Đọc toàn chuyên đề: Tà ác vô độ - Triều đại hủ bại của Giang Trạch Dân ở Trung Quốc

Phần 4: Tiền kiếm được từ bất động sản

Chiếm đất [qua việc tịch thu đất nhờ thay đổi quy hoạch và chuyển đổi quyền sử dụng đất] luôn kiếm được siêu lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản. Trong một chế độ mà tính hợp pháp của đảng cầm quyền được đo bởi mức độ phát triển của nền kinh tế, các quan chức cấp thành phố và cấp dưới có động lực cao để ghi công cho những tiến bộ vì nền kinh tế địa phương.

Một cách để làm đẹp thành tích cá nhân của họ và tăng số liệu tăng trưởng kinh tế trong lãnh thổ của họ là thúc đẩy phát triển bất động sản. Nó có thể thành toàn nhiều việc cùng một lúc. Tiền sử dụng đất do các nhà phát triển bất động sản trả là một nguồn thu ngân sách chính của địa phương. Kinh doanh bất động sản cũng kéo theo sự gia tăng hàng loạt lĩnh vực liên quan như thép, xi măng, xây dựng, nội thất và điện tử tiêu dùng. Đồng thời, nó làm giảm tỷ lệ thất nghiệp, vốn là yếu tố chính ảnh hưởng đến sự ổn định của nhà nước.

Nhà ở với giá đắt đỏ

Bộ ba ngân hàng nhà nước, chính quyền địa phương và các nhà đầu tư bất động sản đã mang lại một hệ thống có lợi nhuận cao cho tất cả mọi người, ngoại trừ người nông dân nghèo Trung Quốc. Chính quyền địa phương cho các nhà đầu tư thuê đất, những người này đã vay tiền từ các ngân hàng nhà nước. Vì vậy, tiền thuê đất, giá nhà và số tiền vay ràng buộc chặt chẽ với nhau.

Khi chính quyền địa phương tăng phí thuê đất để có thêm nguồn tài chính, và trong khi giá nhà đất tiếp tục leo thang do chi phí phát triển ngày càng tăng, các ngân hàng bị rơi vào tình thế khó xử: họ phải phê duyệt và tiếp tục cho vay các khoản vay lớn, đáng ngờ bởi vì họ không thể để thị trường nhà đất rơi vào tình trạng chao đảo. Tuy nhiên, các ngân hàng mà để các nhà phát triển không trả được nợ thì họ cũng bị đổ vỡ theo.

Giá nhà ở trung bình ở Trung Quốc vượt quá khả năng chi trả của một gia đình bình thường.

Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc và Đại học Công nghệ Bắc Kinh đã cùng đưa ra bản báo cáo “Phân tích về sự Phát triển Xã hội Bắc Kinh năm 2010”. Theo báo cáo này, trong năm 2008 thu nhập khả dụng bình quân đầu người ở đô thị Bắc Kinh là 24.725 nhân dân tệ (3.763 đô la Mỹ) và thu nhập khả dụng trung bình của hộ gia đình là 64.285 nhân dân tệ (9.784 đô la Mỹ).

Giả sử diện tích nhà ở trung bình của một hộ gia đình là 90 m² (969 foot vuông), với giá nhà ở trung bình tháng 11/2009 ở Bắc Kinh là 17.810 nhân dân tệ/m² (252 đô la Mỹ/m²), một hộ gia đình phải trả 1,6 triệu nhân dân tệ (243.000 đô la Mỹ). Số tiền này tương đương với 25 năm thu nhập khả dụng trung bình hàng năm của hộ gia đình.

