Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đã vượt qua điểm giới hạn, lĩnh vực này đang trải qua sự thay đổi về bản chất. Nhiều biến động sẽ xảy ra ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong thời gian tới và các công ty bất động sản chính là tâm điểm.
Ngày 17/1, nhà kinh tế Trung Quốc Ren Zeping đã đưa ra 10 dự đoán cho thị trường nhà ở tại Trung Quốc trong năm 2024. Ông chỉ ra rằng việc cải tổ ngành bất động sản năm nay là “xu hướng chung” và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Ông Ren Zeping đăng trên tài khoản WeChat chính thức "Zeping Macro" của mình rằng "kỷ nguyên phát triển vĩ đại" trên thị trường bất động sản Trung Quốc đã kết thúc vào năm nay và nó đã bước vào kỷ nguyên bị thống trị bởi nhà ở hiện có (nhà ở tồn kho). Do các yếu tố như sự thay đổi bước ngoặt trong chu kỳ dân số dài hạn, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ thể hiện xu hướng tiêu cực do nó vốn thay đổi theo dân số về dài hạn.
Ông Ren Zeping tin rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với sự điều chỉnh và phân hóa. Sự điều chỉnh có nghĩa là có sự thay đổi đối với mô hình "giá nhà cao, hàng tồn kho cao và đòn bẩy cao" trước đây.
-
- Một người mua nhà đi bộ qua khu vực xây dựng trong khu phức hợp nơi anh ấy mua một căn hộ ở Ninh Ba, tỉnh Chiết Giang của Trung Quốc, vào ngày 2/6/2023. (Ảnh: HECTOR RETAMAL/AFP qua Getty Images)
Nhà kinh tế này chỉ ra rằng hướng đi của thị trường nhà ở Trung Quốc có liên quan đến việc làm của hàng chục triệu người, hàng chục chuỗi công nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn cũng như sự an toàn của tín dụng tài chính. Lịch sử kinh tế thế giới cho thấy các vấn đề bất động sản là mẹ của chu kỳ kinh tế, 9/10 cuộc khủng hoảng đều liên quan đến bất động sản.
Ông Ren Zeping dự đoán rằng việc nới lỏng các biện pháp hạn chế như hạn chế mua nhà, hạn chế cho vay và giới hạn giá sẽ là xu hướng chung. Do tình hình đã thay đổi và thị trường nhà ở Trung Quốc đã chuyển từ “ngăn chặn phát triển quá nóng” sang “ngăn chặn quá hạ nhiệt”, các nhà chức trách nên đẩy nhanh việc dỡ bỏ các biện pháp hạn chế.
Ông nhấn mạnh, cải tổ ngành bất động sản Trung Quốc là xu hướng chung trong năm nay và đa số các công ty bất động sản sẽ biến mất hoặc bị sáp nhập, bị mua lại hay được tái cấu trúc.
Gần đây, Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã ban hành lệnh cấm nói xấu nền kinh tế Trung Quốc. Nhiều blogger tài chính lần lượt bị cấm thảo luận, phát ngôn về vấn đề này.
Ở một vấn đề khác, vào ngày 14/1, ông Ren Zeping cũng đăng liên tiếp 5 câu hỏi cho Pinduoduo trên mạng xã hội weibo, chất vấn về vấn đề hàng giả tràn lan của Pinduoduo. Ông còn buộc tội: “Hoặc bạn dung túng cho kẻ trộm cắp, hoặc chính bạn là kẻ trộm cắp. Đã đến lúc phải chú ý đến hàng giả tràn lan!”
Pinduoduo chưa phản hồi công khai nhưng cư dân mạng đang bàn tán về vấn đề này. Cư dân mạng cho rằng Pinduoduo có hàng giả nhưng vì người dân không có tiền nên không thể mua nổi hàng thật.
Thị trường xuống dốc, người dân không bán được nhà
Đài Tiếng nói Hoa Kỳ hôm 11/1 đưa tin hai phụ nữ được phỏng vấn đã dùng những từ ngữ nặng nề để nói về thị trường bất động sản Trung Quốc.
Bà Ning Huimei, ở độ tuổi ngoài 50, là một người Bắc Kinh gốc. Gia đình bà có 3 người sống trong một ngôi nhà thuộc sở hữu của bố mẹ bà. Mẹ của bà Ning Huimei đã qua đời cách đây vài năm, cha bà cũng qua đời trong đại dịch, để lại cho bà hai căn nhà nhỏ. Bà Ning Huimei đã bắt đầu cân nhắc việc bán hai căn hộ vào năm ngoái để sau đó chuyển đến một căn hộ lớn hơn ở Bắc Kinh.
Trước dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2023, bà ủy quyền cho đại lý niêm yết một trong những căn nhà. Căn nhà chỉ rộng hơn 70 mét vuông. Khi mới niêm yết, nó có giá 8,5 triệu CNY nhưng không ai để ý. Sau đó giá lại giảm gần 1 triệu mà cũng không ai để ý. Bà nói: "Một số người đã bán cùng loại nhà trong cùng một khu dân cư với giá hơn 4 triệu hoặc dưới 5 triệu, khiến thị trường hoàn toàn rối loạn. Đây là một ngôi nhà khu trường học ở quận Hải Điến!"
