Trong bối cảnh suy thoái của kinh tế của Trung Quốc và làn sóng vỡ nợ trong ngành bất động sản trụ cột của nước này, các dấu hiệu đáng lo ngại đang xuất hiện, chẳng hạn như việc các cơ sở bán hàng thiết lập các quan hệ đối tác bất ngờ và việc trả tiền để khách hàng đứng xếp hàng bên ngoài văn phòng bán hàng.
Tình hình của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn đang xấu đi. Trên Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong, nhà phát triển bất động sản Shimao Group có trụ sở tại Thượng Hải gần đây đã thông báo vào ngày 8/4 rằng Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc đã đệ đơn yêu cầu thanh lý công ty liên quan tới nghĩa vụ tài chính đáng kể là 202 triệu USD. Thông báo này đã khiến giá cổ phiếu của Shimao rơi xuống mức thấp lịch sử, giảm mạnh hơn 14% xuống chỉ còn 0,39 HKD (đô la Hong Kong) (0,05 USD), đánh dấu mức giảm 40% trong năm.
Vào tháng 1 năm nay, một tòa án Hong Kong đã ra lệnh thanh lý Tập đoàn Evergrande; Vào cuối tháng 3, một gã khổng lồ bất động sản khác là Country Garden cũng bị yêu cầu thanh lý, và công ty đã tạm dừng niêm yết tại Hong Kong. Những gã khổng lồ bất động sản khác, như Vanke, cũng đang phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng tương tự.
Với việc các gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc liên tiếp sụp đổ và tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm mạnh, vụ kiện thanh lý Tập đoàn Shimao của một ngân hàng quốc doanh có nguy cơ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng đang diễn ra.
-
- Các tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện tại dự án dân cư Phoenix City, do Country Garden Holdings Co., phát triển, ở Thượng Hải, Trung Quốc, vào ngày 17/1/2022. (Ảnh: Qilai Shen/Bloomberg qua Getty Images)
Những chiến thuật khuyến khích mua nhà khác thường
Ý tưởng về chia sẻ văn phòng đang được xem là một chiến thuật đôi bên cùng có lợi để thu hút khách hàng, một ví dụ là việc các văn phòng bất động sản chia sẻ không gian văn phòng với quán cà phê. Đáng chú ý, nhà môi giới bất động sản hàng đầu Lianjia đã thiết lập quan hệ đối tác với chuỗi cà phê Manner, chia sẻ không gian văn phòng để cùng hợp tác. Địa điểm chung đầu tiên, mới được khánh thành gần đây tại quận Phổ Đà (Putuo) của Thượng Hải, có các khu vực riêng biệt cho cả hai công ty và không gian chung cho khách hàng. Lianjia dự tính nhân rộng mô hình này sang các khu vực khác, nhằm mục đích hợp tác cùng có lợi với các bên cung cấp sản phẩm tiêu dùng khác.
Hiện tượng khuyến khích khách hàng xếp hàng cũng đã nảy sinh. Bên ngoài văn phòng kinh doanh của một nhà phát triển bất động sản ở Cáp Nhĩ Tân, những hàng dài người xếp hàng đã thu hút sự chú ý của công chúng. Có vẻ như việc xếp hàng là kết quả của việc khuyến khích bằng tiền để mọi người xuất hiện với tư cách là khách hàng đang chờ đến lượt mua hàng.
Mặc dù động cơ chính xác vẫn chưa rõ ràng nhưng các thông tin cho thấy đây là một mưu đồ nhằm kích thích nhu cầu sau những thông báo chính sách có lợi. Trước đó, một chính sách ưu đãi lớn đã được thực hiện ở Cáp Nhĩ Tân cho phép người mua nhà mới được hưởng trợ cấp 20%.
Những chiến thuật như vậy, không chỉ riêng ở Cáp Nhĩ Tân, còn phổ biến trong toàn ngành, với những cá nhân được trả công để xếp hàng như những người mua giả, thường nhận được phần thưởng bổ sung như đồ ăn.
Một phương thức bán hàng mới nổi khác liên quan đến việc áp dụng hình thức “đổi mới nhà ở”, được minh họa bằng sáng kiến của Trịnh Châu, cho phép chủ nhà trao đổi bất động sản cũ lấy bất động sản mới.
