Các biện pháp là nhằm khuyến khích người dân mua nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm. Giá nhà sẽ khó giảm xuống do sự thao túng của chính quyền, trong khi mức độ sẵn sàng mua nhà của người dân đang ở mức thấp.
Các ngân hàng ở nhiều vùng của Trung Quốc được cho là đã giới thiệu “các khoản cho vay từ trái tim đến trái tim” nhằm khuyến khích các cặp vợ chồng chưa kết hôn đăng ký vay mua nhà trước khi họ kết hôn; và “khoản vay trăm năm” cho phép con cái thừa kế khoản vay của cha mẹ và kéo dài thời gian trả nợ lên 100 năm. Các chuyên gia tin rằng việc nới lỏng giới hạn thời gian trả nợ và điều kiện vay như vậy có thể nhằm giảm bớt áp lực giá nhà đất tăng cao vốn đang làm suy yếu thị trường bất động sản của Trung Quốc.
Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc ngày 22/02 đã triển khai “các khoản cho vay từ trái tim đến trái tim” dành cho các cặp vợ chồng chưa kết hôn sống ở tân khu Hùng An, thành phố Bảo Định, trung tâm tỉnh Hà Bắc. Theo báo cáo của cổng thông tin Trung Quốc Sina, ngân hàng cho phép một hoặc cả hai bên đăng ký khoản vay mua nhà trong trường hợp họ là chủ sở hữu chung và ngay cả khi một bên đăng ký khoản vay một mình, cả hai người đều được coi là người đồng trả nợ.
Động thái này phần nào giống như nỗ lực của các ngân hàng Trung Quốc nhằm giảm bớt áp lực kép của hoạt động kinh doanh bất động sản trì trệ và việc trả nợ sớm của người đi vay, và đã được chứng kiến ở những nơi khác trong các động thái tương tự.
Hôm 15/02, Công ty Bất động sản Nam Ninh C&D của tỉnh Quảng Tây đã công bố một dự án “cho vay bách niên” (cho vay 100 năm), hợp tác với một số ngân hàng ở Nam Ninh, kéo dài thời hạn cho người mua nhà vay lên đến 100 năm, tức là một nghĩa vụ trả nợ thế chấp trải dài giữa cha mẹ và con cái của hai thế hệ.
Cái gọi là khoản cho vay trăm năm có nghĩa là, ví dụ, một ngân hàng tăng tuổi cho vay tối đa đối với người mua nhà từ 65 lên 70, sau đó con cái của người mua nhà vay một khoản tiền cho tài sản trong 30 năm nữa, tạo ra thời hạn cho vay 100 năm.
Một số ngân hàng ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thành Đô của tỉnh Tứ Xuyên, Ninh Ba và Vô Tích của tỉnh Chiết Giang cũng thay đổi mức trần cho vay, với thời hạn cho vay kéo dài của các ngân hàng Thành Đô lên tới 90 năm và một số ngân hàng của Bắc Kinh hứa hẹn khoản cho vay thời hạn kéo dài 95 năm với sự đảm bảo trả nợ của con cái.
Các khoản vay này bao gồm cả con cái với tư cách là người đồng thời tham gia vay để đảm bảo rằng việc trả nợ mua nhà có thể được thực hiện trong thời gian dài hơn, xét đến việc tuổi thọ trung bình của người Trung Quốc là khoảng 77,93 tuổi, theo dữ liệu do Ủy ban Y tế Quốc gia công bố vào tháng 07/2022 .
-
- Toàn cảnh các tòa nhà đang được xây dựng gần tòa nhà văn phòng của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc hôm 29/09/2007 tại Trùng Khánh, Trung Quốc. (Ảnh: China Photos/Getty Images)
Gia tăng gánh nặng nợ
Chuyên gia về Trung Quốc Shi Shan nói với The Epoch Times hôm 25/02: “Không giống như hệ thống bảo vệ phá sản tín dụng của phương Tây, các khoản thế chấp nhà ở Trung Quốc có nghĩa vụ phải được hoàn trả suốt đời”.
