Số lượng nhà rao bán ở Trung Quốc đạt mức cao lịch sử, trong khi chu kỳ giải phóng hàng tồn kho cũng ở mức cao lịch sử.
Kể từ năm 2023, số lượng nhà rao bán ở Trung Quốc liên tục tăng lên mức cao nhất mọi thời đại trong khi giá tiếp tục giảm do nhu cầu trì trệ. Các nhà kinh tế cho rằng xu hướng này phản ánh sự sụp đổ kinh tế tổng thể ở Trung Quốc, thể hiện qua doanh số bán nhà trì trệ, điều dự kiến sẽ tạo ra thêm những lo ngại.
Vào tháng 2, dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu Zhuge House, một công ty Internet trong ngành bất động sản Trung Quốc, cho thấy tại 14 thành phố lớn bao gồm Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Hàng Châu, số lượng nhà được rao bán tăng 56,85% khi tính theo năm, và đã tăng trong mười tám tháng liên tiếp. Trong số đó, Hàng Châu chứng kiến mức tăng trong số lượng nhà rao bán cao nhất khi tính theo năm, đạt 181,29%, tiếp theo là Thượng Hải và Tô Châu với mức tăng hàng năm lần lượt là 155,80% và 152,38%.
Vào tháng 3, hơn 100.000 ngôi nhà đã được niêm yết trên 10 thành phố, bao gồm Bắc Kinh, Hợp Phì, Hàng Châu và Quảng Châu. Hơn 150.000 ngôi nhà được niêm yết ở Tô Châu, Nam Kinh, Thành Đô và Thiên Tân. Sau đó, trong nửa đầu tháng 4, dữ liệu do truyền thông Trung Quốc công bố cho thấy số lượng nhà được rao bán ở Trùng Khánh, một trong bốn thành phố lớn nhất Trung Quốc, đạt 272.000, tăng 78.000 căn so với cùng kỳ năm ngoái.
Khi số lượng danh sách nhà tiếp tục tăng trên khắp Trung Quốc, điều này đã dẫn đến việc giá liên tục giảm, điều thường xảy ra với các giao dịch nhà ở cũ, vốn dựa trên việc giảm giá liên tục và mạnh mẽ.
Một nhà môi giới bất động sản cấp cao ở Hợp Phì nói với các phóng viên Trung Quốc rằng trong tháng 3, 70% giao dịch nhà ở cũ ở Hợp Phì là những căn nhà có giá dưới 280.000 USD. Năm ngoái, giá nhà ở cũ đã giảm đáng kể và xu hướng giảm giá tiếp tục diễn ra trong 3 tháng đầu năm nay. Ông cho biết giá giao dịch trung bình cho nhà ở cũ trong cùng kỳ năm ngoái là 250 USD/foot vuông, trong khi năm nay chỉ là 210 USD/foot vuông.
Một nhà môi giới bất động sản ở Vũ Hán nói với các phóng viên rằng kể từ đầu năm nay, những người mua nhà cũ đã thương lượng giá thấp hơn giá chào bán từ 20–25% và những ngôi nhà có giá được chào quá cao sẽ ít được quan tâm. Ông trích dẫn một ví dụ về một ngôi nhà cũ ở Vũ Hán, ban đầu được rao bán với giá 170.000 USD nhưng hầu như không thu hút được sự chú ý; Sau khi giảm giá xuống 160.000 USD, mọi người bắt đầu chú ý, nhưng phải đến khi giảm giá xuống còn 140.000 USD, bất động sản mới được bán.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc đã phân tích chỉ số giá nhà ở cũ của 70 thành phố ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy trong tháng 1, chỉ số giá chỉ tăng ở Côn Minh ở Vân Nam và Tam Á ở Hải Nam, trong khi chỉ số giá ở các thành phố khác có xu hướng giảm so với tháng trước, không có thành phố nào đạt được mức tăng trưởng về chỉ số giá khi tính theo năm.
Thị trường gặp khó khăn
Vào ngày 13/4, ông Tạ Điền, giáo sư tiếp thị tại Trường Kinh doanh Aiken của Đại học Nam Carolina, nói với The Epoch Times rằng xu hướng suy giảm doanh số bán nhà của Trung Quốc gắn liền với lĩnh vực bất động sản gặp khó khăn và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.
Ông Tạ nhấn mạnh rằng khi thị trường bất động sản lao đao, những chủ nhà gặp khó khăn trong việc trả các khoản vay hoặc thế chấp có thể lựa chọn bán bất động sản của mình. Tuy nhiên, khi nhiều người bán nhà phải đối mặt với tình trạng khó khăn này và vội vàng bán bớt tài sản, điều này có thể làm nảy sinh kịch bản nợ vượt quá giá bán, khiến số tiền nợ ngân hàng cao hơn giá bán tài sản. Mối lo ngại về thời gian bất động sản mắc kẹt không bán được trở thành một vấn đề quan trọng với ngành bất động sản, vì thời gian tồn kho kéo dài báo hiệu sự yếu kém của thị trường.
