Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc vẫn chưa cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt. Gã khổng lồ Country Garden vẫn đang vật lộn với các khoản nợ, trong khi doanh số bán hàng của công ty giảm mạnh so với cùng kỳ.
Sau đợt giảm doanh số lớn nhất trong ít nhất 6 năm vào tháng 10 năm ngoái, Country Garden lại báo cáo một tháng hoạt động ảm đạm nữa vào tháng 12/2023, khi doanh số bán hàng theo hợp đồng giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, làm trầm trọng thêm tình thế khó khăn của nhà phát triển bất động sản này.
Theo một thông báo tóm tắt về số liệu hoạt động chưa kiểm toán của tháng 12/2023 được gửi tới Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong vào ngày 4/1, “Công ty đã đạt được doanh số bán hàng theo hợp đồng được phân bổ cho các cổ đông lên tới khoảng 6,91 tỷ RMB [nhân dân tệ - CNY], khoảng 0,68 triệu mét vuông".
Theo các nhà phân tích, điều này thể hiện doanh số bán hàng giảm hơn 68% khi tính theo năm và doanh số bán hàng tính theo diện tích giảm khoảng 76% khi tính theo năm.
Doanh số theo hợp đồng năm 2023 đạt 174,3 tỷ CNY (khoảng 24,5 tỷ USD), giảm 51% so với năm trước.
Trước khi tụt xuống vị trí thứ 7 vào năm 2023, chủ đầu tư này đã từng là nhà xây dựng hàng đầu trên toàn quốc về doanh số theo hợp đồng trong một số năm. Với hơn 3.000 dự án nhà ở đang hoạt động, khủng hoảng tại Country Garden có thể gây ra tác động đáng kể đến thị trường nhà đất hơn cả sự sụp đổ tài chính năm 2021 của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc.
-
- Các tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện tại dự án dân cư Phoenix City, do Country Garden Holdings Co., phát triển, ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 17/1/2022. (Ảnh: Qilai Shen/Bloomberg qua Getty Images)
Theo hồ sơ của công ty, doanh số bán hàng theo hợp đồng đã giảm 81,1% so với cùng kỳ trong tháng 10, sau khi giảm 80,7% trong tháng 9.
Country Garden vốn có các dự án ở hầu hết các tỉnh ở Trung Quốc. Công ty dự đoán doanh số bán hàng sẽ giảm sau khi cảnh báo vào tháng 8 về “những bất ổn lớn” xung quanh việc mua lại trái phiếu của công ty.
Công ty đã vỡ nợ đối với trái phiếu bằng USD do khoản thanh toán chậm tiền lãi trị giá 15,4 triệu USD vào tháng 10, dẫn đến vỡ nợ chéo đối với các trái phiếu khác của công ty.
Theo ước tính chính thức, công ty có hơn 15,2 tỷ USD nợ quốc tế tồn đọng vào cuối tháng 6. Đây là một trong hàng chục công ty bất động sản của Trung Quốc, bao gồm cả Evergrande, đang chao đảo để tồn tại khi cuộc khủng hoảng tiền mặt ngày càng trầm trọng hơn.
Ngoài các khoản nợ ở nước ngoài, tính đến tháng 6, Country Garden còn nợ các chủ nợ số tiền tương đương 187 tỷ USD, bao gồm các khoản nợ theo hợp đồng lên tới 83 tỷ USD, phần lớn trong số đó từ giá trị các căn hộ mà họ chưa bàn giao cho người mua nhà.
Trong hồ sơ gửi Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong vào tháng 10, Country Garden cũng tuyên bố rằng họ đã không thanh toán khoản tiền gốc 60 triệu USD và không kỳ vọng có thể đáp ứng tất cả các cam kết thanh toán bên ngoài Trung Quốc khi đến hạn hoặc trong thời gian ân hạn được chỉ định.
Do đó, các trái chủ của nó đã tổ chức các cuộc thảo luận để khẩn trương xử lý tình hình, khiến các bên liên quan băn khoăn về điều gì sẽ xảy ra ở phía trước.
Do đó, doanh số bán hàng tiếp tục giảm càng làm nổi bật những ngày tháng nghiệt ngã mà Country Garden đang phải đối mặt.
Theo ghi chú của nhà phân tích từ CreditSights, trọng tâm bây giờ sẽ là việc quá trình tái cơ cấu nợ của công ty sẽ diễn ra như thế nào.
-
- Trụ sở chính của nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings tại Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông phía nam Trung Quốc, vào ngày 15/6/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Cuộc khủng hoảng ngày một trầm trọng
Trung Quốc đang gặp vấn đề nghiêm trọng với lĩnh vực bất động sản và nguồn cung nhà ở đang xây dựng có thể mất hơn 10 năm để bán hết, ông Hao Hong, nhà kinh tế trưởng và đối tác tại GROW Investment Group, nói với chương trình Streets Signs Asia của CNBC hôm thứ 5 (4/1).
