Các ngân hàng và giới quản lý của Mỹ có thể sẽ xử lý sai vấn đề của bất động sản thương mại, cũng giống như cách họ đã bỏ qua rủi ro lãi suất. Khi đổ vỡ xảy ra, nếu chính quyền Mỹ tiếp tục cứu trợ, tình hình sẽ còn xấu hơn.
Theo một số người, ông Charlie Munger được coi là “bộ não” thực sự đằng sau Berkshire-Hathaway, công ty đầu tư khổng lồ đa quốc gia do ông Warren Buffet đứng đầu. Ông Munger gần đây đã nói với The Financial Times: “Chúng ta có rất nhiều tòa nhà văn phòng gặp vấn đề, rất nhiều trung tâm mua sắm gặp vấn đề, rất nhiều bất động sản gặp vấn đề khác. Có rất nhiều đau đớn ngoài kia” trong lĩnh vực bất động sản.
Nhận xét của ông là có cơ sở.
Tờ Crain's New York Business đưa tin rằng có 94 triệu foot vuông không gian văn phòng còn trống chỉ riêng ở quận Manhattan. Tạp chí kinh doanh này đưa tin rằng số lượng không gian văn phòng có sẵn đã tăng gần 75% kể từ tháng 03/2020, khi đại dịch COVID-19 buộc doanh nghiệp phải ngừng hoạt động.
Alignable, một trang web giới thiệu và kết nối mạng lưới B2B dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trên toàn quốc, đưa tin rằng, một cuộc thăm dò 4.205 doanh nghiệp nhỏ được chọn ngẫu nhiên cho thấy 40% trong số họ không thể trả tiền thuê tháng 4. Gần một nửa số nhà hàng được khảo sát cũng gặp tình trạng đó. Điều đó phá vỡ kỷ lục trước đó, cũng từ năm 2023.
Xu hướng tiêu cực
Người ta cho rằng, sau đại dịch, công suất cho thuê thương mại sẽ trở lại như bình thường. Nhưng thực tế không phải vậy. Dường như có một số nguyên nhân.
Đầu tiên, người lao động đã quen với phương thức làm việc tại nhà (WFH). Đây vốn là xu hướng đang lên trong nhiều năm, từ trước khi xảy ra đại dịch. Người lao động thích không phải tốn thời gian và tiền bạc để đi lại. Đó là chưa nói đến khoản 5 đến 7% tiền lương mà một người phải chi để duy trì tủ quần áo đi làm.
Thứ hai, tội phạm ở các thành phố lớn đã gia tăng rõ rệt kể từ sau đại dịch. Thành phố New York có tỷ lệ tội phạm trên đầu người tương đối thấp so với các thành phố lớn khác. Tuy nhiên, tính chất ngẫu nhiên của một số tội ác ở đó khiến chúng dễ dàng trở thành tâm điểm. Cần chú ý rằng thành phố này có hai tờ báo lá cải lớn, bốn chi nhánh của mạng truyền hình, trụ sở chính của cả ba mạng truyền hình lớn, và trụ sở kênh Fox News. Những tội ác bạo lực xảy ra ở những khu phố được cho là “an toàn” như Phố Wall và Quảng trường Thời đại có xu hướng khiến những người lao động khiếp sợ.
Tại Thành phố New York, phần lớn tỷ lệ văn phòng trống cao là do các kế hoạch xây dựng quá lạc quan được áp dụng trước đại dịch. Trong khi cuộc tấn công vào Trung tâm Thương mại Thế giới đã phá hủy 10 triệu feet vuông không gian văn phòng thương mại, khoảng một phần tư trong số đó đã được thay thế bằng Tháp Tự do (Freedom Tower) mới tại Trung tâm Thương mại Thế giới Một (One World Trade Center).
Và việc xây dựng vẫn tiếp tục được duy trì ở tốc độ cao, mặc dù giá trị được đánh giá của bất động sản văn phòng đã giảm “28,6 tỷ USD trên toàn thành phố trong danh sách đánh giá cuối cùng năm tài chính 2022, mức giảm đầu tiên của tổng giá trị thị trường bất động sản văn phòng ít nhất kể từ năm tài chính 2000”, theo Văn phòng Kiểm soát bang New York.
