Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc đang để lại những hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đây hoàn toàn chưa phải là điểm kết thúc.
Bất chấp ba năm giá cả lao dốc và những nỗ lực giải cứu của chính phủ, cuộc suy thoái nhà ở ở Trung Quốc vẫn chưa hề kết thúc; trên thực tế, con đường xuống dốc chỉ mới đi được nửa chặng đường.
Đây là nhận định dựa theo các báo cáo gần đây của Goldman Sachs và nhà quản lý tài sản Amundi Investment Institute (Amundi) có trụ sở tại Paris. Các báo cáo cho biết, việc khởi công xây dựng nhà ở có thể sẽ tiếp tục trầm lắng và giá nhà sẽ giảm đáng kể trong hai năm tới, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
“Chúng tôi ước tính giá nhà thực ở Trung Quốc đã giảm 16% từ mức đỉnh vào quý III năm 2021 đến quý III năm 2023. Nếu kinh nghiệm của Mỹ có thể mang lại bất kỳ chỉ dẫn nào, chúng ta mới chỉ đi được một nửa quá trình điều chỉnh giảm giá nhà ở trong cuộc suy thoái hiện tại”, ngân hàng đầu tư toàn cầu Goldman Sachs cho biết trong một ghi chú dành cho khách hàng mà The Epoch Times đã xem vào thứ 2 (12/2).
Goldman cho biết thêm, việc xây dựng nhà ở mới và doanh số bán nhà mới đã bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với giá nhà và cả hai dự kiến sẽ tiếp tục giảm mạnh trong vài năm tới do lượng hàng tồn kho đáng kể.
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, chiếm 1/4 hoạt động kinh tế và là nơi lưu trữ khoảng 70% tài sản hộ gia đình, đang đè nặng lên tiêu dùng và tiết kiệm của hộ gia đình. Tác động đang lan rộng khắp nền kinh tế và cản trở sự phục hồi.
Theo Bloomberg Economics, cứ mỗi 5% giảm trong giá nhà sẽ làm mất đi 19 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (2,7 nghìn tỷ USD) trong tài sản nhà ở. Khi các chủ sở hữu bất động sản cảm thấy nghèo hơn sau khi giá nhà giảm mạnh, họ có xu hướng cắt giảm chi tiêu để tìm cách xây dựng lại tài sản.
Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc vào thời điểm đó, bắt đầu vỡ nợ với các chủ nợ vào giữa năm 2021, khiến cuộc khủng hoảng bất động sản của nước này trở thành tâm điểm chú ý. Các nhà phát triển khác, bao gồm Sunac, Greenland và Country Garden - đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài trị giá 11 tỷ USD vào cuối năm ngoái - cũng đang phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng tương tự.
Theo dữ liệu của Bloomberg, 34 trong số 50 nhà phát triển hàng đầu của Trung Quốc đã vỡ nợ ở một thời điểm nào đó trong hai năm rưỡi qua.
Tuy nhiên, vấn đề cấp bách nhất đối với một thị trường bất động sản bền vững là việc hoàn thiện những ngôi nhà bán trước, thường được thanh toán trước đầy đủ thay vì đặt cọc hoặc trả trước một phần.
Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản đang trượt xuống dưới mức bền vững vì người mua lo ngại rằng căn nhà họ mua có thể không bao giờ được giao.
“Bất động sản… hiện tại vẫn là một lĩnh vực có rất ít sự lạc quan; doanh số bán hàng liên tục sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái, việc thiếu tiến bộ trong các sáng kiến tái cơ cấu trên thị trường trái phiếu nước ngoài kết hợp với việc thiếu các biện pháp kích thích mang tính thay đổi cuộc chơi ở chính các thị trường cơ bản đã khiến ngành này không có được chất xúc tác tích cực lớn”, báo cáo ngày 22/1 của Amundi cho biết.
Amundi cho biết thêm, do chính sách nới lỏng còn hạn chế của Trung Quốc và động lực cung cầu suy giảm, doanh số bán nhà có thể giảm 10-15% mỗi năm trong giai đoạn 2024-25, trước khi đà suy yếu ổn định và thị trường bước vào “chế độ suy giảm dần dần”.
