Việc Evergrande bị thanh lý đã giáng thêm một đòn đánh vào tâm lý của thị trường và nhà đầu tư tại Trung Quốc vốn đã rất mong manh. Các vấn đề mà Bắc Kinh phải đối mặt dường như ngày càng trầm trọng.
Các chuyên gia cho biết, lệnh thanh lý Tập đoàn Evergrande của tòa án Hong Kong vào ngày 29/1 có thể được coi là một tiền lệ cho việc tái cơ cấu cần thiết để giải quyết những dư thừa trên thị trường bất động sản Trung Quốc, đồng thời bảo vệ lợi ích của các chủ nợ nước ngoài.
Tuy nhiên, sự lạc quan ban đầu về việc dọn sạch mớ hỗn độn nhằm giúp Bắc Kinh kiềm chế một cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc đang dần nhường chỗ cho một mối lo nghiêm túc trên thực tế: Việc thanh lý nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới có thể làm xói mòn thêm niềm tin vào thị trường bất động sản và vốn của Trung Quốc.
Moody's cho biết trong một báo cáo ngày 30/1 được tiếp cận bởi The Epoch Times: “Quyết định này mang tính tiêu cực về uy tín đối với lĩnh vực bất động sản nói chung vì nó sẽ làm suy yếu tâm lý của thị trường và nhà đầu tư vốn đã mong manh [và] có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người mua nhà trong tương lai gần”.
Theo tổ chức xếp hạng toàn cầu, mặc dù đã có các trường hợp các nhà phát triển bất động sản nhỏ hơn của Trung Quốc phá sản trong hai năm qua, nhưng Trung Quốc chưa có tiền lệ nào về việc các chủ nợ nước ngoài có thể kiểm soát trực tiếp hoặc tịch thu tài sản trong nước của một công ty.
Ngoài ra, Evergrande có nhiều chủ nợ trong nước với mức độ ưu tiên cao hơn, điều này khiến việc thu hồi vốn của các chủ nợ nước ngoài không được đảm bảo.
Do đó, lệnh của tòa án Hong Kong sẽ khó thực hiện hơn do cơ cấu tổ chức phức tạp của Evergrande, bao gồm một số công ty con tham gia vào việc phát triển và tài trợ cho các dự án bất động sản trên khắp đất nước.
“Nhìn chung, chúng tôi cho rằng việc thanh lý sẽ mất thời gian”, ghi chú của Moody's nêu rõ.
Tòa án Tối cao của thành phố đã đưa ra phán quyết thanh lý sau khi gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc và các chủ nợ quốc tế không thể đạt được thỏa thuận về cách cơ cấu lại khoản nợ hơn 330 tỷ USD tới từ các ngân hàng, chủ nợ và trái chủ bất chấp 19 tháng đàm phán.
“Đối với tôi, có vẻ như lợi ích của các chủ nợ sẽ được bảo vệ tốt hơn nếu công ty được tòa án thanh lý, để các nhà thanh lý độc lập có thể nắm quyền kiểm soát công ty”, Thẩm phán Linda Chan cho biết trong phán quyết công bố ngày 29/1.
Evergrande, doanh nghiệp điển hình cho cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc, vỡ nợ vào năm 2021, làm dấy lên lo ngại về ảnh hưởng lây lan đối với nền kinh tế Trung Quốc. Nhà phát triển có trụ sở tại Thâm Quyến, với tổng nợ 2,39 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 333 tỷ USD) vào cuối tháng 6 năm ngoái, đã nộp đơn bảo hộ phá sản ở New York vào năm 2023.
Theo tài liệu của tòa án Hong Kong, các chủ nợ nước ngoài đang bị nợ 25 tỷ USD; một trong số họ, Top Shine Global, đã đệ đơn yêu cầu thanh lý Evergrande ở Hong Kong vào tháng 6/2022 để bù đắp một phần tổn thất.
Tuy nhiên, ngay cả sau nhiều tháng tranh cãi, nhà phát triển vẫn không thể đạt được thỏa thuận với các chủ nợ và người sáng lập Hứa Gia Ấn cuối cùng đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào tháng 9 năm ngoái vì nghi ngờ phạm tội.
