Nếu gã khổng lồ Vanke, một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) do nhà nước hậu thuẫn, bị vỡ nợ, điều này sẽ tạo ra những hậu quả không lường trước được.
Nhà phát triển bất động sản nhà ở lớn nhất Trung Quốc, Vanke, đang gặp khủng hoảng nợ. Các công ty bất động sản khác được xếp hạng trong top 10 cũng đang gặp rắc rối tương tự. Nếu Vanke, một doanh nghiệp do nhà nước hậu thuẫn, bị vỡ nợ, điều đó có thể dẫn đến sự sụp đổ hoàn toàn của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc và ảnh hưởng đáng kể đến sự ổn định của chế độ Trung Quốc.
Từ khoảng ngày 8 đến ngày 10/3, một số giám đốc bảo hiểm đã đến thăm trụ sở chính của Vanke ở Thâm Quyến, Trung Quốc để đàm phán các vấn đề như kéo dài thời gian trả nợ thêm ít nhất một năm và tăng cường cải thiện các vấn đề tín dụng và tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo China’s Economic Observer, các cuộc đàm phán được cho là không mang lại kết quả nào.
Một số công ty bảo hiểm tham gia đàm phán cho rằng vấn đề mấu chốt hiện nay là liệu Vanke có được xếp vào loại doanh nghiệp nhà nước hay không. Điều này sẽ quyết định liệu các cơ quan hành chính ở Trung Quốc có thể hỗ trợ nhiều hơn cho Vanke hay không.
Ở Trung Quốc, sự khác biệt giữa các công ty nhà nước hoặc được nhà nước hậu thuẫn và các công ty tư nhân thường có thể khá mơ hồ vì nhiều tập đoàn lớn trên danh nghĩa thuộc sở hữu tư nhân nhưng thực tế được hậu thuẫn bởi giới tinh hoa trong Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ).
Được thành lập vào tháng 5/1984, Vanke là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Trung Quốc và trên toàn thế giới. Sau khi căng thẳng về nợ lên cao vào tháng 10/2023, cổ đông lớn của Vanke, Thâm Quyến Metro, đã vào cuộc để hỗ trợ doanh nghiệp, cùng với chi nhánh Thâm Quyến của Ủy ban Quản lý và Giám sát Tài sản Nhà nước Trung Quốc (SASAC), giúp Vanke tránh được một cuộc khủng hoảng.
-
- Logo bị hư hỏng của nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Vanke tại một khu phức hợp nhà ở ở Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 30/8/2023. (Ảnh: AFP qua Getty Images)
Sắp sửa vỡ nợ?
Đầu tháng này, đã có nhiều đồn đoán rằng các cuộc đàm phán gia hạn nợ của Vanke đã bị từ chối. Ông Yu Liang, chủ tịch của Vanke, được cho là đã dẫn đầu một nhóm giám đốc cấp cao đến Bắc Kinh để đàm phán về việc gia hạn nợ phi tiêu chuẩn với các chủ nợ nhưng đã bị từ chối.
Vào ngày 4/3, lĩnh vực phát triển bất động sản của Trung Quốc rung chuyển, với cổ phiếu hạng A của Vanke giảm gần 5% và các công ty niêm yết tại Hong Kong của Vanke chứng kiến cổ phiếu giảm hơn 7%. Trong khi đó, hầu hết trái phiếu trong nước của Vanke đều lao dốc, với “22 Vanke 06” giảm hơn 36%, khiến giao dịch tạm thời bị ngừng. [Cổ phiếu hạng A: Cổ phiếu của các công ty Trung Quốc niêm yết bằng đồng nhân dân tệ trên sàn chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến].
Nhà phân tích tài chính Trung Quốc Leng Shan cho biết trên chương trình YouTube của mình, “Việc gia hạn nợ của Vanke bị từ chối có nghĩa là chỉ còn cách một bước nữa sẽ xảy ra vỡ nợ. Các nhà đầu tư không tin tưởng vào Vanke, thường dẫn đến việc bán khống cổ phiếu Vanke”.
Ông Leng cho rằng cuộc khủng hoảng của Vanke chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến ngành tài chính của Trung Quốc. Sau khi Vanke gặp phải cuộc khủng hoảng nợ này, SASAC Thâm Quyến đã không thực hiện lời hứa giải cứu Vanke. Các ngân hàng như China Everbright và Ping An Bank bắt đầu thu hồi khoản cho vay từ Vanke, điều này chắc chắn sẽ gây bất lợi cho nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn này.
Ông còn tin rằng nếu Vanke sụp đổ, tác động lên niềm tin thị trường có thể vượt xa Evergrande và Country Garden. Ông Leng cho biết: “Nếu ngay cả những công ty bất động sản với vốn nhà nước cũng không thể cứu được, thì tất cả các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đều có nguy cơ rất lớn bị xóa sổ”.