-
- Hình ảnh nhìn từ trên cao cho thấy cộng đồng Trường Thanh Evergrande ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc, vào ngày 26/9/2021. (Ảnh: Getty Images)
Vấn đề với cơ chế cung cấp đất đai
Theo Goldman, các lý do mang tính cơ cấu, đặc biệt là “cơ chế cung cấp đất đai độc đáo” của Trung Quốc, là những nguyên nhân chính gây ra những khó khăn trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.
Ở Trung Quốc, hầu hết mọi bất động sản đều thuộc sở hữu của chính quyền địa phương, họ nắm quyền kiểm soát hoàn toàn nguồn cung đất đai vì việc bán đất là nguồn thu quan trọng của các chính quyền này. Theo báo cáo tháng 7/2023 của Viện Kinh tế Quốc tế Peterson có trụ sở tại Washington, tỷ trọng doanh thu bán đất trong doanh thu của chính quyền địa phương là 30%, tương đương 8,7 nghìn tỷ CNY (khoảng 1,2 nghìn tỷ USD) vào năm 2021.
Là một loại hình tài trợ ngầm, Phương tiện tài chính của chính quyền địa phương (LGFV) cung cấp một kênh để chính quyền địa phương vay tiền từ ngân hàng, thường sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp.
Chính quyền địa phương ở Trung Quốc cũng bán đất công nghiệp với giá chỉ bằng một phần giá đất ở, do đó việc bán đất ở gián tiếp trợ cấp cho nguồn cung đất công nghiệp. Bán đất ở là nguồn chính trong tổng doanh thu bán đất.
Amundi lưu ý: “Mục tiêu của Bắc Kinh là thiết kế ra sự suy giảm có kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản, chứ không phải phục hồi lĩnh vực này”.
Cảnh báo của IMF
Một báo cáo ngày 2/2 từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng sự sụt giảm trong khởi công nhà ở là một diễn biến mang tính lịch sử, một tốc độ “chỉ thấy trong các vụ sụp đổ về nhà ở lớn nhất từng xảy ra xuyên quốc gia trong ba thập kỷ qua”.
Báo cáo của IMF lưu ý rằng “Thị trường nhà ở của Trung Quốc phải đối mặt với nhiều áp lực hơn trong những năm tới từ các yếu tố cơ cấu, đặc biệt là sự thay đổi về nhân khẩu học”.
Nhu cầu về nhà ở mới sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới khi dân số Trung Quốc giảm và tốc độ đô thị hóa chậm lại.
“Các khoản trợ cấp công lớn trong thập kỷ trước đã giúp hàng triệu người chuyển đến nhà ở mới từ những tòa nhà cũ thiếu tiện nghi hiện đại. Nhu cầu như vậy có thể sẽ bị hạn chế hơn do doanh thu bán đất ảm đạm đã thắt chặt các hạn chế tài chính của chính quyền địa phương và có ít cư dân sống trong những ngôi nhà cũ hơn”, báo cáo của IMF cho biết.
Tỷ lệ sinh của Trung Quốc đã giảm trong nhiều năm, và năm ngoái, lần đầu tiên sau 60 năm, tỷ lệ tử vong của nước này đã vượt quá tỷ lệ sinh. Dân số nước này giảm 2,08 triệu người vào năm 2023, theo số liệu tháng 1 từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.
Theo báo cáo của Amundi, khi dân số Trung Quốc giảm, tác động đến các hộ gia đình và do đó là nhu cầu về nhà ở sẽ rất đáng kể. Báo cáo dự đoán các hộ gia đình ở thành thị sẽ đạt 7 triệu đơn vị vào năm 2026, trước khi giảm mạnh xuống còn 4-5 triệu vào năm 2030.
