Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc tiếp tục ghi nhận những diễn biến tiêu cực. Các biện pháp kích thích của Bắc Kinh đã không thể chạm tới cốt lõi của vấn đề.
Bất chấp các gói cứu trợ gần đây của Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ), sự suy giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp diễn, được đánh dấu bằng giá nhà liên tục giảm ở các thành phố hạng nhất.
Dữ liệu của Cục Thống kê Trung Quốc cho thấy doanh số bán nhà mới xây giảm 6% vào năm 2023, mức thấp nhất kể từ năm 2016.
Trong khi đó, đến tháng 12/2023, giá bất động sản cũ ở bốn thành phố hạng nhất giàu có của Trung Quốc - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến - đã giảm từ 11% đến 14% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Centaline Property có trụ sở tại Hong Kong.
Ở Bắc Kinh và Thượng Hải, bất động sản xung quanh các khu vực trường học tốt nằm trong số những căn nhà được rao bán với giá đắt nhất, nhưng tình hình đã thay đổi. Vài năm trước, một ngôi nhà cũ rộng 20 hoặc 30 mét vuông (khoảng 215–323 feet vuông) ở một số khu vực trường học hàng đầu từng có giá hơn 200.000 CNY (nhân dân tệ) (khoảng 28.000 USD) mỗi mét vuông (khoảng 10 feet vuông). Nhưng hiện tại, giá đã giảm mạnh, có nơi giảm 100.000 CNY (khoảng 14.000 USD) mỗi mét vuông, theo thông tin từ phương tiện truyền thông tài chính Trung Quốc Yicai vào ngày 23/1.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 14/5/2019. (Ảnh: HECTOR RETAMAL/AFP qua Getty Images)
Một người dân họ Dong nói với Yicai rằng ông đã chi gần 4 triệu CNY (khoảng 560.000 USD) để mua một căn hộ nhỏ một phòng ngủ trong khu vực trường học vào năm 2020. Dù diện tích chưa đến 40 mét vuông (khoảng 430 feet vuông), ông tin rằng vị trí của căn hộ làm cho bất động sản này trở thành một khoản đầu tư tốt.
Ông ấy đã dự kiến sẽ kiếm được lợi nhuận bằng cách cho thuê căn hộ của mình trong vài năm sau đó. Điều này sẽ giúp ông có thể trang trải học phí cho con gái mình tại ngôi trường tốt nhất trong khu vực.
Tuy nhiên, ông Dong chỉ ra giá bất động sản bắt đầu giảm từ năm 2022 và tiếp tục giảm hàng tháng.
Hơn nữa, ông Dong nhận thấy, đến năm 2023, số tiền ông trả cho căn hộ một phòng ngủ này đã đủ để mua một căn hộ hai phòng ngủ ở cùng khu phố.
Ông Dong không ngờ mình bị lỗ và hối hận khi mua căn hộ.
Thị trường xuống dốc, người dân không bán được nhà
Đài Tiếng nói Hoa Kỳ hôm 11/1 đưa tin hai phụ nữ được phỏng vấn đã dùng những từ ngữ nặng nề để nói về thị trường bất động sản Trung Quốc.
Bà Ning Huimei, ở độ tuổi ngoài 50, là một người Bắc Kinh gốc. Gia đình bà có 3 người sống trong một ngôi nhà thuộc sở hữu của bố mẹ bà. Mẹ của bà Ning Huimei đã qua đời cách đây vài năm, cha bà cũng qua đời trong đại dịch, để lại cho bà hai căn nhà nhỏ. Bà Ning Huimei đã bắt đầu cân nhắc việc bán hai căn hộ vào năm ngoái để sau đó chuyển đến một căn hộ lớn hơn ở Bắc Kinh.
Trước dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2023, bà ủy quyền cho đại lý niêm yết một trong những căn nhà. Căn nhà chỉ rộng hơn 70 mét vuông. Khi mới niêm yết, nó có giá 8,5 triệu CNY nhưng không ai để ý. Sau đó giá lại giảm gần 1 triệu mà cũng không ai để ý. Bà nói: "Một số người đã bán cùng loại nhà trong cùng một khu dân cư với giá hơn 4 triệu hoặc dưới 5 triệu, khiến thị trường hoàn toàn rối loạn. Đây là một ngôi nhà khu trường học ở quận Hải Điến!"