Khi tin đồn về việc Vanke sắp vỡ nợ lan rộng, ông Leng cho biết có tin chính quyền ĐCSTQ đã yêu cầu các ngân hàng tăng cường hỗ trợ tài chính cho Vanke và yêu cầu các chủ nợ tư nhân thảo luận về việc gia hạn.
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Li Ming (hóa danh) làm việc tại Thâm Quyến đã nói chuyện với The Epoch Times vào ngày 11/3, nói rằng các tổ chức tài chính ở Trung Quốc đang gặp khó khăn để tồn tại và không sẵn lòng giúp đỡ Vanke.
Ông Li nói: “Từ góc độ của chính phủ, việc cứu một công ty hay không không quan trọng”. “Điều quan trọng là các dự án đang triển khai không thể bị bỏ dở, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội”.
Ông chỉ ra rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc đã nói rõ rằng việc phá sản và tái cơ cấu là có thể chấp nhận được miễn là có thể tránh được sự bất mãn lan rộng và bất ổn xã hội.
-
- Các tòa nhà dân cư đang được xây dựng bởi nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Vanke ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 09/10/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Các công ty bất động sản hàng đầu gặp khủng hoảng
Từ năm 2021, hàng loạt công ty bất động sản ở Trung Quốc phá sản. Từ tháng 1/2021 đến tháng 8/2023, hơn 30 công ty bất động sản lớn vỡ nợ.
Năm 2021, mười công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc là Vanke, Evergrande, Country Garden, Poly Developments and Holdings, Greenland Holdings, Sunac China, China Overseas Land & Investment, Longfor Properties, China Resources Land và China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings. Hiện tại, tất cả các doanh nghiệp này đều đang ngập trong nợ, trong đó Evergrande, Country Garden, Greenland Holdings và Sunac China đã vỡ nợ và một số công ty khác đang trên bờ vực vỡ nợ.
Vào cuối tháng 6/2023, bảng cân đối kế toán của 11 công ty bất động sản lớn ở Trung Quốc cho thấy tổng tài sản xấp xỉ 12,33 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (1,72 nghìn tỷ USD), trong khi tổng nợ phải trả xấp xỉ 10,34 nghìn tỷ CNY (1,44 nghìn tỷ USD). Sự khác biệt khoảng 1,99 nghìn tỷ CNY (280 tỷ USD) là vốn sở hữu. Số liệu do Nikkei Asia tổng hợp cho thấy, việc giá trị các dự án bất động sản dang dở giảm 33% sẽ trực tiếp dẫn đến nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Gần đây, một số công ty bất động sản lớn đã liên tiếp nộp đơn xin tái cơ cấu, tổ chức lại, giãn nợ và các biện pháp khác. Vào ngày 21/2, Tập đoàn Jinke Property của Trung Quốc, từng được liệt kê trong danh sách “Forbes Global Properties” và “Fortune China 500” trong nhiều năm liên tiếp, đã công bố đơn xin tái cơ cấu và việc tòa án phá sản chấp nhận các tài liệu đăng ký của công ty.
Ông Li cho rằng việc phá sản trong lĩnh vực bất động sản sẽ ảnh hưởng đến sự cai trị của ĐCSTQ và sự ổn định của chế độ. Nếu cuộc khủng hoảng kéo lĩnh vực tài chính đi xuống thì tác động lên sự cai trị độc đoán của ĐCSTQ sẽ còn lớn hơn.
-
- Các tòa nhà đang được xây dựng gần tòa nhà văn phòng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tại Trùng Khánh, Trung Quốc, vào ngày 29/9/2007. (Ảnh: China Photos/Getty Images)
Cư dân mạng chế giễu khi chuyên gia Trung Quốc kêu gọi mua nhà
Hôm thứ 3 (20/2), Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc lần đầu tiên đã cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản (LPR) 5 năm chuẩn của nước này kể từ tháng 6/2023 khi các nhà chức trách đang nỗ lực hỗ trợ cho nền kinh tế và thị trường nhà ở đang suy thoái. Bất chấp đợt cắt giảm lớn nhất trong lịch sử, các chuyên gia cho rằng tác động của nó đối với thị trường nhà ở của Trung Quốc sẽ là hạn chế.
Nhiều chuyên gia trong hệ thống của chính quyền cho rằng trước khi cắt giảm lãi suất, LPR vốn đã ở mức thấp lịch sử. LPR kỳ hạn 5 năm lại bị hạ 25 điểm cơ bản, đây là điều chưa từng có và họ kêu gọi công chúng tích cực mua nhà.