-
- Một người đàn ông đứng bên rào chắn tại một khu chung cư chưa hoàn thiện ở thành phố Tân Trịnh, Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 20/6/2023. (Ảnh: Pedro Pardo/AFP qua Getty Images)
Bài học từ khủng hoảng nhà ở Mỹ
Với việc người mua và người bán nhà thường là cá nhân chứ không phải là chuyên gia tài chính, giá bán thường dựa trên các giao dịch gần đây, cộng thêm tình trạng dư thừa hàng tồn kho bất động sản trong nhiều năm, thì tình trạng sụp đổ về nhà ở, một khi đã bắt đầu, thường kéo dài trong nhiều năm, Goldman cảnh báo, trích dẫn sự sụp đổ nhà ở năm 2008 tại Mỹ.
Giá nhà thực tế ở Mỹ đạt đỉnh vào năm 2006 và chạm đáy vào năm 2012, trong khoảng thời gian sáu năm. Tỷ lệ nhà trống chủ sở hữu đạt đỉnh điểm vào năm 2008; phải mất một thập kỷ nó mới quay trở lại mức trung bình dài hạn.
Ngân hàng đầu tư toàn cầu lưu ý rằng mặc dù thị trường nhà ở Trung Quốc sẽ không đi theo con đường chính xác như thị trường nhà ở của Mỹ đã đi, nhưng Trung Quốc có thể rút ra những bài học từ cuộc khủng hoảng nợ thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ.
Đầu tiên, giảm nợ là một quá trình khó khăn đối với nền kinh tế. Ở Mỹ và các nơi khác, việc giảm đòn bẩy chủ yếu xảy ra ở khu vực hộ gia đình. Tuy nhiên, tại Trung Quốc, các nhà phát triển và chính quyền địa phương mắc nợ nhiều đang cảm thấy khó khăn trong việc trả hết nợ.
Thứ hai, các ngân hàng thường hành động rất thận trọng sau vụ sụp đổ nhà ở. Tại Mỹ, đầu những năm 2000 chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng trong các khoản thế chấp nhãn riêng (private-label mortgages - các khoản thế chấp không đạt tiêu chuẩn hướng dẫn theo Fannie Mae và Freddie Mac), dẫn tới đỉnh cao của sự bùng nổ tín dụng dưới chuẩn vào năm 2004-2006. Khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra, các khoản thế chấp nhãn riêng gần như biến mất.
Ở Trung Quốc, mặc dù các cơ quan quản lý tài chính đã khuyến khích các ngân hàng cho vay nhiều hơn đối với các nhà phát triển bất động sản đang thiếu tiền mặt, các ngân hàng vẫn ngần ngại cho vay vì không muốn mất tiền cho những khoản vay không thể được hoàn trả. Theo Goldman, rõ ràng, chính phủ hiện cần phải can thiệp bằng các biện pháp đảm bảo để tăng cường hoạt động cho vay ngân hàng.
Cuối cùng, các nhà hoạch định chính sách phải giảm tác động lan tỏa tiêu cực do sự sụp đổ nhà ở gây ra. Trong cuộc khủng hoảng dưới chuẩn ở Mỹ, tác động lan tỏa tiêu cực bao gồm hàng loạt vụ tịch thu tài sản thế chấp không tự nguyện. Chúng cũng bao gồm thiệt hại đối với hệ thống tài chính thông qua các sản phẩm như các nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO). CDO đã tạo ra một cảm giác sai lầm về đa dạng hóa rủi ro và làm lây lan các tác động tài chính tiêu cực khi các khoản vỡ nợ thế chấp tăng lên. Sự sụp đổ nhà ở đã khiến thị trường CDO – vốn được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp dưới chuẩn – cũng sụp đổ, khiến các tổ chức dịch vụ tài chính thiệt hại hàng trăm tỷ USD.
Ở Trung Quốc, tác động lan tỏa tiêu cực bao gồm những ngôi nhà bán trước bị các chủ đầu tư thiếu thanh khoản bỏ dở, buộc người mua phải chọn những ngôi nhà cũ hơn những ngôi nhà mới và làm trầm trọng thêm các vấn đề về dòng tiền của chủ đầu tư. Tác động lan tỏa cũng bao gồm doanh số bán đất giảm và chính quyền địa phương ứng phó với căng thẳng bằng cách cắt giảm chi tiêu và không trả lương cho nhân viên, làm suy yếu thêm nền kinh tế và thị trường nhà ở.
