Các yếu tố ngắn, trung và dài hạn đều cho thấy thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ không thể phục hồi về giai đoạn huy hoàng trước đây. Bước sang năm 2024, các nhà phát triển vẫn tiếp tục lún sâu vào rắc rối vỡ nợ.
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc suy giảm nhanh chóng trong năm 2023, với những gã khổng lồ bất động sản như Evergrande Group và Country Garden ngấp nghé trên bờ vực sụp đổ.
Đồng thời, Bắc Kinh đã mở các cuộc điều tra nhằm thanh lọc một số giám đốc cấp cao trong lĩnh vực này.
Lĩnh vực bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào năm 2001. Vốn nước ngoài chảy vào đã dẫn đến sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế Trung Quốc, với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% GDP vào thời kỳ đỉnh cao. Là trụ cột của nền kinh tế, một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro đáng kể cho nền kinh tế chung của đất nước.
Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư và chuyên gia về Trung Quốc làm việc tại Mỹ, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung rằng lời hùng biện của lãnh đạo Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) Tập Cận Bình tại Đại hội 20 vào năm 2022 hướng đến việc định hình lại bối cảnh kinh tế của Trung Quốc, liên quan đến một sự chuyển mình từ sự tập trung vào lĩnh vực bất động sản sang tập trung nhiều hơn vào ô tô điện và ngành công nghệ cao.
Các lãnh đạo bất động sản ‘sa cơ'
Năm 2023 đánh dấu thời kỳ cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự và từ chức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Một số giám đốc hàng đầu đã bị điều tra, và một số đã biến mất khỏi tầm nhìn của công chúng. Ít nhất hơn một chục giám đốc đã mất chức. Nhân vật nổi bật nhất trong số đó là ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Tập đoàn Evergrande, người đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào ngày 28/9/2023 với những cáo buộc chưa được xác định. Một trong những người con trai của ông cũng bị bắt.
-
- Một người đàn ông đi ngang qua Trung tâm Evergrande Trung Quốc ở Hong Kong vào ngày 28/7/2022. (Ảnh: ISAAC LAWRENCE/AFP qua Getty Images)
“Cho dù đó là một cuộc đàn áp của giới lãnh đạo ĐCSTQ đối với lĩnh vực bất động sản hay một sự thay đổi chính sách, nó chắc chắn sẽ cản trở lợi ích của nhiều người. Trước đây, bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn và nhiều người ở Trung Quốc đã kiếm tiền và làm giàu nhờ bất động sản. Một khi các cuộc điều tra được tiến hành, nhiều hành vi vi phạm pháp luật sẽ bị vạch trần và nhiều giám đốc chắc chắn sẽ bị bắt giữ”, ông Sun nói.
Không thể trở lại thời kỳ huy hoàng
Nhiều người tham gia thị trường và các nhà phân tích từng tin rằng sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc sẽ kéo dài ít nhất hai thập kỷ nữa.
Trong khi đó, ông Sun giải thích rằng có một tiêu chuẩn phổ biến để phân tích xu hướng phát triển bất động sản ở Trung Quốc. “Xu hướng ngắn hạn phụ thuộc vào chính sách, xu hướng trung hạn phụ thuộc vào sự phát triển đất đai và dài hạn phụ thuộc vào dân số”.
“Tình hình hiện tại của Trung Quốc cho thấy có một vấn đề lớn trong chính sách kinh tế, đất đai ngày càng khan hiếm và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Số người chết khổng lồ ở Trung Quốc trong đại dịch COVID-19 có thể đã góp phần khiến dân số giảm mạnh”.
Ông Sun cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây.
-
- Một người phụ nữ lái xe ngang qua công trường xây dựng khu phức hợp nhà ở Evergrande ở Trú Mã Điếm, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc vào ngày 14/9/2021. (Ảnh: Jade Gao/AFP qua Getty Images)
Ông chỉ ra rằng ông Hoàng Kỳ Phàm (Huang Qifan), cựu thị trưởng thành phố Trùng Khánh, cho biết vào năm 2019 rằng Trung Quốc không cần 100.000 công ty bất động sản mà chỉ cần khoảng 10.000.
Vào cuối năm 2023, các nhà phân tích của Goldman Sachs dự đoán rằng đầu tư bất động sản của Trung Quốc sẽ chứng kiến “sự thu hẹp hai con số” vào năm 2024 và sự suy thoái liên tục trong lĩnh vực bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1%.
Ngoài lĩnh vực bất động sản, ngành tài chính cũng phải đối mặt với sự đàn áp pháp lý như một phần trong mục tiêu của Bắc Kinh nhằm chuyển đổi cơ cấu kinh tế Trung Quốc.
