Chính quyền Trung Quốc mua lại nhà chưa bán được, thách thức vẫn còn

Các chuyên gia nghi ngờ năng lực tài chính của chính quyền địa phương trong việc đáp ứng chính sách của trung ương, đồng thời cho rằng những thách thức cơ bản vẫn chưa được giải quyết.

Đối mặt với cuộc khủng hoảng đã gây khó khăn cho thị trường bất động sản Trung Quốc trong vài năm qua, các nhà chức trách đã công bố một loạt biện pháp mới vào ngày 17/5 nhằm hồi sinh lĩnh vực đang chìm trong khủng hoảng sau khi dữ liệu mới nhất cho thấy doanh số bán nhà đã giảm hơn 30% kể từ đầu năm.

Tuy nhiên, trong khi các nhà đầu tư hy vọng rằng các biện pháp mới có thể cải thiện tâm lý thị trường, ổn định giá cả đang giảm và giảm lượng nhà dư thừa trong ngắn hạn, một số nhà phân tích cảnh báo rằng chúng có thể không đủ để ngăn chặn sự suy giảm thêm trong những năm tới.

“Việc chính quyền mua nhà ở chưa bán được có thể giúp ổn định lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc trong tương lai gần, giảm bớt cơn gió ngược kinh tế quan trọng. Nhưng chúng sẽ không ngăn được lĩnh vực này thu hẹp hơn nữa vào cuối thập kỷ này”, ông Julian Evans-Pritchard, người đứng đầu bộ phận Kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, viết trong một ghi chú.

Bất chấp nhiều biện pháp hỗ trợ được thực hiện trong hai năm qua nhưng đều không thể vực dậy lĩnh vực này, Phó Thủ tướng Hà Lập Phong đã tiết lộ tại một cuộc họp video vào ngày 17/5 rằng chính quyền địa phương sẽ được phép mua “một số” căn hộ.

Theo Phó thủ tướng, mục đích của chính sách này là để đối phó với vấn đề về nhu cầu đang suy yếu đối với căn hộ mới và cũ, đồng thời giảm lượng nhà tồn kho chưa bán được vốn đang ngày càng tăng cao.

Ông nói thêm rằng những ngôi nhà này sẽ được phân bổ để trở thành nhà ở giá rẻ, đồng thời chính quyền địa phương cũng có thể mua lại đất từ các nhà phát triển. Tuy nhiên, thời gian cụ thể hoặc chi tiết về nguồn tài trợ đã không được cung cấp.

Nới lỏng nguồn tài chính

Trong một diễn biến khác vào ngày 17/5, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã quyết định loại bỏ lãi suất thế chấp tối thiểu trên toàn quốc.

Ngân hàng trung ương cũng đã giảm yêu cầu trả trước tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu xuống 15% và đối với ngôi nhà thứ hai xuống 25%. Trước đây, các tỷ lệ này được đề ra ở mức lần lượt là 20% và 30%.

Tại cuộc họp báo của Hội đồng Nhà nước chiều cùng ngày, ngân hàng trung ương cũng tiết lộ kế hoạch giới thiệu quỹ cho vay lại trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (CNY) (khoảng 42,25 tỷ USD) nhằm hỗ trợ sáng kiến ​​nhà ở được chính phủ trợ cấp.

Ngân hàng trung ương cho biết các doanh nghiệp nhà nước địa phương sẽ được khuyến khích sử dụng nguồn vốn để mua nhà đã xây dựng. Những căn nhà sau đó sẽ được phân bổ để trở thành nguồn nhà ở giá rẻ.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua thời kỳ suy thoái kéo dài kể từ năm 2021, khi chính quyền trấn áp hoạt động vay mượn quá mức của các nhà phát triển bất động sản. Suy thoái ảnh hưởng đến nhiều loại sản phẩm tiêu dùng, bao gồm đồ nội thất và thiết bị gia dụng cũng như các ngành công nghiệp như xây dựng. Nó đã góp phần dẫn đến sự tăng trưởng kinh tế chậm nhất trong nhiều thập kỷ ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Nhiều nhà xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng các chung cư cao tầng, vốn đã làm thay đổi cảnh quan đô thị của Trung Quốc, đã vỡ nợ. Hậu quả là hàng trăm dự án bị đình trệ, chưa hoàn thành.

Chi phí đắt đỏ

Tuy nhiên, trong khi các chính sách gần đây báo hiệu sự thừa nhận của chính quyền về nhu cầu cấp thiết phải giải quyết tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản, các nhà phân tích vẫn đặt câu hỏi liệu chính quyền địa phương có đủ năng lực tài chính để thực hiện nhiệm vụ của trung ương một cách hiệu quả hay không.

Ngân hàng đa quốc gia HSBC cho biết: “Thoạt nhìn, điều này có vẻ đắt đỏ”. “Số lượng nhà ở tư nhân chưa bán được đang tăng lên, trong khi tất cả các số liệu chính về bất động sản đều chỉ ra tình trạng suy thoái hơn nữa. Có rất nhiều ước tính về số lượng tiền cần thiết để hấp thu được nguồn cung dư thừa từ thị trường nhưng tất cả đều nằm trong phạm vi hàng nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Các ước tính rất khác nhau, nhưng các nhà phân tích cho rằng có hàng chục triệu căn hộ chưa hoàn thiện và chưa bán được trên khắp Trung Quốc sau sự sụp đổ của đợt bùng nổ xây dựng.