Goldman kết luận rằng Trung Quốc cần có hành động mạnh mẽ để hỗ trợ chính quyền địa phương và các ngân hàng, ghi nhận các khoản nợ xấu và đảm bảo giao nhà bán trước kịp thời. “Nếu không có những hành động kiên quyết như vậy, những tác động lan tỏa tiêu cực có thể sẽ kéo dài thiệt hại kinh tế do suy thoái nhà ở gây ra”.
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc không thể trở lại như xưa
Lĩnh vực bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào năm 2001. Là trụ cột của nền kinh tế, một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro đáng kể cho nền kinh tế chung của đất nước này.
Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư và chuyên gia về Trung Quốc làm việc tại Mỹ, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung rằng lời hùng biện của lãnh đạo ĐCSTQ Tập Cận Bình tại Đại hội 20 vào năm 2022 hướng đến việc định hình lại bối cảnh kinh tế của Trung Quốc, liên quan đến một sự chuyển mình từ sự tập trung vào lĩnh vực bất động sản sang tập trung nhiều hơn vào ô tô điện và ngành công nghệ cao.
Trong khi đó, năm 2023 đánh dấu thời kỳ cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự và từ chức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Một số giám đốc hàng đầu đã bị điều tra, và một số đã biến mất khỏi tầm nhìn của công chúng. Ít nhất hơn một chục giám đốc đã mất chức. Nhân vật nổi bật nhất trong số đó là ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Tập đoàn Evergrande, người đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào ngày 28/9/2023 với những cáo buộc chưa được xác định. Một trong những người con trai của ông cũng bị bắt.
-
- Ông Hứa Gia Ấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Evergrande, phát biểu trong cuộc họp báo bên lề kỳ họp thứ 4 của Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc lần thứ 12, tại Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 6/3/2016. (Ảnh: Etienne Oliveau/Getty Images)
“Cho dù đó là một cuộc đàn áp của giới lãnh đạo ĐCSTQ đối với lĩnh vực bất động sản hay một sự thay đổi chính sách, nó chắc chắn sẽ cản trở lợi ích của nhiều người. Trước đây, bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn và nhiều người ở Trung Quốc đã kiếm tiền và làm giàu nhờ bất động sản. Một khi các cuộc điều tra được tiến hành, nhiều hành vi vi phạm pháp luật sẽ bị vạch trần và nhiều giám đốc chắc chắn sẽ bị bắt giữ”, ông Sun nói.
Nhiều người tham gia thị trường và các nhà phân tích từng tin rằng sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc sẽ kéo dài ít nhất hai thập kỷ nữa.
Trong khi đó, ông Sun giải thích rằng có một tiêu chuẩn phổ biến để phân tích xu hướng phát triển bất động sản ở Trung Quốc. “Xu hướng ngắn hạn phụ thuộc vào chính sách, xu hướng trung hạn phụ thuộc vào sự phát triển đất đai và dài hạn phụ thuộc vào dân số”.
“Tình hình hiện tại của Trung Quốc cho thấy có một vấn đề lớn trong chính sách kinh tế, đất đai ngày càng khan hiếm và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Số người chết khổng lồ ở Trung Quốc trong đại dịch COVID-19 có thể đã góp phần khiến dân số giảm mạnh”.
Ông Sun cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây.
Ông chỉ ra rằng ông Hoàng Kỳ Phàm (Huang Qifan), cựu thị trưởng thành phố Trùng Khánh, cho biết vào năm 2019 rằng Trung Quốc không cần 100.000 công ty bất động sản mà chỉ cần khoảng 10.000.
Vào cuối năm 2023, các nhà phân tích của Goldman Sachs dự đoán rằng đầu tư bất động sản của Trung Quốc sẽ chứng kiến “sự thu hẹp hai con số” vào năm 2024 và sự suy thoái liên tục trong lĩnh vực bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1%.
-
- Một công nhân nhập cư đi qua Thành phố Evergrande ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc vào ngày 24/9/2021. (Ảnh: Getty Images)
Cấu trúc cơ bản của kinh tế Trung Quốc đã bị phá vỡ
Một nhà quản lý quỹ phòng hộ nổi tiếng cho biết nền kinh tế Trung Quốc đang gặp khó khăn do đã đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản, điều có thể dẫn đến một cuộc suy thoái tồi tệ hơn cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008.