Sina đưa tin hôm 23/02, nhà nghiên cứu Dong Ximiao tại Viện Tài chính của Đại học Fudan, cho biết "khoản vay trăm năm" hay "khoản vay từ trái tim đến trái tim" chỉ nhằm mục đích thêm nhiều người vay là trẻ em, cha mẹ hoặc các thể nhân đủ điều kiện khác.
Chuyên gia thế chấp cấp cao Zheng Dayuan tại Quảng Châu cho biết: “Đây thực sự là một loại 'cho vay chuyển tiếp' theo nghĩa rộng, khi mà thu nhập của một người không đủ và một người khác cung cấp thu nhập để hỗ trợ trả nợ”.
Các khoản vay chuyển tiếp, như tên của nó, được sử dụng khi tuổi hoặc khả năng trả nợ của người vay bị hạn chế, người thân của người vay (cha mẹ, con cái và vợ/chồng của họ) và thậm chí cả những người bạn đời chưa kết hôn sẽ chịu trách nhiệm với tư cách là người đồng vay hoặc người bảo lãnh cho đến khi toàn bộ việc trả nợ được hoàn tất. Theo một báo cáo từ trang web thông tin NetEase hôm 16/02, các khoản cho vay chuyển tiếp có thể lách qua các kẽ hở của các chính sách hạn chế mua và cho vay, vì vậy chúng có một vùng “xám” .
Ông Shi tin rằng các khoản vay chuyển tiếp là một sản phẩm tài chính “bóp nghẹt" nhằm bòn rút thu nhập của người đi vay, “nó dường như làm giảm gánh nặng của người đi vay trong [ngắn hạn], nhưng nó lại đẩy họ vào tình trạng mắc nợ quá mức vượt quá khả năng thanh toán thực tế [trong dài hạn]".
Hơn nữa, ông nói thêm, nó ràng buộc trước nhu cầu tín dụng của trẻ em, mở rộng khoản nợ trong tương lai của thế hệ tiếp theo.
Theo quan điểm của ông Shi, lý do chính để các ngân hàng Trung Quốc đề xuất các khoản vay chuyển tiếp khác nhau là do giá nhà quá cao và người dân không có khả năng mua nhà.
Vậy tại sao doanh nghiệp địa ốc không bán nhà với giá thấp để giảm hàng tồn, hoàn vốn, và làm lợi cho cư dân?
Nhà nước thao túng giá nhà
Hôm 17/02, nhà phát triển bất động sản Xincheng Group được cho là đã bán được hơn 70 căn nhà ở Jinyue Garden, nằm ở quận Long Cương của Thâm Quyến, trong ngày khuyến mãi đầu tiên. Khẩu hiệu "Với khoản trả trước chỉ 300.000 CNY [nhân dân tệ] (khoảng 43.000 USD), nhà phát triển ưu đãi 600.000 CNY (khoảng 86.000 USD) miễn phí không cần thanh toán" đã tạo ra làn sóng mua nhà bùng nổ.
Chiến thuật khuyến mãi ưu đãi như vậy được đưa ra khi doanh số bán hàng của Xincheng Group gặp phải những trở ngại do “nhiều tác động của thị trường, ngành và dịch bệnh [COVID]” trong năm qua. Trong Giai đoạn I của Jinyue Garden, chỉ một nửa trong số 522 căn hộ được bán trong một năm, trong khi chỉ có 17 trong số 490 căn hộ Giai đoạn II được bán trong sáu tháng, theo tuyên bố của công ty hôm 19/02.
Tuy nhiên, một ngày sau, văn phòng nhà ở thành phố Thâm Quyến đã yêu cầu dừng khẩn cấp hoạt động quảng cáo của Xincheng Group và niêm phong một số tài sản, tuyên bố rằng hoạt động bán hàng bị nghi ngờ là “phá vỡ thị trường”.
