Tình hình của Novaland như một mô hình thu nhỏ cho các vấn đề lớn của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay. Thị trường BĐS đóng băng, dẫn đến hàng không bán được, hàng tồn kho tăng cao. Lãi suất tăng vọt trong khi thị trường TPDN tê liệt gia tăng áp lực lên các khoản vay nợ, thứ thậm chí có thể đe dọa ổn định hệ thống tài chính của nền kinh tế. Ngoài ra, Novaland cũng đang gặp vấn đề với trái phiếu doanh nghiệp BĐS, một điểm nóng từng được cảnh báo trước đây.
Tin xấu vào cuối năm 2022
Vào cuối năm 2022, giữa lúc thị trường BĐS trì trệ, xuất hiện những tin đồn liên quan tới tình hình nợ và khả năng thanh toán của Novaland (NVL). Việc Novaland có vấn đề về nợ tại thời điểm đó là có cơ sở. Trong kiến nghị gửi Thủ tướng cuối tháng 11, Tập đoàn Novaland cho biết đa số ngân hàng đang giữ lại tiền thu từ khách hàng của tập đoàn để làm tài sản đảm bảo bổ sung. Hiện doanh nghiệp có khoảng 32.000 tỷ VND trong các tài khoản ngân hàng nhưng lại không có tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn. Với thực trạng này, nhà phát triển BĐS lớn khu vực phía Nam đã khẩn xin Thủ tướng chỉ đạo hỗ trợ các địa phương tháo gỡ vướng mắc, giúp tập đoàn sớm hoàn thiện pháp lý các dự án.
Ngoài ra, tập đoàn Novaland cũng kiến nghị:
Cho phép Novaland được tái cấu trúc mô hình kinh doanh, tái cơ cấu / gia hạn / ân hạn các khoản nợ trong vong 2-3 năm, phù hợp với dòng tiền của doanh nghiệp mà không bị xem xét là nợ xấu để tập đoàn có thể phát triển bền vững.
Novaland xin Thủ tướng chỉ định một ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm cổ phần chi phối cấp hạn mức tín dụng để tập đoàn tiếp tục thi công các dự án dở dang, qua đó giúp khách hàng có thể tiếp tục vay tiền mua nhà, tập đoàn có dòng tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn…
Novaland đang đứng trước thách thức chưa từng có, các ngân hàng dừng giải ngân các hợp đồng tín dụng đã ký, khách hàng không thể trả tiền mua nhà, nợ tới hạn chưa có cơ chế giãn / ân hạn. Tập đoàn buộc phải cắt giảm 50% nhân sự, bán rẻ tài sản, giảm một phần hoạt động thi công những dự án lớn. Nhưng trong giai đoạn khó khăn hiện nay, mọi nỗ lực của Novaland như "muối bỏ biển", nên tập đoàn kiến nghị Thủ tướng xem xét hỗ trợ khẩn cấp.
Trước đó, ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland đã có tâm thư gửi khách hàng, giữa lúc thị trường có nhiều tin tức xấu về Novaland.
"Chúng tôi đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và đang cùng với cổ đông, đối tác nước ngoài, đội ngũ chuyên gia hàng đầu (Ernst & Young, KPMG, Công ty Luật YKVN), làm việc ngày đêm để giúp NVL rà soát, cân đối lại dòng tiền để tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án BĐS trung tâm Tp.HCM", tâm thư ghi.
Theo đó, ông Huy bày tỏ xin lỗi khi biết rằng, quý đối tác của Novaland có thể cảm thấy lo lắng và bất an trước những thông tin biến động của Tập đoàn nói riêng và thị trường nói chung. Dù những thông tin này được đến từ đâu và theo cách thức nào, Novaland rất mong nhận được sự thấu hiểu, chia sẻ của khách hàng.
Có thể thấy, tình hình Novaland vào cuối năm 2022 là khá bi đát, điều này được thể hiện rõ nhất qua sự lao dốc của cổ phiếu NVL trên thị trường chứng khoán.
