Bắc Kinh đã có một động thái mạnh tay đầy bất ngờ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) của Trung Quốc. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà vẫn đang bị đè nặng, và lời kêu gọi mua nhà của các chuyên gia “thân Bắc Kinh" đã bị chế giễu.
Ngân hàng trung ương của Trung Quốc trong những ngày gần đây đã cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản (LPR) dài hạn xuống mức thấp lịch sử trong nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái. Tuy nhiên, công chúng Trung Quốc vừa phải trải qua sự sụp đổ của thị trường chứng khoán, và họ tỏ ra hoài nghi về việc cắt giảm lãi suất và vẫn chưa sẵn sàng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Ngân hàng trung ương đã công bố vào ngày 20/2 việc cắt giảm LPR đối với các khoản vay có kỳ hạn trên 5 năm với mức giảm 25 điểm cơ bản, xuống 3,95%.
Lần điều chỉnh này cũng là đợt cắt giảm lãi suất lớn nhất kể từ khi mô hình định giá LPR được áp dụng vào tháng 10/2019. Chủ tịch Xie Yifeng từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Đô thị Trung Quốc, cho rằng đây là “động thái giải cứu chưa từng có” và chỉ ra rằng thị trường bất động sản có thể sắp tiến tới một bước ngoặt mới.
Chuyên gia Zhang Dawei, nhà phân tích trưởng của Zhongyuan Property tại Trung Quốc, cho biết việc cắt giảm lãi suất này sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đặc biệt là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai. Ông dự đoán rằng lãi suất thế chấp sẽ được duy trì vẫn ở mức thấp lịch sử trong ba năm tới.
Tuy nhiên, dư luận Trung Quốc tin rằng những người được gọi là chuyên gia này là “chuyên gia hoàng gia”, cộng tác và lên tiếng cho các nhóm lợi ích đặc biệt trong ĐCSTQ (Đảng Cộng sản Trung Quốc).
Một bài đăng trên mạng xã hội có nội dung: “Không ai tin tưởng các chuyên gia nữa”.
Một bài đăng khác có nội dung: “Nếu người dân tiếp tục không mua nhà, chính quyền sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất cho vay”.
Sự bi quan
Một số chuyên gia tỏ ra không lạc quan về thị trường bất động sản Trung Quốc đại lục.
Ông Cao Dewang, một doanh nhân nổi tiếng, tin rằng giới trẻ ở Trung Quốc đại lục nên tránh vay thế chấp quá mức. Ông từng dự đoán thị trường bất động sản Trung Quốc trong tương lai có thể phát triển thành trò chơi tìm ghế ngồi theo nhạc: một khi không có ai tìm được ghế, trò chơi sẽ dừng lại.
Cư dân mạng “Caichangzhu” đã đăng một video lên mạng xã hội vào ngày 21/2 nói rằng việc cắt giảm lãi suất thế chấp hiện nay là một điều tiêu cực đối với hầu hết mọi người.
Ông chỉ ra rằng khi lãi suất cho vay giảm thì lãi suất tiền gửi ngân hàng tương ứng cũng giảm.
Ông nói rằng chính quyền “tiếp tục in tiền trong khi hạ lãi suất tiền gửi, và tài sản của người dân thường ngày càng giảm nhanh hơn. Hơn nữa, chúng ta đang không ở trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế và hầu hết mọi người không thể bù đắp cho sự suy giảm tài sản của mình bằng cách làm việc. Tôi khá hoảng sợ”.
-
- Một người đàn ông đứng bên rào chắn tại một khu chung cư chưa hoàn thiện ở thành phố Tân Trịnh, Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, vào ngày 20/6/2023. (Ảnh: Pedro Pardo/AFP qua Getty Images)
Vào ngày 23/2, Cục Thống kê Quốc gia của ĐCSTQ đã công bố báo cáo mới nhất cho thấy giá bán nhà ở thương mại trong tháng 1 tại 70 thành phố lớn và vừa ở Trung Quốc tiếp tục giảm. Giá so với tháng trước đã giảm trong bảy tháng liên tiếp, với mức giảm 0,3%; mức giảm so cùng kỳ năm trước là 0,7%, mức giảm lớn nhất trong 10 tháng qua.
