Năm 2024: Mua căn hộ để cho thuê cần chú ý điều gì?

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2024, bất động sản cho thuê vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn và nhận nhiều quan tâm từ chủ đầu tư tới người đi thuê.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TP. HCM cho biết, đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.

Thị trường căn hộ cho thuê hoạt động tốt

Trong đó, loại hình căn hộ chung cư cho thuê đang có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm cao khi tỉ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, theo khảo sát của Batdongsan.com.

Trong khi lợi suất cho thuê căn hộ tại TP. HCM đạt 4,1% thì Hà Nội đạt 4,6%. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Theo các chuyên gia, động lực khiến cho xu hướng mua căn hộ chung cư cho thuê ấm trở lại có thể đến từ việc lãi suất ngân hàng xuống thấp khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng, rút tiền để mua căn hộ cho thuê.

Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở tại TP. HCM vẫn luôn là chủ đề nóng. Đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, TP. HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân.

Dù vậy theo các chuyên gia, việc mua căn hộ để cho thuê vẫn cần được tính toán kỹ lưỡng, để tránh phải “bán vội vì tính sai”.

Một yếu tố nữa là hiện tại cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà thay vì mua nhà ở hiện nay.

Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt.

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao.

Ở góc độ này, đại diện Batdongsan.com.vn cũng đưa ra quan điểm tương đồng rằng khi khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn hạn chế thì phát triển phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, với tỉ suất sinh lời trung bình 4 - 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cần xác định tâm lý khi nguồn cung cho thuê tăng đồng nghĩa với tỉ lệ cạnh tranh cao. Do đó, việc tính toán về vị trí căn hộ cho thuê, khả năng lấp đầy, chi phí phát sinh, quay vòng vốn trước khi xuống tiền phải được tính toán rõ ràng.

Tác động của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua có ý nghĩa tích cực, hướng đến bảo vệ lợi ích cho người mua nhà và cũng tạo điều kiện cho người mua có quyền lựa chọn đối với sản phẩm nhà ở.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt các văn bản khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật/nền móng… từ cơ quản lý nhà nước trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua. Điều này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua khi giao dịch.

Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo về việc được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng- nhà và tài sản gắn liền với đất sau này. Trước đây với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Khi Luật này có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở.

Bên cạnh đó, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc cho phép này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả hai bên. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi ích khi yêu cầu chủ đầu tư thực hiện điều này.

Trên đây là một số nội dung minh họa cho việc Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) lần này hướng rất nhiều đến việc bảo vệ lợi ích cho người mua và cũng yêu cầu chặt chẽ hơn từ phía chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là sự thay đổi cần thiết hướng tới sự minh bạch, rõ ràng và phát triển bền vững hơn trong tương lai cho thị trường bất động sản.