Hội đồng giám sát ổn định tài chính Hoa Kỳ (FSOC) cảnh báo rằng bất động sản (BĐS) thương mại có thể là nguyên nhân chính gây là cuộc khủng hoảng kế tiếp trên thị trường tài chính nước này vào năm 2024. Các phân khúc trên thị trường BĐS như cho thuê cửa hàng, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở cho thuê,... được hiểu là BĐS thương mại.
Hội đồng giám sát ổn đinh tài chính Hoa Kỳ (FSOC), một cơ quan được thành lập sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009, nhằm giám sát rủi ro hệ thống tài chính ở Mỹ đã đưa ra cảnh báo tiêu cực với thị trường vào ngày hôm nay, 15/12/2023.
Trong báo cáo thường niên 2023, FSOC cảnh báo 'mối liên kết' giữa các chủ nợ bất động sản thương mại với thị trường tài chính có thể gây ra khủng hoảng kế tiếp vào năm 2024; một điều tương tự với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008.
Theo cơ quan giám sát tài chính hàng đầu ở Hoa Kỳ, BĐS là ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19.
Lạm phát, lãi suất tăng và tình trạng làm việc tại nhà dai dẳng đã tàn phá ngành BĐS. Hiện tại, các cơ quan quản lý, giám sát thị trường tài chính của Hoa Kỳ đang theo dõi chặt chẽ ngành này. Các khoản cho vay bất động sản thương mại chiếm phần lớn trong bảng cân đối tài sản của các ngân hàng, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính khác trong hệ thống. Theo báo cáo mà FSOC công bố, động sản thương mại là rủi ro đầu tiên trong danh sách [các nhân tố gây ra] rủi ro tài chính đối với nền kinh tế Hoa Kỳ.
FSOC được thành lập sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 nhằm xác định những rủi ro tiềm ẩn đối với sự ổn định tài chính của Hoa Kỳ và thúc đẩy kỷ luật thị trường. Hội đồng bao gồm những người đứng đầu các cơ quan quản lý tài chính lớn của Hoa Kỳ và do Bộ trưởng Tài chính Janet Yellen làm chủ tịch.
Báo cáo của FSOC lưu ý rằng các khoản cho vay bất động sản thương mại có tổng trị giá gần 6 nghìn tỷ USD trong quý 2 năm 2023, gần một nửa trong số đó thuộc sở hữu của các ngân hàng Hoa Kỳ. Quan trọng hơn, báo cáo nhấn mạnh “một khối lượng đáng kể” các khoản vay này sẽ đáo hạn trong vài năm tới.
Các cơ quan quản lý, giám sát tài chính của Hoa Kỳ lo ngại rằng vòng luẩn quẩn sẽ diễn ra khi doanh nghiệp khó khăn, văn phòng cho thuê bị bỏ trống nhiều, người đầu tư BĐS thương mại không thể trả được nợ. Lây nhiễm chéo với các ngành khác cũng xảy ra. Thói quen mua bán online, tình trạng giao thông không thuận lợi cũng tác động tiêu cực lên phân khúc BĐS bán lẻ (cho thuê cửa hàng bán lẻ). Cầu yếu khiến các nhà hàng đóng cửa nhiều tại các khu vực kinh doanh.
Theo FSOC, 1/4 NHTM ở Hoa Kỳ đang có dư nợ cho vay BĐS thương mại lớn hơn quy mô dự trữ rủi ro của họ. Các cơ quan quản lý Hoa Kỳ lo ngại rằng các rắc rối từ khoản tín dụng này khiến chi phí vốn NHTM tăng lên, họ buộc phải giảm nợ ở cả những khu vực khác của nền kinh tế thực, từ đó tác động tiêu cực tới phục hồi kinh tế nói chung và ngành sản xuất, dịch vụ, tiêu dùng nói riêng.
Báo cáo cho biết: “Mối liên kết giữa các trung gian tài chính đang hoạt động trong thị trường bất động sản thương mại, bao gồm ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư BĐS (REIT) và người cho vay tư nhân, có thể làm tăng thêm căng thẳng tài chính trong lĩnh vực này”.
Báo cáo cho biết tỷ lệ BĐS thương mại trống [không có người thuê] hiện cũng đang tăng ở các tòa nhà chung cư lớn. Phân khúc BĐS này khó khăn hơn, đặc biệt là ở "thị trường vành đai nắng của Hoa Kỳ" ở Texas, Florida và Arizona, nơi nguồn cung có dấu hiệu dư thừa, nguồn cung tăng, tốc độ xây dựng lớn, trong khi cầu thuê nhà và giá thuê nhà có xu hướng giảm.
Một báo cáo ổn định tài chính do Cục Dự trữ Liên bang (Fed) công bố vào tháng 5/2023 cũng coi BĐS thương mại là một rủi ro đáng kể đối với nền kinh tế và hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, một nghiên cứu được công bố vào tháng trước (tháng 11/2023) bởi St. Louis Fed cho thấy đòn bẩy (nợ/vốn chủ sở hữu) của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang tăng lên khi giá cả giảm và một số giao dịch đã được cơ cấu lại.
Nghiên cứu cho thấy các ngân hàng nhỏ hơn có xu hướng cho vay BĐS thương mại nhiều hơn; báo hiệu khó khăn lớn hơn với NHTM nhỏ. Rõ ràng, căng thẳng ngành ngân hàng của Hoa Kỳ chưa chấm dứt sau sự cố 4 NHTM phá sản hồi đầu năm nay.
Các nhà nghiên cứu của St. Louis Fed viết: “Rủi ro từ sự suy thoái tiềm tàng trong [lĩnh vực bất động sản thương mại] tập trung ở các ngân hàng nhỏ; trong khi các siêu NHTM mẹ (của các tập đoàn tài chính đa quốc gia), những ngân hàng được cho là "quá lớn để sụp đổ", rủi ro này ít hơn." Tuy nhiên, không vì thế mà các chuyên gia của St. Louis Fed yên tâm, họ nhấn mạnh rằng: "Như cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2008 đã cho thấy, làn sóng phá sản lớn xuất phát từ các NHTM nhỏ cũng có thể tạo ra sự gián đoạn đáng kể trên thị trường tài chính và sau đó lan sang nền kinh tế thực”.
Quang Nhật
Theo Market Watch