Ông Wang Guo-chen, trợ lý nghiên cứu tại Viện nghiên cứu kinh tế Chung-Hua ở Đài Loan, nói với The Epoch Times vào ngày 22/2 rằng việc cắt giảm lãi suất cho vay này có liên quan đến sự sụp đổ của thị trường chứng khoán Trung Quốc.
“ĐCSTQ hy vọng rằng thông qua việc cắt giảm lãi suất thế chấp, mức tiêu thụ bất động sản hoặc mua nhà sẽ tăng lên. Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy nhiều doanh số bán bất động sản trong tháng 1 về cơ bản đã giảm - đó là sự tiếp diễn của một cuộc suy thoái. Sự bi quan của bất động sản cũng cản trở khả năng toàn bộ thị trường chứng khoán Trung Quốc phục hồi đáng kể nên họ dùng cách này để kích thích bất động sản và cũng hy vọng kích thích toàn bộ thị trường chứng khoán”.
Không thể vực dậy niềm tin nhà đầu tư
Về tác dụng của việc cắt giảm, ông Wang nói: “Tôi nghĩ tác động sẽ ít. Mọi người đều sợ mua một bất động sản. Cho dù đó là Evergrande hay Country Garden, năm ngoái có khá nhiều nhà phát triển bất động sản mới trong top 50 rơi vào tình trạng vỡ nợ, bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản nhà nước”.
“Việc giảm LPR sẽ không thể đảo ngược toàn bộ khoản nợ bất động sản. Nếu không có sự can thiệp, nợ không thể được xử lý nên tôi nghĩ tình hình thị trường bất động sản sau này sẽ là đáng lo ngại”.
Trong khi đó, chỉ số thị trường chứng khoán đã phục hồi trở lại từ mức thấp nhất cùng với sự can thiệp của nhà nước, chẳng hạn như cấm bán khống trong khi chỉ cho phép mua. Điều này tiếp tục làm tổn thương niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng Trung Quốc đối với nền kinh tế Trung Quốc.
Khoản tiền đầu tư của 200 triệu nhà đầu tư chứng khoán Trung Quốc tiếp tục bị giữ làm con tin trên thị trường chứng khoán của nước này.
-
- Một nhà đầu tư xem bảng điện tử chứng khoán vào ngày 19/6/2018 tại Hàng Châu, Trung Quốc. (Ảnh: VCG/Getty Images)
Cư dân mạng chế nhạo lời kêu gọi mua nhà
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã lần đầu tiên đã cắt giảm LPR 5 năm của nước này kể từ tháng 6/2023 khi các nhà chức trách đang nỗ lực hỗ trợ cho nền kinh tế và thị trường nhà ở đang suy thoái. Bất chấp đợt cắt giảm lớn nhất trong lịch sử, các chuyên gia cho rằng tác động của nó đối với thị trường nhà ở của Trung Quốc sẽ là hạn chế.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia trong hệ thống của chính quyền cho rằng trước khi cắt giảm lãi suất, LPR vốn đã ở mức thấp lịch sử. LPR kỳ hạn 5 năm lại bị hạ 25 điểm cơ bản, đây là điều chưa từng có và họ kêu gọi công chúng tích cực mua nhà.
Ngày hôm đó (20/2), cụm từ “Chuyên gia nói nếu không mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn trong 5 năm một cách vô ích” đã trở thành chủ đề tìm kiếm nóng. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc hạ lãi suất chuẩn LPR trung và dài hạn sẽ giúp giảm áp lực mua bất động sản và trả nợ vay thế chấp hiện tại của người dân, đồng thời thúc đẩy tiêu dùng trên thị trường nhà ở.
Ví dụ: việc tính toán dựa trên giới hạn cho vay thương mại là 1 triệu CNY (nhân dân tệ), thời hạn cho vay là 30 năm. Lần này LPR đã giảm 25 điểm cơ bản, khoản thanh toán hàng tháng đã giảm khoảng 145 CNY và khoản thanh toán tích lũy trong 30 năm đã giảm 52.000 CNY.