Doanh số bán hàng và giá nhà vẫn trì trệ do các nhà phát triển bất động sản sa lầy vào vòng xoáy cuộc khủng hoảng nợ kể từ năm 2020, thời điểm Bắc Kinh bắt đầu cắt giảm đòn bẩy trên diện rộng đối với lĩnh vực bất động sản vốn từng phình to và chiếm khoảng 1/3 hoạt động kinh tế của Trung Quốc.
Theo China Index Academy, tổng doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm 17,3% so với cùng kỳ xuống còn 6,3 nghìn tỷ CNY (khoảng 883,7 tỷ USD) vào năm 2023, do các công ty bất động sản tập trung vào quản lý chi phí và phát triển ổn định thay vì mở rộng mạnh mẽ.
Tuy nhiên, mặc dù Bắc Kinh đã bắt đầu một loạt các biện pháp nới lỏng kể từ tháng 8/2023 bằng cách cắt giảm lãi suất thế chấp, giảm tỷ lệ thanh toán ngay và nới lỏng các hạn chế đối với giao dịch mua nhà, nhưng như vậy vẫn chưa đủ.
Khi ngày càng có nhiều nhà phát triển tư nhân trở thành nạn nhân của cuộc khủng hoảng nợ ngày càng trầm trọng, các cuộc khảo sát tư nhân cho thấy các nhà phát triển nhà nước đã bắt đầu thống trị thị trường mua bán nhà và mua đất của Trung Quốc.
Theo báo cáo của Reuters vào ngày 2/1 trích dẫn China Index Academy, 6 công ty bán nhà hàng đầu năm ngoái là các nhà phát triển nhà nước hoặc được nhà nước hậu thuẫn, trong đó Poly Developments, China Vanke và China Overseas Land & Investment dẫn đầu bảng xếp hạng.
Một số nhà phân tích dự đoán rằng xu hướng này sẽ tăng cường trong năm nay. Đây là lý do tại sao không có gì ngạc nhiên khi đà bán hàng của Country Garden có thể sẽ vẫn yếu dựa trên động lực thị trường hiện tại, ngân hàng đầu tư HSBC cho biết trong một báo cáo gửi khách hàng vào cuối tháng 10/2023.
-
- Một khu phức hợp dân cư do nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Country Garden xây dựng ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 31/8/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Rắc rối lây lan sang các ngân hàng ngầm
Trong khi đó, trong một tín hiệu khác của rắc rối, Tòa án Nhân dân Trung cấp Bắc Kinh đã chấp nhận việc thanh lý phá sản của Zhongzhi Enterprise Group, gã khổng lồ ngân hàng ngầm của Trung Quốc, theo một tuyên bố trên tài khoản WeChat của tòa án vào ngày 5/1.
Các ngân hàng ngầm, như Zhongzhi, là các tổ chức tài chính không được kiểm soát, tập hợp tiền tiết kiệm của hộ gia đình để cho vay và đầu tư vào bất động sản, cổ phiếu, trái phiếu và hàng hóa. Zhongzhi vốn tham gia sâu vào lĩnh vực bất động sản, và dường như cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đã châm ngòi cho sự sụp đổ của gã khổng lồ này.
Bất chấp những rắc rối gần đây trong lĩnh vực ngân hàng ngầm sau sự sụp đổ của thị trường bất động sản và khủng hoảng nợ, Zhongzhi và các chi nhánh của nó đã mở rộng việc tài trợ cho các nhà phát triển có vấn đề và mua lại tài sản từ các công ty như China Evergrande Group.
Bloomberg đưa tin ông Zhao Jian, chủ tịch Viện nghiên cứu Xijing, cho biết thị trường bất động sản tiếp tục suy thoái, cùng với những hạn chế chính sách nghiêm ngặt và việc tăng cường chiến dịch chống tham nhũng tài chính, đã cản trở việc thu hồi vốn kịp thời ở Zhongzhi. Theo ước tính của ông, hơn một nửa tài sản của Zhongzhi có liên quan đến bất động sản.
Ông cho rằng, việc thu hồi vốn từ các tài sản này đã trở nên cực kỳ khó khăn.
-
- Một người đàn ông đi trên con đường phía trước văn phòng Bắc Kinh của Zhongrong International Trust Co., thuộc sở hữu một phần của Zhongzhi Enterprise Group, tại Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 17/8/2023. (Ảnh: GREG BAKER/AFP qua Getty Images)
Lãnh đạo Country Garden sẵn sàng bán mọi thứ vì công ty
Trong lúc tình hình trả nợ trái phiếu đang căng thẳng, Chủ tịch của Country Garden tỏ ra cứng rắn và thể hiện quyết tâm đối phó với cuộc khủng hoảng. Tuy nhiên, tuyên bố của bà càng khẳng định tình hình đang rất tồi tệ.
Vào ngày 8/12/2023, Country Garden đã tổ chức một cuộc họp. Bà Dương Huệ Nghiên (Yang Huiyan), chủ tịch hội đồng quản trị của tập đoàn, cho biết tại cuộc họp rằng gia đình bà sẽ hỗ trợ sự phát triển của công ty ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải bán đi mọi thứ.
