Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Tuy nhiên, sau khi thiết lập giá mới giá chung cư chưa có dấu hiệu 'hạ nhiệt'.
Sau cơn sốt chung cư với lượng giao dịch, mua bán và giá tăng đột biến, đến nay bất chấp lượng tìm mua giảm nhưng giá chung cư vẫn “neo” cao.
Thị trường chung cư thứ cấp (người dân mua bán với nhau) tại Hà Nội ghi nhận giao dịch tăng mạnh kể từ sau Tết và giá tăng từng ngày. Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường căn hộ chung cư thu hút sự quan tâm lớn của nhóm người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn.
Đặc biệt, giá căn hộ rao bán tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại).
Thế nhưng, từ đầu tháng 5 đến nay, cơn sốt chung cư chững lại khi nhu cầu tìm mua giảm. Tuy vậy, giá chung cư đi ngang mà không giảm.
Cụ thể, tại khu Ngoại Giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có 23 tòa nhà, các căn hộ đăng bán có diện tích lớn từ 100m2 - 171m2, với giá dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2.
Riêng tòa N03T8 có mức giá rẻ nhất tầm 50 triệu đồng/m2 do thiết kế cũ và xây dựng hơn 10 năm trước. Ngoài ra, có 2 tòa cao cấp vừa đi vào hoạt động có mức giá cao nhất khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát, giá chung cư những quận nội thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, giá chung cư mới vẫn khá cao, từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi khu vực ngoại thành cũng lên tới 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Tại khu đô thị ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, rổ hàng chuyển nhượng căn hai phòng ngủ rộng 55 m2 có giá khoảng 2,9-3,2 tỷ đồng với phân khu đã bàn giao hai năm. Mức chênh tùy thuộc vào điều kiện nội thất. Đơn giá 53-58 triệu mỗi m2 tại phân khu này đã tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái và neo từ tháng 3 đến nay.
Tương tự, tại dự án chung cư cao 36 tầng, mặt đường Châu Văn Liêm, giá bán một số căn chung cư đầu năm 2023 khoảng 45-50 triệu đồng mỗi m2. Đến quý I, nền giá đã tăng lên khoảng 60-65 triệu đồng mỗi m2 và chững đến nay.
Một khảo sát của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.
Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… mức tăng đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoặc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 lại cho thấy, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.
Chung cư ngừng sốt nhưng giá chưa giảm
Theo môi giới các dự án chung cư qua chuyển nhượng cho rằng, nhu cầu ở thực phân khúc chung cư nhiều nên dù giá đi ngang nhưng người bán vẫn chưa tính chuyện giảm giá.
Hiện tượng giảm giá chung cư gần đây, theo môi giới Lê Cường, xuất hiện cá biệt ở một số tòa chung cư tăng bất thường hồi đầu năm dù không có sổ và phần lớn xa trung tâm. Khi lượng người quan tâm giảm đột ngột, chủ nhà cần tiền gấp sẽ "gia lộc" 100-300 triệu đồng hay tặng nội thất để hàng trôi nhanh hơn.
Giá bán chung cư thậm chí tăng nhẹ tại những dự án có vị trí thuận tiện tại quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng.
Báo cáo mới đây của kênh rao tin Batdongsan chỉ ra mức độ quan tâm chung cư trong tháng qua đã giảm 23% so với đỉnh tháng 3, sau hơn một quý tăng liên tục. Tuy nhiên, giá rao bán không có dấu hiệu đi xuống mà duy trì đà tăng nhẹ. Nhiều tòa chung cư bình dân dưới 30 triệu đồng mỗi m2 tăng 12% so với tháng trước. Còn căn hộ trung và cao cấp tăng ít hơn, khoảng 3-5%.
Tương tự, dữ liệu của trang rao tin bất động sản Nhà tốt cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội vẫn tăng nhẹ 4% theo tháng, đạt trung bình 52 triệu đồng mỗi m2 trong tháng 4. So với cùng kỳ năm ngoái, mức này đã tăng gần 26%. Trang này ghi nhận giá chung cư leo thang từ tháng 12 đến đầu tháng 3 và có xu hướng tăng chậm lại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn. Tuy nhiên, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng một m2.
Chủ tịch VARS nhìn nhận nhà ở xã hội là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Thực tế việc triển khai các dự án nhà xã hội lại rất chậm. Từ năm ngoái đến nay, thành phố mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng "chờ đợi chung cư đại hạ giá là một điều rất khó" vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.
Ông Quốc Anh nhấn mạnh người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính đã cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Trường hợp để đầu tư ngắn hạn, người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.
Về dài hạn, chuyên gia cho biết, chung cư là sản phẩm đầu tư đem lại dòng tiền khá ổn. Tính cả tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê trong giai đoạn 2015-2023, chung cư đem lại lợi nhuận khoảng 12% một năm, cao hơn các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ.
