Nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ dường như đã hồi sinh trong năm nay. Và tâm điểm của nó đang xoay quanh các khoản vay bất động sản thương mại.
Đã một năm trôi qua kể từ khi một loạt các ngân hàng khu vực của Hoa Kỳ sụp đổ, đi cùng với sự sụp đổ của Credit Suisse, một ngân hàng lớn toàn cầu, những sự kiện khiến nhiều người lo sợ rằng một cuộc khủng hoảng tài chính lớn sắp xảy ra.
Nhưng đến mùa hè năm 2023, tình trạng rút tiền hoảng loạn của những người gửi tiền đã lắng xuống phần lớn.
Tuy nhiên, vào tháng 2, Ngân hàng Cộng đồng New York (NYCB) dường như đã làm hồi sinh cuộc khủng hoảng khi công bố khoản lỗ 2,4 tỷ USD, sa thải CEO và phải đối mặt với việc bị hạ xếp hạng tín nhiệm từ các công ty xếp hạng Fitch và Moody’s.
Câu chuyện đã trở nên quen thuộc đối với các ngân hàng khu vực của Hoa Kỳ, với việc giá cổ phiếu của NYCB đã giảm mạnh 60% chỉ sau một đêm, xóa sổ hàng tỷ USD trong giá trị thị trường của công ty và những người gửi tiền đã rời đi hàng loạt.
"Tôi nghĩ rằng sẽ còn nhiều điều hơn thế nữa", ông Peter Earle, một nhà phân tích chứng khoán và là nghiên cứu viên cao cấp tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Hoa Kỳ, nói với The Epoch Times.
Nền tảng của sự hỗn loạn trong năm nay là một thực tế rằng nhiều ngân hàng khu vực đang nắm giữ các danh mục đầu tư lớn với các khoản vay bất động sản thương mại (CRE) gặp khó khăn, theo ông Earle. Và nhiều bên đang cố gắng xoay sở thông qua một quy trình được gọi là "gia hạn và giả vờ", trong đó họ cấp cho những người đi vay không có khả năng thanh toán thêm thời gian để trả nợ với hy vọng rằng mọi thứ sẽ tốt hơn.
"Có rắc rối ngoài kia, và hầu hết có lẽ sẽ không bị hiện thực hóa vì khả năng gia hạn một số khoản vay này và mua thêm vài năm nữa, và có thể mọi thứ sẽ phục hồi vào thời điểm đó", ông nói.
"Nhưng tất cả những gì nó làm là trì hoãn, và về cơ bản có nghĩa là một hệ thống tài chính mong manh hơn trong trung hạn".
Vấn đề của NYCB là do sự đầu tư quá mức vào các chủ nhà ở New York, những người đã phải vật lộn để duy trì khả năng trả nợ. Vào đầu năm nay, ngân hàng này đã có trong sổ sách của mình hơn 18 tỷ USD nằm trong các khoản cho vay cho các dự án nhà ở chung cư nhiều gia đình, kiểm soát tiền thuê.
Tình hình này đặc biệt đáng lo ngại vì NYCB là tổ chức trú ẩn an toàn đã giải cứu Signature Bank, một ngân hàng khu vực khác, vào tháng 3/2023.
Phần lớn những gì đã hạ gục các ngân hàng như Signature Bank trong cuộc khủng hoảng ngân hàng năm ngoái là mức tiền gửi không thể quản lý được từ các khách hàng có giá trị tài sản ròng cao và các khách hàng doanh nghiệp, vốn quá lớn để được Tập đoàn Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC) bảo hiểm.
-
- Người dân đi ngang qua trụ sở Ngân hàng First Republic ở San Francisco, Mỹ, vào ngày 13/3/2023. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)
Trong trường hợp của Signature Bank, khoảng 90% tiền gửi của ngân hàng này không được bảo hiểm và những người gửi tiền đã vội vã rút tiền khi ngân hàng chịu áp lực từ các khoản lỗ trên thị trường tiền mã hóa.
Một nguồn căng thẳng khác đối với các ngân hàng khu vực là họ không thể đối phó với một loạt các đợt tăng lãi suất mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ để chống lạm phát. Nhiều ngân hàng nắm giữ danh mục trái phiếu lớn có lãi suất cố định thấp nhận thấy rằng giá trị của các danh mục này giảm mạnh, tạo ra các khoản lỗ chưa thực hiện.
Mặc dù các danh mục đầu tư này, thường bao gồm các chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ, được coi là an toàn theo quan điểm tín dụng, nhưng chúng phải chịu rủi ro thị trường và việc mất giá của chúng đã làm dấy lên lo ngại về khả năng thanh toán của các ngân hàng trong trường hợp chúng phải được bán. Khi các nhà giao dịch chứng khoán vội vã bán cổ phiếu của các ngân hàng có rủi ro lãi suất lớn, khách hàng trở nên hoảng sợ và chạy đua rút tiền.