Tuy nhiên, việc các chuyên gia nói “nếu không mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn suốt 5 năm một cách vô ích” đã vấp phải sự chế nhạo từ đại đa số cư dân mạng Trung Quốc, chẳng hạn như:
"Nếu bây giờ không mua nhà, bạn sẽ bận rộn trong 5 năm. Nếu bạn mua nhà bây giờ, bạn sẽ bận rộn cả đời".
"Được rồi được rồi, bạn lại bắt đầu lừa tôi mua nhà phải không?"
"Một trò đùa năm mới".
"Có phải vì tôi không muốn mua nó không? Không, không phải vậy. Chính sự nghèo đói đã hạn chế trí tưởng tượng của tôi. Trước tiên, bạn có thể cho tôi biết làm thế nào bạn có thể sở hữu ngôi nhà của riêng mình mà không cần tiền không?"
-
- Các tòa nhà đang được xây dựng gần tòa nhà văn phòng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tại Trùng Khánh, Trung Quốc, vào ngày 29/9/2007. (Ảnh: China Photos/Getty Images)
Tác động không đáng kể
“Chúng tôi tin rằng tác động đối với các khoản thế chấp sẽ không đáng kể vì chính quyền địa phương đã và đang giảm lãi suất thế chấp. Chính quyền địa phương có thể linh hoạt ấn định lãi suất thế chấp của riêng mình nếu giá bất động sản tăng trưởng âm trong ba tháng liên tiếp”, một ghi chú từ Everbright Securities, được The Epoch Times xem, cho biết.
Đây là một động thái bất ngờ khi mà ngân hàng trung ương Trung Quốc cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm xuống 3,95% từ mức 4,2%, đáp lại lời kêu gọi của thị trường về việc đưa ra nhiều biện pháp hơn để thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Trong lần cắt giảm trước đó, tỷ lệ lãi suất đã được hạ xuống 10 điểm cơ bản vào tháng 6/2023.
Ngân hàng trung ương cũng được kỳ vọng là sẽ cắt giảm lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn một năm từ con số 3,45% để giảm bớt chi phí vay của doanh nghiệp, nhưng tỷ lệ lãi suất này vẫn được giữ nguyên.
Một phần tư trong số 27 nhà quan sát thị trường được Reuters thăm dò trong tuần này dự đoán LPR kỳ hạn 5 năm sẽ bị cắt giảm. 5 đến 15 điểm cơ bản là mức cắt giảm dự kiến.
Lãi suất 5 năm ảnh hưởng đến giá thế chấp và lãi suất 1 năm là cơ sở cho hầu hết các khoản vay mới và đang được thực hiện ở Trung Quốc.
Theo một bài báo của CNN, “việc cắt giảm 25 (điểm cơ bản) hôm nay đối với LPR 5 năm rõ ràng là nhằm mục đích hỗ trợ thị trường nhà ở”, các nhà phân tích từ Capital Economics cho biết trong một ghi chú.
“Bản thân nó sẽ không vực dậy được doanh số bán nhà mới. Nhưng cùng với những nỗ lực tăng cường hỗ trợ tín dụng cho các nhà phát triển, việc cắt giảm hôm nay sẽ giúp giảm bớt phần nào áp lực lên lĩnh vực bất động sản”, ghi chú cho biết thêm.
Theo Everbright, lãi suất thế chấp trung bình ở cấp địa phương ở các thành phố Cấp 2-4 đã ở mức dưới 4%.
Ghi chú của Everbright cho biết thêm: “Việc cắt giảm 25 điểm cơ bản, mặc dù mang tính lịch sử, nhưng chỉ là nhỏ khi so sánh với lãi suất cho vay trung hạn trong những năm trước hoặc lãi suất chuẩn vài năm trước”.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Hoài An, tỉnh Giang Tô, phía đông Trung Quốc, vào ngày 16/11/2022. (Ảnh: STR/AFP qua Getty Images)
Các biện pháp nửa vời
Sau cuộc khủng hoảng thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản, xuất phát từ việc chính phủ đàn áp hoạt động vay mượn của các nhà phát triển vào năm 2021, cuộc khủng hoảng bất động sản đã trở thành lực cản đối nền kinh tế Trung Quốc kể từ đó.
