Kế hoạch giải cứu bất động sản với ‘danh sách trắng' của Bắc Kinh là quá ít, quá muộn màng.
Cho đến nay, các biện pháp giải cứu bất động sản của Trung Quốc dường như vẫn chưa đạt đủ quy mô và tầm vóc để vực dậy lĩnh vực này. “Danh sách trắng" mới đây cũng là một biện pháp tương tự. Đây là những lập luận trong bài báo “‘Danh sách trắng’ của Bắc Kinh chắc chắn không phải câu trả lời cho khủng hoảng bất động sản Trung Quốc", đăng ngày 13/3, trên tờ The Epoch Times, của tác giả Milton Ezrati. Tác giả Milton Ezrati là nhà kinh tế trưởng của Vested, một công ty truyền thông có trụ sở tại New York.
Ông Ezrati cho biết, chỉ cách đây vài tuần, Bắc Kinh đã thảo luận về các kế hoạch lớn để chính quyền tiếp quản thị trường bất động sản nhà ở Trung Quốc. Một kế hoạch như vậy sẽ che giấu cuộc khủng hoảng, khiến nhiều vấn đề không được giải quyết và tạo ra những vấn đề mới.
Tuy nhiên, những gì đã xuất hiện, ít nhất là cho đến nay, là cái mà Bắc Kinh gọi là “danh sách trắng”. Kế hoạch này chỉ định một số dự án phát triển bất động sản dân cư như là đối tượng được tài trợ đặc biệt. Nó thậm chí sẽ làm được ít hơn để giải quyết vấn đề so với các kế hoạch tiếp quản lớn của chính phủ và chỉ có thể được mô tả là quá ít, quá muộn màng.
Kế hoạch “danh sách trắng” kêu gọi chính quyền địa phương xác định các dự án phát triển bất động sản thất bại trong khu vực pháp lý của họ để biến chúng thành ứng cử viên cho các khoản cho vay đặc biệt của các ngân hàng quốc doanh Trung Quốc. Sau đó, các ngân hàng xem xét danh sách và cấp vốn cho các dự án đã được phê duyệt. Vòng đầu tiên bao gồm khoảng 123,6 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 17,2 tỷ USD) cho khoảng 162 dự án ở 57 thành phố, bao gồm cả những dự án liên quan đến các nhà phát triển bất động sản tư nhân đang gặp khó khăn, như Country Garden, Sunac và CIFI.
-
- Trụ sở chính của nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings tại Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông phía nam Trung Quốc, vào ngày 15/6/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Theo tài liệu do Bắc Kinh công bố, chương trình cứu trợ sẽ ưu tiên hoàn thiện những căn hộ mà người mua nhà Trung Quốc đã trả trước nhưng vẫn chưa hoàn thiện do khó khăn tài chính của các nhà phát triển tư nhân. Không còn nghi ngờ gì nữa, những người mua nhà trong các dự án này sẽ vui mừng trước tin tức này.
Tuy nhiên, trong bối cảnh vấn đề lớn hơn với sự sụp đổ của các nhà phát triển, đây thực sự chỉ là một sự cứu trợ vô cùng bé nhỏ.
Nếu “danh sách trắng” của Bắc Kinh là một bước đi hướng tới một giải pháp thì chúng còn lâu mới là câu trả lời cho những khó khăn tài chính của Trung Quốc. Ngay cả khi quy mô tăng gấp đôi, gấp ba hoặc gấp bốn lần, cách tiếp cận này sẽ khiến hệ thống tài chính quốc gia phải gánh khoản nợ đáng ngờ hàng trăm tỷ. Gánh nặng này sẽ tiếp tục, như đã xảy ra kể từ năm 2021 với các vụ vỡ nợ của Evergrande, hạn chế khả năng của nền tài chính Trung Quốc trong việc hỗ trợ mở rộng và tăng trưởng kinh tế.
“Danh sách trắng” cũng sẽ đi không đủ xa để khôi phục niềm tin đã mất của những người mua nhà, khiến họ có thể sẵn lòng chấp nhận rủi ro khi thực hiện giao dịch. Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối phó, như trong nhiều tháng qua, với tỷ lệ mua nhà giảm. Điều tồi tệ hơn là sự suy giảm nhu cầu này có thể sẽ tiếp tục làm giảm giá trị bất động sản. Những tác động tiêu cực của sự sụt giảm đó đối với giá trị tài sản ròng của hộ gia đình sẽ tiếp tục hạn chế chi tiêu của người tiêu dùng và làm suy giảm niềm tin chung của người dân vào tương lai - tất cả đều có tác động tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế nói chung.
Các “danh sách” cũng sẽ không động chạm tới được “di sản” của việc xây dựng quá mức, điều đang tiếp tục ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản và sự tăng trưởng của Trung Quốc nói chung. Vấn đề này phần lớn là kết quả của sự nhiệt tình lớn lao của Bắc Kinh đối với việc phát triển bất động sản, thứ kéo dài trong nhiều năm trước năm 2020. Lúc đầu, các chính sách tín dụng dễ dàng cho các nhà phát triển và người mua cũng như sự tham gia của chính quyền địa phương đã đáp ứng nhu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, khi nhu cầu đã được đáp ứng - thực tế là từ nhiều năm trước - việc tiếp tục các chính sách như vậy đã tạo ra tình trạng dư thừa căn hộ, đôi khi ở những khu vực có vấn đề.
