Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc vẫn đang diễn ra căng thẳng. Người mua nhà đã mất niềm tin, trong khi Bắc Kinh dường như không quá quan tâm tới vấn đề của lĩnh vực này.
Theo nghiên cứu của các chuyên gia, giá bất động sản của Trung Quốc tiếp tục giảm mạnh, chật vật tìm đáy bất chấp rất nhiều biện pháp giải cứu, chủ yếu là do thái độ tiêu cực của chính quyền Trung Quốc đối với lĩnh vực này và sự thiếu vắng các thay đổi chính sách.
Hơn nữa, ưu tiên được tuyên bố rõ ràng của Trung Quốc là đảm bảo rằng nhà ở không phải để đầu cơ, ngụ ý rằng các nhà phát triển mất khả năng thanh toán có thể phải tuyên bố phá sản, làm suy yếu thêm các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành này.
“Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi lớn nào trong quan điểm chính sách của chính phủ trung ương đối với lĩnh vực bất động sản [trong cuộc họp Lưỡng hội]; Ý tưởng ‘nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ’ đã được nhắc lại một lần nữa”, theo một ghi chú khách hàng do Nomura Global Market Research công bố cuối tuần qua và được The Epoch Times truy cập.
Cộng đồng quốc tế theo dõi chặt chẽ cuộc họp “Lưỡng hội” thường niên để đánh giá kế hoạch hành động của Trung Quốc trong năm tới. Sự thịnh vượng hay thất bại của Trung Quốc có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu.
Hơn nữa, Trung Quốc “đã nói rõ rằng các nhà phát triển mất khả năng hoạt động và mất khả năng thanh toán sẽ phải trải qua quá trình phá sản hoặc tái cơ cấu, vì ưu tiên của chính quyền là đảm bảo việc bàn giao các dự án bất động sản chứ không phải bảo vệ hoạt động kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản”, ghi chú cho biết thêm.
-
- Một người phụ nữ đi ngang qua khu phức hợp Evergrande Palace của Tập đoàn Evergrande ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 29/1/2024. (Ảnh: GREG BAKER/AFP qua Getty Images)
Giá nhà lao dốc
Giá nhà mới của Trung Quốc đã giảm tháng thứ 8 liên tiếp trong tháng 2, theo dữ liệu chính thức công bố hôm thứ 6 (15/3), cho thấy thị trường bất động sản mong manh đang vật lộn để tìm cách có được sự ổn định bất chấp một loạt biện pháp nhằm củng cố lĩnh vực này.
Theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, giá nhà mới vào tháng 2 đã giảm 0,3% so với tháng trước, cũng giống như sự sụt giảm trong tháng 1.
So với cùng kỳ năm trước, giá đã giảm mạnh hơn 1,4%, vượt qua mức giảm 0,7% của tháng 1 và đánh dấu mức giảm lớn nhất trong 13 tháng.
Bốn thành phố hạng nhất của đất nước - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến - đã chứng kiến giá nhà mới giảm 0,3% trong tháng 2 so với tháng trước, bất chấp việc cắt giảm đáng kể lãi suất thế chấp vào tháng trước tại Trung Quốc.
Giá nhà cũ ở các thành phố hàng đầu cũng giảm 0,8% trong tháng 2 so với tháng trước, so với mức giảm 0,6% trong tháng 1.
Theo thông tin, giá nhà tại các thành phố trọng điểm khác thậm chí còn giảm mạnh hơn do nhu cầu vẫn yếu trong bối cảnh hoạt động kinh tế suy giảm.
Kể từ năm 2021, lĩnh vực bất động sản đã phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng liên tiếp sau các biện pháp nhằm kiểm soát tình trạng dùng đòn bẩy quá mức của các chủ đầu tư, dẫn đến khủng hoảng thanh khoản.