-
- Một chiếc du thuyền đi ngang qua một khu chung cư cao cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 03/12/2021. (Ảnh: NHAC NGUYEN/AFP qua Getty Images)
Tiếp tục kiến nghị vào năm 2023
Nợ tiếp tục là vấn đề mà Novaland đang cố gắng xoay sở tìm lối thoát. Vấn đề cơ cấu lại nợ lại được Novaland kiến nghị tại Hội nghị tín dụng BĐS do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng 08/02. Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Novaland cho biết, đối với các khoản vay trong nước, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn và đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Do đó, trước mắt, đại diện Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vong 24 - 36 tháng.
Đại diện Novaland cho rằng khi hạ tầng Tp.HCM bị quá tải, doanh nghiệp đã đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh và những dự án này cần nguồn vốn rất lớn để đầu tư hạ tầng. Doanh nghiệp phải mất rất nhiều năm để thu hồi vốn, điều này rất khác so với các dự án BĐS riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Trong khi đó, chính sách tín dụng đối với đô thị quy mô hàng nghìn ha hiện nay chưa rõ ràng, vẫn được xem như một dự án BĐS. Do đó, cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.
Với thị trường trái phiếu, đại diện Novaland cho biết thời gian vừa rồi phải trải qua cuộc khủng hoảng liên quan đến phát hành trái phiếu riêng lẻ. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn.
Kể từ cuối năm ngoái, Novaland đã bắt đầu tái cấu trúc toàn diện, sắp xếp lại cơ cấu tổ chức, tinh gọn nhân sự, xác định lại mục tiêu, thay đổi chiến lược phát triển. Các nhân sự cấp cao của doanh nghiệp đã có sự thay đổi lớn và ông Bùi Thành Nhơn trở lại vị trí Chủ tịch HĐQT Novaland kể từ ngày 03/02.
Khó khăn của Novaland còn được thể hiện trong báo cáo phân tích của CTCK Bản Việt sau buổi gặp gỡ nhà đầu tư của Novaland diễn ra vào ngày 10/02, trong đó nêu rõ: "Novaland đang làm việc với các đơn vị tư vấn tài chính để tiến hành kế hoạch tái cơ cấu toàn diện bao gồm (1) đàm phán với chủ nợ và trái chủ để cơ cấu lại lịch trả nợ, (2) tập trung phát triển các dự án trọng điểm và (3) cân nhắc khả năng bán bớt tài sản".
Diễn biến trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NVL sau khi lao dốc mạnh với chuỗi giảm sàn 17 phiên liên tiếp hồi tháng 11/2022 rồi đi ngang, hiện đang tiếp tục lao dốc. Vốn hóa NVL xuống mức thấp kỷ lục 21.700 tỷ đồng (0,9 tỷ USD). Con số này chỉ bằng khoảng 10% so với mức đỉnh hồi giữa năm 2021 và khiến Novaland rời khỏi câu lạc bộ tỷ USD vốn hóa trên thị trường.
Tình hình tài chính
Theo kết quả báo cáo tài chính của NVL, doanh thu quý IV dạt 3.244 tỷ VND, lợi nhuận sau thuế 239 tỷ VND, giảm tới 70% so với cùng kỳ. Tính chung cả năm 2022, Novaland ghi nhận doanh thu hợp nhất gần 11.152 tỷ VND, giảm 25% so với năm 2021, lợi nhuận sau thuế gần 2.264 tỷ VND, giảm 30% so với cùng kỳ. Báo cáo cho thấy doanh thu từ bán BĐS của Novaland đạt gần 9.221 tỷ VND, từ các dự án chính: NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho tram, NovaHills Mui Ne, Soho Residence và Victoria Village…
Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Novaland đạt hơn 257.365 tỷ VND, tăng 27,5% so với cuối năm 2021. Hàng tồn kho còn đến 134.485 tỷ đồng. Dư nợ tính đến cuối năm là 64.577 tỷ đồng, tăng 6,7% so với đầu năm. Gần 40% số nợ đó sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới với phần lớn là trái phiếu. Cơ cấu nợ: nợ ngắn hạn tăng 6.400 tỷ VND (lên 25.500 tỷ đồng) và nợ dài hạn giảm 2.400 tỷ VND (xuống 39.060 tỷ VND). Trong tổng nợ, nợ ngân hàng chiếm 11.019 tỷ VND, nợ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ VND và vay bên thứ ba 10.079 tỷ VND.