Vào ngày 1/4, Trịnh Châu, thủ phủ của tỉnh Hà Nam, đã công bố kế hoạch “đổi mới” nhà ở, đưa ra hai lựa chọn: người mua có thể bán căn nhà cũ của mình cho nhóm phát triển thành phố hoặc thị trường. Kế hoạch này nhằm mục đích hoàn thành 5.000 giao dịch đổi mới nhà cũ trong năm.
Đây là cách nó hoạt động đối với lựa chọn một: người đang tìm kiếm một bất động sản mới đưa ra lựa chọn của họ và ký giấy tờ thể hiện ý định mua trong lúc bất động sản đổi mới của họ được kiểm tra. Các doanh nghiệp nhà nước mua lại bất động sản đổi mới sẽ đàm phán với người mua và xin vay vốn. Nếu thành công, số tiền từ việc bán bất động sản đổi mới sẽ được chuyển vào tài khoản ký quỹ của bên thứ ba để mua bất động sản mới. Cơ chế này được kích hoạt sau khi tính khả thi của việc bán hàng được xác nhận.
Nếu người đó chọn bán bất động sản cũ trên thị trường, cơ chế “đổi mới” được kích hoạt sau khi giao dịch bất động sản cũ được thực hiện thành công.
Hơn 30 thành phố đã áp dụng các biện pháp tương tự. Dữ liệu từ tháng 3 cho thấy số lượng giao dịch mua nhà mới ở những địa điểm đó giảm 52% so với cùng kỳ năm trước, trong khi các giao dịch mua nhà cũ vẫn hoạt động tốt. Đây cũng là một trong những lý do quan trọng đằng sau việc đưa ra chính sách “đổi mới [nhà cũ]”.
Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành tin rằng để thúc đẩy thị trường, việc kích thích không chỉ đến từ phía cầu mà còn phải liên quan đến cải cách cơ cấu nguồn cung. Khía cạnh cơ bản là kích thích việc làm, tăng thu nhập và ổn định kỳ vọng về giá nhà đất.
Cũng đã có sự hợp tác giữa các thành phố bằng cách sử dụng ưu đãi “mua một, tặng một”. Một khuyến mại trong Lễ hội Thanh Minh ở quận Thông Châu, Bắc Kinh, đã thu hút sự chú ý bằng cách cung cấp một căn hộ nhìn ra biển miễn phí ở Yên Đài, tỉnh Sơn Đông, khi khách hàng mua bất động sản ở Bắc Kinh. Các căn hộ tặng trong dự án Zhaoshang Yiyun Waterfront có giá từ 62.500 đến 84.000 USD mỗi căn.
Một phóng viên từ Trung Quốc đại lục xác nhận rằng chương trình khuyến mãi tặng quà là có thật nhưng có giới hạn thời gian. Hợp đồng mua bán phải được ký trước ngày 30/4 và phải được thanh toán đầy đủ.
Chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp Bất động sản Dân cư Bắc Kinh nhận xét rằng mặc dù chương trình khuyến mãi này là một ngoại lệ đặc biệt, nhưng nó “gián tiếp phản ánh tình hình thực tế của thị trường bất động sản ở hai nơi và có giá trị tham khảo cho các công ty bất động sản khác”.
Hiện tại, các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc bán hàng và thu tiền và đang cố gắng thu hồi vốn. Doanh số bán nhà mới ở quận Thông Châu, Bắc Kinh rất kém, trong khi nhiều dự án nhìn ra biển ở thành phố Yên Đài đang tồn kho ở mức cao và có tỷ lệ trống cao trong những năm gần đây, với doanh số bán hàng tăng chậm. Vì vậy, tình hình thị trường bất động sản ảm đạm đã làm nảy sinh hiện tượng hợp tác kỳ lạ giữa hai thành phố, theo kiểu “mua một tặng một”. Mặc dù khác thường nhưng sự hợp tác này phản ánh những thách thức mà các nhà phát triển phải đối mặt trong những thị trường trì trệ, nỗ lực đổi mới với mục đích thúc đẩy doanh số bán hàng.
Theo dữ liệu của Fang.com, hiện có 49 tòa nhà được rao bán ở quận Mưu Bình, thành phố Yên Đài, nơi tọa lạc dự án Zhaoshang Yiyun Waterfront. Vào tháng 2 năm nay, lượng giao dịch mua nhà mới là 3,28 triệu bộ, giảm 72,76% so với cùng kỳ năm ngoái và giá đã giảm 8,22% so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu chỉ ra rằng thị trường bất động sản ở thành phố Yên Đài có xu hướng giảm kể từ năm 2018.