Ông Sun cho biết: “Có hơn 4.000 ngân hàng vừa và nhỏ ở Trung Quốc, và nhiều ngân hàng trong số đó hiện đang gặp khó khăn”. Ông nói thêm: “Hàng nghìn ngân hàng có thể biến mất hoặc được tổ chức lại lần lượt”.
Rắc rối ở Evergrande
Trong khi đó, một giám đốc cấp cao của công ty xe điện China Evergrande đã bị cảnh sát bắt giữ. Đây là rắc rối mới nhất đối với nhà phát triển bất động sản mắc nợ nặng nề nhất thế giới Evergrande.
China Evergrande New Energy Vehicle tuyên bố ông Liu Yongzhuo, phó chủ tịch và giám đốc điều hành, đã bị bắt giữ, trong một thông báo hôm thứ 2 (8/1) gửi tới Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong. Cổ phiếu của công ty đã giảm 6% sau khi họ tiếp tục giao dịch sau đó trong ngày.
Tuần trước, Zhongzhi Enterprise Group, một ngân hàng ngầm lớn ở Trung Quốc vốn tích cực cho các nhà phát triển bất động sản trong đó có Evergrande vay tiền, đã nộp đơn xin thanh lý phá sản sau khi không thể trả được nợ. Đơn xin thanh lý phá sản đã được chấp thuận.
Cuộc trấn áp tình trạng vay mượn quá mức bắt đầu từ vài năm trước đã khiến hàng chục nhà phát triển Trung Quốc sụp đổ hoặc phải vật lộn để tồn tại. Cuộc khủng hoảng toàn ngành đã làm hỏng một bánh răng quan trọng trong động cơ kinh tế của Trung Quốc, gây ảnh hưởng tới các thị trường tài chính.
Evergrande đã rơi vào khủng hoảng kể từ khi vỡ nợ hai năm trước. Công ty đang trong quá trình tái cơ cấu bao gồm việc bán bớt tài sản để tránh vỡ nợ với khoản nợ 340 tỷ USD trong khi tình hình hiện nay của Chủ tịch Hứa Gia Ấn vẫn chưa được làm rõ.
Evergrande New Energy Vehicle chứng kiến cổ phiếu của mình giảm gần 20% trong tuần trước sau khi hãng này cho biết thỏa thuận bán cổ phần cho NWTN Motors có trụ sở tại Dubai đã mất hiệu lực. Thông báo ngắn gọn về việc ông Liu bị giam giữ vì “nghi ngờ phạm tội trái pháp luật” không đề cập đến điều đó hoặc các chi tiết khác.
Công ty đã trì hoãn kế hoạch bắt đầu sản xuất sau khi gặp khó khăn trong việc thu hút đủ vốn.
Rắc rối ở bộ phận xe điện có thể làm phức tạp thêm nỗ lực tái cơ cấu của Evergrande vì một số kế hoạch tái cơ cấu có liên quan đến việc hoán đổi tài sản trong tập đoàn. Một tòa án Hong Kong được dự kiến sẽ tổ chức phiên điều trần về kế hoạch tái cơ cấu nợ của Evergrande vào ngày 29/1. Nhà phát triển có thể phải đối mặt với nguy cơ bị thanh lý tài sản nếu các chủ nợ từ chối kế hoạch tái cơ cấu nợ.
-
- Các tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện tại khu phát triển Thung lũng Y tế của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc ở ngoại ô Nam Kinh, Trung Quốc, vào ngày 22/10/2021. (Ảnh: Qilai Shen/Bloomberg qua Getty Images)
Áp lực trả nợ trái phiếu bất động sản tăng cao, mối nguy vỡ nợ cận kề
Các công ty bất động sản gặp khó khăn tại Trung Quốc vẫn đang loay hoay với các khoản nợ trái phiếu cũng như nguy cơ vỡ nợ. Trong khi đó, tình hình dường như sẽ căng thẳng hơn vào năm 2024.
"Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối mặt với việc trả nợ trái phiếu đáng kể vào năm 2024, vì số tiền gốc của trái phiếu trong và ngoài nước đến hạn hoặc được bán lại vào năm tới [2024] sẽ đạt tổng cộng 737,3 tỷ CNY (nhân dân tệ) (103,17 tỷ USD), tăng 11,3% so với lượng đáo hạn năm 2023 là 662,5 tỷ”, theo một ghi chú của Fitch Ratings được The Epoch Times xem vào ngày 26/12/2023. Fitch Ratings đồng thời nói thêm rằng doanh số bán bất động sản theo hợp đồng trên toàn quốc có thể giảm tới 5% vào năm 2024.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Hoài An, tỉnh Giang Tô, phía đông Trung Quốc, vào ngày 16/11/2022. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản vốn đã kéo dài hàng thập kỷ ở Trung Quốc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, trong khi các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã sụp đổ hoặc nộp đơn phá sản trong năm 2023, và những nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định thị trường bất động sản không tạo ra mấy tác động.