Bà Diana Choyleva, người sáng lập và nhà kinh tế trưởng tại Enodo Economics, cho biết trong một bài đăng trên LinkedIn: “Việc thanh lý Evergrande [do đó] là cần thiết trong bối cảnh rộng lớn hơn là việc khắc phục sự mất cân bằng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc”.
-
- Logo Evergrande được nhìn thấy trên các tòa nhà dân cư ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 18/8/2023. (Ảnh: STRINGER/AFP qua Getty Images)
Tin xấu cho tất cả các bên
Do Hong Kong và một số khu vực của Trung Quốc có thỏa thuận chung về phá sản và tái cơ cấu, quyết định này có thể cho phép các nhà thanh lý nắm quyền kiểm soát một số tài sản của Evergrande ở Trung Quốc đại lục.
Tập đoàn Evergrande là một trong nhiều nhà phát triển Trung Quốc, bao gồm cả nhà phát triển tư nhân lớn nhất, Country Gardens, đã phá sản kể từ năm 2020 do áp lực của chính quyền nhằm kiềm chế tăng nợ, điều mà Bắc Kinh coi là mối nguy hiểm đối với sự phát triển kinh tế của Trung Quốc.
Được biết, các nhà phát triển Trung Quốc sẽ phải trả 100 tỷ USD nợ sắp đáo hạn trong năm nay, trong khi công cụ tài chính của chính quyền địa phương - được gọi là phương tiện tài chính của chính quyền địa phương - nợ 650 tỷ USD.
Phán quyết của tòa án cũng có thể gây ra hậu quả cho các nhà phát triển khác, những đối tượng vẫn đang trong quá trình đàm phán tái cơ cấu kéo dài với các chủ nợ nước ngoài.
“Sự công nhận trong nước về thẩm quyền của cơ quan thanh lý Evergrande sẽ là một bước đột phá thực sự và rất quan trọng. Hãy cứ nói rằng tôi không nhìn thấy khả năng xảy ra điều đó”, ông Brock Silvers, giám đốc đầu tư của tập đoàn cổ phần tư nhân Hong Kong Kaiyuan Capital, cho biết trong bài đăng trên LinkedIn của mình.
Ông Silvers cho biết ông tin rằng quyết định của tòa án là “tin xấu cho tất cả các bên và là một đòn giáng nữa vào niềm tin vào thị trường vốn của Trung Quốc” vì lệnh thanh lý sẽ đánh dấu sự khởi đầu của một quá trình kéo dài nhiều năm, rất tốn kém và khó có thể dẫn đến kết quả là một sự bù đắp tổn thất đáng kể.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế trì trệ của Trung Quốc, cùng với thị trường nhà ở ở trạng thái tồi tệ nhất trong 9 năm và thị trường chứng khoán rơi vào mức thấp nhất trong 5 năm, bất kỳ cú sốc nào nữa đối với niềm tin của nhà đầu tư đều có thể làm trầm trọng thêm những khó khăn mà các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc đang phải đối mặt trong nỗ lực hồi sinh tăng trưởng, các chuyên gia nói.
Chứng khoán Trung Quốc, vốn đã phải chịu đựng tình trạng suy thoái kéo dài trong năm ngoái và thậm chí cả trong năm mới, vẫn cho thấy sự bi quan sâu sắc.
Theo Bloomberg, thị trường vốn của Trung Quốc được định giá 13 nghìn tỷ USD vào thời điểm cao nhất vào tháng 12/2021 nhưng đã giảm 1/3 kể từ đó, và tổng vốn hóa giảm hơn 1 nghìn tỷ USD trong năm nay.
Theo các bài báo, tình trạng tồi tệ đã khiến Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong vào ngày 29/1 kêu gọi tăng cường hỗ trợ cho các doanh nghiệp niêm yết để giúp ổn định thị trường.
Trong khi đó, Moody's cảnh báo rằng áp lực giảm phát của Trung Quốc có thể tiếp tục tồn tại dai dẳng nếu các vấn đề kinh tế cơ bản trở nên tồi tệ hơn.
“Các vấn đề về cấu trúc kinh tế và tốc độ tăng trưởng chậm lại, nếu không được quản lý, có thể dẫn đến thời kỳ giảm lạm phát hoặc giảm phát kéo dài”, tổ chức xếp hạng cho biết trong một ghi chú gửi khách hàng.