Ông Lý Hằng Thanh (Li Hengqing), một học giả tại Viện Nghiên cứu Chiến lược và Thông tin Washington, đã lặp lại những quan điểm này trong một cuộc phỏng vấn với The Epoch Times. Ông Lý nhấn mạnh nguồn cung nhà ở hiện tại của Trung Quốc vượt xa nhu cầu. Trong vài thập kỷ qua, sự hợp tác giữa chính quyền và các nhà phát triển đã thúc đẩy hoạt động đầu cơ, biến bất động sản thành một mặt hàng đầu tư. Khi các cá nhân nhận ra tiềm năng tăng giá của tài sản bất động sản theo thời gian, việc mua lại bất động sản dần dần phát triển thành một phương thức quản lý tài chính và đầu tư phổ biến đối với nhiều người.
Ông Lý lưu ý thêm rằng bong bóng nhà ở tại Trung Quốc đã vỡ, gây ra sự thay đổi cơ bản trong nhận thức. Việc người dân nhận thức ra rằng giá nhà không chỉ trì trệ mà còn giảm đã làm mất đi sức hấp dẫn của đầu tư bất động sản. Hơn nữa, với 70–80% cư dân Trung Quốc sở hữu bất động sản, cùng với nghĩa vụ thế chấp, có một nguyện vọng chung là đẩy nhanh việc trả nợ.
Trong bối cảnh nền kinh tế ốm yếu của Trung Quốc, được đánh dấu bởi những bất ổn lan rộng, các cá nhân có xu hướng giảm thiểu rủi ro bằng cách giảm thiểu các khoản nợ. Do đó, những người không bị buộc phải giữ lại bất động sản có thể lựa chọn rao bán chúng để tránh nguy cơ giá bất động sản bị xói mòn.
Chu kỳ giải phóng hàng tồn kho cao lịch sử
Việc ông Tạ đề cập đến “thời gian bất động sản tồn tại trong thị trường” hay “chu kỳ giải phóng hàng tồn kho” nhấn mạnh một xu hướng thị trường đáng lo ngại.
Dữ liệu tiết lộ rằng tính đến tháng 1, chu kỳ giải phóng hàng tồn kho, hay tỷ lệ giữa hàng tồn kho và doanh số bán hàng, ở một trăm thành phố của Trung Quốc nằm ở mức 22,9 tháng, đánh dấu mức cao nhất kể từ khi việc theo dõi dữ liệu bắt đầu vào năm 2010. Đáng chú ý là tỷ lệ này đối với bất động sản nhà ở mới đạt 16,6 tháng ở thành phố hạng nhất, 19,6 tháng ở thành phố hạng hai và tăng vọt lên 30,2 tháng ở thành phố hạng ba và bốn. Đáng báo động là hai thành phố đã ghi nhận chu kỳ giải phóng hàng tồn kho vượt quá 100 tháng, đó là Thiều Quan ở Quảng Đông (141,7 tháng) và Tấn Giang ở Phúc Kiến (108,9 tháng).
Chuyên gia Li Yujia, trưởng nhóm nghiên cứu tại Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở của Viện Quy hoạch đô thị tỉnh Quảng Đông, nhấn mạnh rằng sức hấp dẫn của những ngôi nhà mới đã suy yếu, làm gia tăng sự cạnh tranh giữa bất động sản cũ và bất động sản mới.
Dữ liệu tháng 3/2024 cho thấy diện tích giao dịch bất động sản dân cư mới tại 50 thành phố trọng điểm của Trung Quốc giảm 49% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương mức giảm là 13,79 triệu mét vuông. Hơn nữa, 100 công ty bất động sản hàng đầu báo cáo doanh thu bán hàng khoảng 107,6 tỷ USD từ tháng 1 đến tháng 3, phản ánh mức giảm 47,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Lý nhấn mạnh thách thức ghê gớm của việc thanh lý lượng bất động sản tồn kho khổng lồ. Với chu kỳ thanh lý hàng tồn kho ở 100 thành phố là gần 23 tháng, ngay cả khi việc xây dựng mới tạm dừng ngay lập tức, sẽ phải mất hai năm để bán hết các bất động sản hiện có. Tuy nhiên, kịch bản này vẫn chỉ là giả thuyết.
Ông giải thích thêm: “Tại sao nó lại là giả thuyết? Bởi vì nó dựa trên tỷ lệ doanh số bán nhà hàng tháng hiện tại chia cho lượng hàng tồn kho hiện có, dẫn đến chu kỳ giải phóng hàng tồn kho là 23 tháng. Tuy nhiên, kịch bản thực tế còn nghiêm trọng hơn nhiều. Dù hiện nay có hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn nhà bán ra hàng tháng nhưng hai năm sau liệu chúng có thể được tiêu thụ hết với tốc độ hiện tại hay không? Không. Vì các cá nhân đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản và việc mua bất động sản đòi hỏi phải đầu tư, nên tốc độ bán chắc chắn sẽ chậm lại, còn lâu mới đạt được trạng thái cân bằng”.
Nhấn mạnh sự suy giảm kinh tế trên diện rộng ở Trung Quốc, ông Lý cảnh báo về những áp lực phức tạp biểu hiện qua doanh số bán nhà trì trệ, gây ra nhiều hậu quả. Ông nhấn mạnh sự xuất hiện của các hạn chế đối với việc giảm giá ở các khu vực, khi xu hướng giảm giá lan rộng làm trầm trọng thêm sự suy giảm nhanh chóng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Hiện tại, một tình thế khó khăn xảy ra với tất cả các bên liên quan trong bối cảnh giá giảm nhanh chóng, đe dọa sự ổn định của thị trường.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
