Khó khăn trong lĩnh vực bất động sản thương mại đang đe dọa hệ thống ngân hàng khu vực của Mỹ, vốn đã chao đảo sau các vụ sụp đổ gần đây.
Xu hướng làm việc tại nhà đã và đang gây thiệt hại cho các chủ văn phòng và hiện đang ảnh hưởng tới danh mục cho vay bất động sản thương mại của các ngân hàng. Một số nhà phân tích dự đoán rằng, các ngân hàng khu vực có thể gánh chịu nhiều tổn thất hơn trong năm nay.
Và trong bối cảnh các ngân hàng đang đổ vỡ, nhà đầu tư bán khống và người gửi tiền đang lo lắng, các ngân hàng tích cực cho vay bất động sản thương mại (CRE) đang chạy đua để dọn sạch và bán bớt danh mục cho vay của họ với hy vọng rằng họ sẽ không trở thành nạn nhân của một đợt rút tiền ồ ạt khỏi ngân hàng khác.
Ông Peter Earle, một nhà kinh tế tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Mỹ, nói với The Epoch Times: “Ước tính có khoảng 1,5 nghìn tỷ USD nợ bất động sản thương mại sẽ đến hạn trả trong khoảng 18 tháng". “Không phải không có khả năng rằng ngay cả khi lãi suất đã giảm vào thời điểm đó, một số khoản nợ bất động sản vẫn sẽ bị ảnh hưởng và có tác động xấu đến các ngân hàng trong khu vực”.
Theo xu hướng gần đây trên thị trường CRE, gã khổng lồ công nghệ Google đã thông báo vào tháng 5 rằng họ đang cố gắng cho thuê lại 1,4 triệu feet vuông diện tích văn phòng bỏ trống tại trụ sở chính ở Thung lũng Silicon để “phù hợp với nhu cầu của lực lượng lao động lai [kết hợp các loại hình làm việc như làm từ xa, tới văn phòng] của chúng tôi”. Mặc dù có nhiều nhân viên trở lại văn phòng của họ hơn trong năm nay, tỷ lệ lấp đầy văn phòng trung bình trên khắp Mỹ vẫn dưới 50%.
Theo một báo cáo của Bank of America, 68% các khoản vay CRE được nắm giữ bởi các ngân hàng khu vực. Khoảng 450 tỷ USD trong các khoản vay CRE sẽ đáo hạn vào năm 2023. JPMorgan Chase ước tính rằng các khoản vay CRE chiếm trung bình 28,7% tài sản của các ngân hàng nhỏ và ngân hàng khu vực, đồng thời dự đoán rằng 21% các khoản vay CRE cuối cùng sẽ bị vỡ nợ, khiến các ngân hàng phải gánh chịu tổn thất khoảng 38 tỷ USD.
-
- Người dân đi ngang qua trụ sở Ngân hàng First Republic ở San Francisco, California, Mỹ, vào ngày 13/03/2023. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)
Tác động chồng tác động
Các khoản thế chấp bất động sản thương mại đang bị ảnh hưởng trên hai mặt trận: thứ nhất, do thiếu nhu cầu về không gian văn phòng, dẫn đến những lo ngại về tín dụng liên quan đến chủ nhà, và thứ hai, do lãi suất tăng cao khiến chi phí đảo nợ của người đi vay đắt lên đáng kể.
Theo báo cáo ngày 12/06 của Trepp, một công ty phân tích CRE, các khoản vay CRE bắt nguồn từ một thập kỷ trước, khi lãi suất thế chấp trung bình là 4,58%, hiện đang đến hạn và trong thị trường ngày nay, lãi suất cho vay CRE cố định trung bình vào khoảng 6,5%.
Các ngân hàng cho vay CRE xem xét các yếu tố như tỷ lệ DSCR, đo lường thu nhập của bất động sản so với các khoản thanh toán bằng tiền mặt đến hạn cho các khoản vay. Giả định lãi suất thế chấp rơi vào khoảng từ 5,5% đến 7,5%, Trepp dự đoán rằng từ 28% đến 44% các khoản vay CRE hiện đang tồn đọng sẽ không đáp ứng được tỷ lệ 1,25 DSCR hiện nay và do đó không đủ điều kiện để đảo nợ.
