Tổ chức xếp hạng toàn cầu dự đoán những biện pháp gần đây của Bắc Kinh có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu bất động sản (BĐS), nhưng đồng thời gây ra những rủi ro cho các ngân hàng ở các thành phố nhỏ.
Kế hoạch tham vọng nhất của Bắc Kinh (tính đến thời điểm hiện tại) nhằm giải cứu lĩnh vực bất động sản có thể là điều mà các nhà đầu tư vào phát triển bất động sản đã mong đợi trong nhiều tháng. Nhưng những bước đi táo bạo này có thể gây rủi ro cho các ngân hàng hoạt động ở các thành phố nhỏ hơn, S&P Global cho biết trong một báo cáo hôm thứ 2 (27/5).
Tổ chức xếp hạng toàn cầu dự đoán những biện pháp gần đây, chẳng hạn như giảm yêu cầu trả trước và dỡ bỏ sàn lãi suất cho vay thế chấp, có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, biện pháp này cũng gây ra những rủi ro liên quan đến đòn bẩy, vỡ nợ thế chấp và những thách thức tiềm ẩn đối với các ngân hàng ở các thành phố nhỏ hơn.
“Những biện pháp gần đây nhằm khắc phục cuộc suy thoái bất động sản ở Trung Quốc [chẳng hạn như] nới lỏng các yêu cầu trả trước sẽ tạm thời làm tăng nhu cầu vay thế chấp. Điều đó có thể gây áp lực tới một số ngân hàng nếu giá nhà tiếp tục giảm”, S&P viết trong báo cáo.
Đối với người mua nhà lần đầu, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC), ngân hàng trung ương quốc gia, đã hạ yêu cầu thanh toán trước từ 20% xuống 15% vào ngày 17/5.
PBC đồng thời tuyên bố thành lập quỹ trị giá 300 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 41,43 tỷ USD) như một phần của chương trình cho vay lại đối với nhà ở giá rẻ và dỡ bỏ giới hạn dưới của lãi suất cho vay thế chấp, cho phép các ngân hàng giảm chi phí lãi vay.
Sau thông báo này, bà Tao Ling, phó thống đốc PBC, cho biết kế hoạch cho vay lại cuối cùng có thể hỗ trợ tạo ra 500 tỷ nhân dân tệ (69 tỷ USD) tiền ngân hàng cho vay để khuyến khích mua nhà.
S&P cho biết thêm: “[Nhưng] nhu cầu vay thế chấp tăng cao có thể gây căng thẳng cho các ngân hàng tập trung vào các thành phố cấp thấp hơn”.
Khi giá nhà lao dốc
Tổ chức xếp hạng lập luận rằng giá nhà ở các thành phố nhỏ hơn có khả năng giảm khoảng 14% trong khoảng thời gian từ năm 2024 đến năm 2025. Do những người sở hữu nhà lần đầu chỉ cần trả trước 15%, việc giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong năm sở hữu thứ ba có thể khiến họ rơi vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm (khi giá trị căn nhà trên thị trường sụt giảm quá nhiều). Điều đó có thể khiến một số chủ sở hữu với một vài “ngôi nhà đầu tiên” phải rời bỏ những bất động sản của họ và vỡ nợ.
S&P viết: “Các ngân hàng khi đó sẽ phải nhận những ngôi nhà có giá trị thấp hơn khoản cho vay thế chấp”. “Việc loại bỏ sàn lãi suất cho vay thế chấp cũng sẽ khiến những bên cho vay còn lại ít bộ đệm hơn để hấp thụ những tổn thất tiềm ẩn khi vỡ nợ xảy ra. Các ngân hàng sẽ phải chịu thêm chi phí để theo đuổi những tài sản khác của người vỡ nợ nhằm giảm thiểu tổn thất trong những trường hợp như vậy”.
Theo S&P, định nghĩa về “ngôi nhà đầu tiên” khá “lỏng lẻo”. Khi mua nhà ở một địa điểm mới, người mua có nhà ở thành phố khác vẫn có thể đủ điều kiện là người mua nhà lần đầu. Một số người mua này có thể không sống trong những ngôi nhà mới mua của họ và có thể ngừng thanh toán nếu vốn chủ sở hữu của họ bị âm.