Một nhân viên của văn phòng nhà ở quận Long Cương nói với truyền thông Trung Quốc hôm 20/02 rằng khoản thanh toán trước 20% tương đương với việc giảm giá trái phép, điều này bị chính phủ nghiêm cấm một cách rõ ràng.
Theo thông tin công khai, nếu giá của một bất động sản trị giá 3 triệu CNY (430.000 USD) bị giảm 600.000 CNY (86.000 USD), thì nó tương đương với mức giảm 20%.
Cùng với Thâm Quyến, Quế Lâm, Côn Minh, Chu Châu, Nhạc Dương, Thẩm Dương, Đường Sơn và Trương Gia Khẩu nằm trong số 21 thành phố trên khắp Trung Quốc bị chính quyền cấm hoặc hạn chế giảm giá nhà đất. Một số thành phố này trực tiếp ban hành mệnh lệnh hành chính, trong khi những thành phố khác đe dọa các doanh nghiệp bằng cách không cấp giấy phép chính phủ có liên quan.
-
- Những công trình do một công ty Trung Quốc phát triển đang được xây dựng ở Sihanoukville, Campuchia, hôm 16/02/2020. (Ảnh: Paula Bronstein/Getty Images )
Tại sao chính quyền muốn giữ giá nhà ở mức cao?
Một bài báo công bố hôm 23/02 trên NetEase đã phân tích lý do khiến ĐCSTQ không muốn hạ giá nhà mặc dù giá nhà ở quá cao khiến người dân không muốn mua nhà.
Giá nhà giảm thì giá đất cũng giảm theo, kéo theo đó là các công ty thế chấp đất đai sẽ vỡ nợ. Bài báo viết, một khi các công ty đó vỡ nợ, nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên mạnh mẽ và các sản phẩm tài chính sẽ mất giá nghiêm trọng, “tất cả những vấn đề này sẽ đưa chính quyền địa phương vào một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng”.
Do đó, theo ý kiến của tác giả bài viết, hàng loạt chính sách của các cơ quan chức năng chống lại lĩnh vực bất động sản, cả cuộc đàn áp vào năm 2021 và sự củng cố theo hướng ngược lại đối với thị trường bất động sản, chỉ nhằm mục đích đảm bảo việc giao tài sản, ổn định giá nhà tăng cao và bảo toàn giá trị đất đai.
Để thúc đẩy ngành bất động sản, các nhà chức trách đã mở trở lại khả năng các công ty bất động sản chào bán cổ phiếu ra công chúng để huy động vốn, điều đã bị dừng lại trong cuộc đàn áp lĩnh vực này vào năm 2021, cũng như tạo điều kiện cho các biện pháp thay máu khác.
Ông Shi cho rằng nếu giá nhà đất giảm, thuế bất động sản mà Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) muốn áp dụng sẽ không có hiệu lực và các loại thuế khác dựa trên định giá tài sản cũng sẽ chịu tác động. Ông nói: “Vì vậy, ĐCSTQ sẽ giữ giá nhà cắt cổ trong khi tiêu hóa hàng tồn kho nhà ở một cách khó khăn”.
Mức độ sẵn sàng mua nhà thấp
Các nhà chức trách đang cố gắng kéo dài thời gian xả hàng với hy vọng rằng các tài sản dự trữ sẽ được duy trì bán với giá cao, ngay cả khi phải mất nhiều thời gian hơn, chuyên gia về Trung Quốc tại Mỹ Ji Da cho biết, chỉ ra rằng ngành bất động sản đã gắn liền với nền kinh tế Trung Quốc, một phần huyết mạch đối với ĐCSTQ.
Chuyên gia Ji nói với The Epoch Times hôm 25/02 rằng mô hình loại bỏ hàng tồn kho giá cao được hình thành dựa trên sự tăng trưởng kinh tế bền vững có thể liên tục tạo ra nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu mới để hỗ trợ mua hàng tồn kho bất động sản.
Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã xuống dốc trong những năm qua.
Dữ liệu của China Index Academy cho thấy, trong tháng 1, tổng doanh thu của 100 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc đạt 422,33 tỷ CNY (khoảng 61,475 tỷ USD), giảm 31,7% so với cùng thời kỳ năm ngoái và 51,6% so với tháng 12 năm ngoái, hay giảm 8,6% so với mức giảm hồi tháng 1 năm ngoái. Trong số đó, các doanh nghiệp có doanh thu vượt quá 10 tỷ CNY đã giảm xuống còn 13, từ mức 15 vào tháng 1 năm ngoái; các doanh nghiệp có doanh thu vượt quá 5 tỷ CNY đã giảm xuống còn 9, ít hơn 13 so với cùng thời kỳ năm ngoái.
-
- Một nhân viên đếm tiền tại Hợp tác xã tín dụng nông thôn thị trấn Matou hôm 20/06/2011 tại Lâm Nghi, tỉnh Sơn Đông, Trung Quốc. (Ảnh: VCG/VCG qua Getty Images)
Các khoản cho vay mua nhà ở lên tới 257,2 tỷ CNY (khoảng 37,44 tỷ USD) trong tháng 1, với các khoản vay ngắn hạn là 34,1 tỷ CNY (khoảng 4,96 tỷ USD) và các khoản vay trung và dài hạn là 223,1 tỷ CNY (khoảng 32,47 tỷ USD), giảm lần lượt là 66,5 tỷ CNY (khoảng 9,68 tỷ USD) và 519,3 tỷ CNY (khoảng 75,15 tỷ USD) so với cùng kỳ năm ngoái.
Doanh số bán nhà ở giảm mạnh và tốc độ tăng trưởng cho vay trung và dài hạn đối với người dân giảm mạnh phần nào phản ánh sự suy giảm của thị trường bất động sản đang tiếp diễn và sự yếu kém tương đối của cả mức tiêu dùng và mức độ sẵn sàng mua nhà.
Thị trường bất động sản Trung Quốc dường như đang có thái độ tiêu cực đối với việc tăng giá nhà, với nhiều người dân chọn gửi tiền vào ngân hàng và từ bỏ việc mua những ngôi nhà vượt quá khả năng chi trả do tình trạng kinh tế hạn chế.
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc gần đây đã công bố dữ liệu tài chính cho biết tiền gửi bằng CNY đã tăng 6,87 ngàn tỷ CNY (khoảng 1 ngàn tỷ USD) trong tháng 1, tăng 3,05 ngàn tỷ CNY (khoảng 443.96 tỷ USD) so với cùng kỳ năm ngoái; tiền gửi hộ gia đình có mức tăng kỷ lục 6,2 ngàn tỷ CNY (khoảng 902.47 tỷ USD), cao hơn 790 tỷ CNY (khoảng 114.99 tỷ USD) so với tháng 1 năm ngoái, tháng từng ghi nhận mức cao kỷ lục.
Thời báo Chứng khoán thuộc sở hữu nhà nước cho biết trong một bài báo ngày 25/02, sự gia tăng tiền gửi tiết kiệm của cư dân mang theo cả các yếu tố bất lợi và có lợi. “Tuy nhiên, chỉ khi tiền lưu thông hiệu quả trên thị trường thì nền kinh tế mới có thể phát triển tốt hơn, và sự tồn tại của các ngân hàng sẽ chỉ gây ra tình trạng siết chặt tiền”.
Chuyên gia Ji nói, đối với những gì ĐCSTQ đã làm trong nhiều vấn đề, “nó không tuân theo các quy luật của thị trường, mà áp dụng sự kiêu ngạo, tư duy ‘con người có thể đánh bại tự nhiên’ để thao túng thị trường một cách giả tạo, điều này chắc chắn sẽ dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản”.
Theo The Epoch Times
Cát Duyên biên dịch
