNY (khoảng 140 tỷ USD), và trái phiếu đặc biệt mới của chính quyền địa phương với tổng trị giá 3,9 nghìn tỷ CNY (khoảng 548 tỷ USD). Thâm hụt tiền rộng ở mức 8,96 nghìn tỷ CNY (khoảng 1,2 nghìn tỷ USD) [tổng cộng của các khoản tiền trên]. Số tiền cần thiết cho việc mua lại vượt xa mức thâm hụt hàng năm của chính phủ”.
“Ngay cả khi chính phủ quyết định chỉ mua 10% hàng tồn đọng thì vẫn cần 1,2 nghìn tỷ CNY (169 tỷ USD). Tuy nhiên, chỉ mua 10% sẽ không ổn định được giá cả hiện tại của thị trường bất động sản”.
-
- Những tờ tiền USD được đếm bên cạnh những tờ tiền giấy mệnh giá 100 CNY của Trung Quốc tại một ngân hàng ở Hoài Bắc, tỉnh An Huy, Trung Quốc, vào ngày 24/9/2013. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Một thất bại khác
Theo quan điểm của bà Quách, kế hoạch mới của chính quyền Trung Quốc có thể là một thất bại khác.
“Việc thực hiện đầy đủ sẽ cần từ 3 đến 5 nghìn tỷ CNY (khoảng 422-703 tỷ USD) hàng năm, vượt xa mức 1 nghìn tỷ CNY (khoảng 140 tỷ USD) được đề xuất với trái phiếu chính phủ siêu dài hạn. Khoản nợ bổ sung khổng lồ này về cơ bản tương đương với việc in tiền quá mức, làm trầm trọng thêm việc phát hành tiền tệ vốn đã rất đáng kể của chính phủ Trung Quốc, gấp 1,6 lần so với Hoa Kỳ. Việc phát hành quá mức như vậy có thể gây ra lạm phát nghiêm trọng. Đồng tiền của Trung Quốc từng được gắn với đồng USD, tăng trưởng GDP và dữ liệu xuất khẩu. Giờ đây, nó ngày càng dựa vào tín dụng của chính phủ, không bị ràng buộc bởi dữ liệu kinh tế thực tế, điều chắc chắn sẽ dẫn đến siêu lạm phát. Nếu thị trường nhà ở tiếp tục suy giảm bất chấp những nỗ lực này, giá trị tài sản sẽ tiếp tục giảm, tỷ giá hối đoái thực của đồng CNY sẽ lao dốc và nền kinh tế có thể đi lùi. Vì vậy, phương án này rất rủi ro”, bà nói.
Chủ nhà trở thành người thuê nhà
Ông Hu Liren, một cựu doanh nhân Thượng Hải hiện đang cư trú tại Hoa Kỳ, cho biết trên chương trình “Cái nhìn đỉnh điểm" rằng Trung Quốc có thể quay trở lại những năm 1980 khi tất cả bất động sản đều là tài sản của chính phủ và tất cả mọi người trên thực tế đều là những người thuê nhà.
Ở Trung Quốc, mọi mảnh đất đều thuộc sở hữu nhà nước, nhưng người được gọi là “chủ nhà” có “quyền sử dụng đất” cho phép họ sử dụng mảnh đất đó trong 70 năm.
Ông Hu nhận xét: “Đây là một kế hoạch đã được tính toán trước của ĐCSTQ”. “Khi hợp đồng thuê 70 năm hết hạn, bất động sản sẽ trở lại nằm dưới quyền sở hữu của nhà nước và người cư trú sẽ chuyển từ chủ sở hữu thành người thuê trả tiền thuê cho chính phủ”.
Ông tin rằng sự nổi lên của ông Tập trên chính trường Trung Quốc và sự sụp đổ hiện nay của lĩnh vực bất động sản không phải là điều trùng hợp ngẫu nhiên, và chúng là sự tất yếu của số phận.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