S&P lưu ý: “Những người mua nhà lần đầu thường sống trong nhà của họ và do đó ít có khả năng từ bỏ nơi ở của mình, ngay cả khi giá trị căn nhà của họ xuống thấp hơn giá trị vay thế chấp [vốn chủ sở hữu âm]”.
S&P cho biết thêm, điều này cũng sẽ thách thức việc quản lý rủi ro của các ngân hàng. Do đó, các bên cho vay sẽ phải đối mặt với thách thức khó khăn trong việc xác định chính xác người mua nhà lần đầu trong khi tăng khoản trả trước và lãi suất cho vay thế chấp cho những người khác.
Goldman Sachs cũng nêu lên lo ngại về hành vi của các hộ gia đình tại Trung Quốc, vốn có thể khác biệt đáng kể so với những đợt suy thoái nhà ở trước đây. Ngân hàng đầu tư có trụ sở tại New York cho biết điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của những biện pháp nới lỏng mới nhất trong lĩnh vực bất động sản.
Theo Goldman Sachs, trong đợt suy thoái nhà ở lớn gần đây nhất vào năm 2014–15, Trung Quốc có khoảng 330 triệu người trong độ tuổi 20–34 và 18 triệu ca sinh hàng năm. Hiện nay, số người từ 20 đến 34 tuổi đã giảm xuống còn 270 triệu, số ca sinh hàng năm giảm xuống còn 10 triệu.
Ngoài ra, ngân hàng đầu tư này cho biết các sự kiện trong đời như hôn nhân và sinh con thúc đẩy nhu cầu bất động sản, tuân thủ nguyên tắc “nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ”.
Ngân hàng đầu tư cho biết trong một ghi chú vào ngày 22/5: “Những thay đổi lớn về đặc điểm nhân khẩu học của Trung Quốc trong thập kỷ qua chỉ ra rằng tác động của bất kỳ biện pháp nới lỏng chính sách bất động sản nào hiện nay sẽ nhỏ hơn đáng kể so với một thập kỷ trước”.
Mức giá đúng
Theo Goldman Sachs, việc xử lý tồn kho nhà ở với giá thấp hơn giá thị trường có thể gây gánh nặng cho các ngân hàng nếu các khoản vay được thế chấp bằng những tài sản này, có khả năng cần đến sự hỗ trợ của chính phủ đối với hệ thống ngân hàng.
Mặt khác, giá quá cao có thể gây khó khăn cho các chính quyền địa phương vốn đang gặp khó khăn về tài chính trong việc cấp vốn cho các giao dịch. Theo ngân hàng đầu tư, giá thầu cao cũng có thể làm tăng đáng kể nguồn cung thị trường thứ cấp.
“Điều quan trọng là phải đặt ra mức giá phù hợp cho những giao dịch như vậy. Nếu giá được đặt quá thấp, người bán sẽ miễn cưỡng bán, làm giảm hiệu quả”, Goldman Sachs lưu ý.
Điều gì chờ đợi phía trước?
Do đó, sự thành công của các chính sách kích thích nhu cầu và ổn định giá cả sẽ đóng một vai trò quan trọng, S&P cho biết. S&P nói thêm rằng nếu những biện pháp mới tỏ ra hiệu quả, thị trường bất động sản của Trung Quốc có thể chạm đáy, bao gồm cả các thị trường cấp ba và cấp bốn vốn phục hồi chậm. Điều này phụ thuộc vào sự cải thiện niềm tin của người mua nhà, hỗ trợ chính sách và sự điều phối của chính phủ.
Tuy nhiên, nếu giá nhà giảm vượt quá ngưỡng 15%, gây ra vốn chủ sở hữu âm cho chủ sở hữu nhà, những người có nhiều căn nhà đầu tiên sẽ có xu hướng ngừng thanh toán thế chấp. Điều này đặc biệt sẽ xảy ra nếu họ thiếu tự tin vào thu nhập hoặc sự an toàn về công việc của mình.
“Nhìn chung”, tổ chức xếp hạng kết luận, “chúng tôi tin rằng việc nới lỏng các yêu cầu trả trước sẽ tạm thời làm tăng nhu cầu vay thế chấp. Điều đó có thể gây áp lực cho một số ngân hàng nếu giá nhà tiếp tục giảm”.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
