Quả bom nợ nổ chậm của tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande Group đã thu hút sự chú ý toàn cầu. Nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á của Capital Economics Mark Williams ước tính rằng, tại Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được và có thể chứa gần như toàn bộ dân số của nước Đức.
Theo CNN đưa tin, các chuyên gia đã phân tích một vấn đề tiềm ẩn sâu hơn: thị trường bất động sản Trung Quốc đã dư cung trong nhiều năm. Trước khi Evergrande phá sản, Trung Quốc có hàng chục triệu căn hộ bị bỏ trống.
Theo ABC News và South China Morning Post, có hơn 50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không người ở rải rác khắp Trung Quốc hồi năm 2019. Dù vậy, nhiều thành phố và công trình bất động sản (BĐS) vẫn còn đang tiếp tục được đầu tư và xây dựng.
Trong các thành phố ma này, cái gì cũng có, từ các tòa cao ốc san sát cho tới công viên, hồ nước, hệ thống giao thông quy hoạch đẹp đẽ, chỉ thiếu bóng người. Nghịch lý là người dân lại không thể chi trả nổi một chỗ để an cư bởi giá nhà đất không ngừng tăng.
Những năm gần đây, vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn.
Nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á của Capital Economics Mark Williams ước tính rằng, ở Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được và có thể chứa gần như toàn bộ dân số của nước Đức với hơn 80 triệu người.
Theo ước tính của Capital Economics, ở Trung Quốc có khoảng 100 triệu bất động sản đã được mua nhưng không sử dụng và có thể chứa khoảng 260 triệu người. Con số này đã thu hút sự chú ý của ngoại giới trong nhiều năm và gọi đó là những "phố ma" của Trung Quốc.
Về nguyên nhân gây ra vấn đề này, ông Williams nói rằng ngành bất động sản luôn là một phần quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm tới 30% GDP. Trong nhiều thập kỷ, nó đã giúp Trung Quốc duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng.
Tại sao Trung Quốc lại bất chấp rủi ro chạy theo tăng trưởng, dù là tăng trưởng nhờ phát triển BĐS liều lĩnh như vậy? Trả lời được câu hỏi này cần phải hiểu nội tình chính trị ở Trung Quốc cũng như bản chất của của hệ thống tín dụng ở quốc gia này.
Các quan chức chính quyền địa phương chịu áp lực chỉ tiêu tăng trưởng mà trung ương giao. Cái ghế của họ cũng như sự nghiệp chính trị của họ hoàn toàn dựa vào khả năng đạt được các chỉ tiêu này. Chính quyền trung ương cần thành tích tăng trưởng cao như cái cớ hợp pháp để tồn tại chính quyền vậy.
Mà cách thức nhanh nhất để có GDP cao đó là đầu tư. Bán đất cho tư nhân để xây đường xá, cầu cống. Tư nhân sẽ được vay tiền từ các ngân hàng thương mại (NHTM) địa phương với sự hậu thuẫn của các quan chức, bởi vì các quan chức này có ảnh hưởng rất lớn tới NHTM địa phương, hệ thống NHTM gắn bó chặt chẽ với địa phương về chính trị, không hề độc lập.
Lúc này, các phát triển BĐS tư nhân như Evergrande vừa có nguồn tài nguyên rẻ từ chính quyền địa phương, vừa có nguồn vốn vay rẻ, dễ dãi. Họ sẵn lòng xây vô số thành phố ma phục vụ thành tích tăng trưởng của địa phương và trung ương. Hậu quả của các dự án BĐS "xác sống" này phải 5 - 10 năm mới bộc lộ. Nhưng họ cũng không lo vì lúc đó người ra quyết định có thể đã được thăng chức. Bản thân NHTM buộc phải cho doanh nghiệp vay tiếp để trả nợ vì nếu để giá BĐS, cũng là tài sản đảm bảo suy giảm thì các NHTM ảnh hưởng đầu tiên. Đến một lúc, như Evergrande, các doanh nghiệp phát triển BĐS sân sau của quan chức địa phương và trung ương sẽ biến hệ thống NHTM thành con tin của họ.
Trung Quốc ngày nay đang ở trong tình trạng đúng như thế.
Trong nhiều năm trở lại đây, các nhà phê bình luôn đặt câu hỏi rằng liệu động cơ tăng trưởng này có đang tạo ra một quả bom hẹn giờ cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới hay không? Câu trả lời đã rõ qua vụ việc của Evergrande. Điều này một phần là do rất nhiều nhà phát triển đã vay những khoản tiền khổng lồ để tài trợ cho các dự án của họ.
Là nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất ở Trung Quốc, Evergrande đã trở thành một đại diện điển hình cho sự tăng trưởng không bền vững, với khoản nợ vượt quá 300 tỷ USD. Bà Christina Zhu, Nhà kinh tế của Moody's Analytics - một công ty con của Tập đoàn Moody, cho biết: “Tuy nhiên, Evergrande không phải là công ty duy nhất gặp khó khăn”.
Bà Zhu viết trong một báo cáo gần đây rằng, trong nửa đầu năm nay, có 12 công ty bất động sản Trung Quốc không trả được nợ trái phiếu, tổng trị giá khoảng 19,2 tỷ NDT (gần 3 tỷ USD). Bà nói thêm: “Con số này chiếm gần 20% tổng số vụ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp trong sáu tháng đầu năm nay, cao nhất trong tất cả các ngành ở Trung Quốc đại lục”.
Bà Zhu tiếp tục chỉ ra rằng trong vài tháng qua, “việc tăng giá cả, khởi công xây dựng và mức tiêu thụ (ở Trung Quốc) đã giảm mạnh”. Bà cho biết thêm, trong tháng 8, doanh số bán bất động sản tính theo diện tích mặt sàn đã giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bà Zhu viết, trong cùng tháng 8, giá nhà mới “tăng nhẹ 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đây là mức tăng nhỏ nhất kể từ khi thị trường bất động sản (Trung Quốc) hồi phục từ sau ảnh hưởng của đại dịch vào tháng 6/2020".
“Nhu cầu nhà ở của Trung Quốc đang bước vào thời kỳ giảm liên tục”, ông Williams viết trong một báo cáo nghiên cứu. Nhà kinh tế này nói rằng hầu hết các bất động sản mới ở Trung Quốc (khoảng 90%) đã được bán trước khi hoàn thành, có nghĩa là bất kỳ thất bại nào của nhà phát triển cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua.
Theo phân tích mới đây của Bank of America, Evergrande đã bán 200.000 căn hộ chưa bàn giao cho người mua. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc này rất có thể sẽ khiến người mua nhà ra về tay trắng.
Trong những tuần gần đây, chính phủ Trung Quốc đã chuyển trọng tâm sang việc thu hẹp tác động của cuộc khủng hoảng và bảo vệ người dân. Trong một tuyên bố vào cuối tháng trước, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cam kết "duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng nhà ở". Mặc dù không đề cập cụ thể đến Evergrande, nhưng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc gần đây liên tục bơm tiền mặt vào hệ thống tài chính để giúp ổn định tình hình và xoa dịu bức xúc của người dân.
Mai Hạ
(t/h)