Bà Dương Huệ Nghiên cho biết, "Dựa trên những tính toán thận trọng, miễn là tài sản tồn kho của chúng tôi được bán một cách bình thường, ngay cả khi giả sử chúng tôi không mua đất và không có giảm thuế, Country Garden sẽ tiếp tục duy trì tài sản dương trong mười năm tới".
Tuy nhiên, bà cũng thừa nhận rằng thách thức giao nhà sẽ gặp khó khăn lớn trong 12 tháng sắp tới. Lượng giao nhà của Country Garden trong năm 2024 dự kiến sẽ vượt 400.000 căn, đây vẫn là một con số khổng lồ. Năm 2023, tập đoàn nỗ lực cắt giảm chi phí quản lý, tổng chi phí giảm đáng kể gần 60% so với năm 2021.
Ngoài ra, với tư cách là cổ đông kiểm soát, gia đình bà Dương đã tích cực hỗ trợ tài chính cho công ty. Kể từ khi niêm yết, tính đến đầu tháng 12, gia đình bà đã hỗ trợ tổng cộng khoảng 41 tỷ HKD (5,25 tỷ USD) thông qua các khoản vay, tăng tỷ lệ nắm giữ cổ phiếu, mua trái phiếu và chia cổ tức bằng chứng khoán công ty, v.v. và chưa bao giờ giảm lượng cổ phiếu nắm giữ.
Theo dữ liệu mới nhất từ Danh sách người giàu Hurun, tài sản cá nhân của bà Dương là 48 tỷ CNY (6,7 tỷ USD).
Vào tháng 8/2023, sự sụt giảm tài sản của bà Dương đã thu hút sự chú ý. Tài sản của bà Dương đã giảm 84% xuống còn khoảng 5,3 tỷ USD vào tháng 8/2023 từ gần 33,2 tỷ USD vào tháng 6/2021, theo Bloomberg Billionaires Index. Đây là mức giảm tính theo đồng USD lớn nhất trong số các cá nhân siêu giàu được theo dõi bởi chỉ số tài sản của Bloomberg trong khung thời gian này.
-
- Logo của nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings ở Trấn Giang, thuộc tỉnh Giang Tô, miền đông Trung Quốc, vào ngày 31/10/2021. (Ảnh: STR/AFP/Getty Images)
Dù Country Garden đang cố gắng hết sức để đảm bảo giao hàng nhưng họ cũng đang phải đối mặt với vấn đề nợ nần và hiệu quả bán hàng sụt giảm.
Vào tháng 8, Country Garden, công ty có tổng tài sản 1,62 nghìn tỷ CNY (230 tỷ USD) và tổng nợ phải trả là 1,44 nghìn tỷ CNY (200 tỷ USD), đã công bố một báo cáo “dông bão”, gây chấn động toàn thị trường. Doanh thu phân bổ tháng 8 của công ty giảm 72,36% so với cùng kỳ năm ngoái và 34% so với tháng trước. Kể từ đó, doanh thu phân bổ đã giảm dần trong các tháng sau đó, xuống còn 6,11 tỷ CNY (0,84 tỷ USD) trong tháng 11.
Báo cáo trên cho thấy khoản lỗ ròng của Country Garden trong nửa đầu năm 2023 có thể lên tới 48,9 tỷ CNY (6,82 tỷ USD). Hãng xếp hạng tín dụng quốc tế Moody đã hạ xếp hạng nợ của Country Garden xuống ba bậc từ B1 xuống Caa1, thấp hơn mức xếp hạng rác. Fitch Ratings đã hạ mức xếp hạng mặc định dài hạn của nhà phát hành Country Garden Services từ "BBB-" xuống mức rác "BB+" vào tháng 8/2023.
Vào tháng 10/2023, Country Garden đã bác bỏ thông tin rằng người sáng lập và con gái của ông đã rời khỏi Trung Quốc trong lúc công ty này đang phải gánh khoản nợ nhiều tỷ USD và gặp rắc rối với việc thanh toán các khoản nợ nước ngoài.
Tuyên bố của Country Garden được đưa ra nhằm đáp trả các thông tin được lan truyền rằng người sáng lập công ty, ông Dương Quốc Cường (Yang Guoqiang), và con gái ông, Chủ tịch Dương Huệ Nghiên, đã trốn khỏi Trung Quốc.
“Người sáng lập… và chủ tịch hội đồng quản trị của tập đoàn hiện đang làm việc bình thường ở trong nước”, công ty cho biết trong một tuyên bố ngày 18/10/2023 trên tài khoản mạng xã hội WeChat của mình, được tiếp cận bởi The Straits Times.
"Tin đồn này được đăng tải với động cơ ẩn giấu trên nhiều nền tảng trực tuyến, gây ra tác động tiêu cực. Chúng tôi... bảo lưu quyền thực hiện hành động pháp lý đối với những tin đồn ác ý".
Bảo Nguyên tổng hợp
