"Ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế", trích lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM. Vì sao các đại gia BĐS và cả các chính quyền địa phương lại thích các BĐS xa xỉ đến thế?
Trong một toạ đàm của Chính phủ về BĐS ngày 13/1/2023 vừa qua về "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày một lớn.
Theo ông Châu, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Ông Châu lấy ví dụ, ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Ông Châu đồng thời đưa ra một con số đáng kinh ngạc về tỉ lệ nhà ở dành cao cấp, chỉ dành cho người giàu 5% dân số Việt, liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 -2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.
Vậy lý do gì mà các nhà phát triển BĐS Việt Nam lại ưu thích phân khúc đang dư thừa cung như vậy? Họ quá mạo hiểm hay họ đã tính toán kỹ lưỡng?
Có rất nhiều lý do giải thích vì sao dòng tiền đầu tư BĐS lại "nhất quyết" chảy vào phân khúc sản phẩm xa xỉ, nơi hơn 80-90% người dân trong nước không thể tiếp cận.
Giá trị phải đủ lớn thì mới thích hợp để... 'đầu cơ'
Đầu cơ được hiểu là hành vi mua vào số lượng lớn một số sản phẩm, hàng hóa khi thị trường mất ổn định nhằm chờ cơ hội sản phẩm, hàng hoá này lên giá trong một thời gian ngắn, bán ra kiếm lời. Đầu cơ, đương nhiên không phải mua và đầu tư để sử dụng, chỉ đơn thuần để chờ lên giá.
Nếu vậy, câu hỏi ở đây là vì BĐS xa xỉ có giá trị lớn, ai sẽ đủ tiền để mua vào khối lượng lớn để "thổi giá"?
-
- Một khu biệt thự trong dự án BĐS xa xỉ của Vingroup (Nguồn: Ảnh chụp màn hình từ Vingroup.com)
Thực tế, các nhà đầu cơ chắc chắn không thích các sản phẩm có giá trị thấp. Ngay cả khi sản phẩm tăng giá, tỷ suất lợi nhuận vẫn thấp so với kỳ vọng của họ. Chưa kể, sản phẩm giá trị thấp nhắm vào người nghèo, những người luôn không dễ dàng trong quyết định mua bán. Bản thân họ cũng không dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ các NHTM để mua bán một sản phẩm BĐS vì lý do chứng minh tài chính, nguồn thu nhập.
Các nhà đầu tư thích đầu cơ, thường dễ dàng tiếp cận tín dụng NHTM; họ sử dụng đòn bảy tài chính lớn, cũng nhắm vào các sản phẩm có giá trị lớn, có thể thổi phồng giá bởi những người có tiềm lực (giống như họ) và nhanh chóng kiếm lời.
Một ví dụ tương tự về đầu cơ có thể nhìn thấy trên thị trường chứng khoán. Các mã chứng khoán dễ bị thao túng giá luôn thuộc nhóm "blue chip"; mã chứng khoán có mức vốn hoá lớn. Vì chỉ khi có khối lượng hàng hoá lớn, mã chứng khoán đó mới đủ sức đón nhận dòng tiền đầu tư khủng được bơm thổi từ các quỹ đầu tư chứng khoán, từ các công ty chứng khoán tự doanh và nhu cầu mua hàng hoá này từ các nhà đầu cá nhân, những người được sử đụng đòn bảy ở mức cao trên tài khoản giao dịch của họ (qua chính các CTCK cùng tự doanh giống như họ).
Dĩ nhiên, phân khúc đầu cơ hàng hoá xa xỉ như vậy chỉ có thể bán được hàng nếu dòng vốn từ ngân hàng và từ thị trường vốn (TPDN) "ủng hộ" việc này. Đáng tiếc, điều này đã thực sự diễn ra trên thị trường tín dụng hiện nay. Tại Hội nghị về BĐS, tổ chức bởi Chính phủ, ngày 17/2/2023, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng thừa nhận: "Trong cơ cấu [tín dụng lĩnh vực BĐS] này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh BĐS".
