Rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư BĐS qua 'mua chung' - Bài học từ Evergrande ở Trung Quốc

Bình luận Trường Phi • 12:18, 07/10/22

Giúp NTDVN sửa lỗi

Do thị trường tài chính chưa phát triển nên các sản phẩm tài chính dành cho bất động sản (BĐS) ở Việt Nam còn đơn giản, chưa đa dạng. Bởi vậy sáng tạo mua chung BĐS của tỷ phú BĐS nổi tiếng hàng đầu Việt Nam là ông Phạm Nhật Vượng đang trở thành đề tài nóng trên truyền thông. Dù vậy, các nhà đầu tư và cả các nhà làm chính sách cần hiểu về các lợi thế, rủi ro của hình thức này. Câu chuyện của Evergrande cũng là tham chiếu thú vị khi ra quyết định...

Theo Cafef, thông tin từ VinGroup, tập đoàn này sẽ thành lập một công ty bất động sản mới có tên là VMI. Trong công ty mới này, tỷ phú Phạm Nhật Vượng, chủ tịch Hội đồng quản trị của VinGroup, không đóng góp tiền mặt, ông ấy sẽ góp 18 nghìn tỷ đồng vốn điều lệ bằng cổ phiếu của Vingroup.

Theo đó, VMI sẽ mua lại chính các sản phẩm của bất động sản của Vinhomes, chia nhỏ ra rồi bán cho các nhà đầu tư. Dự kiến sẽ có khoảng 50 nhà đầu tư tham gia đầu tư vào mỗi phần quỹ bất động sản lớn này, với chứng nhận quyền tài sản và được cam kết chia lợi nhuận ở một mức tối thiểu (bởi VMI). Nhà đầu tư nhỏ có thể được hưởng nhiều hơn nếu giá trị phần tài sản này gia tăng và việc kinh doanh thuận lợi hơn.

Có vẻ như, lợi ích của hình thức này là dù bạn không có nhiều tiền nhưng bạn vẫn có thể đầu tư phần tiền nhỏ của bạn vào một sản phẩm BĐS của VinGroup.

Về cách tiếp cận: VMI giống với REIT

Cách đầu tư chung (mua chung) như vậy đã diễn ra tự phát từ lâu. Với tuyên bố về thành lập VMI của VinGroup, đây chỉ là lần đầu tiên hình thức này được tổ chức vận hành một cách chính thống, bởi một doanh nghiệp phát triển BĐS lớn nhất thị trường Việt Nam.

Cách hoạt động của Công ty VMI gợi liên tưởng đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust). REIT thực chất là chia nhỏ một sản phẩm BĐS ra để thu hút vốn đầu tư (mua vào). REIT có 3 loại là: (i) REIT cổ phần, hình thức góp cổ phần rồi mua chung, chia sẻ chung lợi ích và rủi ro; (ii) REIT thế chấp, dùng tiền huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ để cho vay nhận tài sản đảm báo thế chấp là BĐS; (iii) REIT hỗn hợp của hai hình thức trên.

Tại Việt Nam, do thiếu khung khổ pháp lý cho REIT hoạt động với hình thức là quỹ tài chính nên hiện Việt Nam chỉ có một quỹ REIT duy nhất, thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank.

Ngay cả với hình thức như REIT, các nhà đầu tư nhỏ tham gia vào loại hình này sẽ phải chịu hai rủi ro lớn nhất:

Thứ nhất, các nhà đầu tư nhỏ thiếu thông tin cụ thể về rủi ro của chính BĐS đó, phân tích cơ bản về thị trường, tài chính của sản phẩm. Các quỹ REIT và mua chung như thế này chủ yếu quảng bá về lợi nhuận tiềm năng

Thứ hai, các nhà đầu tư nhỏ thiếu công bố thông tin về mâu thuẫn lợi ích giữa các nhà đầu tư với nhau (vì cùng mua chung nên ràng buộc chung về rủi ro, cơ hội và quyết định), thông tin mâu thuẫn với khách hàng của các trung gian phân phối. Đây là rủi ro rất lớn.

'Mua chung' cầm cái bởi doanh nghiệp phát triển BĐS, rủi ro khôn lường!