Lãi suất gần bằng 0 của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ kể từ Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã thúc đẩy việc xây dựng văn phòng mới. Ngay cả khi lãi suất bắt đầu trở về mức bình thường, nhóm thương mại Đại hội Xây dựng New York ước tính rằng 17 triệu foot vuông không gian văn phòng đã hoặc sẽ được xây dựng từ năm 2021 đến năm 2024, phần lớn dựa trên tính toán kinh tế trong môi trường lãi suất thấp tiền khủng hoảng.
Ngân hàng và bất động sản thương mại
Mẹ tôi thường nói “người ta già quá sớm và thông minh quá muộn”.
Bản thân ông Warren Buffet đã viết rằng chính ông Charlie Munger, hiện 99 tuổi, là người đã thay đổi chiến lược đầu tư của công ty từ việc mua “các công ty hợp lý với mức giá tuyệt vời sang mua các công ty tuyệt vời với mức giá hợp lý”. Về khía cạnh đó, ông Munger dường như đang vừa già đi vừa thông minh hơn, nhưng ông trở nên thông minh hơn với tốc độ nhanh hơn hầu hết chúng ta.
Nhưng chúng ta có thể cảm nhận được điều gì từ lời cảnh báo gần đây của ông về bất động sản?
-
- Màn hình điện thoại thông minh hiển thị logo của Ngân hàng First Republic, ở đằng trước logo của JP Morgan Chase ở Washington, DC, Mỹ, vào ngày 01/05/2023. (Ảnh: OLIVIER DOULIERY/AFP qua Getty Images)
Chúng ta vừa chứng kiến quý I năm 2023, trong đó bốn ngân hàng khu vực sụp đổ, phần lớn là do sự yếu kém trong quản lý rủi ro lãi suất. Vấn đề cụ thể ở đây là việc thất bại trong khi tìm cách khớp tiền gửi không kỳ hạn của khách hàng với dự trữ ngân hàng bằng trái phiếu kho bạc Mỹ dài hạn. Các ngân hàng vốn đã biết, hoặc ít nhất đáng lẽ nên xem xét khả năng, rằng lãi suất cực thấp trong vài năm qua có khả năng nổ tung, ngay cả khi chính quyền Biden coi giá cả tăng cao là “lạm phát nhất thời” vào năm 2021. Nhưng rõ ràng, một số ngân hàng khu vực đã không chuẩn bị cho các cú sốc lãi suất tăng. Họ đã bỏ qua nó. Và các cơ quan quản lý cũng vậy.
Vì vậy, điều gì có thể khẳng định rằng các chủ ngân hàng có thể quản lý tốt hơn danh mục cho vay bất động sản thương mại của họ? Và còn các cơ quan quản lý?
Rất có thể, họ cũng không thể quản lý danh mục đó một cách thích hợp.
Bất động sản sử dụng nhiều đòn bẩy, có nghĩa là “chủ sở hữu” trên danh nghĩa - thường bao gồm một số quan hệ đối tác, nhưng không phải lúc nào cũng vậy - có xu hướng tài trợ phần lớn chi phí mua tòa nhà (hoặc chi phí xây dựng) bằng các khoản vay ngân hàng. Những khoản vay đó có tính lạc quan; không nhiều các khoản hoàn trả được dành để thanh toán số tiền gốc của các khoản vay, mà chúng thường có xu hướng phục vụ việc trả lãi, thường là trong một thập kỷ trở lên.
Phần lớn, các chủ văn phòng có thể đáp ứng các khoản thanh toán nợ vì những người thuê nhà trước đại dịch vẫn đang trả tiền thuê nhà của họ. Nhưng khi các hợp đồng thuê đó hết hạn, chúng ít có khả năng được gia hạn hơn, hoặc - nếu có - tiền thuê nhận được có thể sẽ thấp hơn tiền thuê trước đại dịch. Khi đó, các ngân hàng sẽ chịu áp lực và việc đáo nợ cho khoản nợ thế chấp liên quan đến tài sản sẽ trở thành một thách thức đáng kể. Một lần nữa, tại New York, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đang phải chịu những cú sốc tiêu cực tương đối đáng kể đối với giá cổ phiếu của họ và một số ít đã tạm dừng chia cổ tức để bảo toàn tiền mặt.