Sự suy thoái trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã gây áp lực lên nền kinh tế, bắt đầu từ việc đưa ra chính sách “ba vạch đỏ” vào năm 2021 nhằm hạn chế tình trạng vay mượn quá nhiều của các nhà phát triển.
Chính sách này áp đặt giới hạn đối với nhiều loại nợ khác nhau, dẫn đến tình trạng vỡ nợ của một số công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc.
Vào tháng 1, một tòa án ở Hong Kong đã ra lệnh thanh lý tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande sau khi nhà phát triển này không đạt được thỏa thuận tái cơ cấu với các chủ nợ về khoản nợ trên 300 tỷ USD. Ngoài ra, vào cuối tháng 2, một đơn yêu cầu thanh lý đã được đưa ra chống lại Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, vì không trả được khoản vay trị giá gần 205 triệu USD.
Cho đến nay, các nhà chức trách đã không thực hiện các biện pháp kích thích lớn để hỗ trợ các nhà phát triển mà thay vào đó đã thực hiện các bước đi nhỏ để vực dậy lĩnh vực này, bất chấp hiệu quả còn hạn chế.
Ví dụ, tháng trước lãi suất cơ bản cho vay 5 năm đã được giảm xuống 3,95%, từ 4,2%, sau đó, các nhà chức trách đã ám chỉ về việc nới lỏng tiền tệ hơn nữa để hỗ trợ tăng trưởng đồng thời quản lý rủi ro.
Vào tháng 1, Trung Quốc đưa ra cơ chế “danh sách trắng”, chỉ đạo các ngân hàng nhà nước tăng cường cho vay đối với các dự án nhà ở. Ngoài ra, một số thành phố lớn, bao gồm Thượng Hải và Thâm Quyến, đã nới lỏng các hạn chế mua nhà để thu hút người mua.
Tuy nhiên, các chuyên gia tin rằng cơ chế này cũng không thể khôi phục được niềm tin đã mất của người mua nhà, những người vẫn do dự khi mua nhà vì những rủi ro liên quan.
Trong khi đó, Bộ trưởng nhà ở Trung Quốc cam kết hỗ trợ hợp lý cho các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn, ngoại trừ những doanh nghiệp đang phải đối mặt với tình trạng mất khả năng thanh toán.
Vào thứ 6 (15/3), ngân hàng trung ương Trung Quốc đã duy trì lãi suất đối với các khoản vay trung hạn một năm trị giá 387 tỷ nhân dân tệ (54,5 tỷ USD) dành cho các tổ chức tài chính ở mức 2,5%.
-
- Các tòa nhà đang được xây dựng gần tòa nhà văn phòng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tại Trùng Khánh, Trung Quốc, vào ngày 29/9/2007. (Ảnh: China Photos/Getty Images)
Sự thờ ơ của Bắc Kinh
Tuy nhiên, các nhà phân tích tin rằng giới lãnh đạo Trung Quốc có thái độ thờ ơ với sự suy thoái kéo dài hai năm rưỡi của lĩnh vực bất động sản.
“Chúng tôi nhìn nhận thái độ về lĩnh vực bất động sản tại Lưỡng hội là tiêu cực. Đối với chúng tôi, có vẻ như chính quyền trung ương vẫn chưa quá quan tâm đến vòng xoáy đi xuống của lĩnh vực bất động sản. Do đó, chúng tôi dự đoán các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành sẽ vẫn chịu áp lực trong bối cảnh hỗ trợ chính sách tiềm năng còn hạn chế”, lưu ý của Nomura cho biết.
Theo Nomura, mặc dù thông điệp chính từ Lưỡng hội vẫn chỉ ra cam kết của chính quyền đối với chính sách lâu dài rằng nhà ở không phải để đầu cơ, nhưng việc thiếu các biện pháp kích thích đầy tham vọng hơn cho lĩnh vực này trong cuộc họp đã làm suy yếu thêm tâm lý của thị trường.
Ngoài điều đó ra, do doanh số bán nhà sơ cấp đang chậm lại, dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với căng thẳng đáng kể, cho thấy các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành sẽ vẫn chịu nhiều áp lực.