Vì hiện tượng này đã thu hút được sự chú ý rộng rãi của giới truyền thông và làm dấy lên cuộc tranh luận trong công chúng, công ty đã thông báo vào ngày 8/4 rằng chương trình khuyến mãi sẽ bị dừng lại.
-
- Các tòa nhà dân cư ở Quảng Châu thuộc tỉnh Quảng Đông phía đông nam Trung Quốc vào tháng 4/2023. (Ảnh: Ludovic Marin / AFP qua Getty Images)
Cũng xuất hiện hiện tượng bất động sản cao cấp ở Thượng Hải được bán nhanh chóng. Vào tháng 3, các căn hộ rao bán tại Shunchang Jiuli, một dự án bất động sản cao cấp ở khu vực lõi quận Hoàng Phố, Thượng Hải, gần như đã bán hết trong vòng một ngày, bất chấp xu hướng thị trường ảm đạm chung.
Vào ngày mở bán đầu tiên, 505 trong số 512 căn đã được bán, với tổng số tiền giao dịch là 2,73 tỷ USD, trung bình 5,56 triệu USD mỗi căn. Điều này đã phá kỷ lục về số lượng giao dịch trong một ngày kể từ khi thị trường nhà ở thương mại Trung Quốc xuất hiện.
Những người trong ngành cho rằng sự bất thường này là do nhu cầu bị dồn nén cũng như các đặc điểm và vị trí thuận lợi của dự án, phản ánh các cơ chế độc đáo trong thị trường bất động sản Trung Quốc.
Kế hoạch Ponzi khổng lồ
Ông Steven Mosher, chủ tịch Viện Nghiên cứu Dân số và là chuyên gia về Trung Quốc, gần đây đã nói với chương trình “American Thought Leaders” của The Epoch TV rằng “ngành bất động sản của Trung Quốc hiện đang trong quá trình sụp đổ”. Ông cho rằng cuộc khủng hoảng này là do tình trạng tham nhũng tràn lan và việc xây dựng quá mức do các quan chức dẫn dắt vì lợi ích cá nhân.
Ông Mosher cho rằng sự phụ thuộc của Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) vào phát triển bất động sản đã khiến quan chức các cấp kiếm tiền thông qua bất động sản, dẫn đến tình trạng xây dựng quá mức. Hiện nay, có khoảng 70 đến 80 triệu tòa nhà chung cư bỏ trống. Ngay cả khi Trung Quốc ngừng xây dựng nhà mới, sẽ phải mất cả thế hệ để hấp thụ hết lượng tồn kho này. Ông Mosher cho biết, “kế hoạch Ponzi khổng lồ phụ thuộc vào việc phát triển bất động sản của ĐCSTQ đang sụp đổ trước mắt chúng ta”.
Các kế hoạch Ponzi gần như là một âm mưu lừa đảo, trong đó lợi nhuận trả cho nhà đầu tư đến từ tiền thu được từ các nhà đầu tư mới, trong khi đây có thể là nguồn doanh thu duy nhất. Các nhà đầu tư mới bị thu hút vào kế hoạch này, nghĩ rằng dự án kinh doanh là chính đáng trong khi nó chỉ là ảo tưởng được tạo ra để khiến dự án trông có vẻ hướng tới tăng trưởng và bền vững. Vấn đề nảy sinh khi các nhà đầu tư đảo ngược quyết định của mình, yêu cầu việc hoàn trả tiền, điều không thể được thực hiện nếu không có nguồn cung cấp tài chính vô tận của các nhà đầu tư dễ bị lừa.
Ông Mosher chỉ ra rằng ở vùng nông thôn Trung Quốc, cách tiếp cận của ĐCSTQ là chiếm đất và trộm cắp trắng trợn, trong khi ở các thành phố, mặc dù được che giấu nhiều hơn nhưng “mục tiêu cuối cùng đều giống nhau: làm nghèo người dân và làm giàu cho ĐCSTQ”.
ĐCSTQ luôn khoe khoang rằng họ đã đưa người dân Trung Quốc thoát khỏi đói nghèo, nhưng ông Mosher tin rằng chính người dân Trung Quốc đã tự mình thoát khỏi nghèo đói.
“Người dân Trung Quốc là dân tộc chăm chỉ và thông minh nhất trên trái đất. Chỉ cần họ được trao một chút cơ hội, họ sẽ cải thiện môi trường xung quanh và nâng cao mức sống của bản thân và gia đình”, ông nói.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