Ví dụ của Nhật Bản
Vào cuối những năm 1980, các ngân hàng Nhật Bản tham gia vào cái mà các chủ ngân hàng gọi là cho vay “gia hạn và giả vờ”. Điều này nghĩa là họ sẽ gia hạn nợ bất động sản không thể trả được ngay cả khi giá trị của tài sản thế chấp đã giảm. Các ngân hàng đã không hạ thấp giá trị danh nghĩa của các khoản nợ khó đòi của họ, vì nó sẽ ảnh hưởng xấu đến lợi nhuận của ngân hàng.
Tuy nhiên, khi bắt đầu những năm 1990, Ngân hàng Nhật Bản - Ngân hàng Trung ương của Nhật Bản - đã can thiệp để tăng lãi suất nhằm làm chậm lại điều mà họ coi là một nền kinh tế "quá nóng". Điều đó có xu hướng đẩy mạnh sự sụt giảm giá trị bất động sản và đưa Nhật Bản vào giai đoạn mà ngày nay được gọi là “Thập kỷ mất mát của Nhật Bản”, một thời kỳ tăng trưởng chậm và giảm phát giá cả. Gần 30 năm sau, thời kỳ này vẫn làm các nhà hoạch định chính sách tài khóa và tiền tệ của Nhật Bản phiền lòng.
Chính quyền Mỹ cần làm gì?
-
- Một nhân viên nói với người dân rằng trụ sở chính của Ngân hàng Thung lũng Silicon (SVB) đã đóng cửa ở Santa Clara, California, Mỹ, vào ngày 10/03/2023. (Ảnh: Justin Sullivan/Getty Images)
Cựu Tổng thống Ronald Reagan từng nói, “Những từ nguy hiểm nhất trong tiếng Anh là, ‘Chúng tôi từ chính phủ đến và chúng tôi ở đây để giúp đỡ'”. Người Mỹ nên nghiên cứu những thất bại của Nhật Bản trong cuộc khủng hoảng bất động sản và tránh những gì các nhà hoạch định chính sách Nhật Bản đã làm.
Điều cực kỳ quan trọng là các nhà hoạch định chính sách của Mỹ chỉ cần cho phép thị trường tự vận hành. Điều đó sẽ bao gồm việc để cho đổ vỡ tự xảy ra mà không sợ hãi hay trợ cấp (chúng tôi tin rằng điều đó đã không được thực hiện với quyết định giải cứu Ngân hàng Thung lũng Silicon).
Người dân sẽ bị thiệt hại về tài chính; việc làm sẽ bị mất. “Các triệu phú và tỷ phú”, những người thường bị các nhà hoạt động cấp tiến nhắm đến, sẽ phải chịu một số hậu quả; thậm chí có thể bị phá sản. Chính phủ có thể và nên cố gắng làm nhẹ bớt những đau khổ do các quyết định tồi tệ gây ra. Điều đó có nghĩa là hỗ trợ người dân bằng những công cụ an sinh như bảo hiểm thất nghiệp, chứ không phải hàng tỷ USD cứu trợ.
Chấp nhận những tổn thất - để nó xảy ra theo đúng diễn biến tự nhiên của sự việc và đối phó với chúng khi sự việc xảy ra - sẽ là một yếu tố quan trọng để tránh thứ tương tự như “Thập kỷ mất mát” của Nhật Bản. Nếu không làm như vậy, và can thiệp bằng các gói cứu trợ lớn, chính phủ sẽ tạo ra ảo tưởng về sự ổn định tài chính trong một thời gian. Nhưng việc làm như vậy sẽ thổi bùng thâm hụt và hủy hoại bảng cân đối của Cục Dự trữ Liên bang (như nó đã làm đối với Nhật Bản), và mở ra một thời kỳ trì trệ và bất ổn kéo dài. Nó sẽ gieo rắc đau khổ.
Sự hủy diệt mang tính sáng tạo là cần thiết để duy trì một nền kinh tế lành mạnh. Điều đó cũng giống như việc lột da là cần thiết để một con rắn có thể phát triển. Nhưng để đạt được điều đó, chúng ta cần để mọi thứ diễn ra một cách tự nhiên.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTD Việt Nam.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
Tác giả J.G. Collins là Giám đốc điều hành của Stuyvesant Square Consultancy - công ty tư vấn chiến lược và khảo sát thị trường tại New York. Các bài viết của ông về kinh tế, thương mại, chính trị và chính sách công được đăng trên Forbes, New York Post, Crain’s New York Business, The Hill, The American Conservative và các ấn phẩm khác.
