Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc vẫn đang diễn ra căng thẳng. Một chuyên gia dự đoán năm 2024 sẽ chứng kiến sự cải tổ lớn trong lĩnh vực này. Trong khi đó, trong 4 năm qua đã có 1.300 công ty bất động sản Trung Quốc phá sản.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế chung của Trung Quốc tiếp tục suy yếu, nhiều công ty bất động sản của đất nước này đã nộp đơn xin phá sản. Theo thống kê, hơn 230 công ty bất động sản ở Trung Quốc đã nộp đơn xin phá sản vào năm 2023 và tổng cộng gần 1.300 công ty bất động sản đã phá sản trong 4 năm qua.
Theo báo cáo của Mạng lưới Bất động sản Trung Quốc vào ngày 24/1, sau khi tìm kiếm qua trang web thông báo của tòa án với từ khóa “bất động sản”, người ta thấy rằng vào năm 2023 có khoảng 233 công ty bất động sản trên toàn quốc đã công bố giấy tờ liên quan tới phá sản.
Theo phân bổ cấp tỉnh, Chiết Giang, Hồ Nam và Quảng Đông nằm trong số ba tỉnh dẫn đầu về số lượng công ty bất động sản phá sản. Trong số đó, Chiết Giang dẫn đầu danh sách với 36 công ty bất động sản phá sản, chiếm 15,45% tổng số công ty bất động sản phá sản. Tân Cương và Giang Tô cũng xếp hạng cao về số lượng công ty bất động sản phá sản. Tổng cộng số lượng công ty bất động sản phá sản tại 5 tỉnh nêu trên vượt quá 50% tổng số công ty bất động sản phá sản vào năm 2023 tại Trung Quốc.
Nhìn chung, các công ty bất động sản phá sản vào năm 2023 chủ yếu là các công ty bất động sản địa phương nhỏ và siêu nhỏ, hầu hết đều nằm ở các thành phố cấp ba và cấp bốn.
Theo dữ liệu từ China Index Academy, có 16 công ty bất động sản có doanh thu vượt 100 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 14,1 tỷ USD) vào năm 2023, giảm 4 công ty so với cùng kỳ năm ngoái; 116 công ty bất động sản có doanh thu vượt 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD), giảm 14 công ty so với cùng kỳ năm ngoái.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Hoài An, tỉnh Giang Tô, phía đông Trung Quốc, vào ngày 16/11/2022. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Theo thống kê, sau khi đại dịch bùng phát ở Trung Quốc, đã có 408 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2020, 343 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2021, 308 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2022 và 233 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản vào năm 2023. Tổng cộng có 1.292 công ty bất động sản nộp đơn xin phá sản trong 4 năm vừa qua.
Theo dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu CRIC, gần 70% trong số 100 công ty bất động sản hàng đầu năm 2023 có kết quả kinh doanh tích lũy suy giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó có 31 công ty có mức giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái.
CRIC chỉ ra rằng kể từ nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản Trung Quốc về cơ bản hoạt động ở mức thấp, với không đủ sự hỗ trợ và đã chứng kiến nhiệt tình xúc tiến dự án của các công ty bị suy giảm. Mặc dù các công ty bất động sản lớn tăng cường nỗ lực cung hàng và tiếp thị vào cuối năm nhưng đà phục hồi của thị trường bất động sản là không đủ và không có sự cải thiện đáng kể về mặt bán hàng.
Ngoài ra, theo dữ liệu từ China Index Academy, tổng doanh thu của 100 công ty bất động sản hàng đầu năm 2023 là 6.279,1 tỷ CNY (khoảng 884,8 tỷ USD), giảm 17,3% so với năm 2022 trong thời kỳ đại dịch. Trong kỳ nghỉ Tết Dương lịch 2024 (30/12 - 1/1), diện tích giao dịch trung bình hàng ngày của 40 thành phố đại diện đã giảm hơn 20% so với kỳ nghỉ Tết Dương lịch năm trước đó.
Thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự xáo trộn lớn sắp tới
Ngày 17/1, nhà kinh tế Trung Quốc Ren Zeping đã đưa ra 10 dự đoán cho thị trường nhà ở tại Trung Quốc trong năm 2024. Ông chỉ ra rằng việc cải tổ ngành bất động sản năm nay là “xu hướng chung” và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Ông Ren Zeping đăng trên tài khoản WeChat chính thức "Zeping Macro" của mình rằng "kỷ nguyên phát triển vĩ đại" trên thị trường bất động sản Trung Quốc đã kết thúc vào năm nay và nó đã bước vào kỷ nguyên bị thống trị bởi nhà ở hiện có (nhà ở tồn kho). Do các yếu tố như sự thay đổi bước ngoặt trong chu kỳ dân số dài hạn, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ thể hiện xu hướng tiêu cực do nó vốn thay đổi theo dân số về dài hạn.
Ông Ren Zeping tin rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với sự điều chỉnh và phân hóa. Sự điều chỉnh có nghĩa là có sự thay đổi đối với mô hình "giá nhà cao, hàng tồn kho cao và đòn bẩy cao" trước đây.