Những thách thức mang tính cơ cấu này bao gồm tình trạng dư thừa năng lực sản xuất, đầu tư vào các ngành công nghiệp giảm sút, suy thoái lĩnh vực bất động sản kéo dài và thách thức trong việc thúc đẩy các động cơ tăng trưởng thay thế.
Ghi chú cho biết: “Giảm phát cơ cấu sẽ làm tăng chi phí gánh nặng nợ, làm suy yếu tâm lý tiêu dùng và đầu tư, đồng thời làm giảm hơn nữa tổng cầu…”.
-
- Một người đàn ông đứng bên rào chắn tại một khu chung cư chưa hoàn thiện ở thành phố Tân Trịnh, Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 20/6/2023. (Ảnh: Pedro Pardo/AFP qua Getty Images)
Lo ngại về hiệu ứng domino
Các nhà phân tích cảnh báo, việc Evergrande bị thanh lý có thể tạo ra hiệu ứng domino, ảnh hưởng đến các công ty bất động sản khác và gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Trung Quốc.
Reuters cho rằng sự kiện này có thể tác động lớn hơn đến thị trường vốn và bất động sản vốn đã mong manh của Trung Quốc, gây ra phản ứng tiêu cực dây chuyền trong hệ thống tài chính Trung Quốc.
Truyền thông Hong Kong dẫn phân tích của Phó Chủ tịch Deloitte Trung Quốc Li Jiaen cho rằng việc buộc Evergrande thanh lý có thể gây ra hiệu ứng domino và làm nản lòng một số công ty bất động sản vốn đang phải đối mặt với việc tái cơ cấu nợ.
Ông Li Zhaobo, chuyên gia nghiên cứu và giảng dạy danh dự tại Viện Nghiên cứu Kinh doanh Châu Á - Thái Bình Dương thuộc Trường Kinh doanh Đại học Trung Quốc Hong Kong (The Chinese University of Hong Kong Business School), tin rằng nếu Evergrande bị thanh lý, không chỉ các cổ đông nhỏ có thể mất tiền mà nhiều chủ nợ cũng sẽ không thể thu hồi vốn của họ.
Ông nói: “Đối với những chủ sở hữu nhỏ mua những tòa nhà chưa hoàn thiện, cuối cùng họ có thể không nhận được nhà”.
Ngoài ra, các nhà phân tích trong ngành tin rằng việc thanh lý Evergrande sẽ không chỉ tác động đến thị trường vốn và ngành bất động sản Trung Quốc mà còn có thể tác động đến ngành xây dựng, xi măng, ngành tài chính, ngành bán lẻ, v.v., có thể cuối cùng dẫn đến việc nhiều công ty bị thanh lý hơn, từ đó ảnh hưởng đến nền kinh tế Trung Quốc.
Nhà bình luận độc lập Cai Shenkun phân tích trên nền tảng X: “Với sự sụp đổ của các công ty bất động sản hàng đầu như Evergrande, một số lượng lớn công ty bất động sản sẽ sụp đổ, đặc biệt là ở các thành phố lớn và vừa với dân số giảm mạnh…”
-
- Một công nhân đi ngang qua một khu phức hợp nhà ở đang được nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Evergrande xây dựng ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, miền trung Trung Quốc vào ngày 28/9/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Gần 1.300 công ty bất động sản Trung Quốc đã phá sản trong 4 năm qua
Trong những năm gần đây, nhiều công ty bất động sản của Trung Quốc đã nộp đơn xin phá sản. Theo thống kê, hơn 230 công ty bất động sản ở Trung Quốc đã nộp đơn xin phá sản vào năm 2023 và tổng cộng gần 1.300 công ty bất động sản đã phá sản trong 4 năm qua.
Theo báo cáo của Mạng lưới Bất động sản Trung Quốc vào ngày 24/1, sau khi tìm kiếm qua trang web thông báo của tòa án với từ khóa “bất động sản”, người ta thấy rằng vào năm 2023 có khoảng 233 công ty bất động sản trên toàn quốc đã công bố giấy tờ liên quan tới phá sản.