Nói cách khác, một hộ gia đình bình thường ở Bắc Kinh sẽ cần 25 năm thu nhập để mua một căn nhà. Đó là con số vào năm 2008, năm 2023 mỗi người Trung Quốc cần dành 100% thu nhập của 34 năm lao động (không ăn, uống, chi tiêu) thì mới mua nổi một căn nhà (theo số liệu từ trang Numbeo.com). Trên thực tế, họ sẽ cần nhiều hơn, vì những con số này chưa bao gồm bất kỳ khoản lãi nào cho khoản vay.[1]

Năm 2011, giá nhà ở trung bình tại Bắc Kinh và Thượng Hải tăng lên 20.000 nhân dân tệ/m² (350 USD/foot vuông). Giá bên trong Đường Vành Đai trong lên tới 50.000 nhân dân tệ/m² (875 đô la Mỹ/ foot vuông), trong khi thị trường nhà ở cao cấp cũng có giá gần 50.000 nhân dân tệ/m² trong quý đầu tiên năm 2012. Ngay cả đối với các chuyên gia cổ cồn trắng ở Thượng Hải và Bắc Kinh, giá nhà ở như vậy là vượt quá khả năng chi trả của họ.

Một thước đo quốc tế thường được sử dụng để đánh giá về khả năng chi trả nhà ở là Tỷ lệ Giá trên Thu nhập (P/I), tức là tỷ lệ giá nhà ở trung bình trên thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Một khoảng tỷ lệ hợp lý được chấp nhận là từ 3 đến 6. Nói cách khác, giá nhà ở vừa túi tiền thì tỷ lệ này nên rơi vào khoảng từ 3 đến 6 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Nếu tỷ lệ này dưới 3, thì thị trường nhà đất đang thiếu cầu, khiến giá nhà tương đối rẻ. Nếu cao hơn 6, giá sẽ vượt quá khả năng chi trả của cư dân đô thị.

Sử dụng các tỷ lệ vào khoảng năm 2011 cho thấy Tỷ lệ giá trên thu nhập của Hong Kong được xem là một trong những tỷ lệ cao nhất trên thế giới, đạt 15,6. New York là gần 10, London là 12 và Tokyo là 8. Tỷ lệ Giá trên Thu nhập vào khoảng năm 2011 ở hầu hết các thành phố của Trung Quốc đều trên 10, ở các thành phố lớn nhất là trên 20. Giá nhà ở cao như vậy không thể kéo dài. Nếu giá nhà giảm, nó sẽ khiến toàn bộ chuỗi vốn liên quan bị phá vỡ và gây ra khủng hoảng kinh tế.

Tuy nhiên, giá nhà ở luôn thay đổi và dữ liệu trên đã lỗi thời. Theo Numbeo, tỷ lệ này đã tăng cao hơn rất nhiều vào năm 2018. Numbeo tuyên bố rằng “cơ sở dữ liệu lớn nhất thế giới lưu trữ thông tin về các thành phố và quốc gia trên toàn thế giới được đóng góp bởi người dùng”. Theo đó cho thấy Tỷ lệ Giá trên Thu nhập của Bắc Kinh (48,1), Thượng Hải (42,8), Hong Kong (41,1) và Thâm Quyến (40,3), đây là bốn thành phố có Tỷ lệ cao nhất trên thế giới.

Thành phố tiếp theo là Mumbai, Ấn Độ ở vị trí 28,2, một sự sụt giảm lớn. (Trong một biểu đồ khác do Numbeo thực hiện vào khoảng tháng 4/2018, thành phố tiếp theo sau bốn thành phố hàng đầu của Trung Quốc là London ở khoảng 24.) Các tỷ lệ của 13 thành phố quốc tế tiếp theo sau bốn thành phố lớn của Trung Quốc, rơi vào khoảng 20, gần gấp đôi so với các thành phố lớn của Trung Quốc. Thành phố New York chỉ ở mức 12,3.[2]

Quảng Châu cũng là một thành phố rất lớn của Trung Quốc, nhưng không hoàn toàn phù hợp với mô hình này. Theo một trang web mua bán bất động sản, giá nhà ở đây thấp hơn đáng kể so với ba thành phố lớn: Thượng Hải, Thâm Quyến và Bắc Kinh. Nguồn tin này nói rằng chính quyền trung ương đang xây dựng một số lượng lớn các căn hộ cho thuê “để hạ nhiệt thị trường đang quá nóng”.[3]

Mặc dù các phương pháp có thể khác nhau trong việc tính thu nhập và giá nhà ở, nhưng dữ liệu gần đây cũng đều giúp các chuyên gia có đánh giá và phân tích tương tự.