Bà Ning Huimei đã rút thông tin ngôi nhà đầu tiên và chọn rao bán ngôi nhà thứ hai ra thị trường sau ngày đầu năm mới 2024. Bà nói: “Đây là một căn hộ chung cư nhỏ nằm trong Đường Vành đai Thứ hai, rộng khoảng 60 mét vuông, và tôi định giá 10 triệu. Người môi giới thấy khó bán nhưng tôi nhất quyết đòi giá này vì cùng căn hộ cùng tòa nhà năm ngoái bán 11 triệu”.
Bà Ning Huimei cho biết bà “sẽ không bao giờ bán giá thấp” và bà chọn sống lâu dài ở Bắc Kinh.
Ở một trường hợp khác, nhà bà Lai ở Quảng Châu nằm trong khu thương mại trung tâm trên trục trung tâm thành phố mới của Quảng Châu. Nó đã được niêm yết trên thị trường gần ba năm nhưng vẫn chưa bán được. Bà cho biết: “Tôi mua với giá chưa đến 8 triệu, năm 2021 được niêm yết giá 11 triệu. Sau đó, một ông chủ trả giá chỉ hơn 10 triệu nhưng tôi không bán. Giá niêm yết hiện tại chỉ hơn 8 triệu một chút. Nếu bán đi thì tương đương lỗ 2 triệu. Tôi hối hận đến mức muốn chết”.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông phía đông nam Trung Quốc, vào ngày 7/4/2023. (Ảnh: LUDOVIC MARIN/AFP qua Getty Images)
Gia đình ba người của bà Lai đã bắt đầu nộp đơn xin nhập cư đầu tư vào Canada trước đại dịch COVID-19 và vẫn đang chờ đợi tin tức phản hồi. Bà nói: “Chúng tôi đã quyết định đi, nhưng căn nhà này sẽ để làm gì, bán hay cho thuê sau khi nhập cư thì tôi vẫn chưa quyết định”.
Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc không thể trở lại như xưa
Lĩnh vực bất động sản là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào năm 2001. Vốn nước ngoài chảy vào đã dẫn đến sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế Trung Quốc, với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% GDP vào thời kỳ đỉnh cao. Là trụ cột của nền kinh tế, một cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản có thể gây ra rủi ro đáng kể cho nền kinh tế chung của đất nước.
Ông Mike Sun, một chiến lược gia đầu tư và chuyên gia về Trung Quốc làm việc tại Mỹ, nói với The Epoch Times phiên bản tiếng Trung rằng lời hùng biện của lãnh đạo ĐCSTQ Tập Cận Bình tại Đại hội 20 vào năm 2022 hướng đến việc định hình lại bối cảnh kinh tế của Trung Quốc, liên quan đến một sự chuyển mình từ sự tập trung vào lĩnh vực bất động sản sang tập trung nhiều hơn vào ô tô điện và ngành công nghệ cao.
Trong khi đó, năm 2023 đánh dấu thời kỳ cắt giảm lương, cắt giảm nhân sự và từ chức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Một số giám đốc hàng đầu đã bị điều tra, và một số đã biến mất khỏi tầm nhìn của công chúng. Ít nhất hơn một chục giám đốc đã mất chức. Nhân vật nổi bật nhất trong số đó là ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Tập đoàn Evergrande, người đã bị chính quyền Trung Quốc bắt giữ vào ngày 28/9/2023 với những cáo buộc chưa được xác định. Một trong những người con trai của ông cũng bị bắt.
“Cho dù đó là một cuộc đàn áp của giới lãnh đạo ĐCSTQ đối với lĩnh vực bất động sản hay một sự thay đổi chính sách, nó chắc chắn sẽ cản trở lợi ích của nhiều người. Trước đây, bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn và nhiều người ở Trung Quốc đã kiếm tiền và làm giàu nhờ bất động sản. Một khi các cuộc điều tra được tiến hành, nhiều hành vi vi phạm pháp luật sẽ bị vạch trần và nhiều giám đốc chắc chắn sẽ bị bắt giữ”, ông Sun nói.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 14/5/2019. (Ảnh: HECTOR RETAMAL/AFP qua Getty Images)
Nhiều người tham gia thị trường và các nhà phân tích từng tin rằng sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc sẽ kéo dài ít nhất hai thập kỷ nữa.
Trong khi đó, ông Sun giải thích rằng có một tiêu chuẩn phổ biến để phân tích xu hướng phát triển bất động sản ở Trung Quốc. “Xu hướng ngắn hạn phụ thuộc vào chính sách, xu hướng trung hạn phụ thuộc vào sự phát triển đất đai và dài hạn phụ thuộc vào dân số”.
“Tình hình hiện tại của Trung Quốc cho thấy có một vấn đề lớn trong chính sách kinh tế, đất đai ngày càng khan hiếm và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Số người chết khổng lồ ở Trung Quốc trong đại dịch COVID-19 có thể đã góp phần khiến dân số giảm mạnh”.
Ông Sun cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không trở lại thời kỳ huy hoàng trước đây.
Ông chỉ ra rằng ông Hoàng Kỳ Phàm (Huang Qifan), cựu thị trưởng thành phố Trùng Khánh, cho biết vào năm 2019 rằng Trung Quốc không cần 100.000 công ty bất động sản mà chỉ cần khoảng 10.000.
Vào cuối năm 2023, các nhà phân tích của Goldman Sachs dự đoán rằng đầu tư bất động sản của Trung Quốc sẽ chứng kiến “sự thu hẹp hai con số” vào năm 2024 và sự suy thoái liên tục trong lĩnh vực bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1%.
Bảo Nguyên tổng hợp