Nomura cho biết, sự vực dậy của lĩnh vực bất động sản cuối cùng phụ thuộc vào việc liệu doanh số bán nhà có thể trở nên ổn định hay không.
Hãng nghiên cứu toàn cầu kết luận: “Với sự hỗ trợ chính sách hạn chế từ chính quyền trung ương - xét theo thái độ thể hiện tại Lưỡng hội, chúng tôi tin rằng việc đạt được sự ổn định đối với doanh số bán bất động sản có thể mất một khoảng thời gian dài”.
-
- Một sĩ quan cảnh sát đứng gác trước phiên bế mạc Hội nghị Hiệp thương Chính trị Nhân dân Trung Quốc (CPPCC) tại Đại lễ đường Nhân dân vào ngày 10/3/2022 ở Bắc Kinh, Trung Quốc. (Ảnh: Kevin Frayer/Getty Images)
Suy thoái nhà ở mới đi được nửa chặng đường
Bất chấp ba năm giá cả lao dốc và những nỗ lực giải cứu của chính phủ, cuộc suy thoái nhà ở ở Trung Quốc vẫn chưa hề cho thấy dấu hiệu kết thúc; trên thực tế, con đường xuống dốc chỉ mới đi được nửa chặng đường.
Đây là nhận định dựa theo các báo cáo gần đây của Goldman Sachs và nhà quản lý tài sản Amundi Investment Institute (Amundi) có trụ sở tại Paris. Các báo cáo cho biết, việc khởi công xây dựng nhà ở có thể sẽ tiếp tục trầm lắng và giá nhà sẽ giảm đáng kể trong hai năm tới, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
“Chúng tôi ước tính giá nhà thực ở Trung Quốc đã giảm 16% từ mức đỉnh vào quý III năm 2021 đến quý III năm 2023. Nếu kinh nghiệm của Mỹ có thể mang lại bất kỳ chỉ dẫn nào, chúng ta mới chỉ đi được một nửa quá trình điều chỉnh giảm giá nhà ở trong cuộc suy thoái hiện tại”, ngân hàng đầu tư toàn cầu Goldman Sachs cho biết trong một ghi chú dành cho khách hàng mà The Epoch Times đã xem vào thứ 2 (12/2).
Goldman cho biết thêm, việc xây dựng nhà ở mới và doanh số bán nhà mới đã bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với giá nhà và cả hai dự kiến sẽ tiếp tục giảm mạnh trong vài năm tới do lượng hàng tồn kho đáng kể.
Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, chiếm 1/4 hoạt động kinh tế và là nơi lưu trữ khoảng 70% tài sản hộ gia đình, đang đè nặng lên tiêu dùng và tiết kiệm của hộ gia đình. Tác động đang lan rộng khắp nền kinh tế và cản trở sự phục hồi.
Theo Bloomberg Economics, cứ mỗi 5% giảm trong giá nhà sẽ làm mất đi 19 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (2,7 nghìn tỷ USD) trong tài sản nhà ở. Khi các chủ sở hữu bất động sản cảm thấy nghèo hơn sau khi giá nhà giảm mạnh, họ có xu hướng cắt giảm chi tiêu để tìm cách xây dựng lại tài sản.
Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc vào thời điểm đó, bắt đầu vỡ nợ với các chủ nợ vào giữa năm 2021, khiến cuộc khủng hoảng bất động sản của nước này trở thành tâm điểm chú ý. Các nhà phát triển khác, bao gồm Sunac, Greenland và Country Garden - đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài trị giá 11 tỷ USD vào cuối năm ngoái - cũng đang phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng tương tự.
-
- Một khu phức hợp thương mại của Evergrande ở Bắc Kinh, Trung Quốc, vào ngày 29/1/2024. (Ảnh: Greg Baker/AFP qua Getty Images)
Theo dữ liệu của Bloomberg, 34 trong số 50 nhà phát triển hàng đầu của Trung Quốc đã vỡ nợ ở một thời điểm nào đó trong hai năm rưỡi qua.
