Với áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn căng thẳng, cuộc khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vẫn chưa cho thấy dấu hiệu có thể hạ nhiệt.
Cuộc khủng hoảng dai dẳng về bất động sản sẽ tiếp tục là lực cản lớn nhất đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong năm tới. Đây chính là vấn đề then chốt đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới khi các nhà phát triển gặp khó khăn về tiền mặt và người mua bất động sản ngần ngại chi tiền trong khi không thể chắc chắn liệu lĩnh vực bất động sản đang suy thoái có thể phục hồi hay không.
"Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối mặt với việc trả nợ trái phiếu đáng kể vào năm 2024, vì số tiền gốc của trái phiếu trong và ngoài nước đến hạn hoặc được bán lại vào năm tới sẽ đạt tổng cộng 737,3 tỷ CNY (nhân dân tệ) (103,17 tỷ USD), tăng 11,3% so với lượng đáo hạn năm 2023 là 662,5 tỷ”, theo một ghi chú của Fitch Ratings được The Epoch Times xem vào ngày 26/12. Fitch Ratings đồng thời nói thêm rằng doanh số bán bất động sản theo hợp đồng trên toàn quốc có thể giảm tới 5% vào năm tới.
Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản vốn đã kéo dài hàng thập kỷ ở Trung Quốc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, trong khi các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã sụp đổ hoặc nộp đơn phá sản trong năm nay, và những nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định thị trường bất động sản không tạo ra mấy tác động.
Ví dụ, tuần trước, nhà phát triển bất động sản China Aoyuan Group đã tìm kiếm sự bảo vệ khỏi các vụ kiện bằng cách nộp đơn phá sản theo Chương 15 tại tòa án Mỹ trong khi có kế hoạch tổ chức lại các khoản nợ của mình.
Đầu tháng này, China South City Holdings thông báo rằng do gặp khó khăn về dòng tiền do cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng trên toàn quốc, nhà điều hành các cơ sở thương mại và hậu cần sẽ không thể thực hiện thanh toán lãi trái phiếu đến hạn vào tháng 11.
Aoyuan cũng tham gia vào danh sách ngày càng gia tăng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, bao gồm China Evergrande Group và Sunac China Holdings, nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
-
- Logo Evergrande trên các tòa nhà dân cư ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô, phía đông Trung Quốc, vào ngày 4/12/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
“Chúng tôi dự đoán nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân [chưa vỡ nợ] sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức về trả nợ và một số có thể trì hoãn việc trả nợ thông qua cơ cấu lại nợ hoặc thậm chí vỡ nợ”, ghi chú của Fitch viết.
Công ty phân tích rủi ro ước tính rằng 16 nhà phát triển dự kiến sẽ phải trả khoản gốc 10,9 tỷ CNY (khoảng 1,5 tỷ USD) thông qua các đợt thanh toán vào năm 2024, tăng so với mức 8,5 tỷ CNY (khoảng 1,2 tỷ USD) vào năm 2023.
“Điều này chủ yếu là do doanh số bán theo hợp đồng trì trệ trong bối cảnh người mua ngày càng lo ngại về việc giao nhà và chất lượng nhà, khả năng tiếp cận nguồn vốn thị trường bị hạn chế và nhu cầu ưu tiên xây dựng dự án”, ghi chú viết.
Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc được dự đoán sẽ lần đầu tiên suy giảm liên tiếp trong năm nay do niềm tin của người tiêu dùng thấp và một thị trường bất động sản mong manh.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố vào giữa tháng 12, doanh số bán nhà mới tính theo diện tích đã giảm 7,3% từ tháng 1 đến tháng 11. Đợt công bố cũng chứng kiến giá căn hộ mới giảm lần thứ 6 liên tiếp.
Tiếp tục kéo lùi nền kinh tế?
Theo Fitch, các nhà phát triển tư nhân đã cố gắng tránh được vỡ nợ “sẽ phải hoàn trả tổng số tiền gốc lần lượt là 39,3 tỷ CNY và 5,5 tỷ USD trên thị trường trái phiếu trong và ngoài nước vào năm tới, vượt quá số tiền lần lượt là 34,6 tỷ CNY và 3,9 tỷ USD vào năm 2023 của họ". Hơn nữa, việc đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào tháng 3 và tháng 8 năm 2024, với tổng trị giá đạo hạn hơn 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD).
