Trong khi một số lĩnh vực kinh doanh bất động sản Mỹ đang gặp khó, một số lĩnh vực khác vẫn sẽ hoạt động tốt. Điều quan trọng là dòng tiền, và phải tính toán kỹ lưỡng các con số trước khi tiến hành bất kỳ thỏa thuận nào.
Những ngôi nhà dành cho nhiều gia đình là một khoản đầu tư tuyệt vời trong hai năm qua. Trong khi cú sốc ban đầu của đại dịch gây ra một số lo ngại về việc ai có thể trả tiền thuê nhà và việc chuyện gì xảy ra nếu họ không thể trả tiền thuê nhà của mình, những lo ngại đó phần lớn đã được giải tỏa vào cuối năm 2020. Các thành phố nhỏ hơn và trung bình chứng kiến một làn sóng những cư dân mới có ý định mua bất động sản. Thị trường nhà đất nhanh chóng hết hàng tồn kho, và cùng với giá nhà tiếp tục tăng, nhiều người trong số những cư dân mới đó nhận thấy mình không thể mua nhà do giá cao, nên đã chuyển sang các cộng đồng cho thuê.
Trong khi tăng trưởng tiền thuê tiếp tục diễn ra trong năm 2022, có một cơn gió ngược kinh tế khiến nhiều nhà đầu tư phải dừng lại - chi phí nợ tăng. Tính đến tháng 9, tỷ lệ lạm phát của Mỹ là 8,2% so với năm ngoái. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Jerome Powell đã đặt giảm lạm phát làm sứ mệnh cho mình và cho Fed. Sứ mệnh này đã tạo ra sáu lần tăng lãi suất trong năm nay, với nhiều đợt tăng hơn nữa sẽ xảy ra. Những mức tăng này đang bắt đầu gây ra sự chao đảo trên thị trường bất động sản.
Trong mọi trang web tin tức mà bạn truy cập, bạn đều thấy các tiêu đề về một vụ sụp đổ bất động sản sắp xảy ra và các nhà đầu tư và người bán bất động sản đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, điều đó chỉ đúng một phần. Một số nhà đầu tư đang gặp khó khăn và những nhà đầu tư khác đang ở vị trí thuận lợi để vượt qua cơn bão. Tất cả phụ thuộc vào việc bất động sản họ mua có sinh lời hay không và việc liệu có hay không thời hạn cho họ để trả lại số tiền mà họ đã huy động được từ các nhà đầu tư. Những gì bạn cần hiểu là có nhiều kiểu nhà đầu tư bất động sản và cấu trúc giao dịch khác nhau, và ở đây tôi sẽ giải thích kỹ cho bạn.
-
- Những bãi cỏ xanh mướt trước các ngôi nhà ở một khu phố ở Los Angeles, Caifornia, Mỹ vào ngày 05/07/2022. (Ảnh: FREDERIC J. BROWN / AFP qua Getty Images)
Những lĩnh vực gặp khó và những lĩnh vực vẫn tốt
Hiện tại, khi bạn nghe nói về người bán và nhà đầu tư đang gặp khó khăn, điều này chủ yếu liên quan đến nhà xây dựng và người lướt sóng mua nhà, sửa sang rồi bán lại. Điều này là do trong một dự án xây dựng hay sửa sang, chủ đầu tư phải bán nhà khi việc tu sửa hoặc xây dựng hoàn thành. Thông thường, họ đang vay nợ để xây dựng, với lãi suất thay đổi, và họ cần chuyển nhà ra khỏi bảng cân đối kế toán của mình vì nó sẽ không tạo ra dòng tiền như khi cho thuê và đi cùng với chi phí nợ cao. Bán nhà để kiếm lời là một lĩnh vực kinh doanh hiệu quả trong hai năm qua, với giá nhà tăng đáng kể mỗi tháng; nhưng bây giờ với lãi suất tăng và thị trường nhà ở đình trệ, những ngôi nhà này đang được bán lỗ khi bạn có những nhà đầu tư cố gắng cứu vãn các giao dịch của họ. Điều này sẽ chỉ trở nên tồi tệ hơn khi lãi suất tăng lên và những ngôi nhà trở nên quá đắt đỏ.