Sean Linkletter từ JLL Trung Quốc đã xem xét các thành phố cấp 1 (Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Quảng Châu) và các thành phố cấp 2 (Thiên Tân, Hàng Châu, Nam Kinh, Tô Châu, Thành Đô, Trùng Khánh, Tây An, Vũ Hán, Thẩm Dương, Thanh Đảo, Trịnh Châu, Hợp Phì, Ninh Ba, Đại Liên, Vô Tích và Trường Sa.), ông kết luận: “Chỉ số P/I [giá/thu nhập] của tất cả các thành phố của Trung Quốc đều cao hơn đáng kể so với mức trung bình của Hoa Kỳ là 2-4".[4]

Cần chỉ ra rằng có sự khác biệt về quan điểm giữa chính quyền trung ương và địa phương trong việc tham nhũng ảnh hưởng như thế nào đến khả năng chi trả nhà ở. Chính quyền địa phương muốn lấy đất [từ dân cư] và cho thuê để thực hiện các dự án, vì thu nhập từ việc bán đất là nguồn thu ngân sách chính của họ, nhưng điều tương tự không thể có được với chính quyền trung ương.

Nỗ lực lớn của chính quyền địa phương nhằm đuổi nông dân khỏi đất đai của họ và cho các nhà phát triển thuê nó đã dẫn đến giá nhà ở cao nhất thế giới do các quan chức tham nhũng móc hầu bao của nông dân. Tuy nhiên, theo quan điểm của chính quyền trung ương, sự phát triển này đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng. Bằng cách nào đó, cần phải xoa dịu những người dân thường bị loại khỏi thị trường nhà đất và phải giải quyết mối đe dọa thực sự về bong bóng nhà đất có thể làm suy thoái nền kinh tế Trung Quốc.

Một trò đùa trên mạng đã mô tả một cách hài hước về gánh nặng mua nhà của một người Trung Quốc bình thường.

“Mới đây, một cơ quan nhà nước đưa ra thống kê về việc mua nhà. Nếu bạn không thuộc bất kỳ loại nào trong ba loại người - cực kỳ giàu có, quan chức cấp cao hoặc người nổi tiếng, thì chi phí lao động cho các tầng lớp xã hội khác nhau để mua một ngôi nhà 100 m² trị giá 3 triệu nhân dân tệ (450.000 đô la Mỹ) như sau:

• Đối với một nông dân có thu nhập ròng từ một mẫu đất là 400 nhân dân tệ (60 đô la Mỹ), anh ta sẽ phải canh tác ba mu đất (0,5 mẫu Anh) từ thời nhà Đường hơn 1.000 năm trước cho đến ngày nay.
• Đối với một công nhân nhà máy với mức lương hàng tháng là 1.500 nhân dân tệ (225,5 đô la Mỹ), anh ta sẽ phải làm việc từ Chiến tranh Nha phiến năm 1846 đến nay và không được nghỉ thứ bảy và chủ nhật.
• Đối với một nhân viên cổ cồn trắng với mức lương hàng năm là 60.000 nhân dân tệ (9.018 đô la Mỹ), anh ta sẽ phải làm việc từ năm 1960 mà không được ăn uống.

Tham nhũng Đặc Biệt Cao trong lĩnh vực Bất Động Sản

Ngành bất động sản ở Trung Quốc có khả năng sinh lợi cao. Kể từ năm 2002, Trung Quốc đã công bố danh sách các ngành có lợi nhuận cao nhất. Bất động sản luôn nằm trong top dẫn đầu. Theo Forbes năm 2002, trong Danh sách Người giàu Trung Quốc thì hơn 40 tỷ phú trong top 100 có liên quan đến bất động sản. Có lẽ không có quốc gia nào khác trên thế giới có tỷ lệ tỷ phú làm giàu từ kinh doanh nhà ở cao hơn thế.