Ngày hôm đó, cụm từ “Chuyên gia nói nếu không mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn trong 5 năm một cách vô ích” đã trở thành chủ đề tìm kiếm nóng. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc hạ lãi suất chuẩn LPR trung và dài hạn sẽ giúp giảm áp lực mua bất động sản và trả nợ vay thế chấp hiện tại của người dân, đồng thời thúc đẩy tiêu dùng trên thị trường nhà ở.
Ví dụ: việc tính toán dựa trên giới hạn cho vay thương mại là 1 triệu CNY (nhân dân tệ), thời hạn cho vay là 30 năm. Lần này LPR đã giảm 25 điểm cơ bản, khoản thanh toán hàng tháng đã giảm khoảng 145 CNY và khoản thanh toán tích lũy trong 30 năm đã giảm 52.000 CNY.
Chuyên gia Zhang Dawei, nhà phân tích trưởng của Centaline Real Estate, thẳng thắn cho rằng việc cắt giảm lãi suất 5 năm lần này là nhằm ổn định thị trường bất động sản. Ổn định thị trường bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tế tốt hơn.
Tuy nhiên, việc các chuyên gia nói “nếu không mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn suốt 5 năm một cách vô ích” đã vấp phải sự chế nhạo từ đại đa số cư dân mạng Trung Quốc, chẳng hạn như:
"Nếu bây giờ không mua nhà, bạn sẽ bận rộn trong 5 năm. Nếu bạn mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn cả đời".
"Được rồi được rồi, bạn lại bắt đầu lừa tôi mua nhà phải không?"
"Một trò đùa năm mới".
"Có phải vì tôi không muốn mua nó không? Không, không phải vậy. Chính sự nghèo đói đã hạn chế trí tưởng tượng của tôi. Trước tiên, bạn có thể cho tôi biết làm thế nào bạn có thể sở hữu ngôi nhà của riêng mình mà không cần tiền không?"
-
- Hình ảnh nhìn từ trên cao cho thấy cộng đồng Trường Thanh Evergrande ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc, vào ngày 26/9/2021. (Ảnh: Getty Images)
Suy thoái nhà ở mới đi được nửa chặng đường
Sau ba năm giá cả lao dốc và những nỗ lực giải cứu của chính phủ, cuộc suy thoái nhà ở ở Trung Quốc vẫn chưa hề cho thấy dấu hiệu kết thúc; trên thực tế, con đường xuống dốc chỉ mới đi được nửa chặng đường.
Đây là nhận định dựa theo các báo cáo gần đây của Goldman Sachs và Amundi Investment Institute (Amundi). Các báo cáo cho biết, việc khởi công xây dựng nhà ở có thể sẽ tiếp tục trầm lắng và giá nhà sẽ giảm đáng kể trong hai năm tới, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
“Chúng tôi ước tính giá nhà thực ở Trung Quốc đã giảm 16% từ mức đỉnh vào quý III năm 2021 đến quý III năm 2023. Nếu kinh nghiệm của Mỹ có thể mang lại bất kỳ chỉ dẫn nào, chúng ta mới chỉ đi được một nửa quá trình điều chỉnh giảm giá nhà ở trong cuộc suy thoái hiện tại”, ngân hàng đầu tư toàn cầu Goldman Sachs cho biết trong một ghi chú dành cho khách hàng mà The Epoch Times đã xem vào thứ 2 (12/2).
Goldman cho biết thêm, việc xây dựng nhà ở mới và doanh số bán nhà mới đã bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với giá nhà và cả hai dự kiến sẽ tiếp tục giảm mạnh trong vài năm tới do lượng hàng tồn kho đáng kể.
Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản đang trượt xuống dưới mức bền vững vì người mua lo ngại rằng căn nhà họ mua có thể không bao giờ được giao.
“Bất động sản… hiện tại vẫn là một lĩnh vực có rất ít sự lạc quan; doanh số bán hàng liên tục sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái, việc thiếu tiến bộ trong các sáng kiến tái cơ cấu trên thị trường trái phiếu nước ngoài kết hợp với việc thiếu các biện pháp kích thích mang tính thay đổi cuộc chơi ở chính các thị trường cơ bản đã khiến ngành này không có được chất xúc tác tích cực lớn”, báo cáo ngày 22/1 của Amundi cho biết.
Amundi cũng cho biết, do chính sách nới lỏng còn hạn chế của Trung Quốc và động lực cung cầu suy giảm, doanh số bán nhà có thể giảm 10-15% mỗi năm trong giai đoạn 2024-25, trước khi đà suy yếu ổn định và thị trường bước vào “chế độ suy giảm dần dần”.
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, chiếm 1/4 hoạt động kinh tế và là nơi lưu trữ khoảng 70% tài sản hộ gia đình, đang đè nặng lên tiêu dùng và tiết kiệm của hộ gia đình. Tác động đang lan rộng khắp nền kinh tế và cản trở sự phục hồi.
Bảo Nguyên tổng hợp