Chúng ta vẫn chưa bắt đầu chứng kiến vấn đề tiếp theo với bất động sản, nhưng chúng ta sẽ đối mặt với nó trong 12–24 tháng tới. Đây sẽ là những vấn đề với việc gây quỹ mua nhà (syndication) đối với các tòa nhà nhiều gia đình. Đối với những người không biết về vấn đề này, gây quỹ mua nhà là hoạt động huy động tiền từ những người khác để mua bất động sản. Hầu hết các tòa nhà chung cư đều được mua theo cách này. Nhiều nhà gây quỹ đang ở trong tình trạng khó khăn. Họ thực hiện các thỏa thuận với mục đích duy nhất là đợi bất động sản tăng giá trị theo thời gian. Về cơ bản nó giống như hoạt động lướt sóng nhưng ở quy mô lớn hơn nhiều. Các nhà đầu tư của các bất động sản này đang kỳ vọng vòng đời khoản đầu tư sẽ chấm dứt trong 3-5 năm. Bạn sẽ bắt đầu thấy một số bất ổn trong lĩnh vực này khi thời hạn 3-5 năm kết thúc và các nhà đầu tư muốn lấy lại tiền của họ. Điều này là do trong khung thời gian đó, bất động sản có thể có giá trị thấp hơn cái giá mà họ đã mua và sẽ không có lợi nhuận, thậm chí có khả năng sẽ có thua lỗ cho các nhà đầu tư.
Tất cả ba loại hình này - những người lướt sóng mua nhà, sửa sang rồi bán lại, những nhà xây dựng, những nhà gây quỹ - sẽ gặp khó khăn trong những tháng hoặc những năm tới. Tuy nhiên, một số lĩnh vực nhất định của thị trường bất động sản sẽ hoạt động tốt. Hiện tại, đang có sự thiếu hụt năm triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu của những chủ sở hữu sẽ là chủ nhà, và việc thiếu nguồn cung cùng với sự gia tăng lãi suất khiến việc thuê nhà trở thành một lựa chọn tốt hơn đối với nhiều người. Việc không đủ khả năng mua này sẽ làm tăng nhu cầu thuê nhà.
Các nhà đầu tư bất động sản và các nhà gây quỹ đầu tư dài hạn vào các bất động sản tạo ra dòng tiền sẽ có thể vượt qua cơn bão này. Điều này là do họ có khoản nợ cố định và dòng tiền theo giá cho thuê hiện tại. Đây là lý do tại sao tại Công ty MC [công ty của tác giả], chúng tôi luôn đầu tư dài hạn vào dòng tiền và không bị vướng vào việc định giá bất động sản. Mô hình “mua thấp bán cao” luôn là một cách đầu tư mạo hiểm, bởi vì trong đó mang nhiều tính đánh bạc - đánh bạc về giá trị và đánh bạc về lãi suất. Số lượng cho thuê luôn ổn định do cung và cầu, và các căn hộ đang thiếu hụt, điều còn trở nên tồi tệ hơn nữa do thị trường nhà ở khó khăn và lạm phát.
Khi chúng ta bước vào cuộc suy thoái này, tôi khuyên bạn nên tiếp tục tìm kiếm dòng tiền trong các khoản đầu tư của mình. Đừng để bị mắc kẹt trong việc giảm giá hoặc lãi suất tăng cao; đây chỉ là những thứ vớ vẩn cản trở việc đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Bám sát vào các phép toán và đảm bảo các con số hoạt động tốt trước khi tiến hành bất kỳ thỏa thuận nào.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.
Bảo Nguyên
Theo Ken McElroy - The Epoch Times
Tác giả Ken McElroy đã sống với lĩnh vực bất động sản kể từ khi trưởng thành. Cùng với công ty đầu tư bất động sản của mình, MC Companies, ông đã giao dịch hơn 1 tỷ USD bất động sản. Ông đam mê chia sẻ công thức tự do tài chính thông qua podcast, kênh YouTube, những cuốn sách bán chạy nhất và những lần xuất hiện trước công chúng.
