Ngân hàng và bất động sản vốn có mối quan hệ khăng khít, và đều là các ngành quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đóng băng, vấn đề thanh khoản và nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang là một chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm. Trên thực tế, ngân hàng và bất động sản đang ở trong một tình cảnh nhạy cảm, và vấn đề về nợ có thể leo thang đe dọa tới cả nền kinh tế.
Cùng với việc thị trường đóng băng, tình hình bất động sản (BĐS), tín dụng BĐS đang là chủ đề nóng thời gian gần đây. Trong Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực BĐS diễn ra vào 08/02, các nhà phát triển BĐS đầu như Vingroup, Novaland, Sungroup, Hưng Thịnh cùng Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoRea) đã đưa ra 17 kiến nghị. Có thể hiểu được tín dụng đang là vấn đề rất được quan tâm khi các doanh nghiệp BĐS đang loay hoay tìm lối thoát về thanh khoản khi thị trường cổ phiếu và trái phiếu đều đang gặp khó.
"Chúng tôi không xin giảm lãi, chỉ cần được tiếp cận khoản vay mới" - câu nói cho thấy mức độ khát tín dụng của các doanh nghiệp BĐS của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea nói. Theo ông Châu, năm 2023 là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp BĐS, trong đó, nút thắt về dòng tiền để đảm bảo thanh khoản là vấn đề cần quan tâm nhất. Thị trường đóng băng, hàng không bán được, dòng tiền, thanh khoản rõ ràng đang là vấn đề. Theo báo cáo tài chính quý IV năm 2022 của các doanh nghiệp môi giới BĐS, các doanh nghiệp môi giới BĐS lớn không chỉ chứng kiến doanh thu, lợi nhuận giảm mạnh, mà đặc biệt dòng tiền kinh doanh đang âm nặng.
Tại hội nghị, đại diện Novaland đề nghị các ngân hàng cần có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, tìm giải pháp cho vấn đề ách tắc pháp lý… Novaland là ông lớn BĐS đang rơi vào tâm điểm chú ý với vấn đề nợ và thanh khoản. Đặc biệt, người ta đã chú ý tới Novaland từ đầu năm 2020, với lá thư cầu cứu vào đúng dịp tết Nguyên đán, cũng về vấn đề thanh khoản. Trong lá thư, Novaland chỉ ra viễn cảnh bị phá sản, đe dọa tạo ra 50.000 tỷ VND nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại trong nước, cùng với khoản nợ xấu của 250.000 khách hàng, nhà đầu tư vào BĐS thuộc dự án tại Thủ Thiêm của Novaland.
Trong khi đó, Hưng Thịnh Land đề nghị nới room cho vay, giảm lãi suất, hỗ trợ cho vay cả condotel.
-
- Những người lao động chở hàng hóa đi ngang qua một tòa nhà vẫn đang được xây dựng ở Hà Nội vào ngày 04/12/2020. (Ảnh: NHAC NGUYỄN/AFP qua Getty Images)
Ngân hàng nói gì?
Có thể thấy, khó khăn thanh khoản và vấn đề nợ đang khiến các doanh nghiệp quay sang cầu cứu ngân hàng. Tuy nhiên, các ngân hàng lại có đánh giá khác với các doanh nghiệp.
Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm ngoái tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua. "Nếu nhìn từ những con số thống kê, tín dụng cho bất động sản có phải bị siết, nút thắt về vốn có thực sự chỉ do ngân hàng không", ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đặt câu hỏi.
"Chúng tôi không thiếu room, lãi suất cũng luôn có những chương trình ở mức chấp nhận được", ông Lưu Trung Thái, CEO Ngân hàng Quân đội (MB) khẳng định với các doanh nghiệp bất động sản.
Theo giới ngân hàng, sự lệch pha và khó khăn thanh khoản là do cấu trúc của thị trường bất động sản "đang có vấn đề" và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp.
Nhu cầu của khách hàng tại các thành phố như Tp. HCM còn rất cao, trong khi nguồn cung căn hộ giảm mạnh. Về lý thuyết, thị trường phải khởi sắc bởi cầu vượt cung. Tuy nhiên, vấn đề là 80% nguồn cung hiện nay là phân khúc cao cấp, khách hàng có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận. Ngân hàng cũng thận trọng bởi tính thanh khoản.
Ngoài ra, một phần lý do, theo CEO MB, là việc quản lý dòng tiền và xây dựng kế hoạch của nhiều doanh nghiệp. Ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Tuy nhiên, việc huy động vốn quá dễ dàng khiến doanh nghiệp chủ quan, không có kế hoạch, dự báo phù hợp.