Những tính toán này được thực hiện với giả định rằng dòng tiền hiện tại từ bất động sản là không đổi và các khoản vay chỉ tính lãi suất, nhưng với số lượng nhà trống tăng lên, dòng tiền của nhiều chủ nhà có thể ít đi đáng kể. Ngoài ra, trong khi các khoản vay CRE chỉ tính lãi suất chiếm 88% thị trường vào năm 2021, những người cho vay hiện đang chuyển sang trả dần các khoản thế chấp để giảm rủi ro, điều này làm tăng đáng kể các khoản thanh toán nợ.
-
- Một bất động sản thương mại ở Santa Monica, California, Mỹ, vào 03/04/2020. (Ảnh: John Fredricks/The Epoch Times)
Fitch, một cơ quan xếp hạng, dự kiến rằng khoảng một phần ba các khoản thế chấp thương mại đến hạn từ tháng 4 đến tháng 12 năm nay sẽ không thể được đảo nợ, do tình hình của mức lãi suất hiện tại và thu nhập cho thuê.
Tỷ lệ văn phòng trống và nợ quá hạn
Ông Earle nói: “Tình hình hiện nay là một thế giới rất khác so với lúc mà phần lớn các khoản vay này được thực hiện". “Trong một môi trường lãi suất bằng 0, trước khi các đợt phong tỏa do COVID chứng kiến nhiều doanh nghiệp chuyển sang làm việc từ xa, nhiều danh mục cho vay chứa đầy tài sản văn phòng này trông rất tuyệt. Bây giờ, một phần đáng kể trong số chúng trông khá dễ bị tổn thương”.
Báo cáo của Trepp đã nêu bật một số khu vực, chẳng hạn như San Francisco, nơi số lượng văn phòng cho thuê lại đã tăng 140% kể từ năm 2020 và Los Angeles, nơi tỷ lệ văn phòng trống đạt mức cao lịch sử là 22%. Diện tích văn phòng có sẵn ở Washington D.C. đã tăng lên 21,7% trong quý đầu tiên của năm 2023.
New York cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại Thành phố New York đã giảm mạnh từ 90% xuống 10% vào năm 2020 trong đại dịch COVID, nhưng chỉ phục hồi lên 48% trong năm nay. Doanh thu từ cho thuê văn phòng giảm 18,5% trong khoảng thời gian từ tháng 12/2019 đến tháng 12/2022.
Nhìn chung, theo báo cáo của các nhà phân tích tại Đại học New York và Trường Kinh doanh Columbia, tỷ lệ văn phòng trống đang ở mức cao nhất trong 30 năm qua tại nhiều thành phố của Mỹ.
Báo cáo cho thấy “làm việc từ xa đã dẫn đến sự sụt giảm lớn về doanh thu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê và giá thuê thị trường trong lĩnh vực văn phòng thương mại”.
Các tác giả dự đoán rằng, ngay cả khi công suất thuê văn phòng trở lại mức trước đại dịch, “chúng tôi định giá lại các tòa nhà văn phòng ở Thành phố New York, có tính đến cả tác động của dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu của những cú sốc này và nhận thấy giá trị dài hạn giảm 44%. Đối với Mỹ, chúng tôi nhận thấy mức thiệt hại 506,3 tỷ USD”.
-
- Ô tô chạy băng qua Cầu Vịnh San Francisco - Oakland ở San Francisco, California, Mỹ, vào ngày 27/10/2022. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)
Đúng như đã dự đoán, việc không thực hiện nghĩa vụ đối các khoản vay thế chấp thương mại hiện đang gia tăng. Trepp báo cáo rằng, các khoản thanh toán bị bỏ lỡ trong chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) đã tăng nửa phần trăm trong tháng 5 so với tháng trước lên 3,62%. Thành phần tồi tệ nhất của thị trường CMBS, bao gồm các tòa nhà cho thuê nhiều đơn vị, cơ sở y tế, trung tâm thương mại, nhà kho và khách sạn, là các văn phòng, nơi chỉ số này tăng 125 điểm cơ bản lên hơn 4%.