Tuy nhiên, vấn đề cấp bách nhất đối với một thị trường bất động sản bền vững là việc hoàn thiện những ngôi nhà bán trước, thường được thanh toán trước đầy đủ thay vì đặt cọc hoặc trả trước một phần.
Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản đang trượt xuống dưới mức bền vững vì người mua lo ngại rằng căn nhà họ mua có thể không bao giờ được giao.
“Bất động sản… hiện tại vẫn là một lĩnh vực có rất ít sự lạc quan; doanh số bán hàng liên tục sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái, việc thiếu tiến bộ trong các sáng kiến tái cơ cấu trên thị trường trái phiếu nước ngoài kết hợp với việc thiếu các biện pháp kích thích mang tính thay đổi cuộc chơi ở chính các thị trường cơ bản đã khiến ngành này không có được chất xúc tác tích cực lớn”, báo cáo ngày 22/1 của Amundi cho biết.
Amundi cho biết thêm, do chính sách nới lỏng còn hạn chế của Trung Quốc và động lực cung cầu suy giảm, doanh số bán nhà có thể giảm 10-15% mỗi năm trong giai đoạn 2024-25, trước khi đà suy yếu ổn định và thị trường bước vào “chế độ suy giảm dần dần”.
Amundi đồng thời lưu ý: “Mục tiêu của Bắc Kinh là thiết kế ra sự suy giảm có kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản, chứ không phải phục hồi lĩnh vực này”.
Nhận định của IMF
Một báo cáo ngày 2/2 từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng sự sụt giảm trong khởi công nhà ở là một diễn biến mang tính lịch sử, một tốc độ “chỉ thấy trong các vụ sụp đổ về nhà ở lớn nhất từng xảy ra xuyên quốc gia trong ba thập kỷ qua”.
Báo cáo của IMF lưu ý rằng “Thị trường nhà ở của Trung Quốc phải đối mặt với nhiều áp lực hơn trong những năm tới từ các yếu tố cơ cấu, đặc biệt là sự thay đổi về nhân khẩu học”.
-
- Những người đi làm đeo khẩu trang khi xuống tàu tại ga tàu điện ngầm trong giờ cao điểm thứ 2 ngày 13/4/2020 tại Bắc Kinh, Trung Quốc. (Ảnh: Lintao Zhang/Getty Images)
Nhu cầu về nhà ở mới sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới khi dân số Trung Quốc giảm và tốc độ đô thị hóa chậm lại.
“Các khoản trợ cấp công lớn trong thập kỷ trước đã giúp hàng triệu người chuyển đến nhà ở mới từ những tòa nhà cũ thiếu tiện nghi hiện đại. Nhu cầu như vậy có thể sẽ bị hạn chế hơn do doanh thu bán đất ảm đạm đã thắt chặt các hạn chế tài chính của chính quyền địa phương và có ít cư dân sống trong những ngôi nhà cũ hơn”, báo cáo của IMF cho biết.
Tỷ lệ sinh của Trung Quốc đã giảm trong nhiều năm, và năm ngoái, lần đầu tiên sau 60 năm, tỷ lệ tử vong của nước này đã vượt quá tỷ lệ sinh. Dân số nước này giảm 2,08 triệu người vào năm 2023, theo số liệu tháng 1 từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.
Theo báo cáo của Amundi, khi dân số Trung Quốc giảm, tác động đến các hộ gia đình và do đó là nhu cầu về nhà ở sẽ rất đáng kể. Báo cáo dự đoán các hộ gia đình ở thành thị sẽ đạt 7 triệu đơn vị vào năm 2026, trước khi giảm mạnh xuống còn 4-5 triệu vào năm 2030.
Bảo Nguyên tổng hợp