Nếu chi phí đổ vào mỗi dự án là rất lớn thì thà chọn dự án xa xỉ
Quay trở lại với các nhà phát triển BĐS, tại sao họ luôn không mặn mà với các dự án nhà ở xã hội?
Trong một phóng sự của Zing, đăng vào ngày 19/5/2022, đưa tin rằng khoảng 7 năm trước, Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Tập đoàn Hải Phát) triển khai dự án nhà ở xã hội đầu tiên là The Vesta tại quận Hà Đông (Hà Nội) với tổng mức đầu tư 2.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi dự án đi vào hoạt động từ 2018 đến nay doanh nghiệp này không còn triển khai thêm dự án nhà ở xã hội nào.
Phóng viên của Zing đã phỏng vấn Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, thừa nhận đầu tư phân khúc nhà ở này không mang lại hiệu quả bằng dự án nhà ở thương mại. "Thời điểm Hải Phát xây dựng The Vesta không gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, quỹ đất như nhiều doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên vì lợi nhuận thấp nên từ lâu chúng tôi không còn chú trọng phát triển dự án nhà ở xã hội", ông nói.
Và đây là tình trạng chung. Các ông chủ phát triển BĐS không chỉ thừa nhận rằng lợi nhuận cho các dự án nhà ở xã hội là rất thấp, họ cũng phàn nàn về thủ tục hành chính chồng chéo trong khi không có ưu đãi tín dụng. Tóm lại, chi phí rất cao trong khi tín dụng không mặn mà với cả doanh nghiệp phát triển BĐS. Thêm vào đó, nguồn vốn tín dụng cũng không dễ giải ngân cho nhóm khách hàng mua nhà ở xã hội như với nhóm khách hàng đầu cơ vào nhà ở xa xỉ. Như đề cập ở trên, một hộ gia đình có nhu cầu thực với nhà ở xã hội họ có thể không chứng minh được với ngân hàng thương mại rằng họ có thu nhập khả dụng đủ để trả lãi và gốc khi mua căn hộ như vậy.
Nhưng vấn đề gốc rễ của lời phàn nàn của các doanh nghiệp phát triển BĐS về thủ tục hành chính phức tạp, chi phí dự án cao trong khi bán nhà với giá thấp chắc chắn cần được tìm hiểu kỹ hơn.
Lời thú nhận này đã cho thấy để hoàn thiện giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở xã hội, chi phí chính thống và chi phí ngầm cũng tương đương với các dự án nhà ở cấp cao và xa xỉ (còn gọi là nhà ở thương mại). Phải chăng, chi phí ngầm để hoàn thiện các thủ tục dự án quá lớn khiến các doanh nghiệp BĐS không muốn tiếp cận nhà ở xã hội?
Rất khó để tìm câu trả lời thật rằng chi phí ngầm để bắt đầu một dự án là bao nhiêu nhưng quả thật không khó để biết rằng chi phí đó không thể nhỏ. Các chính quyền địa phương vừa có quyền ra quyết định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vừa quyết định mức giá đền bù và giao lại đất đai phát triển nhà ở xã hội cho doanh nghiệp qua đấu giá. Tuy nhiên, lịch sử và thực tế chứng minh rằng một thể chế đất đai có quá nhiều xung đột lợi ích như vậy lại luôn tồn tại vấn đề tham nhũng. Mà tham nhũng thúc đẩy chi phí chuẩn bị cho dự án tăng mạnh.
Đây có lẽ là lý do mà doanh nghiệp BĐS nói rằng chi phí cho dự án nhà ở xã hội quá lớn, lợi nhuận thấp trong khi các ưu đãi về vốn và khả năng tiếp cận vốn của khách hàng - vốn quyết định sức mua- lại yếu hơn phân khúc nhà ở thương mại.
Liệu các chính quyền địa phương cũng thích các dự án BĐS cấp cao và xa xỉ?