Bên cạnh lợi ích là có thể tham gia thị trường BĐS dù với số vốn nhỏ, lợi ích kiếm lời qua 'chung chi' với đối tác có kinh nghiệm dẫn dắt thị trường, hình thức 'mua chung' này có thể phát sinh hàng loạt vấn đề với sự lành mạnh của thị trường BĐS, thị trường tài chính và với an toàn tài chính của nhà đầu tư nhỏ.

Thứ nhất, về quản lý nhà nước, khi 'mua chung' được cầm cái bởi một doanh nghiệp phát triển BĐS như VMI, sản phẩm BĐS của VinHomes có thể được nhanh chóng bán cho VMI. VMI có thể kích thích cầu ảo, giá ảo, thanh khoản ảo nếu hoạt động này không được cơ quan quản lý giám sát kịp thời, minh bạch và công khai.

VMI hoạt động như một phương tiện tài chính đặc biệt, huy động vốn từ người chơi nhỏ, để trả lại tiền cho VinHomes. Việc này giúp báo cáo tài chính của VinHomes sẽ đẹp hơn. Trong bối cảnh thị trường tài chính giảm sút thanh khoản do dòng vốn đắt đỏ hơn và bị thu hẹp hơn như hiện nay, VMI dường như đã xuất hiện đúng lúc, để tạo thanh khoản, tạo mua bán, tạo cầu.

Nếu VMI được mở đèn xanh đi vào hoạt động, chắc chắn, các nhà phát triển BĐS khác của Việt Nam sẽ học tập VinHomes, lập tức thành lập các công ty tương tự. Lý do là các nhà phát triển BĐS trong nước hiện đang bắt đầu lộ trình khó khăn về tài chính khi tín dụng BĐS và trái phiếu BĐS bị thu hẹp, thị trường đầu ra khó khăn. Tóm lại, các nhà BĐS cần huy động vốn, cần tạo thanh khoản cho hàng hoá BĐS, cần giao dịch, cần làm đẹp bảng cân đối kế toán...

Khi một thực thể (trường hợp này là VinHomes) có thể vừa tạo cung BĐS, vừa tạo cầu, thì sẽ dẫn dắt được giá cả thị trường BĐS (ít nhất là cho các dự án của ông lớn này). Dĩ nhiên, về dài hạn, cung - cầu và giá sẽ vận động về đúng giá trị thật của nó. Dù vậy, thiệt hại trên toàn thị trường BĐS sẽ lớn vì xuất hiện thêm nhân tố thiếu minh bạch cung - cầu -giá. Nhân tố 'cầu ảo' gia tăng là hoàn toàn không tốt cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS nói riêng, thị trường tài chính nói chung.

Thứ hai, các nhà đầu tư nhỏ sẽ gặp rủi ro về minh bạch thông tin thị trường, thông tin rủi ro sản phẩm, thông tin kênh phân phối, thông tin khách hàng, khung khổ pháp lý bảo vệ quyền lợi...

Quyền lợi của nhà đầu tư nhỏ hoàn toàn bị nắm giữ bởi nhà cái của cuộc chơi này, đó là VinHomes. Điều này cũng tốt trong trường hợp tập đoàn này uy tín và tình hình tài chính, năng lực quản lý các dự án BĐS của họ tuyệt vời với các chính sách bảo vệ nhà đầu tư nhỏ rõ ràng, minh bạch.

Bởi vậy, các nhà đầu tư nhỏ cần chắc chắn về uy tín, tình trạng tài chính, năng lực phát triển của tập đoàn nắm giữ VMI. Bài báo này không đưa ra phân tích, lời khuyên với thực trạng tài chính, năng lực, uy tín trên thị trường BĐS của VinHomes, chỉ đưa ra góc nhìn phân tích về rủi ro tiềm ẩn (trên lý thuyết) với loại hình này mà thôi.

Ngoài ra, khi quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ ràng buộc trong hợp đồng kinh doanh khi bị vi phạm, thì các nhà đầu tư sẽ phải tiêu tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc để bảo vệ lợi ích của mình theo trình tự pháp luật. Lý do không chỉ bởi hệ thống pháp luật nói chung mà còn do Việt Nam chưa có hiếu khung khổ pháp lý quy định cho hình thức kinh doanh, góp vốn mua chung như thế.