Tuy nhiên, để so sánh, các khoản nợ quá hạn của CMBS đã vượt quá 10% trong năm 2012 và 2020. Các nhà phân tích nói rằng các tiêu chí cho vay đối với CRE đã thận trọng hơn so với trước cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, khiến tỷ lệ nợ quá hạn hiện giờ là thấp hơn so với 1 thập kỷ trước.
Cắt giảm danh mục CRE
Cuộc khủng hoảng tín dụng tại các ngân hàng khu vực đã tạo ra một vòng tròn ác tính. Các ngân hàng đua nhau cắt giảm danh mục đầu tư CRE của họ và tình trạng khan hiếm tài chính khiến nhiều chủ nhà phải đối mặt với tình trạng vỡ nợ khi các khoản nợ đáo hạn. Tệ hơn nữa, giá trị bất động sản thương mại, vốn là tài sản thế chấp cho các khoản vay, dường như cũng đang bị ảnh hưởng.
Trong một nỗ lực nhằm nhanh chóng làm sạch danh mục cho vay CRE và né tránh số phận của các ngân hàng đã sụp đổ như Ngân hàng Thung lũng Silicon, Ngân hàng Signature và Ngân hàng First Republic, các ngân hàng hiện đang cố gắng bán bớt các khoản cho vay. Họ thường chịu lỗ trong khi làm như vậy.
Vào tháng 5, PacWest, một ngân hàng khu vực, đã bán khoản cho vay xây dựng trị giá 2,6 tỷ USD. Ngân hàng Citizens được cho là đã rao bán 1,8 tỷ USD trong các khoản cho vay CRE của mình trong quý đầu tiên của năm nay. Customers Bancorp đã giảm 25 triệu USD cho vay CRE và rao bán 16 triệu USD trong danh mục đầu tư hiện tại của mình.
Wells Fargo, một trong bốn ngân hàng lớn nhất hàng đầu của Mỹ, cũng đang thu hẹp danh mục đầu tư CRE của mình, và khi thông báo về động thái này, Giám đốc điều hành Charlie Scharf đã tuyên bố, “chúng ta sẽ chịu lỗ, không nghi ngờ gì về điều đó”.
Ông Earle cho biết: “Giữa các đợt tăng hơn 500 điểm cơ bản của Fed trong 16 tháng qua và sự sụp đổ của Ngân hàng Thung lũng Silicon và các ngân hàng khác vào đầu năm nay, việc thắt chặt tín dụng đã được tiến hành". “Điều đó đã gây rất nhiều áp lực lên những người cho vay trong khu vực”.
Một nghiên cứu học thuật vào tháng 3 có tiêu đề “Thắt chặt tiền tệ và sự mong manh của các ngân hàng Mỹ vào năm 2023” cho biết rằng, giá trị thị trường của tài sản do các ngân hàng Mỹ nắm giữ thấp hơn 2,2 nghìn tỷ USD so với giá trị sổ sách được báo cáo. Điều này thể hiện mức giảm trung bình 10 phần trăm trong giá trị thị trường của tài sản trong ngành ngân hàng Mỹ và phần lớn sự sụt giảm này đến từ các khoản vay bất động sản thương mại.
Hậu quả là, các tác giả đã viết, “ngay cả khi chỉ một nửa số người gửi tiền không được bảo hiểm quyết định rút tiền, gần 190 ngân hàng với tổng tài sản trị giá 300 tỷ USD có nguy cơ bị tổn hại, có nghĩa là giá trị theo thị trường của tài sản còn lại của họ sau những lần rút tiền này sẽ không đủ để hoàn trả tất cả các khoản tiền gửi được bảo hiểm”.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