Không riêng MB, những nhà băng trong top đầu thị trường đều khẳng định, bất động sản không thiếu room tín dụng.
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, cho biết tín dụng cho BĐS của ngân hàng này tăng 17% trong năm ngoái, cao hơn mức bình quân.
"Bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị", ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank nói và ví von ngân hàng với BĐS như những người "ngồi chung một chiếc thuyền".
Rõ ràng vị lãnh đạo VietinBank đã không cường điệu trong phát biểu của mình. Các doanh nghiệp BĐS vốn có mối quan hệ rất mật thiết với các ngân hàng, nguồn cung cấp vốn lớn cho các dự án khổng lồ. Từ đó, các ngân hàng quay trở lại phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS để đảm bảo việc thanh toán nợ cho các khoản cho vay của mình. Tỷ trọng nợ BĐS trong ngân hàng là rất lớn, và nợ BĐS là vấn đề quan trọng đối với cả hai bên. Bất kỳ một doanh nghiệp BĐS lớn nào gặp khó khăn cũng sẽ đe dọa tới tình hình của hệ thống ngân hàng, đơn cử như trường hợp kêu cứu của Novaland.
Theo ông Dũng, xét theo những con số thống kê, thực tế là ngành ngân hàng đang "ưu ái" cho BĐS.
Lo ngại được nhấn mạnh
Vấn đề tín dụng lại một lần nữa được chú ý tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" diễn ra vào 17/02. Tại Hội nghị, Novaland tiếp tục lên tiếng về vấn đề nợ ngân hàng của BĐS. Cụ thể, Novaland kiến nghị: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án BĐS từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Vấn đề thanh khoản có lẽ đang đặc biệt gay gắt tại Novaland, khi doanh nghiệp này đang kỳ vọng các thủ tục pháp lý được hoàn thiện nhằm giúp Novaland có nguồn vốn để hoạt động bình thường. Tại hội nghị, đại diện Novaland cũng cảnh báo: Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu.
Cũng trong hội nghị, vấn đề với cấu trúc thị trường BĐS đang quá tập trung vào phân khúc hạng sang cũng được nêu lên nhiều lần.
-
- Xe máy chạy ngang qua một công trường xây dựng tháp dân cư ở ngoại ô thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 08/08/2011. (Ảnh: HOANG DINH NAM/AFP via Getty Images)
Bất động sản gặp khó, ngân hàng lo theo
Ta có thể rút ra nhiều điều từ trường hợp khó khăn của Novaland, đơn vị BĐS hàng đầu Việt Nam. Thị trường đóng băng, áp lực thanh khoản và nợ đang chồng chất lên doanh nghiệp này. Thực tế thì, vấn đề khó khăn nằm ở thị trường BĐS xa xỉ, vốn có ít cầu thực, trong khi nguồn cung lại quá nhiều. Ở các phân khúc thấp, nhu cầu vẫn cao, trong khi nguồn cung lại thấp. Thị trường BĐS xa xỉ là một thị trường dễ bị đầu cơ, trong điều kiện tín dụng đang thắt chặt như hiện nay, thị trường đầu cơ này sẽ đóng băng. Do đó, hiện nay, các sản phẩm BĐS xa xỉ không dễ bán, vấn đề với cấu trúc của thị trường BĐS không dễ được giải quyết, và các công ty như Novaland sẽ khó có thể thoát ra được khủng hoảng về nợ. Một khi BĐS không thể thoát khó, ngành ngân hàng cũng sẽ gặp khó khăn theo, thậm chí bị đe dọa. Và với quy mô của những khoản nợ BĐS, tình hình nợ BĐS có thể leo thang đe dọa tới cả nền tài chính và kinh tế Việt Nam.
Vấn đề lớn hơn
Tại hội nghị 17/02, đại diện của Novaland cũng cho rằng, doanh nghiệp đã đồng hành cùng ngân hàng trong nhiều năm, nay doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất tăng cao thì các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp.
Báo cáo kết quả kinh doanh 2022 của các ngân hàng ghi nhận mức lợi nhuận tăng mạnh. Trong khi đó, lợi nhuận của nhóm BĐS giảm mạnh trong năm 2022.
Tại sao ngân hàng lại để cho người "ngồi chung một chiếc thuyền" gặp khó khăn như vậy? Hay tại sao doanh nghiệp BĐS đang kêu than về nguồn tín dụng từ ngân hàng, còn phía ngân hàng lại cho rằng mình đã "ưu ái" rất nhiều cho doanh nghiệp? Có lẽ đằng sau đó là những vấn đề lớn hơn, không dễ giải quyết, có khả năng đe dọa đến cả hai ngành BĐS và ngân hàng và nền kinh tế Việt Nam.