Bà Ning Huimei đã rút thông tin ngôi nhà đầu tiên và chọn rao bán ngôi nhà thứ hai ra thị trường sau ngày đầu năm mới 2024. Bà nói: “Đây là một căn hộ chung cư nhỏ nằm trong Đường Vành đai Thứ hai, rộng khoảng 60 mét vuông, và tôi định giá 10 triệu. Người môi giới thấy khó bán nhưng tôi nhất quyết đòi giá này vì cùng căn hộ cùng tòa nhà năm ngoái bán 11 triệu”.
Bà Ning Huimei cho biết bà “sẽ không bao giờ bán giá thấp” và bà chọn sống lâu dài ở Bắc Kinh.
Ở một trường hợp khác, nhà bà Lai ở Quảng Châu nằm trong khu thương mại trung tâm trên trục trung tâm thành phố mới của Quảng Châu. Nó đã được niêm yết trên thị trường gần ba năm nhưng vẫn chưa bán được. Bà cho biết: “Tôi mua với giá chưa đến 8 triệu, năm 2021 được niêm yết giá 11 triệu. Sau đó, một ông chủ trả giá chỉ hơn 10 triệu nhưng tôi không bán. Giá niêm yết hiện tại chỉ hơn 8 triệu một chút. Nếu bán đi thì tương đương lỗ 2 triệu. Tôi hối hận đến mức muốn chết”.
Gia đình ba người của bà Lai đã bắt đầu nộp đơn xin nhập cư đầu tư vào Canada trước đại dịch COVID-19 và vẫn đang chờ đợi tin tức phản hồi. Bà nói: “Chúng tôi đã quyết định đi, nhưng căn nhà này sẽ để làm gì, bán hay cho thuê sau khi nhập cư thì tôi vẫn chưa quyết định”.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông phía đông nam Trung Quốc, vào ngày 7/4/2023. (Ảnh: LUDOVIC MARIN/AFP qua Getty Images)
Nhà bị tịch thu không bán được
Mua nhà bị tịch thu thường được coi là cơ hội để có được món hời hoặc thực hiện một thương vụ đầu tư với chi phí thấp. Lượng nhà bị tịch thu đã tăng vọt vào năm ngoái khi ngày càng nhiều người Trung Quốc vỡ nợ trong việc trả nợ thế chấp.
Do nền kinh tế Trung Quốc trì trệ, doanh số bán nhà bị tịch thu đã giảm mạnh.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, tính đến tháng 12, 796.000 đơn vị bất động sản khác nhau đã được đưa ra bán đấu giá trên thị trường nhà bị tịch thu ở Trung Quốc, tăng 214.000 đơn vị hay 36,7% so với năm trước. Tổng số bất động sản đấu giá đạt mức cao mới.
Vào năm 2022, tổng số bất động sản bị tịch thu ở Trung Quốc là 583.000 căn, với 21,7%, tương đương 126.000 căn được bán. Trong khi đó, vào năm 2023, 796.000 bất động sản bị tịch thu đã được đưa ra bán đấu giá và 147.000 căn hộ, tương đương 18,4%, đã được bán, giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Người buôn bán bất động sản tại Hàng Châu, ông Meng Wei (hóa danh) nói với The Epoch Times vào ngày 24/12/2023 rằng thị trường nhà bị tịch thu năm nay yếu kém hơn nhiều so với những năm trước khi các cuộc đấu giá bất thành gia tăng. Ông nói: “Khách hàng đang lựa chọn đầu tư thận trọng hơn”. “Chúng tôi biết những khách hàng có tiền trong tay nhưng lại ngần ngại đầu tư và đặt ưu tiên hàng đầu là ‘sự ổn định’”.
Ông Meng cho biết, bất chấp các chính sách ưu đãi đối với bất động sản, triển vọng phục hồi của thị trường có vẻ mờ mịt. Ông đồng thời cho biết thêm rằng, người dân Trung Quốc thiếu niềm tin vào triển vọng kinh tế dưới sự cai trị của ĐCSTQ và vẫn thận trọng trong việc đầu tư tiền bạc.