Vào tháng 12/2023, nhà phát triển bất động sản China Aoyuan Group đã tìm kiếm sự bảo vệ khỏi các vụ kiện bằng cách nộp đơn phá sản theo Chương 15 tại tòa án Mỹ trong khi có kế hoạch tổ chức lại các khoản nợ của mình.
Aoyuan cũng tham gia vào danh sách ngày càng gia tăng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, bao gồm China Evergrande Group và Sunac China Holdings, nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
“Chúng tôi dự đoán nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân [chưa vỡ nợ] sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức về trả nợ và một số có thể trì hoãn việc trả nợ thông qua cơ cấu lại nợ hoặc thậm chí vỡ nợ”, ghi chú của Fitch viết.
“Điều này chủ yếu là do doanh số bán theo hợp đồng trì trệ trong bối cảnh người mua ngày càng lo ngại về việc giao nhà và chất lượng nhà, khả năng tiếp cận nguồn vốn thị trường bị hạn chế và nhu cầu ưu tiên xây dựng dự án”, ghi chú viết.
Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc được cho là sẽ lần đầu tiên suy giảm liên tiếp trong năm 2023 do niềm tin của người tiêu dùng thấp và một thị trường bất động sản mong manh.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố vào giữa tháng 12/2023, doanh số bán nhà mới tính theo diện tích đã giảm 7,3% trong thời gian từ tháng 1 đến tháng 11/2023. Đợt công bố cũng chứng kiến giá căn hộ mới giảm lần thứ 6 liên tiếp.
Cũng theo Fitch, các nhà phát triển tư nhân đã cố gắng tránh được vỡ nợ sẽ phải hoàn trả tổng số tiền gốc lần lượt là 39,3 tỷ CNY và 5,5 tỷ USD trên thị trường trái phiếu trong và ngoài nước vào năm 2024, vượt quá số tiền lần lượt là 34,6 tỷ CNY và 3,9 tỷ USD vào năm 2023 của họ. Hơn nữa, việc đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào tháng 3 và tháng 8 năm 2024, với tổng trị giá đạo hạn hơn 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD).
Chứng khoán bất động sản liên tục giảm, điều tồi tệ nhất vẫn chưa tới
Sự u ám trong ngành bất động sản Trung Quốc được thể hiện rõ trong kết quả hoạt động của thị trường chứng khoán. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán hạng A và Hong Kong đã giảm gần 30% tính từ đầu năm 2023 đến ngày 18/12/2023. (chứng khoán hạng A: cổ phiếu của công ty Trung Quốc niêm yết tại Thượng Hải và Thâm Quyến).
Thống kê của Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy bắt đầu từ năm 2021, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết bước vào xu hướng đi xuống. Tổng giá trị thị trường của 100 công ty bất động sản niêm yết cổ phiếu hạng A (không bao gồm các công ty bất động sản hủy niêm yết) có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 10,17% và 8,39% vào cuối năm 2021 và 2022.
-
- Một người phụ nữ rời khỏi tòa nhà Sở giao dịch chứng khoán ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 4/11/2020. (Ảnh: Hector Retamal/AFP qua Getty Images)
Ngoài ra, tổng giá trị thị trường cổ phiếu hạng H (cổ phiếu của các công ty Trung Quốc niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong) của 81 công ty bất động sản niêm yết có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 23,53% và 6,7% vào cuối năm 2021 và 2022.
Bước sang năm 2023, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế vĩ mô sau đại dịch và thị trường bất động sản chạm đáy, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tiếp tục giảm.
Tính đến ngày 18/12/2023, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết hạng A đã giảm 20,55% so với đầu năm 2023 và giá cổ phiếu hạng H giảm 32,15%. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trong 2 loại hình chứng khoán giảm 27,75% so với đầu năm 2023.
Theo thống kê của Wind, tổng giá trị thị trường của các công ty phát triển bất động sản hạng A và hạng H đã bốc hơi 464,5 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 65 tỷ USD) chỉ trong nửa đầu năm 2023. Tổng giá trị thị trường tại thời điểm ghi nhận của cổ phiếu bất động sản chỉ là 1.238,8 tỷ CNY (khoảng 173,5 tỷ USD), mức thấp nhất trong 3 năm.
Bốn công ty bất động sản lớn từng là thương hiệu vàng của bất động sản Trung Quốc giờ đây thậm chí còn đang gặp khó khăn hơn thế về giá cổ phiếu. Giá cổ phiếu hạng A của Vanke, “Ông lớn trong làng bất động sản”, đã giảm 47,53% trong năm qua, rơi xuống mức giá một con số; giá cổ phiếu của Poly Development, một gã khổng lồ bất động sản khác, đã giảm 42,70% trong năm qua và gần đây công ty đã thực hiện việc mua lại khẩn cấp.