Tình cảnh nhạy cảm
-
- Trụ sở Vạn Thịnh Phát tại 193 - 203 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, Quận 1, TP Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hongvian/NTDVN)
Không phải ngẫu nhiên khi đại gia BĐS Vạn Thịnh Phát vướng bê bối, ngay lập tức người dân ồ ạt rút tiền khỏi SCB, đe dọa khiến ngân hàng này sụp đổ. Sự cố với SCB được đánh giá là chưa từng có tiền lệ, ảnh hưởng tới an toàn của cả hệ thống tài chính, khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải vào cuộc đưa SCB vào diện kiểm soát đặc biệt. Mới đây, NHNN vẫn tiến hành họp giao ban hằng tuần với ban kiểm soát đặc biệt và SCB để nắm tình hình, tháo gỡ, xử lý các khó khăn phát sinh, nhằm kịp thời hỗ trợ thanh khoản cho SCB.
Tại cuộc họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2023 diễn ra vào 27/12/2022, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú cho biết, do tác động của những doanh nghiệp, tập đoàn, cá nhân có sai phạm và liên quan trực tiếp với SCB (chỉ những bên như Vạn Thịnh Phát, An Đông và bà trùm BĐS Trương Mỹ Lan) đã làm ảnh hưởng đến niềm tin của người gửi tiền ở ngân hàng này. Sự việc người dân ồ ạt rút tiền tại SCB ảnh hưởng xấu đến tâm lý của người dân cả nước. Vì vậy, NHNN đã phải kiểm soát đặc biệt đối với SCB.
Theo NHNN, kiểm soát đặc biệt là cơ chế được NHNN thực thi khi cần thiết để đảm bảo hoạt động của ngân hàng thương mại cụ thể khi tổ chức tín dụng đó rơi vào khó khăn, cũng như nhằm đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống.
Có thể thấy rõ tác động khổng lồ từ vụ bê bối của một doanh nghiệp BĐS lên một ngân hàng. Vấn đề của một doanh nghiệp BĐS cũng có thể khiến một ngân hàng rơi vào nguy cơ đổ vỡ, đe dọa tới cả hệ thống tài chính. SCB đã khẳng định, công ty An Đông (nằm trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát) và bà Trương Mỹ Lan không giữ chức vụ quản lý và điều hành tại SCB, và vụ việc của công ty này và bà Lan không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bình thường của SCB. Nhưng có thể thấy, mối liên hệ trong hoạt động kinh doanh của SCB và Vạn Thịnh Phát đã quá lớn, khiến thị trường đặc biệt nhạy cảm trong sự cố lần này. Sự nhạy cảm này có lẽ cũng phản ánh tình cảnh nhạy cảm trong mối quan hệ giữa ngân hàng - doanh nghiệp BĐS Việt Nam vào lúc này.
Bê bối của Vạn Thịnh Phát là trái phiếu BĐS, tâm điểm của nền kinh tế trong thời gian gần đây. Trái phiếu nổi lên trong thời gian gần đây như một nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS, bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng ngay khi gặp khó với trái phiếu, doanh nghiệp BĐS quay lại kêu than với ngân hàng. Vẫn là vấn đề về nợ, về thanh khoản. Vụ việc Vạn Thịnh Phát - SCB có sự liên kết của cả 3 yếu tố "nóng": trái phiếu BĐS, doanh nghiệp BĐS, ngân hàng, phản ánh rõ nét những vấn đề nổi cộm của nền kinh tế. Đặc biệt, vai trò của các ngân hàng trong việc phát hành trái phiếu BĐS khiến tình hình càng trở nên phức tạp.
Các doanh nghiệp BĐS có thể đã tạm dừng hy vọng dùng trái phiếu để cung cấp vốn cho hoạt động vận hành của doanh nghiệp, và họ phải quay trở lại nhờ cậy ngân hàng. Trái phiếu thậm chí có thể chỉ là một công cụ để các doanh nghiệp BĐS huy động tiền nhằm hạ bớt nhiệt cho tâm điểm chính là các khoản nợ ngân hàng. Nợ ngân hàng của các doanh nghiệp BĐS vốn dĩ đã là một vấn đề lớn, và nó sẽ tiếp tục là vấn đề quan trọng của kinh tế Việt Nam trong thời gian tới.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTD Việt Nam.
Bảo Nguyên
