Ngân hàng thương mại khó hãm phanh tín dụng BĐS: Lợi nhuận và vị thế ‘con tin’

Tính cho đến thời điểm hiện tại, hầu hết các cuộc khủng hoảng tài chính quy mô lớn và kéo dài đều có bong bóng giá bất động sản (BĐS) bị thổi phồng bởi tín dụng từ ngân hàng. Dù luôn cảnh báo về tín dụng BĐS, nhưng trong một động thái hiếm hoi, Ngân hàng Nhà nước (SBV) cảnh báo ‘tín dụng BĐS ở mức rủi ro’. Có thể chính sách ‘siết van’ tín dụng BĐS hoặc ‘làm sạch’ thị trường BĐS như với Tân Hoàng Minh sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Kể từ sau khủng hoảng tài chính ngân hàng 2011-2012, thời điểm nợ xấu lên tới 19% (theo công bố của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tại Quốc hội), SBV luôn cẩn trọng với tín dụng BĐS xuất phát từ những lo ngại tới sự ổn định của cả hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại (NHTM) lách luật thúc đẩy dòng vốn chảy vào BĐS, không chỉ qua tín dụng, qua trái phiếu doanh nghiệp bằng hệ thống công ty chứng khoán ‘con’. Thực tế, các doanh nghiệp sân sau của NHTM là các doanh nghiệp BĐS vẫn là một câu chuyện vô cùng phức tạp. Về bản chất, NHTM khó hãm phanh tín dụng BĐS, không chỉ bởi tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường này, mà còn bởi phục vụ ‘nhóm lợi ích’ của NHTM. Thêm vào đó, che giấu các tài sản độc hại cũ khiến trong một số tình huống bản thân NHTM đã trở thành ‘con tin’ của các tập đoàn kinh tế tư nhân, trong đó có các doanh nghiệp BĐS.

'Khóa van' tín dụng bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - nhận định thị trường BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Có đến 80% vốn của thị trường BĐS là nguồn vốn ngân hàng. Chỉ có 20% là vốn của các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vốn của người mua nhà và các thành phần khác.

Nghịch lý ở chỗ, tín dụng từ NHTM là nguồn vốn ngắn hạn trong khi các doanh nghiệp BĐS cần dòng vốn trung và dài hạn, ổn định vì chu kỳ kinh doanh BĐS dài hơn các ngành sản xuất, tiêu dùng khác. Dòng vốn ngắn hạn trở thành dòng vốn chính đổ vào một thị trường tài sản dài hạn khiến tín dụng BĐS luôn tạo rủi ro và bất ổn; ví dụ như rủi ro kỳ hạn trong bảng cân đối của các NHTM. Chưa kể, bản chất của thị trường BĐS Việt Nam còn đầu cơ, phát triển tự phát. Tất cả các yếu tố này khiến khoá van tín dụng BĐS luôn là vấn đề lặp đi lặp lại trong nhiều năm qua. Thực tế, SBV luôn duy trì nhiều chính sách siết tín dụng BĐS như:

• Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn;
• Áp hệ số rủi ro lên tới 150% với khoản cho vay tín dụng BĐS ở mức trên 4 tỷ VND/mỗi cá nhân, tổ chức;
• Mỗi NHTM chỉ được phép cho vay BĐS trong một tỷ lệ nhất định.

Vì các chính sách này và trước cảnh báo của SBV, Sacombank vừa có văn bản chỉ đạo các chi nhánh, điểm giao dịch trong hệ thống không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa BĐS để ở, áp dụng từ ngày 30/6/2022.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank, cho biết: "Room [hạn mức] tăng trưởng tín dụng mà SBV cấp không nhiều, do vậy không đủ đáp ứng mọi lĩnh vực ngành nghề, nên chúng tôi sẽ tập trung vào những lĩnh vực ưu tiên hơn".

Trước đó, Techcombank cũng thông báo sẽ tạm dừng giải ngân khoản vay mua BĐS (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022.

Thông điệp của nhà điều hành là kiểm soát chặt tín dụng BĐS, đặc biệt đặt trong bối cảnh hiện nay nợ xấu của hệ thống tính cả nợ tiềm ẩn lên tới 8%. Liệu điều này có thể khiến cho dòng tiền từ các NHTM sẽ khó đổ vào lĩnh vực BĐS, thậm chí phải "co lại" trong năm nay?

NHTM khó từ bỏ vì lợi nhuận và vị thế 'con tin'

Trao đổi với Dân Việt, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này không có nghĩa dòng tiền không vào BĐS nữa bởi 2 lý do.

Thứ nhất, SBV chỉ hạn chế dòng tiền vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn. Còn BĐS phục vụ cho nhu cầu để ở của người dân, cho nhà ở xã hội thì ngân hàng vẫn cho vay.