Ông Kyle Bass, người sáng lập và giám đốc đầu tư của Hayman Capital Management, đã chỉ ra trong một cuộc phỏng vấn với CNBC vào ngày 5/2 rằng “phép màu” kinh tế của Trung Quốc chủ yếu dựa vào bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng.
Ông nói: “Cấu trúc cơ bản của nền kinh tế Trung Quốc đã bị phá vỡ”. “Nó bị phá vỡ vì nó đã xoay quanh bất động sản”.
“Phần lớn tăng trưởng GDP của Trung Quốc là do bất động sản và các vòng tròn đồng tâm bao quanh bất động sản. Và bây giờ, bạn đang gặp phải sự đảo chiều sau đợt tăng trưởng không được kiểm soát và tăng liên tục trong lĩnh vực bất động sản”.
Theo The Economist, lĩnh vực bất động sản chiếm 70% tổng tài sản hộ gia đình của Trung Quốc và khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội (GDP).
Trong cuộc phỏng vấn, ông Bass đã thảo luận về mức độ khổng lồ của các khoản nợ bất động sản của Trung Quốc, trích dẫn các khoản nợ của Evergrande và Country Garden, hai nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Trong khi Evergrande bị tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý, thì Country Garden đã nhiều lần không trả được nợ tồn đọng.
Evergrande chính là công ty mắc nợ nhiều nhất thế giới. Công ty này đang là trung tâm của cuộc khủng hoảng bất động sản đang tiếp diễn mà các chuyên gia cho rằng đang gây tổn hại cho tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Vào tháng 7/2023, công ty công bố khoản lỗ tổng cộng 81 tỷ USD cho năm 2021 và 2022.
Năm ngoái, gã khổng lồ bất động sản đang gặp khó khăn đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản theo Chương 15 tại New York để bảo vệ mình khỏi các hành động pháp lý tiềm ẩn của các chủ nợ muốn kiện công ty hoặc tịch thu tài sản ở Mỹ.
Ông Bass lưu ý rằng trong cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008, hệ thống ngân hàng Mỹ đã mất khoảng 800 tỷ USD. Để so sánh, khoản thiệt hại có thể có ở hai công ty bất động sản Trung Quốc lên tới 500 tỷ USD.
Ông nói: “Chúng ta đang nói về 500 tỷ USD, đây gần như là khoản tổn thất trong 2 công ty, cùng tất cả các nhà phát triển và sự phá sản còn lại”, ông nói, đồng thời cảnh báo về một viễn cảnh tàn khốc đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Ông Bass lưu ý: “Bây giờ, bạn đang chứng kiến sự sụp đổ của bất động sản”. “Vì vậy, điều này giống như một trường hợp cực đoan hơn khủng hoảng tài chính Mỹ. Họ có đòn bẩy ngân hàng cao gấp ba lần rưỡi so với thời điểm chúng ta [người Mỹ] gặp khủng hoảng. Và họ mới chỉ có vấn đề ngân hàng thế này được vài thập kỷ”.
Ông nói: “Trung Quốc sẽ trở nên tồi tệ hơn nhiều cho dù các cơ quan quản lý của họ có nói rằng chúng tôi sẽ bảo vệ các cá nhân khỏi việc bán khống bất hợp pháp đến mức nào đi nữa”.
Ông Bass cũng cảnh báo về các khoản nợ của chính quyền địa phương Trung Quốc, vốn đã tăng lên khoảng 13 nghìn tỷ USD, tương đương 76% sản lượng kinh tế của đất nước vào năm 2022, tăng từ mức 62,2% vào năm 2019. Khủng hoảng bất động sản có tác động rất lớn tới tình hình tài chính của chính quyền địa phương, khi mà nguồn thu từ đất đai chiếm phần quan trọng trong nguồn tiền của họ.
“Trung Quốc quay 20 chiếc đĩa và tất cả các chiếc đĩa đều đang đổ vỡ tan tành”, ông Bass nêu rõ.
Bảo Nguyên tổng hợp