Nhìn chung, các công ty bất động sản phá sản vào năm 2023 chủ yếu là các công ty bất động sản địa phương nhỏ và siêu nhỏ, hầu hết đều nằm ở các thành phố cấp ba và cấp bốn.
Theo dữ liệu từ China Index Academy, có 16 công ty bất động sản có doanh thu vượt 100 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 14,1 tỷ USD) vào năm 2023, giảm 4 công ty so với cùng kỳ năm ngoái; 116 công ty bất động sản có doanh thu vượt 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD), giảm 14 công ty so với cùng kỳ năm ngoái.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Hoài An, tỉnh Giang Tô, phía đông Trung Quốc, vào ngày 16/11/2022. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Theo thống kê, sau khi đại dịch bùng phát ở Trung Quốc, đã có 408 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2020, 343 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2021, 308 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2022 và 233 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2023. Tổng cộng có 1.292 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản trong 4 năm vừa qua.
Trung tâm nghiên cứu CRIC chỉ ra rằng kể từ nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản Trung Quốc về cơ bản hoạt động ở mức thấp, với không đủ sự hỗ trợ và đã chứng kiến nhiệt tình xúc tiến dự án của các công ty bị suy giảm. Mặc dù các công ty bất động sản lớn tăng cường nỗ lực cung hàng và tiếp thị vào cuối năm nhưng đà phục hồi của thị trường bất động sản là không đủ và không có sự cải thiện đáng kể về mặt bán hàng.
Ngoài ra, theo dữ liệu từ China Index Academy, tổng doanh thu của 100 công ty bất động sản hàng đầu năm 2023 là 6.279,1 tỷ CNY (khoảng 884,8 tỷ USD), giảm 17,3% so với năm 2022 trong thời kỳ đại dịch. Trong kỳ nghỉ Tết Dương lịch 2024 (30/12 - 1/1), diện tích giao dịch trung bình hàng ngày của 40 thành phố đại diện đã giảm hơn 20% so với kỳ nghỉ Tết Dương lịch năm trước đó.
Thị trường bất động sản Trung Quốc sắp chứng kiến xáo trộn lớn
Ngày 17/1, nhà kinh tế Trung Quốc Ren Zeping đã đưa ra 10 dự đoán cho thị trường nhà ở tại Trung Quốc trong năm 2024. Ông chỉ ra rằng việc cải tổ ngành bất động sản năm nay là “xu hướng chung” và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Ông Ren Zeping đăng trên tài khoản WeChat chính thức "Zeping Macro" của mình rằng "kỷ nguyên phát triển vĩ đại" trên thị trường bất động sản Trung Quốc đã kết thúc vào năm nay và nó đã bước vào kỷ nguyên bị thống trị bởi nhà ở hiện có (nhà ở tồn kho). Do các yếu tố như sự thay đổi bước ngoặt trong chu kỳ dân số dài hạn, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ thể hiện xu hướng tiêu cực do nó vốn thay đổi theo dân số về dài hạn.
Ông Ren Zeping tin rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với sự điều chỉnh và phân hóa. Sự điều chỉnh có nghĩa là có sự thay đổi đối với mô hình "giá nhà cao, hàng tồn kho cao và đòn bẩy cao" trước đây.
Nhà kinh tế này chỉ ra rằng hướng đi của thị trường nhà ở Trung Quốc có liên quan đến việc làm của hàng chục triệu người, hàng chục chuỗi công nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn cũng như sự an toàn của tín dụng tài chính. Lịch sử kinh tế thế giới cho thấy các vấn đề bất động sản là mẹ của chu kỳ kinh tế, 9/10 cuộc khủng hoảng đều liên quan đến bất động sản.
Ông Ren Zeping dự đoán rằng việc nới lỏng các biện pháp hạn chế như hạn chế mua nhà, hạn chế cho vay và giới hạn giá sẽ là xu hướng chung. Do tình hình đã thay đổi và thị trường nhà ở Trung Quốc đã chuyển từ “ngăn chặn phát triển quá nóng” sang “ngăn chặn quá hạ nhiệt”, các nhà chức trách nên đẩy nhanh việc dỡ bỏ các biện pháp hạn chế.
Ông nhấn mạnh, cải tổ ngành bất động sản Trung Quốc là xu hướng chung trong năm nay và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Bảo Nguyên tổng hợp