Chính quyền địa phương là những người rõ nhất về nguồn cung BĐS trên địa bàn của họ bởi vì họ chính là người cấp phép.
Chắc chắn, chính quyền địa phương cũng khó khăn khi kêu gọi doanh nghiệp phát triển BĐS đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. Các chính quyền có vẻ lúng túng và khó khăn khi tháo gỡ nút thắt này.
Các nút thắt về pháp lý khiến TP. Hà Nội không thể phê duyệt thêm dự án BĐS mới nào, nên càng không có nguồn cung cho BĐS phân khúc giá thấp. Đây là chia sẻ của Phó Chủ tịch TP. Hà Nội tại diễn đàn BĐS ngày 17/2/2023 vừa qua.
-
- Hình ảnh các biệt thự bị bỏ hoang ở Hoài Đức, Hà Nội nhưng giá của các BĐS không hề giảm (Nguồn: Ảnh chụp màn hình internet)
Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết: "Xác định các nguyên nhân như Thủ tướng chỉ đạo, tôi rất tán thành ý kiến của một số chuyên gia hàng đầu đã phân tích, đặc biệt ý kiến của chuyên gia Hoàng Văn Cường. Trong góc độ TP. Hà Nội, chúng tôi thấy một yếu tố pháp lý cũng rất khó khăn, cụ thể, đến giờ phút này, khả năng phát triển các dự án mới khó khăn vì vướng cơ chế đầu tư, đặc biệt mô hình đầu tư, chỉ có hình thức là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị mới", ông Tuấn bày tỏ.
"Tuy nhiên trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì buộc phải thu hồi đất, còn đấu giá quyền sử dụng đất phải trên cơ sở xác định các pháp lý liên quan tới ranh giới của khu vực đấu thầu và đấu giá. Vì vậy, vướng mắc là trong việc thu hồi đất, đặc biệt những vấn đề thuộc đối tượng không thể thu hồi đất, chỉ có nhận chuyển nhượng thì không thể đấu thầu được, còn đấu giá đòi hỏi khoảng thời gian tương đối lớn. Đồng thời việc chỉ định nhà đầu tư vì chính họ là chủ quản lý sử dụng đất, loại hình này rất nhiều.
Vừa qua chúng ta có luật số 03 đầu năm 2022, một luật sửa 8 luật để đồng bộ hoá Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đặc biệt là chuyển đổi mục đích sử dụng đất".
Ông Tuấn cho biết, xảy ra tình trạng đấu thầu, đấu giá trên chính mảnh đất có chủ quản lý sử dụng đất và thời gian thuế đất vẫn còn, đây là điểm nghẽn.
Nhưng ngoài vấn đề pháp lý khiến dự án nhà ở xã hội khó đấu thầu, khó kêu gọi đầu tư thì các chính quyền địa phương hẳn cũng tìm kiếm tăng trưởng GDP, đổi mới bộ mặt đô thị qua các dự án BĐS xa xỉ.
Các dự án chi phí lớn, tiêu dùng lớn và và giá cả tăng nhanh (đầu cơ), trong ngắn hạn, chính là công cụ vàng để tính toán thành tích tăng trưởng GDP của địa phương. Bản thân chính quyền các tỉnh, trong nhiệm kỳ của họ, cũng chịu áp lực về chỉ tiêu tăng trưởng GDP trước Chính quyền trung ương và Quốc hội. Ngoài ra, dấu ấn của một nhiệm kỳ với các BĐS xa hoa, bộ mặt đô thị đổi khác, có lẽ cũng là mục tiêu của nhiều chính trị gia địa phương.
Tất cả những yếu tố này đồng thời quy tụ lại, thúc đẩy BĐS phân khúc cấp cao, xa xỉ, mang tính đầu cơ phát triển như nấm sau mưa; lờ đi nhu cầu dân sinh và hậu quả nổ bong bóng BĐS, nợ xấu, lạm phát của cả nền kinh tế.
Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.
Quang Nhật