Chính phủ ban hành luật và quy định để đảm bảo rằng nhà nước có độc quyền đối với thị trường đất đai sơ cấp và chính phủ thu thuế đối với việc chuyển nhượng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, có một khu vực màu xám rất lớn khi các quan chức phê duyệt việc chuyển quyền sử dụng đất cho các nhà phát triển.

Chen Liangyu, một thành viên cốt cán của Băng đảng Thượng Hải và là tay chân thân tín lâu năm của Giang Trạch Dân, là thị trưởng kiêm Bí thư Thành ủy Thượng Hải từ năm 2002 đến năm 2006. Ông Chen (Trần) khét tiếng vì sự sa đọa tột độ của mình.

Trong khoảng từ năm 2002 đến 2003, em trai của Chen Liangyu, Chen Liangjun, muốn có được một mảnh đất ở quận Baoshan của Thượng Hải. Với sự giúp đỡ của Chen Liangyu, Chen Liangjun đã có được quyền sử dụng 600 mu đất (99 mẫu Anh). Chen Liangjun đã bán ngay quyền sử dụng đất này cho các nhà phát triển bất động sản với giá 118 triệu nhân dân tệ, anh ta đã trở thành triệu phú chỉ sau một đêm. Tất nhiên, 118 triệu nhân dân tệ cuối cùng sẽ được bù đắp lại bởi những người mua nhà .[5]

Các nhà đầu tư bất động sản thường thông đồng với các quan chức và giành được đất bằng nhiều thủ đoạn khác nhau. Quá trình điển hình bắt đầu bằng việc hối lộ các quan chức chính quyền địa phương phụ trách vấn đề đất đai để có được một mảnh đất với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Sau khi thực hiện một khoản thanh toán tối thiểu, nhà đầu tư đã có được các giấy tờ cần thiết cho đơn xin vay vốn.

Tiếp đó, cần thiết phải thực hiện một khoản hối lộ khác cho giám đốc điều hành ngân hàng để có được phê duyệt khoản vay. Tất cả các chi phí hối lộ được bù đắp bằng giá nhà ở cao ngất ngưởng. Không có gì bí mật khi 30% giá nhà ở là chi phí giao dịch, một cách nói uyển chuyển để chi cho các khoản hối lộ.

Theo Bộ Đất đai và Tài nguyên, trong năm 2003, điều tra 168.000 trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp trên toàn Trung Quốc thì chỉ có 738 người bị kỷ luật Đảng và bị kỷ luật hành chính, và trong số này chỉ có 134 người bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Vì vậy, chỉ có dưới 1% các trường hợp bị áp dụng hình phạt hình sự đối với người phạm tội hoặc những người phạm tội. Đây là một dấu hiệu nói lên sự rủi ro thấp khi dính líu tới tham nhũng trong kinh doanh đất đai, trong khi lợi ích tiềm năng lại cực kỳ cao.[6]

Các vụ án tham nhũng lớn luôn thuộc lĩnh vực bất động sản. Đầu những năm 2000, phần lớn quan chức bị sa thải đều dính líu đến bê bối bất động sản.

Đầu năm 2005, Wang Yan, cựu trợ lý thị trưởng Thanh Đảo, bị buộc tội hối lộ 4,96 triệu nhân dân tệ (744.000 đô la Mỹ) và bị kết án tử hình với ân xá trong hai năm. Cựu Cục trưởng Cục Kế hoạch Thanh Đảo Zhang Zhiguang bị buộc tội hối lộ 8,6 triệu nhân dân tệ (1,3 triệu USD) và cũng bị nhận hình phạt như vậy.