“Rất khó để ước tính quy mô tồn kho nhà ở mới [nhưng] lượng tồn kho nhà ở 'thực' của Trung Quốc đạt đỉnh 2,84 tỷ mét vuông vào năm 2021, trước khi giảm nhẹ xuống 2,66 tỷ vào năm 2023. Tuy nhiên, từ khác biệt giữa số lượng khởi công nhà mới tích lũy và doanh số bán nhà mới, 2,07 tỷ mét vuông nhà mới vẫn chưa được bán vào năm 2023”, các nhà phân tích tại Daiwa Capital Market cho biết trong một ghi chú ngày 17/5.

Giả sử các nhà hoạch định chính sách đặt mục tiêu hạ thấp chu kỳ giải phóng tồn kho trên toàn quốc xuống còn 20 tháng và chính quyền địa phương mua lại những ngôi nhà chưa bán được với mức chiết khấu 30% so với giá bất động sản trung bình trên toàn quốc là 10.000 CNY (khoảng 1.382 USD) mỗi mét vuông, thì chiến dịch giảm tồn kho có thể tiêu tốn khoảng từ 3,4 nghìn tỷ CNY (khoảng 470 tỷ USD) đến 7,6 nghìn tỷ CNY (khoảng 1 nghìn tỷ USD), theo Daiwa.

“Chúng tôi nghĩ rằng quy mô dường như nhỏ của việc giảm tồn kho nhà ở do chính phủ chỉ đạo phản ánh những khó khăn phát sinh từ ba lĩnh vực”, Barclays FICC Research cho biết thêm trong một ghi chú ngày 17/5.

Theo ngân hàng đa quốc gia của Anh, những điều này bao gồm vấn đề với nguồn tài trợ khổng lồ cần thiết cho chính quyền địa phương để cân bằng cung - cầu, rủi ro đạo đức tiềm ẩn trong việc lựa chọn nhà phát triển nào để mua bất động sản, và việc đặt giá mua lại thế nào để khuyến khích các nhà phát triển tham gia vào các chương trình của chính phủ.

HSBC cho biết: “Điều quan trọng cần ghi nhớ là chi phí mua lại ban đầu không tương đương chi phí ‘cứu trợ’ cuối cùng”, đồng thời chỉ ra ví dụ về cuộc cải cách ngân hàng năm 2006 của Trung Quốc nhằm xử lý các khoản nợ xấu và bơm vốn công.

Theo HSBC, trong khi tổng chi phí cho các nỗ lực thanh lọc được ước tính là 9% GDP thì bốn ngân hàng quốc doanh Trung Quốc cuối cùng đã phải trả gấp 2,66 lần chi phí cứu trợ vào thời điểm nó được thực hiện.

Những thách thức cơ bản dai dẳng

Tuy nhiên, mặc dù việc mua lại nhà của chính quyền địa phương với quy mô lớn có thể là chất xúc tác tạo ra một bước ngoặt trong lĩnh vực này, ông Evans-Pritchard cho biết nó vẫn chưa giải quyết được những thách thức cơ bản hơn.

Theo ông, mặc dù việc chính phủ mua lại sẽ giảm bớt căng thẳng tài chính bằng cách chuyển các khoản nợ của những ngôi nhà chưa bán được từ các nhà xây dựng đang gặp khó khăn sang chính quyền địa phương, nhưng nó sẽ không cải thiện được tâm lý đang bị đè nặng trong lĩnh vực bất động sản.

Dữ liệu từ công ty nghiên cứu tư nhân China Index Academy (CIA) tiết lộ hồi đầu tháng này rằng doanh số bán nhà trung bình hàng ngày của Trung Quốc trong dịp nghỉ lễ đã giảm mạnh 47% so với kỳ nghỉ lễ Quốc tế Tháng 5 năm trước.

Ngoài ra, chúng còn thấp hơn khoảng 30% so với mức trước đại dịch trong cùng kỳ nghỉ lễ năm 2019. Doanh số bán nhà đã giảm ở 19 trong số 22 thành phố được khảo sát trong Ngày lễ tháng Năm kéo dài 5 ngày so với cùng kỳ năm 2023, và giảm hơn 60% ở các siêu đô thị như Quảng Châu và Thượng Hải.

Theo dữ liệu chính thức, đầu tư của Trung Quốc vào phát triển bất động sản đã giảm 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đầu tư vào bất động sản nhà ở giảm 10,5% từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2024, “điều này vẫn đòi hỏi những thay đổi lớn về cơ cấu trong hoạt động của lĩnh vực bất động sản”, ông Evans-Pritchard cho biết.

Ông nói thêm: “Sự giảm bớt cần thiết trong hoạt động xây dựng vẫn đang ở giai đoạn đầu và sẽ trở thành một trở ngại kinh tế đáng kể hơn trong nửa sau của thập kỷ này”.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc lại lo lắng khi các biện pháp mới của Bắc Kinh không tương xứng với mong đợi.

“Mặc dù điều quan trọng là phải ngăn chặn sự lan tỏa rủi ro đáng kể từ lĩnh vực bất động sản sang lĩnh vực ngân hàng và nền kinh tế thực, nhưng các nhà hoạch định chính sách dường như không có ý định biến lĩnh vực này từ một lực cản tăng trưởng trở thành động lực tăng trưởng, với sự thay đổi trong trọng tâm chính sách của họ theo hướng tăng trưởng chất lượng cao”, các nhà phân tích tại Goldman Sachs viết trong một ghi chú vào ngày 18/5.

Sau khi tăng đều đặn trong tháng 5 sau thông báo ngày 30/4 của Bộ Chính trị về ý định giải quyết tồn kho nhà ở, Chỉ số Bất động sản Đại lục Hang Seng của Hong Kong đóng cửa giảm 0,7% vào ngày 20/5. Chỉ số này đã giảm 2% trong ngày.

Theo The Epoch Times

Bảo Nguyên biên dịch