Nhà kinh tế này chỉ ra rằng hướng đi của thị trường nhà ở Trung Quốc có liên quan đến việc làm của hàng chục triệu người, hàng chục chuỗi công nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn cũng như sự an toàn của tín dụng tài chính. Lịch sử kinh tế thế giới cho thấy các vấn đề bất động sản là mẹ của chu kỳ kinh tế, 9/10 cuộc khủng hoảng đều liên quan đến bất động sản.
-
- Một công nhân đi ngang qua một khu phức hợp nhà ở đang được nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Evergrande xây dựng ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, miền trung Trung Quốc vào ngày 28/9/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Ông Ren Zeping dự đoán rằng việc nới lỏng các biện pháp hạn chế như hạn chế mua nhà, hạn chế cho vay và giới hạn giá sẽ là xu hướng chung. Do tình hình đã thay đổi và thị trường nhà ở Trung Quốc đã chuyển từ “ngăn chặn phát triển quá nóng” sang “ngăn chặn quá hạ nhiệt”, các nhà chức trách nên đẩy nhanh việc dỡ bỏ các biện pháp hạn chế.
Ông nhấn mạnh, cải tổ ngành bất động sản Trung Quốc là xu hướng chung trong năm nay và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Gần đây, Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã ban hành lệnh cấm nói xấu nền kinh tế Trung Quốc. Nhiều blogger tài chính lần lượt bị cấm thảo luận, phát ngôn về vấn đề này.
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc không thể trở lại như xưa
Lĩnh vực bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào năm 2001. Vốn nước ngoài chảy vào đã dẫn đến sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế Trung Quốc, với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% GDP vào thời kỳ đỉnh cao. Là trụ cột của nền kinh tế, một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro đáng kể cho nền kinh tế chung của đất nước.
Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư và chuyên gia về Trung Quốc làm việc tại Mỹ, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung rằng lời hùng biện của lãnh đạo ĐCSTQ Tập Cận Bình tại Đại hội 20 vào năm 2022 hướng đến việc định hình lại bối cảnh kinh tế của Trung Quốc, liên quan đến một sự chuyển mình từ sự tập trung vào lĩnh vực bất động sản sang tập trung nhiều hơn vào ô tô điện và ngành công nghệ cao.
Trong khi đó, năm 2023 đánh dấu thời kỳ cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự và từ chức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Một số giám đốc hàng đầu đã bị điều tra, và một số đã biến mất khỏi tầm nhìn của công chúng. Ít nhất hơn một chục giám đốc đã mất chức. Nhân vật nổi bật nhất trong số đó là ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Tập đoàn Evergrande, người đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào ngày 28/9/2023 với những cáo buộc chưa được xác định. Một trong những người con trai của ông cũng bị bắt.
-
- Ông Hứa Gia Ấn phát biểu trong cuộc họp báo bên lề kỳ họp thứ 4 của Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc lần thứ 12, tại Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 6/3/2016. (Ảnh: Etienne Oliveau/Getty Images)
“Cho dù đó là một cuộc đàn áp của giới lãnh đạo ĐCSTQ đối với lĩnh vực bất động sản hay một sự thay đổi chính sách, nó chắc chắn sẽ cản trở lợi ích của nhiều người. Trước đây, bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn và nhiều người ở Trung Quốc đã kiếm tiền và làm giàu nhờ bất động sản. Một khi các cuộc điều tra được tiến hành, nhiều hành vi vi phạm pháp luật sẽ bị vạch trần và nhiều giám đốc chắc chắn sẽ bị bắt giữ”, ông Sun nói.
Nhiều người tham gia thị trường và các nhà phân tích từng tin rằng sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc sẽ kéo dài ít nhất hai thập kỷ nữa.
Trong khi đó, ông Sun giải thích rằng có một tiêu chuẩn phổ biến để phân tích xu hướng phát triển bất động sản ở Trung Quốc. “Xu hướng ngắn hạn phụ thuộc vào chính sách, xu hướng trung hạn phụ thuộc vào sự phát triển đất đai và dài hạn phụ thuộc vào dân số”.
“Tình hình hiện tại của Trung Quốc cho thấy có một vấn đề lớn trong chính sách kinh tế, đất đai ngày càng khan hiếm và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Số người chết khổng lồ ở Trung Quốc trong đại dịch COVID-19 có thể đã góp phần khiến dân số giảm mạnh”.
Ông Sun cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây.
Ông chỉ ra rằng ông Hoàng Kỳ Phàm (Huang Qifan), cựu thị trưởng thành phố Trùng Khánh, cho biết vào năm 2019 rằng Trung Quốc không cần 100.000 công ty bất động sản mà chỉ cần khoảng 10.000.
Vào cuối năm 2023, các nhà phân tích của Goldman Sachs dự đoán rằng đầu tư bất động sản của Trung Quốc sẽ chứng kiến “sự thu hẹp hai con số” vào năm 2024 và sự suy thoái liên tục trong lĩnh vực bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1%.
Bảo Nguyên tổng hợp