Bài học từ Evergrande

Vấn đề của Evergrande đã phát sinh từ lâu. Báo cáo tố cáo Tập đoàn BĐS này là ponzi (một mô hình kinh doanh lừa đảo) đã xuất hiện ở Hong Kong từ năm 2012.

Và vào năm 2012, Tập đoàn phát triển Evergrande, khi đó mới vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính 2007 nhờ thế lực tài phiệt thân gia tộc Giang Trạch Dân ở Hong Kong và niêm yết được 3 năm trên sàn giao dịch Hong Kong, bị tổ chức Citron Research tố là mô hình lừa đảo tài chính Ponzi. Cáo trạng dài tới 57 trang hiện vẫn được lưu trữ trên trang của Citron Research.

Nhưng đáng tiếc, một tiếng nói chuyên môn sâu sắc, trung thực như vậy đã phải chịu uỷ khuất. Người viết báo cáo này, ông Andrew Left, một nhà đầu tư bán khống quốc tịch Mỹ, người sáng lập của Citron Research, bị cấm hoạt động trên sàn giao dịch Hong Kong 5 năm. Khi đó, các nhà chức trách Hong Kong viện lý do rằng báo cáo của Citron Research về Evergrande là không trung thực. Theo CNBC, hình phạt 5 năm đã kết thúc vào tháng 10/2021; không bao lâu sau khi tin tức Evergrande ‘mất khả năng trả nợ' khiến cả thế giới ‘bất ngờ’.

Cho tới giờ, Evergrand chưa có màn phá sản triệt để như Lehman Brothers của Mỹ. Trung Quốc đã cho phép tập đoàn này phá sản từng phần. Và cấu phần cho phép phá sản đầu tiên của tập đoàn chính là Công ty quản lý tài sản của Evergrande. Công ty này thực chất cũng là một phương tiện tài chính đặc biệt, huy động vốn để đầu tư tài chính vào các sản phẩm BĐS của Evergrande. Theo một cách nào đó, giống như Công ty VMI.

Cuộc khủng hoảng nợ của tập đoàn bất động sản khổng lồ Trung Quốc Evergrande Group đã làm dấy lên sự chú ý của mọi tầng lớp trong xã hội. (Nguồn ảnh: NOEL CELIS / AFP qua Getty)
Cuộc biểu tình của các chủ nợ của Evergrande dường như được ĐCSTQ ngấm ngầm ủng hộ (Ảnh: NOEL CELIS / AFP qua Getty Images)

Sự lựa chọn của chính quyền Bắc Kinh để biến Công ty quản lý tài sản Evergrande trở thành công ty đầu tiên trong tập đoàn này công khai vỡ nợ rất có ý nghĩa. Bởi vì các nhà đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande là nhóm có khả năng chịu đựng và buộc phải chấp nhận sự thật vỡ nợ (mất sạch khoản đầu tư) cao nhất trong số các chủ nợ của Evergrande.

Đối với những khách hàng đã trả tiền mua nhà, họ đã yêu cầu Evergrande trả lại ngôi nhà cho họ. Đây là yêu cầu chính đáng, họ mua nhà để ở, để sở hữu. Nhưng đối với những người đầu tư tài chính vào Evergrande thì khác, họ đang đầu tư vào hoạt động kinh doanh của tập đoàn BĐS tư nhân này. "Đầu tư là rủi ro, và bạn cần phải thận trọng khi tham gia thị trường". Trung Quốc nắm chắc triết lý này, thị trường cũng đồng tình với họ.

Hơn nữa, ước tính chỉ có khoảng 70.000 người đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande trong khi có tới 1,2 triệu người mua nhà. Vì thế, đối phó với sự bất mãn của 70.000 người đầu tư kiếm lời dễ dàng hơn nhiều với 1,2 triệu người khao khát có nhà để ở.

Bài báo chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.

Trường Phi

Bạn bình luận gì về tin này?



BÀI CHỌN LỌC

Rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư BĐS qua 'mua chung' - Bài học từ Evergrande ở Trung Quốc