Hầu hết người Trung Quốc không sẵn lòng mua nhà để cải tạo. Ông Meng nói: “Đi ngược lại với những nỗ lực táo bạo trong việc đầu tư thêm, họ muốn duy trì hiện trạng”.
Theo ông Meng, lý do chính dẫn đến tâm lý như vậy của người Trung Quốc là do chính sách nghiêm ngặt zero-COVID và cách lệnh phong tỏa kéo dài đã gây ra sự bất an về tương lai sau khi người dân phải chịu cảnh bị giam giữ trong nhà và tình trạng thiếu lương thực và đồ cung ứng.
Các biện pháp kích thích vô ích
Bất động sản và các ngành liên quan từng chiếm hơn 25% GDP của Trung Quốc và sự suy giảm trong lĩnh vực này đã kéo nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đi xuống.
Các nhà quản lý bất động sản ở nhiều tỉnh và thành phố đã sử dụng những khẩu hiệu hấp dẫn - chẳng hạn như “mua một tặng một” hoặc “mua căn hộ nhận vàng miễn phí” - trong quảng cáo của họ để thu hút người mua nhà.
Tháng 9 năm ngoái, một công ty bất động sản ở Thiên Tân đã bị cơ quan quản lý phạt 30.000 CNY (khoảng 4.200 USD) vì những quảng cáo được cho là lừa đảo như “mua căn hộ và có vợ miễn phí [hoặc tự do]”. Cụm từ này không rõ ràng vì nó có thể có nghĩa là “mua một căn hộ để nhận một người vợ như quà tặng".
Tuy nhiên, những chiến thuật tiếp thị như vậy ít có tác dụng trong việc thúc đẩy doanh số bán nhà.
Trong nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản, ĐCSTQ đã đưa ra một số biện pháp khuyến khích. Vào ngày 25/1, ông Xiao Yuanqi, Phó Giám đốc Cơ quan Giám sát Tài chính Nhà nước, tuyên bố trong một cuộc họp báo rằng “phần rất lớn” trong số khoản vay đặc biệt trị giá 350 tỷ CNY (khoảng 49,3 tỷ USD) đã được đầu tư để đảm bảo việc hoàn thành các dự án chung cư chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, con số 350 tỷ CNY không thể đáp ứng được 1/10 những gì cần thiết, vì có khoảng 20 triệu tòa nhà chưa hoàn thiện ở Trung Quốc, sẽ cần khoảng 3,2 nghìn tỷ CNY (khoảng 440 tỷ USD) để hoàn thành việc xây dựng, theo báo cáo của Nomura Securities vào tháng 11 năm ngoái.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, hay ngân hàng trung ương Trung Quốc, đã công bố vào ngày 24/1 rằng họ sẽ hạ tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với tiền gửi tại các tổ chức tài chính xuống 0,5 điểm phần trăm bắt đầu từ ngày 5/2. Thống đốc ngân hàng, ông Phan Công Thắng (Pan Gongsheng), cho biết điều này có nghĩa là lượng thanh khoản 1 nghìn tỷ CNY (khoảng 140 tỷ USD) sẽ được tung ra thị trường.
-
- Cảnh sát bán quân sự tuần tra trước Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, ngân hàng trung ương Trung Quốc, tại Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 8/7/2015. (Ảnh: Greg Baker/AFP qua Getty Images)
Ông Lý Hằng Thanh (Li Hengqing), giám đốc Viện Thông tin và Chiến lược Washington, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung vào ngày 27/1 rằng “số tiền này giống như giọt nước nhỏ trong xô và không thể chống lại vòng xoáy đi xuống của nền kinh tế Trung Quốc và ngành bất động sản và không thể thực sự thúc đẩy niềm tin [của các nhà đầu tư]”.
Trích dẫn các ví dụ để ủng hộ quan điểm của mình, ông Lý chỉ ra rằng chỉ riêng gã khổng lồ bất động sản Evergrande đã có tổng số nợ hơn 2,4 nghìn tỷ CNY (khoảng 338 tỷ USD). Ngoài ra, nợ chính quyền địa phương của Trung Quốc cao đến mức Goldman Sachs ước tính vào tháng 8/2023 rằng nó đã vượt quá 94 nghìn tỷ CNY (khoảng 13 nghìn tỷ USD).