Nhìn rộng hơn về tình hình phát hành trái phiếu của ngành BĐS, lũy kế cả năm 2022, giá trị phát hành riêng lẻ của nhóm BĐS ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ VND, chiếm 23% tổng giá trị phát hành, theo VNDirect. Hai doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu nhiều nhất gồm Tập đoàn Vingroup và các công ty con (16.569 tỷ VND) và Tập đoàn Novaland và các công ty con (15.157 tỷ VND).
Trong năm 2023, BĐS là nhóm ngành chiếm tỷ trọng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ là gần 273.000 tỷ VND trong năm, tương đương 102.570 tỷ VND, tăng 76% so với cùng kỳ. Trong đó, các doanh nghiệp có giá trị đáo hạn cao nhất trong năm 2023 bao gồm: Novaland (14.476 tỷ VND), CTCP Saigo Glory (7.000 tỷ VND), và công ty TNHH Phát triển BĐS An Khang (4.960 tỷ VND). VNDirect cho biết, trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt, chi phí tài chính gia tăng và thắt chặt phát hành trái phiếu, một số tổ chức phát hành có ít cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhằm tái cơ cấu tài chính và đáp ứng nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Rủi ro về khả năng thanh toán tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như lĩnh vực BĐS.
Khó khăn đã kéo dài rất lâu: Lá đơn cầu cứu năm 2020
Ngày 25/01/2020, đúng vào dịp tết Nguyên đán, Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn đã gửi đơn cầu cứu khẩn cấp tới Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà. Những từ ngữ trong đơn cầu cứu như "kiệt sức", "mất tính thanh khoản" khiến giới BĐS ngạc nhiên, bởi vì chỉ trước đó một thời gian ngắn, Novaland đã công bố kết quả kinh doanh khả quan, với lợi nhuận sau thuế năm 2019 đạt 3.382 tỷ VND. Không những thế, người đứng đầu doanh nghiệp BĐS khổng lồ của Việt Nam với danh mục gần 40 dự án ở Tp.HCM và nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ở các tỉnh thành khác, còn mường tượng đến nhiều hệ lụy xấu khác như kiện tụng quốc tế, giảm niềm tin của doanh nhân, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư.
Trong đơn cầu cứu, Novaland đã đề nghị Bộ trưởng tháo gỡ khó khăn cho dự án hơn 30 ha đất tại Thủ Thiêm, Tp. HCM đang bị buộc phải dừng thi công trong suốt 2 năm qua. Trong đơn, Novaland cho biết dự án bị đình trệ tại Thủ Thiêm có thể khiến Tập đoàn này phá sản, tạo ra 50.000 tỷ VND nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại trong nước. Ngoài ra, khoản tiền đầu tư của 250.000 khách hàng, nhà đầu tư vào BĐS thuộc dự án này có nguy cơ trở thành nợ xấu.
Vấn đề nợ không chỉ tồn tại ở Novaland mà còn ở nhiều đại gia BĐS khác. Theo các chuyên gia tín dụng tại các ngân hàng thương mại, một dự án như trên thường chủ đầu tư (ở đây là Novaland) sẽ vay tới 80% hoặc 90% chi phí dự án. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại để kinh doanh. Đặc biệt, nguồn vốn kinh doanh dựa vào ngân hàng thương mại là ngắn hạn, trong khi kinh doanh BĐS cần nguồn vốn dài hạn và ổn định, điều này khiến các doanh nghiệp dễ dàng lâm vào tình trạng mất thanh khoản, mất khả năng thanh toán khi thị trường hoặc dự án của họ có biến cố. Không lạ khi những vấn đề về nợ của Novaland lại trở nên nổi bật khi thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đóng băng.
-
- Các tòa nhà cao tầng mới đang được xây dựng bên bờ sông Sài Gòn ở Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 21/02/2017. (Ảnh: HOÀNG ĐÌNH NAM/AFP qua Getty Images)
Công ty con gặp khủng hoảng thanh khoản
Ngày 10/02, CTCP NovaReal (đơn vị phân phối các sản phẩm BĐS do Novaland phát triển) đã có thư thông báo gửi đến các khách hàng về tình hình hoạt động của công ty. Theo đó, đơn vị này thông báo gặp khó khăn về thanh khoản ngoài tầm kiểm soát, đồng thời đề nghị khách hàng tự trả lãi vay.