-
- Một khu phức hợp nhà ở do nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Vanke xây dựng ở Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 30/8/2023. (Ảnh: AFP qua Getty Images)
Vốn là công ty bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, giá trị thị trường của Country Garden đã bốc hơi 95% so với thời kỳ đỉnh cao. Cuối năm 2017, giá trị thị trường của Country Garden là gần 400 tỷ CNY (khoảng 56 tỷ USD), nhưng hiện tại chỉ còn lại hơn 20 tỷ CNY (khoảng 2,8 tỷ USD), với tổng nợ phải trả là 1,44 nghìn tỷ CNY (tính đến thời điểm tháng 7/2023).
Về sự sụt giảm mạnh về giá trị thị trường của cổ phiếu bất động sản Trung Quốc trong năm 2023, ông Tạ Điền, giáo sư tại Trường Kinh doanh Aiken của Đại học Nam Carolina, cho biết vào ngày 27/12/2023: “Vấn đề chính là vấn đề cơ cấu của Trung Quốc”. Vì động lực của thị trường chứng khoán là lợi nhuận doanh nghiệp… nếu các nhà máy đóng cửa, quy mô toàn nền kinh tế giảm thì thị trường chứng khoán sẽ không có chỗ dựa. Và việc nhà máy đóng cửa, thất nghiệp gia tăng sẽ kéo theo thu nhập của người dân giảm, và thị trường nhà ở sẽ mất đà tăng trưởng, đồng thời thị trường nhà ở Trung Quốc hiện đang ở tình trạng dư cung trầm trọng”.
Ông Tạ Điền cho biết: “Một phần khác trong cỗ xe tam mã [về kinh tế] của Trung Quốc là xuất nhập khẩu. Trên thực tế, ĐCSTQ đang phải đối mặt với áp lực mạnh mẽ và sự tách rời khỏi Mỹ và châu Âu. Giờ đây, Nga và các nước ASEAN có thể bù đắp những tổn thất trong xuất nhập khẩu tổng thể của Trung Quốc, nhưng xuất nhập khẩu chất lượng cao của Trung Quốc sang châu Âu và Mỹ đang giảm dần, và tất cả động lực cho tăng trưởng kinh tế đã bị mất. Đây là nguyên nhân khiến nền kinh tế Trung Quốc sẽ tiếp tục suy giảm”.
-
- Các tòa nhà dân cư đang được xây dựng bởi nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Vanke ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 09/10/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Ngoài ra, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc tiếp tục giảm không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư mà còn trực tiếp gây nguy hiểm cho tình trạng niêm yết của họ.
Theo China Business News, dữ liệu của Oriental Fortune Choice cho thấy 16 cổ phiếu hạng A bị hủy niêm yết vào năm 2021, 42 cổ phiếu bị hủy niêm yết vào năm 2022 và 43 cổ phiếu bị hủy niêm yết trong năm 2023, trong đó có 8 công ty thuộc ngành bất động sản, chiếm tỷ lệ cao nhất. Hầu hết các công ty bị hủy niêm yết này đều là các công ty bất động sản có vị thế tương đối vững chắc. Ngoài ra, cũng có một số công ty bất động sản bị hủy niêm yết khỏi thị trường chứng khoán Hong Kong.
Trước kỳ nghỉ lễ Quốc khánh năm 2023, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc đã tung ra một số biện pháp nhằm kích thích thị trường bất động sản, với hy vọng đảo ngược tình trạng suy giảm của thị trường bất động sản trong giai đoạn bán hàng tốt nhất - giai đoạn “Chín vàng, Mười bạc” (chỉ tháng 9 và tháng 10). Tuy nhiên, doanh số của 100 công ty bất động sản hàng đầu lại không được như kỳ vọng.
Theo dữ liệu bán hàng gần đây của các công ty bất động sản do nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản tại Trung Quốc công bố, mức suy giảm kết quả kinh doanh của 100 công ty bất động sản hàng đầu trong năm 2023 tiếp tục gia tăng, với tổng doanh thu trong 11 tháng đầu năm 2023 giảm khoảng 14,7% so với cùng kỳ năm trước.
Nói về năm 2024, ông Tạ Điền tin rằng chứng khoán bất động sản sẽ tiếp tục sụt giảm trong năm 2024 và điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến. Trong giai đoạn tiếp theo, toàn bộ nền kinh tế và thị trường chứng khoán Trung Quốc sẽ tiếp tục xấu đi, và cuối cùng có thể chuyển từ suy thoái sang khủng hoảng một cách chính thức.
Bảo Nguyên tổng hợp