Ví dụ, khi biết rằng một công ty không có khả năng thanh toán phí chuyển nhượng đất, WangYan đã thu xếp để Cục Đất đai và Tài nguyên thành phố miễn khoản phí lên tới 160 triệu nhân dân tệ (24 triệu đô la Mỹ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty. Công ty này đã kiếm được một số tiền khổng lồ và Wan Yan đã nhận được sự “phần thưởng” trị giá 120.000 nhân dân tệ (18.000 đô la Mỹ).

Năm 2002, khi Zhang Zhiguang còn là Cục trưởng Cục Quy hoạch Thanh Đảo, khi một công ty bất động sản lên kế hoạch xây dựng một khu dân cư phức hợp ở Thanh Đảo. Công ty mong muốn tăng tỷ lệ diện tích sàn do thành phố quy định, tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của tòa nhà với diện tích mảnh đất nơi tòa nhà được xây dựng, để bán được nhiều căn hộ nhà ở hơn. Sau khi nhận hối lộ 1,6 triệu nhân dân tệ (240.000 đô la Mỹ), Zhang đã phê duyệt mức tăng [thực chất là điều chỉnh, thay đổi quy hoạch, vi phạm nguyên tắc về quy hoạch trong thành phố].[7]

Tờ Financial Times, trong một bài báo ra tháng 4/2018, đã đồng ý với phát hiện của chúng tôi rằng giá nhà đất ở các thành phố lớn của Trung Quốc thuộc hàng cao nhất thế giới được tính theo tỷ lệ Giá nhà/Thu nhập. Tuy nhiên, không phải tất cả giá cao là do cướp đất và các quan chức ĐCSTQ tham lam.

Bài báo cho rằng nguyên nhân chính khiến giá đất cao là do sự đầu cơ của các nhà đầu tư Trung Quốc, những người thiếu những lựa chọn thay thế tốt để làm gì số tiền tiết kiệm của mình. Rõ ràng, lãi suất ngân hàng quá thấp, thị trường chứng khoán quá rủi ro do đó các nhà đầu tư bị đẩy vào đầu cơ bất động sản, từ đó dẫn đến nhu cầu cao và giá rất cao. Theo các nhà nghiên cứu từ Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam ở Thành Đô, ước tính có khoảng 50 triệu ngôi nhà bị bỏ trống.[8]

Bình An - Bạch Liên biên dịch

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Li, Ruiying. (2010, July 19) “An Analysis of 2010 Beijing Social Development” Points out that Beijing’s Housing Price to Income Ratio is 25: 1. Guangming Daily Online. http://house.ifeng.com/news/2010_07_19-11792584_0.shtml

[2] NUMBEO’s Property Prices Index 2018 https://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp?title=2018

[3] Sohlberg, Marcus. (2018, February 13) Buying Property in Guangzhou: The Basics You Need to Know. Asia Property HQ https://www.asiapropertyhq.com/buying-property-guangzhou/

[4] Linkletter, Sean. (2017, December 12) Why are Chinese homes so expensive? RETalk Asia. https://www.retalkasia.com/news/2017/12/12/why-are-chinese-homes-so-expensive/1513032550

[5] Wang, Heyan, Zhao Hejuan and Ji Minhua. (2008, March 29) Chen Liangyu on Trial. Caijing magazine. http://misc.caijing.com.cn/chargeFullNews.jsp?id=110065995&time=2008-03-29&cl=106

[6] Zou, Yurui. (2003, December 24) 2003 Land Audit Storm: 2046 Development Zones Fall into Storm Eyes. People’s Daily Online. http://www.people.com.cn/GB/jingji/1045/2262534.html

[7] Song, Zhenyuan and Zhang, Xiaojing. (2006, December 14) Confession of Former CCP Committee Secretary of Laoshan District, Qingdao City: Defeated by Developers “Corruptive PR". Xinhua News Agency. http://opinion.people.com.cn/GB/5176246.html

[8] Wildau, Gabriel and Jia, Yizhen. (2018, April 1) China revives long-stalled property tax to combat housing bubble. Financial Times. https://www.ft.com/content/a5cfa462-332a-11e8-b5bf-23cb17fd1498