Do đó, các khoản lỗ chưa thực hiện nhanh chóng trở thành khoản lỗ thực khi các ngân hàng buộc phải bán trái phiếu và các khoản vay với giá lỗ trong một nỗ lực ngày càng trở nên vô ích nhằm giúp những người gửi tiền hoảng loạn ổn định tâm lý.
Vấn đề với bất động sản thương mại
Ngày nay, mặc dù lãi suất vẫn ở mức cao, nhưng chúng tương đối ổn định. Tuy nhiên, những lo ngại về sức khỏe của các ngân hàng khu vực Hoa Kỳ vẫn còn do họ phải chịu rủi ro lớn thông qua CRE, bao gồm các tòa nhà văn phòng, các đơn vị nhà ở chung cư nhiều gia đình và các không gian bán lẻ.
Trong khi các khoản vay CRE chiếm khoảng 13% bảng cân đối kế toán của các ngân hàng lớn nhất Hoa Kỳ, chúng chiếm 44% danh mục cho vay của các ngân hàng khu vực. Các khoản vay CRE được chỉ định là nợ xấu đã tăng gấp đôi theo tỷ lệ phần trăm danh mục của các ngân hàng Hoa Kỳ từ 0,4% vào năm 2022 lên 0,81% vào cuối năm 2023.
Tổng cộng, có khoảng 130 ngân hàng khu vực tại Hoa Kỳ, với tài sản hơn 3 nghìn tỷ USD một chút. Các ngân hàng này, mỗi ngân hàng có tài sản từ 10 tỷ đến 100 tỷ USD, thường dễ bị ảnh hưởng hơn bởi sự bùng nổ và suy thoái của các thị trường địa phương và cũng dễ bị ảnh hưởng bởi các lĩnh vực cụ thể trong các thị trường đó, nơi họ có thể đang hoạt động một cách có lãi.
Trong khi các lĩnh vực tín dụng khác, chẳng hạn như thế chấp nhà, cho vay mua ô-tô và cho vay doanh nghiệp, thường là lĩnh vực của các tổ chức tài chính lớn hơn, các ngân hàng khu vực đã tìm thấy một thị trường ngách có lợi nhuận trong việc cho các nhà đầu tư bất động sản vay. Nhưng trong vài năm qua, các chủ nhà thương mại đã bị tác động từ hai hướng.
Kể từ khi lệnh phong tỏa được áp dụng và văn hóa làm việc tại nhà gia tăng trong đại dịch COVID-19, nhiều công ty đã coi tiền thuê văn phòng là khoản chi phí cần cắt giảm.
Theo báo cáo CRE tháng 4 của Commercial Edge, tỷ lệ văn phòng bỏ trống trên khắp Hoa Kỳ là 18,2% tính đến tháng 3, tăng 1,5% so với năm trước.
Báo cáo cho biết "Tỷ lệ văn phòng bỏ trống tại Hoa Kỳ đã tăng trong những năm gần đây khi các công ty áp dụng hình thức làm việc từ xa và hình thức kết hợp và xem xét lại diện tích văn phòng của mình". "Sự gia tăng này không chỉ tập trung vào một thị trường hoặc một lĩnh vực".
-
- Các tòa nhà ở Hạ Manhattan, Thành phố New York, Mỹ, vào ngày 16/4/2021. (Ảnh: Spencer Platt/Getty Images)
Báo cáo nêu rõ rằng nhu cầu về không gian văn phòng của các công ty công nghệ và tài chính đã giảm mạnh ở những nơi như San Francisco, Seattle, Dallas, Charlotte và Boston. Khi nhân viên lựa chọn - hoặc yêu cầu - làm việc tại nhà, các công ty ngày càng tránh chi tiền cho các văn phòng trống.
Một báo cáo tháng 2 của TD Bank cho thấy trên khắp Hoa Kỳ, số ngày làm việc từ xa đã tăng từ 5% lên 7% tổng số ngày làm việc vào thời điểm trước đại dịch COVID-19 lên 30% trong hai năm qua.
Do đó, giá trị của nhiều bất động sản văn phòng có thể chỉ bằng một phần nhỏ so với giá trị ban đầu khi các khoản vay được phát hành. Điều này có nghĩa là các tiêu chí cho vay, chẳng hạn như tỷ lệ cho vay trên giá trị bất động sản, đang trở nên tệ hơn đáng kể, khiến các ngân hàng phải lựa chọn giảm quy mô khoản cho vay hoặc phải đưa một tài sản chất lượng thấp hơn vào sổ sách của mình.
Nhiều khoản vay CRE, thường có thời hạn đáo hạn từ 5 đến 10 năm, hiện đã đến hạn và phải được đảo nợ với lãi suất cao hơn.
Gần 1 nghìn tỷ USD đến hạn
Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, 929 tỷ USD trong các khoản thế chấp thương mại sẽ đến hạn trong năm nay, chiếm 20% trong tổng số 4,7 nghìn tỷ USD trong các khoản vay CRE còn tồn đọng.