Bắc Kinh báo cáo mức tăng trưởng 5,2% vào năm ngoái, nhưng các chuyên gia đã đặt câu hỏi về con số đó, cho rằng tốc độ tăng trưởng thấp hơn nhiều. Đồng thời, Quỹ Tiền tệ Quốc tế gần đây dự đoán tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 4,6% vào năm 2024. Một số dự đoán mức tăng trưởng thậm chí còn thấp hơn, khoảng 3% trong năm nay.
Hậu quả của cuộc khủng hoảng là, đầu tư và doanh số bán bất động sản đã giảm dần, đánh dấu sự khởi đầu của một cuộc suy thoái kéo dài. Trong số nhiều nhà phát triển bất động sản nổi tiếng đã phá sản có Evergrande. Công ty xây dựng nhà ở số hai của đất nước đã bị buộc phải thanh lý vào tháng trước.
-
- Một người đàn ông đi ngang qua bản đồ Trung Quốc hiển thị thông tin về các khu phức hợp thương mại Evergrande tại một khu phức hợp thương mại Evergrande đang hoạt động một phần ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 29/1/2024. (Ảnh: GREG BAKER/AFP qua Getty Images)
Các nhà phát triển khác, bao gồm Sunac, Greenland và Country Garden – đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài trị giá 11 tỷ USD vào cuối năm ngoái, cũng đang phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng tương tự.
Những công nhân xây dựng chưa được trả tiền công, những người mua những ngôi nhà chưa hoàn thiện và các nhà đầu tư bị thiệt hại về tài chính đều đã xuống đường biểu tình. Ngành ngân hàng ngầm khổng lồ của Trung Quốc cũng đang cảm nhận được tác động, khi gã khổng lồ Zhongzhi nộp đơn thanh lý phá sản và được chấp thuận. Người ta lo ngại rằng, khủng hoảng bất động sản đã lây lan sang lĩnh vực tài chính.
Thị trường bất động sản đóng góp tới 30% GDP của Trung Quốc và mặc dù Bắc Kinh đã tăng cường nỗ lực giải cứu lĩnh vực này nhưng nhiều người cho rằng các biện pháp này là nửa vời.
Nhà quản lý tài sản Amundi Investment Institute có trụ sở tại Paris cho biết trong một báo cáo hồi tháng 1: “Mục tiêu của Bắc Kinh là thiết kế sự suy giảm có kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản, chứ không phải để vực dậy lĩnh vực này”.
Các biện pháp mà Bắc Kinh thực hiện cho đến nay bao gồm giảm lãi suất và giảm các khoản trả trước cho bất động sản, khuyến khích các ngân hàng gia hạn các khoản vay đáo hạn cho các nhà phát triển và nới lỏng các hạn chế đối với việc mua bất động sản ở các thành phố của Trung Quốc.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư và nhà phân tích đang trì hoãn việc đưa ra bất kỳ quyết định nào cho đến khi có thêm các bước thúc đẩy tiêu dùng và ổn định giá nhà ở, các thông tin cho thấy.
Theo các chuyên gia, mặc dù lãi suất tham chiếu mới có thể được áp dụng ngay lập tức nhưng những người nắm giữ thế chấp hiện tại sẽ không thể chứng kiến số tiền phải thanh toán sụt giảm cho đến năm sau, vì việc định giá lại lãi suất thế chấp diễn ra mỗi năm một lần.
Đại dịch Covid-19 khiến nhiều người Trung Quốc mất thu nhập, thậm chí mất việc nên họ từ bỏ ước muốn mua nhà. Bong bóng bất động sản bị thổi phồng ở Trung Quốc cuối cùng đã bắt đầu vỡ.
Fidelity, một công ty đầu tư nổi tiếng, tin rằng giá nhà ở hiện tại của Trung Quốc cần phải giảm 80% để đạt đến mức mà người dân bình thường có thể mua được. Tuy nhiên, giá nhà sụt giảm là một điều khủng khiếp đối với chính quyền Trung Quốc và các nhà phát triển bất động sản.
Ông Sun Hongbin, Chủ tịch công ty bất động sản Sunac China, cho biết nếu giá nhà giảm hơn 30%, gần như tất cả các công ty bất động sản sẽ phá sản, điều này cũng sẽ tác động tiêu cực rất lớn đến nền kinh tế và tình hình tài chính của chính quyền Trung Quốc.
Bảo Nguyên tổng hợp