Theo thông báo của NovaReal, từ giữa những năm 2022, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước có những biến động lớn, gây ảnh hưởng và tác động nhiều mặt thị trường; song song đó lạm phát, tín dụng thắt chặt, mặt bằng lãi suất tăng… đã ảnh hưởng đến thanh khoản của hàng loạt doanh nghiệp và NovaReal cũng không phải ngoại lệ.
"Hiện nay, thanh khoản và dòng tiền của công ty đều gặp phải khó khăn và ngoài tầm kiểm soát. Do đó, công ty tạm hoãn thanh toán các khoản theo thỏa thuận ban đầu với quý khách. Công ty rất mong nhận được sự thấu hiểu, hỗ trợ của quý khách và trân trọng đề xuất cách thức thanh toán liên quan đến BĐS mà quý khách đã đăng ký lựa chọn", NovalReal thông báo.
Cụ thể về giải pháp, NovaReal đưa ra hai phương án. Trường hợp 1, khách hàng tự thanh toán lãi vay ngân hàng các đợt còn lại bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất. NovaReal sẽ thanh toán lại toàn bộ số tiền lãi vay mà khách hàng đã thanh toán và chi trả thêm tiền lãi theo lãi suất 12% / năm với tổng số tiền lãi mà khách hàng tự thanh toán.
Trường hợp 2, khách hàng dùng vốn tự có để tất toán khoản vay với ngân hàng. NovaReal sẽ hỗ trợ phí tất toán khoản vay và chi trả thêm tiền lãi 12% / năm trên khoản tiền khách hàng đã tất toán với ngân hàng.
Theo CafeF, thông báo này liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết tại Bình Thuận. Dự án được quảng bá với tên gọi "siêu thành phố biển - du lịch - sức khỏe" này có quy mô 1.000 ha, với tổng mức đầu tư theo chủ đầu tư là đến gần 5 tỷ USD, hơn 120.000 tỷ VND. NovaWorld Phan Thiet được bổ sung nhiều điểm nhấn mới, hứa hẹn mang đến một tổ hợp "all in one" (tất cả trong một) đẳng cấp. Phân khu Florida mang phong cách Mỹ đã hoàn thiện và bàn giao đến khách hàng vào cuối năm 2022.
Đề nghị của NovaReal là một hình thức chuyển đổi cách thức hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, nhằm làm giải tỏa bớt áp lực thanh khoản tại thời điểm hiện tại.
Vỡ nợ trái phiếu BĐS: Cảnh báo trở thành sự thật
Trái phiếu BĐS đang là điểm nóng thu hút được nhiều sự chú ý. Vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS không còn là câu chuyện ở bên kia biên giới phía bắc, nó đã được cảnh báo là sẽ xuất hiện ở Việt Nam trong 2 năm trở lại đây, và giờ đã thực sự xuất hiện.
-
- Trụ sở Vạn Thịnh Phát tại 193 - 203 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, Quận 1, TP Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hongvian/NTDVN)
Sau sự cố liên quan tới lô trái phiếu của Tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh, VKC Holdings đã tuyên bố mất khả năng thanh toán cho các chủ nợ. Gần đây nhất, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị điều tra với hàng loạt nhân sự cấp cao bị bắt với tội danh tương tự của Tân Hoàng Minh: Lừa đảo trên thị trường TPDN. Một doanh nghiệp trong hệ sinh thái doanh nghiệp của Vạn Thịnh Phát là CTCP Tập đoàn Đầu tư An Đông đã bị cáo buộc gian dối trong phát hành và mua bán trái phiếu, chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng. An Đông tại thời điểm đó có 3 lô trái phiếu đã phát hành với tổng giá trị lên tới gần 25.000 tỷ VND, trong khi vốn điều lệ chỉ là 9.000 tỷ VND.
Thị trường đóng băng, hàng tồn kho trở thành một vấn đề lớn, gây áp lực lên hoạt động vận hành của doanh nghiệp BĐS. Nợ BĐS là vấn đề vốn đã nhức nhối và ẩn chứa nhiều nguy cơ cho hệ thống tài chính Việt Nam. Cũng không thể bỏ qua trái phiếu bất động sản với những vụ bê bối rúng động. Rõ ràng ở Novaland đang hội tụ đầy đủ những vấn đề tiêu biểu trong ngành BĐS của Việt Nam.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTD Việt Nam.
Bảo Nguyên