Do đó, nhiều người tin rằng câu hỏi cơ bản đối với nền kinh tế Trung Quốc vào năm 2024 sẽ là liệu ngành bất động sản đang suy thoái, vốn chiếm hơn 1/4 nền kinh tế, có một lần nữa kéo nền kinh tế đi xuống hay không.
Bất chấp các biện pháp kích thích và nới lỏng tiền tệ của Bắc Kinh trong vài tháng qua nhằm khắc phục tình trạng suy thoái bất động sản và niềm tin suy yếu sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại sau đại dịch COVID-19, sự yếu kém dai dẳng về bất động sản vẫn tiếp tục đè nặng lên cơ chế tác động của chính sách tiền tệ, điều có thể tiếp tục gây tổn hại cho nền kinh tế Trung Quốc.
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cho vay chuẩn (lãi suất repo ngược) và lãi suất chính sách hai lần trong năm nay, trong khi vào tháng 10, Bắc Kinh đã tung ra đợt phát hành nợ chính phủ trị giá 1 nghìn tỷ CNY (khoảng 140 tỷ USD) để khuyến khích chính quyền địa phương chi tiêu vào cơ sở hạ tầng và khắc phục thảm họa.
Bloomberg đưa tin vào tháng trước rằng các quan chức Trung Quốc đang có kế hoạch cho vay thêm 1 nghìn tỷ CNY từ các khoản vay chi phí thấp của ngân hàng trung ương, nhắm tới cho các ngân hàng chính sách theo từng giai đoạn để hỗ trợ các dự án tập trung vào nhà ở giá rẻ và phục hồi làng đô thị.
“Chúng tôi nhận thấy rằng tác động kinh tế của việc nới lỏng tiền tệ đã giảm đáng kể sau Covid do các cú sốc nhỏ hơn từ chính sách tiền tệ và hiệu quả truyền tải chính sách tiền tệ yếu hơn. 3 năm áp dụng chính sách zero-Covid (ZCP), sự suy thoái bất động sản chưa từng có và một số hoạt động thắt chặt quy định cấp ngành đã dẫn đến những cản trở đáng kể trong việc truyền tải [tác động của chính sách]”, theo một báo cáo nghiên cứu gần đây của Goldman Sachs được The Epoch Times xem.
Goldman Sachs cũng cho biết, mặc dù một số “cản trở” (ví dụ, liên quan đến chính sách COVID) đã lắng xuống do sự mở cửa và nới lỏng chính sách của Trung Quốc, nhưng những sự cản trở khác có thể vẫn tồn tại trong trung và dài hạn, đòi hỏi phải cải cách cơ cấu nhiều hơn.
-
- Một khu phức hợp dân cư do nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Country Garden xây dựng ở Nam Kinh, tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, vào ngày 31/8/2023. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Khắc phục tình hình là không dễ dàng
Tuy nhiên, mặc dù tâm lý thị trường có thể tạm thời cải thiện do kỳ vọng của các nhà phân tích về việc chính quyền Trung Quốc sẽ hỗ trợ nhiều hơn vào năm 2024, nhưng việc khắc phục tình hình là không dễ dàng.
“Đối với năm 2024, chúng tôi tin rằng sẽ có nhiều hỗ trợ chính sách hơn đang được thực hiện để ngăn chặn nguy cơ lây lan sang các lĩnh vực khác và nền kinh tế tổng thể, điều này có thể thúc đẩy tâm lý thị trường trong ngắn hạn, nhưng vẫn còn hoài nghi về tính hiệu quả của nó trừ khi những lo ngại của người mua nhà (tình trạng bất ổn tài chính và kỳ vọng về giá nhà yếu) được giảm bớt”, ông Patrick Pan, nhà phân tích tại Daiwa Capital Markets, viết trong một báo cáo nghiên cứu công bố đầu tháng này.
Ngoài vấn đề đó ra, ông Pan cho rằng các nhà phát triển bất động sản tư nhân sẽ tiếp tục phải đối mặt với một môi trường hoạt động đầy thách thức với hoạt động tài chính và bán nhà trì trệ của họ, điều cho thấy các nhà đầu tư bất động sản thích gắn bó với các nhà phát triển bất động sản lớn thuộc sở hữu nhà nước trong thời gian dài hơn nữa.
Tuy nhiên, Fitch tin rằng, mặc dù khả năng trả nợ trên thị trường vốn của các nhà phát triển đã vỡ nợ có thể vẫn còn hạn chế trong thời gian tới, nhưng một số bên đã cam kết đưa ra các đợt thanh toán sau khi kéo dài thời gian đáo hạn của trái phiếu trong nước, và các trái chủ có thể thu hồi một khoản tiền nhỏ.