Ông Lý tin rằng sự can thiệp của ĐCSTQ vào lĩnh vực bất động sản và nền kinh tế đã thất bại, vì “không có biện pháp chính sách nào của ĐCSTQ có đủ chủ đích hoặc can đảm để chạm đến cốt lõi của vấn đề”.
Mới gần đây, Evergrande đã bị tòa án yêu cầu thanh lý. Điều này tiếp tục tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường vốn đã mong manh, đồng thời làm dấy lên mối lo ngại về hiệu ứng domino lan rộng ra toàn ngành bất động sản Trung Quốc.
-
- Các tòa nhà của nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings ở Tú Thiên, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 18/10/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc không thể trở lại như xưa
Lĩnh vực bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào năm 2001. Là trụ cột của nền kinh tế, một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro đáng kể cho nền kinh tế chung của đất nước này.
Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư và chuyên gia về Trung Quốc làm việc tại Mỹ, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung rằng lời hùng biện của lãnh đạo ĐCSTQ Tập Cận Bình tại Đại hội 20 vào năm 2022 hướng đến việc định hình lại bối cảnh kinh tế của Trung Quốc, liên quan đến một sự chuyển mình từ sự tập trung vào lĩnh vực bất động sản sang tập trung nhiều hơn vào ô tô điện và ngành công nghệ cao.
Trong khi đó, năm 2023 đánh dấu thời kỳ cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự và từ chức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Một số giám đốc hàng đầu đã bị điều tra, và một số đã biến mất khỏi tầm nhìn của công chúng. Ít nhất hơn một chục giám đốc đã mất chức. Nhân vật nổi bật nhất trong số đó là ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Tập đoàn Evergrande, người đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào ngày 28/9/2023 với những cáo buộc chưa được xác định. Một trong những người con trai của ông cũng bị bắt.
“Cho dù đó là một cuộc đàn áp của giới lãnh đạo ĐCSTQ đối với lĩnh vực bất động sản hay một sự thay đổi chính sách, nó chắc chắn sẽ cản trở lợi ích của nhiều người. Trước đây, bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn và nhiều người ở Trung Quốc đã kiếm tiền và làm giàu nhờ bất động sản. Một khi các cuộc điều tra được tiến hành, nhiều hành vi vi phạm pháp luật sẽ bị vạch trần và nhiều giám đốc chắc chắn sẽ bị bắt giữ”, ông Sun nói.
-
- Quang cảnh những biệt thự bỏ hoang ở ngoại ô Thẩm Dương, tỉnh Liêu Ninh phía đông bắc Trung Quốc, vào ngày 31/3/2023. (Cảnh: Matthew WALSH) (Ảnh: JADE GAO/AFP qua Getty Images)
Nhiều người tham gia thị trường và các nhà phân tích từng tin rằng sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc sẽ kéo dài ít nhất hai thập kỷ nữa.
Trong khi đó, ông Sun giải thích rằng có một tiêu chuẩn phổ biến để phân tích xu hướng phát triển bất động sản ở Trung Quốc. “Xu hướng ngắn hạn phụ thuộc vào chính sách, xu hướng trung hạn phụ thuộc vào sự phát triển đất đai và dài hạn phụ thuộc vào dân số”.
“Tình hình hiện tại của Trung Quốc cho thấy có một vấn đề lớn trong chính sách kinh tế, đất đai ngày càng khan hiếm và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Số người chết khổng lồ ở Trung Quốc trong đại dịch COVID-19 có thể đã góp phần khiến dân số giảm mạnh”.
Ông Sun cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây.
Ông chỉ ra rằng ông Hoàng Kỳ Phàm (Huang Qifan), cựu thị trưởng thành phố Trùng Khánh, cho biết vào năm 2019 rằng Trung Quốc không cần 100.000 công ty bất động sản mà chỉ cần khoảng 10.000.
Vào cuối năm 2023, các nhà phân tích của Goldman Sachs dự đoán rằng đầu tư bất động sản của Trung Quốc sẽ chứng kiến “sự thu hẹp hai con số” vào năm 2024 và sự suy thoái liên tục trong lĩnh vực bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1%.
Bảo Nguyên tổng hợp