Thứ hai, các ngân hàng “thích” cho vay BĐS hơn là cho vay sản xuất kinh doanh bởi cho vay sản xuất kinh doanh sẽ không biết lỗ hay lãi, thắng hay thua nhưng cho vay BĐS thì "chắc chắn thắng". Nếu cho vay mua BĐS, nếu con nợ không trả được nợ thì vẫn còn BĐS đó. Thậm chí, bong bóng BĐS có diễn ra hay không thì cho vay đối với lĩnh vực BĐS cũng không sợ bằng việc cho vay vào lĩnh vực khác mà rủi ro còn lớn hơn. Bởi nếu bong bóng xảy ra, thị trường BĐS có rơi vào tình trạng đóng băng trong 1 vài năm thì sau đó giá BĐS sẽ lại đội lên cao.

Trong khi đó, nếu như cho vay du lịch hay cho vay các ngành sản xuất kinh doanh gắn với công nghệ chẳng hạn,… khi con nợ không có khả năng thanh toán, máy móc thiết bị là tài sản thế chấp cũng chỉ "bán sắt vụn". Đây cũng là lí do, nợ xấu từ cho vay BĐS thực tế không cao như cho vay đối với sản xuất kinh doanh.

Ngoài hai lý do mà TS. Lê Xuân Nghĩa nêu ra thì bản thân các NHTM còn có một lý do nữa rất khó thu hẹp tín dụng BĐS, đó là vị thế con tin với các tập đoàn kinh tế tư nhân lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS trong hàng thập kỷ.

Khoản nợ xấu lên tới 19% tổng dư nợ tín dụng cách đây một thập kỷ đã được xử lý bằng 'kỹ thuật' qua VAMC; không phải bằng mua bán, sáp nhập, bán nợ xấu,... Thực chất, nợ xấu được một tổ chức là VAMC giữ lại, phát mại (nếu không bán được thì thanh lý bằng tiền dự trữ của các NHTM trả dần cho VAMC), nhiều khoản nợ xấu khác chưa bộc lộ hoặc phát sinh sau đó được NHTM che giấu bằng cách đảo nợ qua trái phiếu doanh nghiệp (để tránh phải trích lập dự phòng rủi ro quá lớn hoặc rơi vào kiểm soát đặc biệt). Khi một lượng nợ xấu lớn vẫn tồn tại trong các NHTM, các NHTM buộc phải tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp đảo nợ, tiếp tục đẩy dòng tiền vào các tập đoàn kinh doanh BĐS này.

Năm 2020, một sự kiện đình đám diễn ra trên thị trường BĐS Việt Nam. Novaland - một Tập đoàn BĐS lớn của Việt Nam - gửi đơn cầu cứu tới Thủ tướng, Bộ Xây dựng và kèm theo “đe dọa” khoản nợ xấu 50.000 tỷ đồng của Tập đoàn này sẽ phát sinh nếu Tập đoàn không được giải cứu kịp thời. Lời kêu cứu liên quan tới dự án của Tập đoàn này tại Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh bị đình trệ trong nhiều năm vì có dấu hiệu các quan chức đã tham nhũng chính sách và bị kiện tụng.

Câu chuyện khiến chúng ta phải đặt câu hỏi rằng từ khi nào các tập đoàn kinh doanh BĐS có thể biến các NHTM thành con tin? Rất nhiều tập đoàn kinh doanh BĐS lớn hơn Novaland, ví dụ Vingroup, SunShine,... Với quy mô của họ, liệu tổng tín dụng mà các NHTM cấp cho họ có lên tới 10 - 20% tổng dư nợ hệ thống hay không? Điều này là hoàn toàn có thể.

Vị thế con tin của các NHTM còn thể hiện rõ trong cách họ nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp BĐS đầy rủi ro và mờ ám. Đó chắc chắn không phải chỉ vì lợi nhuận, các khoản đáo nợ đã buộc NHTM phải lách luật.

Muôn nẻo đường 'lách luật'

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, một trong những cách "lách" mà các ngân hàng đang sử dụng hiện nay đó là cho vay qua nhà thầu, túc là cho vay đối với công ty xây dựng thực hiện dự án và cho vay vật liệu xây dựng. Ví dụ nhà thầu B đấu thầu thực hiện dự án A, ngân hàng cho anh B vay nhưng thực chất là cho chủ đầu tư dự án A vay thông qua nhà thầu B.

Hoặc là cho vay thông qua vật liệu xây dựng. Hiện nhiều cán bộ ngân hàng tư vấn cho người vay mua nhà làm thủ tục vay dạng mua vật liệu xây dựng. Những khoản này không được tính vào tín dụng BĐS.

Cách phổ biến nhất là các ngân hàng cho các “sân sau” vay.