Theo Dealing Matrix, Country Garden và công ty con hoạt động trong nước của nó, chẳng hạn, đã hoàn trả 2% tiền gốc của bốn trái phiếu gia hạn trong nước vào tháng 11. Tập đoàn CIFI gần đây cũng đã trả 2% tiền gốc trả chậm của trái phiếu trong nước.
Với áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn căng thẳng, cuộc khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vẫn chưa cho thấy dấu hiệu có thể hạ nhiệt.
Quyết tâm giữa khó khăn của lãnh đạo Country Garden
-
- Các tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện tại dự án khu dân cư Phoenix City, được phát triển bởi Country Garden Holdings Co., ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 17/01/2022. (Ảnh: Qilai Shen / Bloomberg qua Getty Images)
Trong lúc tình hình trả nợ trái phiếu đang căng thẳng, Chủ tịch của Country Garden tỏ ra cứng rắn và thể hiện quyết tâm đối phó với cuộc khủng hoảng. Tuy nhiên, tuyên bố của bà càng khẳng định tình hình đang rất tồi tệ.
Vào ngày 8/12, Country Garden, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, đã tổ chức một cuộc họp. Bà Dương Huệ Nghiên (Yang Huiyan), chủ tịch hội đồng quản trị của tập đoàn, cho biết tại cuộc họp rằng gia đình bà sẽ hỗ trợ sự phát triển của công ty ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải bán đi mọi thứ.
Bà Dương Huệ Nghiên cho biết, "Dựa trên những tính toán thận trọng, miễn là tài sản tồn kho của chúng tôi được bán một cách bình thường, ngay cả khi giả sử chúng tôi không mua đất và không có giảm thuế, Country Garden sẽ tiếp tục duy trì tài sản dương trong mười năm tới".
Tuy nhiên, bà cũng thừa nhận rằng thách thức giao nhà sẽ gặp khó khăn lớn trong 12 tháng sắp tới. Lượng giao nhà của Country Garden trong năm 2024 dự kiến sẽ vượt 400.000 căn, đây vẫn là một con số khổng lồ. Năm 2023, tập đoàn nỗ lực cắt giảm chi phí quản lý, tổng chi phí giảm đáng kể gần 60% so với năm 2021.
Ngoài ra, với tư cách là cổ đông kiểm soát, gia đình bà Dương đã tích cực hỗ trợ tài chính cho công ty. Kể từ khi niêm yết, gia đình bà đã hỗ trợ tổng cộng khoảng 41 tỷ HKD (5,25 tỷ USD) thông qua các khoản vay, tăng tỷ lệ nắm giữ cổ phiếu, mua trái phiếu và chia cổ tức bằng chứng khoán công ty, v.v. và chưa bao giờ giảm lượng cổ phiếu nắm giữ.
Theo dữ liệu mới nhất từ Danh sách người giàu Hurun, tài sản cá nhân của bà Dương là 48 tỷ CNY (6,7 tỷ USD). Suy giảm kinh tế ở Trung Quốc đã gây áp lực rất lớn lên ngành bất động sản.
Vào tháng 8 vừa qua, sự sụt giảm tài sản của bà Dương đã thu hút sự chú ý. Tài sản của bà Dương đã giảm 84% xuống còn khoảng 5,3 tỷ USD vào tháng 8/2023 từ gần 33,2 tỷ USD vào tháng 6/2021, theo Bloomberg Billionaires Index. Đây là mức giảm tính theo đồng USD lớn nhất trong số các cá nhân siêu giàu được theo dõi bởi chỉ số tài sản của Bloomberg trong khung thời gian này.
Hiện tại, dù Country Garden đang cố gắng hết sức để đảm bảo giao hàng nhưng họ cũng đang phải đối mặt với vấn đề nợ nần và hiệu quả bán hàng sụt giảm.
Vào tháng 8, Country Garden, công ty có tổng tài sản 1,62 nghìn tỷ CNY (230 tỷ USD) và tổng nợ phải trả là 1,44 nghìn tỷ CNY (200 tỷ USD), đã công bố một báo cáo “dông bão”, gây chấn động toàn thị trường. Doanh thu phân bổ tháng 8 của công ty giảm 72,36% so với cùng kỳ năm ngoái và 34% so với tháng trước. Kể từ đó, doanh thu phân bổ đã giảm dần theo từng tháng, xuống còn 6,11 tỷ CNY (0,84 tỷ USD) trong tháng 11.