TD Bank ước tính rằng 535 tỷ USD khác sẽ đáo hạn vào năm 2025.
Đối với các chủ nhà thương mại, điều này có nghĩa là chi phí tài chính của họ sẽ tăng theo cấp số nhân, ngay cả khi thu nhập cho thuê của họ giảm. Điều này ảnh hưởng xấu đến tỷ lệ thanh toán nợ và đối với các bên cho vay, điều này cho thấy các khoản cho vay mới rủi ro hơn nhiều.
Các vấn đề khác mà các nhà bán lẻ phải đối mặt bao gồm chi phí tăng cao của cái được gọi là "thất thoát bán lẻ" hay tổn thất từ hành vi trộm cắp vặt và việc hàng tồn kho bị hư hại.
"Trước đây chỉ được coi là chi phí kinh doanh, thất thoát bán lẻ đã dẫn đến tổn thất lợi nhuận vượt quá 100 tỷ USD một cách đáng kinh ngạc vào năm 2022", trích báo cáo tháng 2 của Ernst & Young, một công ty kế toán và tư vấn.
Các nhà bán lẻ lớn gần đây đã công bố việc đóng cửa các cửa hàng ở các khu vực đô thị có tỷ lệ tội phạm cao. Các công ty này bao gồm Walmart, Target, CVS, Rite Aid và Walgreens.
Một tuyên bố chính thức từ Target vào tháng 9/2023 nói rằng họ "không thể tiếp tục vận hành các cửa hàng này vì nạn trộm cắp và tội phạm bán lẻ có tổ chức đang đe dọa đến sự an toàn của đội ngũ và khách hàng [của họ], đồng thời góp phần vào kết quả kinh doanh không bền vững".
-
- Một người đi xe đạp đi ngang qua một cửa hàng Target sắp đóng cửa ở Oakland, California, Mỹ, vào ngày 29/9/2023. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)
Các cơ quan quản lý tại Fed và FDIC cho biết họ đang theo dõi tình hình cho vay và thảm họa không phải là điều sắp xảy ra. Họ được cho là đang làm việc sau hậu trường với các ngân hàng để giải quyết các vấn đề tồn đọng trong danh mục cho vay của họ.
"Chúng tôi đã xác định được các ngân hàng có mức độ tập trung cao vào bất động sản thương mại, đặc biệt là văn phòng và bán lẻ và các ngân hàng khác mà bị ảnh hưởng rất nhiều", Chủ tịch Fed Jerome Powell phát biểu trước Ủy ban Ngân hàng Thượng viện vào tháng 3.
"Đây là vấn đề mà chúng tôi chắc chắn sẽ phải xử lý trong nhiều năm nữa. Sẽ có những ngân hàng phá sản, nhưng không phải các ngân hàng lớn".
Trì hoãn để có thêm thời gian
Ông Earle cho biết ông thấy lạm phát dần được kiểm soát và triển vọng "hạ cánh mềm" và lãi suất thấp hơn đang được cải thiện. [Hạ cánh mềm: nền kinh tế không bị rơi vào khủng hoảng nặng nề sau một giai đoạn phát triển nóng].
"Tôi nghĩ Fed sẽ hạ [lãi suất] gần như bất kể thế nào", ông nói. “Và vì lý do đó, việc gia hạn các khoản vay này thêm một, hai hoặc năm năm nữa có lẽ là một lựa chọn tốt và có thể sẽ giúp bạn có thêm thời gian”.
Một phần của giải pháp có thể là chuyển đổi mục đích một số bất động sản, ví dụ như từ trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng thành không gian dân cư hoặc cơ sở hỗ trợ sinh hoạt, để chúng có thể sinh lời nhiều hơn trong tương lai, theo ông Earle.
Trong thời gian tạm thời, nhiều ngân hàng khu vực đang tìm cách thu hẹp danh mục cho vay CRE của mình, nhưng điều đó thường đòi hỏi phải bán chúng với mức lỗ đáng kể trên thị trường. Cuối cùng, những khoản lỗ đó sẽ làm giảm đáng kể cơ sở vốn của họ, đòi hỏi họ phải cải thiện nguồn vốn bằng cách bán thêm vốn chủ sở hữu hoặc được một ngân hàng lớn hơn mua lại.
Chỉ số ngân hàng khu vực của Standard and Poor's tăng gần 30% so với một năm trước, cho thấy một số sự lạc quan về sự phục hồi của các ngân hàng nhỏ hơn của Hoa Kỳ. Nhưng chỉ số này vẫn thấp hơn nhiều so với mức cao nhất vào đầu năm 2022.
Tuy nhiên, cho đến khi thị trường CRE phục hồi, vẫn chưa rõ các ngân hàng khu vực có thể làm gì để khôi phục lợi nhuận. Họ sẽ cần phải đưa ra bằng chứng đáng tin cậy rằng họ có thể tìm ra cách để có lãi trở lại nhằm thu hút các nhà đầu tư mà họ cần để xây dựng lại cơ sở vốn của mình.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
