Không có nền kinh tế nào trên thế giới có thể lờ đi bong bóng bất động sản (BĐS), và cũng không có chính phủ nào có thể bù đắp thiệt hại từ sự sụp đổ của lĩnh vực BĐS bằng các lĩnh vực khác. Các nền kinh tế được bàn tay nhà nước điều tiết chặt chẽ từ Iceland đến Tây Ban Nha đã không thể ngăn chặn tác động tiêu cực từ BĐS, và tương lai Trung Quốc cũng sẽ như thế.
BĐS Trung Quốc hiện phải đối mặt với 3 vấn đề lớn: Quy mô khổng lồ của lĩnh vực này, tỷ lệ đòn bẩy quá mức, và dư nợ kỷ lục mà các nhà phát triển BĐS đang nợ các hộ gia đình phổ thông và các nhà đầu tư bán lẻ.
Về quy mô, tờ The Guardian đã trích dẫn ý kiến của nhà nghiên cứu Trung Quốc George Magnus rằng: “Thị trường BĐS Trung Quốc được đánh giá là bộ phận quan trọng nhất trong nền kinh tế thế giới. Với mức định giá khoảng 55 nghìn tỷ USD, nó hiện lớn gấp 2 lần quy mô thị trường BĐS Mỹ, và gấp 4 lần GDP Trung Quốc”.
Tất nhiên, vấn đề của bong bóng BĐS luôn là việc sử dụng đòn bẩy quá mức. Khi mà các chủ đầu tư gánh quá nhiều nợ thì việc giảm giá nhà ở, dù chỉ ở mức nhỏ nhất, cũng khiến vốn chủ sở hữu của họ bị giảm mạnh và hệ số khả năng thanh toán nợ của họ sẽ đổ vỡ.
Bên cạnh đó, khoản nợ của các tập đoàn BĐS Trung Quốc đang ở mức đáng kinh ngạc. Theo Financial Times, tỷ lệ nợ ròng của 19 nhà phát triển BĐS lớn nhất Trung Quốc là hơn 60% trên vốn chủ sở hữu. Evergrande thậm chí không phải là tập đoàn mắc nợ nhiều nhất. Hai nhà phát triển khác có mức đòn bẩy ròng hơn 120%. Mười tập đoàn BĐS mắc nợ nhiều nhất Trung Quốc đã vượt quá xa tỷ lệ nợ/tài sản mà khiến công ty Martinsa-Fadesa của Tây Ban Nha sụp đổ.
Evergrande là công ty phát hành thương phiếu lớn nhất, trong khi nợ của các nhà phát triển BĐS được đóng gói và bán cho các nhà đầu tư nhỏ theo nhiều loại khác nhau. Theo thống kê năm 2018 của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây nam Thành Đô và Ngân hàng Trung Quốc Guangfa, 78% tài sản của các gia đình Trung Quốc gắn liền với BĐS, cao hơn 2 lần so với Hoa Kỳ. Theo Bloomberg, Trung Quốc đã thành lập 9 quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và huy động được hơn 5 tỷ USD chỉ trong một tuần với các đợt phát hành được đăng ký quá mức trong một thị trường vốn có thể lên tới 3 nghìn tỷ USD.
Ba yếu tố được phân tích ở trên cho thấy Trung Quốc khó có thể chống đỡ được bong bóng BĐS đang vỡ. Theo Financial Times, vào tháng 9, giá nhà mới xây trên khắp các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã lần đầu tiên giảm kể từ tháng 04/2015. Giá nhà mới xây ở 35 thành phố đã giảm so với hồi tháng 8.
Với mức đòn bẩy cao, với việc giá nhà tăng chóng mặt trên GDP thực và tiền lương thực tế, và việc 78% tài sản của các gia đình Trung Quốc gắn liền với BĐS, thì bong bóng BĐS sẽ không chỉ tác động đến lĩnh vực tài chính của nền kinh tế Trung Quốc. Ngay cả khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cố gắng che giấu tác động tài chính bằng cách bơm thanh khoản và các gói cứu trợ trực tiếp và gián tiếp, thì bong bóng BĐS vẫn có khả năng ảnh hưởng đến tiêu dùng, các tiện ích công cộng đã xây dựng xung quanh các tòa nhà trống, dịch vụ, và các lĩnh vực phụ trợ cho xây dựng.
ĐCSTQ có thể phần nào xử lý những tác động tài chính nhưng không thể nào bù đắp tác động tiêu cực của BĐS đối với nền kinh tế thực. Điều này có nghĩa là Trung Quốc sẽ phải đối mặt với tăng trưởng yếu hơn, rủi ro cao hơn, tiêu thụ thấp hơn, và sự thay đổi khẩu vị của nhà đầu tư đối với việc đầu tư vào Trung Quốc. Hơn nữa, PBOC cũng không thể giải quyết vấn đề khả năng thanh toán bằng cách bơm thanh khoản.
Tăng trưởng do bong bóng BĐS luôn dẫn đến tình trạng kinh tế trì trệ bởi nợ nần.
Quan điểm trong bài viết là ý kiến của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.
Tác giả Daniel Lacalle là tiến sĩ, nhà kinh tế trưởng tại quỹ đầu cơ Tressis, và là tác giả của các cuốn sách Freedom or Equality (Tự do hoặc Bình đẳng), Escape from the Central Bank Trap (Thoát khỏi Bẫy Ngân hàng Trung ương), và Life in the Financial Markets (Cuộc sống trong Thị trường Tài chính).
Đức Duy
Theo The Epoch Times