Báo cáo trên cho thấy khoản lỗ ròng của Country Garden trong nửa đầu năm nay có thể lên tới 48,9 tỷ CNY (6,82 tỷ USD). Hãng xếp hạng tín dụng quốc tế Moody đã hạ xếp hạng nợ của Country Garden xuống ba bậc từ B1 xuống Caa1, thấp hơn mức xếp hạng rác. Fitch Ratings đã hạ mức xếp hạng mặc định dài hạn của nhà phát hành Country Garden Services từ "BBB-" xuống mức rác "BB+" vào tháng 8.
-
- Logo của nhà phát triển Trung Quốc Country Garden Holdings ở Trấn Giang, thuộc tỉnh Giang Tô, miền đông Trung Quốc, vào ngày 31/10/2021. (Ảnh: STR/AFP/Getty Images)
Trong 11 tháng đầu năm, thứ hạng toàn ngành của Country Garden tụt xuống vị trí thứ 7 về doanh thu bán hàng, vốn “giảm một nửa” so với cùng kỳ năm ngoái.
Vào tháng 10, Country Garden đã bác bỏ thông tin rằng người sáng lập và con gái của ông đã rời khỏi Trung Quốc trong lúc công ty này đang phải gánh khoản nợ nhiều tỷ USD và gặp rắc rối với việc thanh toán các khoản nợ nước ngoài.
Tuyên bố của Country Garden được đưa ra nhằm đáp trả các thông tin được lan truyền rằng người sáng lập công ty, ông Dương Quốc Cường (Yang Guoqiang), và con gái ông, Chủ tịch Dương Huệ Nghiên, đã trốn khỏi Trung Quốc trong lúc công ty phải gánh khoản nợ khoảng 1,43 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (196 tỷ USD) tính đến thời điểm cuối năm 2022.
“Người sáng lập… và chủ tịch hội đồng quản trị của tập đoàn hiện đang làm việc bình thường ở trong nước”, công ty cho biết trong một tuyên bố ngày 18/10 trên tài khoản mạng xã hội WeChat của mình, được tiếp cận bởi The Straits Times.
"Tin đồn này được đăng tải với động cơ ẩn giấu trên nhiều nền tảng trực tuyến, gây ra tác động tiêu cực. Chúng tôi... bảo lưu quyền thực hiện hành động pháp lý đối với những tin đồn ác ý".
Khủng hoảng vỡ nợ của Evergrande sắp tới giới hạn
Trong khi đó, cuộc khủng hoảng vỡ nợ kéo dài hơn hai năm của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc có thể sắp đạt đến điểm giới hạn, trong lúc nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới tạm thời trì hoãn được việc thanh lý tài sản có thể sắp xảy ra. Phiên điều trần về thanh lý đã được trì hoãn vào phút cuối, được dời đến tháng 1/2024, cho phép công ty có thời gian hoàn tất đề xuất tái cơ cấu nợ được sửa đổi. Tuy nhiên, dường như việc thanh lý tài sản là điều khó tránh khỏi đối với nhà phát triển này.
-
- Một người đàn ông sử dụng thang cuốn trước khu phức hợp nhà ở của nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Evergrande ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 21/10/2021. (Ảnh: NOEL CELIS/AFP qua Getty Images)
Chủ tịch Evergrande ông Hứa Gia Ấn cũng đang phải chịu các biện pháp cưỡng chế của cảnh sát. Trước khi bị bắt và bị quản thúc tại gia, ông Hứa cũng từng tỏ rõ cam kết sẽ cứu nguy cho Evergrande.
Trong hai năm qua, ông Hứa từng đảm bảo với chính quyền Tập về việc hoàn thành và bàn giao những ngôi nhà mới của Evergrande, thậm chí còn nói rằng ông sẽ bán tài sản của mình ở Hong Kong và nước ngoài để đảm bảo việc bàn giao những dự án này.
Theo truyền thông nhà nước Trung Quốc, ông Hứa thậm chí còn hứa trước công chúng tại một cuộc họp của công ty rằng “Tôi có thể ra đi với hai bàn tay trắng, nhưng các nhà đầu tư không thể ra đi với hai bàn tay trắng hoàn toàn”.
Tuy nhiên, người ta đã phát hiện ra rằng gia đình ông Hứa bề ngoài đang tích cực giải quyết vấn đề nợ nần nhưng bên trong lại bí mật chuyển nhượng tài sản.
Bảo Nguyên tổng hợp