Phường Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam. (Ảnh: Kiwipedia)

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu lấy ví dụ, một lãnh đạo ngân hàng có công ty “sân sau” hoạt động trong lĩnh vực BĐS - xây dựng, công ty này đến ngân hàng vay một số tiền rất lớn để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê và được ngân hàng chấp thuận cho vay. Sau đó, ngân hàng lại ký hợp đồng thuê tòa nhà này làm trụ sở ngân hàng.

Đáng chú ý, hợp đồng thuê được ký trong vòng 20 năm và ngân hàng trả trước tiền thuê.

Doanh nghiệp sẽ dùng số tiền trả trước này để trả nợ vay ngân hàng. Qua những bút toán như vậy, lãnh đạo ngân hàng có thể sở hữu khối tài sản rất lớn nhờ vào việc dùng tiền ngân hàng và thông qua công ty “sân sau”.

Theo ông Hiếu, trường hợp trên không chỉ xảy ra ở một ngân hàng, nhiều chủ ngân hàng khác cũng làm giàu bằng cách dùng tiền khách hàng để tài trợ vốn cho “sân sau” như vậy.

Dòng vốn huy động đáng ra phải được đẩy vào phục vụ cả nền kinh tế thì một số ngân hàng lại dùng dòng tiền đó vào trong các lĩnh vực hoạt động riêng của họ, gây rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, ngày nay, với các biện pháp giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước, các lãnh đạo ngân hàng muốn tài trợ vốn cho “sân sau” có thể sẽ không dám làm lộ liễu như trên. Song, họ có “trăm phương ngàn cách” để tìm cách xóa dấu vết của dòng tiền thông qua nhiều thành phần tham dự vào chuỗi vận chuyển dòng tiền.

“Một trong những cách xóa dấu vết dòng tiền là sử dụng tiền mặt, nhưng cách này cũng có nhiều hạn chế. Ngày nay, việc doanh nghiệp “sân sau” phát hành trái phiếu và bán cho các ngân hàng là một trong những công cụ tài chính hữu hiệu cho những giao dịch loại này. Đây là một tệ nạn có thể mang đến nhiều rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế”, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nói.

Đáng lưu ý, phần lớn trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS được các ngân hàng, công ty chứng khoán mua lại và rủi ro cho vay đang bị che lấp.

Thống kê mới đây của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy, trong năm 2021, các doanh nghiệp phát hành tổng cộng 722.700 tỷ đồng, tăng 56% so với năm 2020. Trong số đó, các doanh nghiệp BĐS vẫn là nhóm phát hành nhiều nhất, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành và tăng 66,3%.

Đáng chú ý, trong số trái phiếu BĐS, số trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo (một phần/toàn bộ) bằng cổ phiếu chiếm tới 54,2% lượng phát hành. SSI cho rằng, con số thực tế có thể lớn hơn, vì có tới 10% trái phiếu BĐS phát hành không có thông tin về tài sản đảm bảo. Trong khi đó, các ngân hàng và công ty chứng khoán là những nhà đầu tư lớn nhất, chiếm 48% trái phiếu BĐS phát hành.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho biết: “Con số các ngân hàng cho vay ở các tập đoàn “sân sau” lớn đến mức đáng báo động và chưa từng có trong lịch sử Việt Nam. Tuy nhiên, các con số công bố chính thức vẫn đúng theo Luật Các tổ chức tín dụng và đây là điều rất đáng lo ngại”.

Theo Phó Giáo sư, TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp của Học viện Tài chính, bản thân ông đã có lần cảnh báo về tình trạng sở hữu chéo giữa các nhà đầu tư BĐS và ngân hàng. Việc sở hữu chéo giữa các nhà đầu tư BĐS và ngân hàng có thể dẫn đến việc có một số trường hợp được ngân hàng ưu tiên cho vay hoặc bằng một hình thức rót vốn nào đó. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy trong việc cho vay cũng như tạo sự mất bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Theo ông Thịnh, dù Ngân hàng Nhà nước có quy định giới hạn cho vay vào BĐS, tuy nhiên, nếu đó là chủ ngân hàng, thành viên hội đồng quản trị… thì họ sẽ có nhiều cách để cho doanh nghiệp “sân sau” được vay vốn. Cách cho vay phổ biến nhất hiện nay là doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu và ngân hàng sẽ đứng ra mua.

Hơn nữa trong thời gian qua, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã rất nỗ lực xóa sở hữu chéo, song việc cho vay sân sau vẫn hết sức phức tạp. Việc ngân hàng dồn vốn cho các doanh nghiệp BĐS thân hữu không chỉ gây sốt nóng cho thị trường BĐS, mà còn gây bất ổn cho cả nền kinh tế và cả hệ thống ngân hàng.