Sau đó, vào năm 2020, Bắc Kinh đột ngột rút lại sự hỗ trợ cho việc phát triển bất động sản - trên thực tế, điều này diễn ra đột ngột đến mức cả nhà phát triển và người mua có đòn bẩy tài chính cao đều không có thời gian để điều chỉnh. Đó chính là nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng. Những sự dư thừa này vẫn còn. Theo số liệu thống kê chính thức, Trung Quốc hiện có khoảng 7 triệu căn hộ chưa có người ở. Đặc biệt là khi dân số Trung Quốc đang giảm dần, sẽ phải mất nhiều năm, nếu có, để những căn hộ này có thể tạo ra dòng tiền để trả cho các khoản nợ còn tồn đọng để xây dựng chúng.
Sau nhiều năm Bắc Kinh không làm gì ngoài việc theo dõi cuộc khủng hoảng bất động sản diễn ra, “danh sách trắng” là một dấu hiệu đáng hoan nghênh. Nhưng đặc biệt là sau nhiều năm lưỡng lự, khiến các vấn đề về tài chính và niềm tin trở nên nhức nhối, biện pháp này vẫn chưa đủ đáp ứng yêu cầu, ngay cả khi chúng có thể được mở rộng hơn nữa.
Trong khi đó, viễn cảnh được đồn đại gần đây về việc chính phủ tiếp quản có thể che đậy vấn đề về bất động sản nhưng không thể làm giảm bớt khoản nợ treo lơ lửng hoặc tình trạng xây dựng quá mức, đồng thời nó cũng sẽ mang đến những vấn đề mới, ông Ezrati kết luận.
-
- Một người phụ nữ đi ngang qua khu phức hợp Evergrande Palace của Tập đoàn Evergrande ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 29/1/2024. (Ảnh: GREG BAKER/AFP qua Getty Images)
Bắc Kinh thờ ơ, bất động sản còn lao dốc
Theo nghiên cứu của các chuyên gia, giá bất động sản của Trung Quốc tiếp tục giảm mạnh, chật vật tìm đáy bất chấp rất nhiều biện pháp giải cứu, chủ yếu là do thái độ tiêu cực của chính quyền Trung Quốc đối với lĩnh vực này và sự thiếu vắng các thay đổi chính sách.
Hơn nữa, ưu tiên được tuyên bố rõ ràng của Trung Quốc là đảm bảo rằng nhà ở không phải để đầu cơ, ngụ ý rằng các nhà phát triển mất khả năng thanh toán có thể phải tuyên bố phá sản, làm suy yếu thêm các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành này.
“Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi lớn nào trong quan điểm chính sách của chính phủ trung ương đối với lĩnh vực bất động sản [trong cuộc họp Lưỡng hội]; Ý tưởng ‘nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ’ đã được nhắc lại một lần nữa”, theo một ghi chú khách hàng do Nomura Global Market Research công bố cuối tuần qua và được The Epoch Times truy cập.
Cộng đồng quốc tế theo dõi chặt chẽ cuộc họp “Lưỡng hội” thường niên để đánh giá kế hoạch hành động của Trung Quốc trong năm tới. Sự thịnh vượng hay thất bại của Trung Quốc có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu.
Hơn nữa, Trung Quốc “đã nói rõ rằng các nhà phát triển mất khả năng hoạt động và mất khả năng thanh toán sẽ phải trải qua quá trình phá sản hoặc tái cơ cấu, vì ưu tiên của chính quyền là đảm bảo việc bàn giao các dự án bất động sản chứ không phải bảo vệ hoạt động kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản”, ghi chú cho biết thêm.
-
- Một người lao động đẩy xe hàng trước tấm biển về Tập đoàn Evergrande tại Trung Quốc tại một khu phức hợp nhà ở của nhà phát triển bất động sản ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 8/12/2021. (Ảnh: Noel Celis / AFP qua Getty Images)
Các nhà phân tích tin rằng giới lãnh đạo Trung Quốc có thái độ thờ ơ với sự suy thoái kéo dài hai năm rưỡi của lĩnh vực bất động sản.
“Chúng tôi nhìn nhận thái độ về lĩnh vực bất động sản tại Lưỡng hội là tiêu cực. Đối với chúng tôi, có vẻ như chính quyền trung ương vẫn chưa quá quan tâm đến vòng xoáy đi xuống của lĩnh vực bất động sản. Do đó, chúng tôi dự đoán các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành sẽ vẫn chịu áp lực trong bối cảnh hỗ trợ chính sách tiềm năng còn hạn chế”, lưu ý của Nomura cho biết.
Theo Nomura, mặc dù thông điệp chính từ Lưỡng hội vẫn chỉ ra cam kết của chính quyền đối với chính sách lâu dài rằng nhà ở không phải để đầu cơ, nhưng việc thiếu các biện pháp kích thích đầy tham vọng hơn cho lĩnh vực này trong cuộc họp đã làm suy yếu thêm tâm lý của thị trường.
Ngoài điều đó ra, do doanh số bán nhà sơ cấp đang chậm lại, dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với căng thẳng đáng kể, cho thấy các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành sẽ vẫn chịu nhiều áp lực.
Nomura cho biết, sự vực dậy của lĩnh vực bất động sản cuối cùng phụ thuộc vào việc liệu doanh số bán nhà có thể trở nên ổn định hay không.
Hãng nghiên cứu toàn cầu kết luận: “Với sự hỗ trợ chính sách hạn chế từ chính quyền trung ương - xét theo thái độ thể hiện tại Lưỡng hội, chúng tôi tin rằng việc đạt được sự ổn định đối với doanh số bán bất động sản có thể mất một khoảng thời gian dài”.
Bảo Nguyên tổng hợp
