Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ về nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa. Theo dự kiến, Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/01/2025.
Đất phân lô bán nền là gì?
Phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện vẫn chưa có quy định nào đưa ra khái niệm cụ thể về việc phân lô bán nền. Do đó, vẫn còn nhiều người hiểu phân lô bán nền là việc các cá nhân hay hộ gia đình thực hiện tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân, tổ chức khác.
Tuy nhiên, đất phân lô được hiểu là một thửa đất lớn được quy hoạch thành từng lô và chưa xây dựng. Sau khi thực hiện chuyển nhượng đất nền phân lô thì chủ sử dụng mảnh đất có quyền triển khai công trình xây dựng theo nhu cầu.
Có thể hiểu bản chất việc phân lô bán nền chính là việc tách những thửa đất lớn trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép.
Có đúng không được tách thửa từ 1.1.2025 nếu cấm phân lô bán nền?
Đây là câu hỏi mà rất nhiều người đặt ra khi Nhà nước đưa ra quy định về siết chặt phân lô bán nền tại 105 tỉnh thành.
Tuy nhiên có thể khẳng định, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 thì cũng sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã đã xây dựng riêng một mục II về việc chuyển nhượng đối đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản để cá nhân tự xây dựng nhà ở và khoản 6 Điều 31 về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền như sau:
Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy tới đây, khi siết quy định về việc không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Nghĩa là, từ 2025, chủ đầu tư sẽ phải bán tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đủ thủ tục, giấy tờ pháp lý như trước đây. Việc này sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, làm giá khiến lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra trong nhiều năm qua.
Thủ tục mua đất phân lô bán nền theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023
* Điều kiện đối với người chuyển nhượng
Theo quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện đối với bên chuyển nhượng bao gồm:
- Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản đảm bảo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này bao gồm:
+ Phải thành lập thành doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Theo đó, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các điều kiện:
Không bị cấm/tạm dừng/đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc các cơ quan khác có thẩm quyền.
Phải đảm bảo được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
Vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô <20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên và phải đảm bảo được khả năng huy động vốn khi thực hiện dự án.
Nếu doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ, đảm bảo tỷ lệ nêu trên của từng dự án.
+ Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
- Đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan với Nhà nước đối với phần diện tích đất có có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Nếu doanh nghiệp đang trong thời gian bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai liên quan đến đất dự án thì phải thực hiện xong quyết định xử phạt vi phạm trước khi được phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
* Điều kiện của với dự án được phân lô, bán nền được chuyển nhượng
Điều kiện để dự án phân lô, bán nền được chuyển nhượng được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm:
- Đáp ứng được các yêu cầu tại khoản 1 Điều 29 Luật này.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện đang trong thời hạn sử dụng đất. Quyền sử dụng phần đất được chuyển nhượng phải nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án.
- Quyền sử dụng đất không thuộc diện có tranh chấp đang bị cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc tranh chấp đã xảy ra và được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch, trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ theo quy định.
- Đất không thuộc các khu vực thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, II hoặc thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Đất không thuộc các khu vực trên nhưng được UBND cấp tỉnh căn cứ tùy theo điều kiện từng địa phương để xác định khu vực dự án được chuyển nhượng.
- Trước khi chuyển nhượng cần phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và gửi trả lời bằng văn bản.
- Đã công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.
Những lưu ý khi mua đất dự án phân lô bán nền
Để tránh những rủi ro khi chuyển nhượng, người mua không nên tin tưởng vào những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượng hoặc môi giới. Theo đó, trước khi mua cần xem xét kỹ các vấn đề như:
- Kiểm tra kĩ càng và không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng trước mà không ký hợp đồng đặt cọc.
- Tất cả hợp đồng pháp lý đều cần công chứng để tránh được rủi ro khi giao dịch.
- Kiểm tra kĩ những thông tin sau của bên chuyển nhượng bao gồm:
Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư hay là môi giới.
Chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy tờ cấp phép từ UBND tỉnh cho phép được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
Kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính vì pháp luật cấm thực hiện chuyển nhượng đất phân lô, bán nền khi chưa hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, người dân cần chú ý các điều kiện riêng bắt buộc khi mua đất phân lô bán nền bởi việc mua đất phân lô bán nền khác với việc mua bán chuyển nhượng nhà đất thông thường.