Vậy tại sao những thống kê gần đây lại cho thấy tín dụng BĐS giảm. Câu trả lời, theo ông Hiếu, có thể là do những khoản vay núp danh.

Những khoản vay "núp danh"

Tín dụng BĐS giảm tốc là bởi những khoản cho vay "núp danh" dưới hạng mục sản xuất, kinh doanh gia tăng khiến cho con số thực tế mà các tổ chức đưa ra chưa phản ánh hết nguồn tiền từ phía ngân hàng đổ vào lĩnh vực có giá trị vốn hoá cao.

Theo ông Hiếu, đến giai đoạn thị trường BĐS đi vào khủng hoảng thì ngân hàng sẽ bị thiệt hại nhiều nhất, vì cho vay nhiều quá. Khi giá BĐS xuống sẽ trở thành có nhiều nợ xấu và nợ mất vốn.

Trong suốt năm 2020 và quý 1/2021, cảnh báo rủi ro tín dụng BĐS tăng cao, núp bóng dưới nhiều hình thức như tín dụng tiêu dùng, trái phiếu doanh nghiệp BĐS… Rủi ro từ thị trường BĐS sẽ lây nhiễm sang hệ thống tài chính. (Ảnh: HOÀNG ĐÌNH NAM / AFP qua Getty Images)

Ở góc độ khác, theo nhận định của một số chuyên gia kinh tế, có thể doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận được với nguồn vốn của ngân hàng nhưng nếu cho vay cá nhân để mua đất hoặc mua nhà thì độ mở của nhà băng là rất lớn. Đó là lý do vì sao các nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc bỏ vốn vào BĐS dẫn tới tình trạng sốt ảo.

Dấu hỏi về hiệu quả siết tín dụng BĐS

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM) cho biết, việc một vài ngân hàng công bố ngừng cho vay vốn đối với lĩnh vực BĐS mang tính giải quyết "sự vụ" để đảm bảo an toàn hơn là chính sách chung. Trong thực tế, cho vay BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi BĐS lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Những năm trước, tín dụng ngân hàng chiếm 80% tổng vốn đầu tư vào BĐS, song từ cuối năm 2020 đến nay, nguồn vốn từ các kênh khác như “chốt lời” chứng khoán, từ rút tiết kiệm, trái phiếu doanh nghiệp, kiều hối, vốn FDI, vốn M&A… đổ vào thị trường này ngày càng nhiều. Chưa kể, một lượng lớn vốn từ kênh phi chính thức cũng đang ào ạt đổ vào BĐS.

Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp (Ban Kinh tế Trung ương) cho rằng, nền kinh tế nước ta vẫn tồn tại một luồng vốn lớn chảy trong khu vực phi chính thức (người dân, doanh nghiệp tự vay lẫn nhau). Tuy nhiên, dịch Covid-19 xảy ra khiến luồng tiền này đang quay lại thị trường chính thức, nhất là thị trường BĐS, góp phần tạo nên cơn sốt đất.

Chính vì nhiều luồng vốn đổ vào BĐS, nên việc kiểm soát riêng tín dụng BĐS là chưa đủ để ngăn chặn cơn sốt đất.

Nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt đất tại nhiều địa phương hiện nay, theo đánh giá của nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước, chủ yếu là do các địa phương công bố ồ ạt quy hoạch về đất đai, quy hoạch về đô thị, quy hoạch xây dựng, khiến “cò” mặc sức tung tin, tạo sốt ảo, nhà đầu tư lại thường có tâm lý “ăn theo” quy hoạch, nghĩ rằng cứ có quy hoạch là giá đất sẽ lên.

Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú xác nhận, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng sốt đất, điển hình là tình trạng một số đối tượng cơ hội tung tin không chính xác để kiếm chênh lệch, lợi nhuận từ việc đầu cơ.

Ngoài ra, việc các Ngân hàng tìm cách lách luật, hoặc cho “sân sau” vay cũng là một nguyên nhân rất lớn đối với việc siết tín dụng BĐS khó có được hiệu quả mong muốn.

Trên thực tế, các chuyên gia đều đồng ý rằng việc "siết" tín dụng BĐS đầu cơ là việc làm rất cần thiết. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu hàng loạt ngân hàng báo cáo cơ quan này về thực trạng cấp tín dụng với các đối tượng tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm, bao gồm cả cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu… được thị trường ví von như là 'cú ra đòn đầu tiên' của Ngân hàng Nhà nước đối với tín dụng BĐS đầu cơ trong năm 2022 này. Tuy nhiên, điều này vẫn khó ngăn tình trạng đầu cơ và nếu không kiểm soát tốt các hình thức lách luật như kể trên, thì nguy cơ bùng nổ bong bóng BĐS vẫn còn rất lớn.

Ngọc Minh