Xu hướng làm việc tại nhà gia tăng, lãi suất cao, chất lượng các khu trung tâm thành phố xuống cấp khiến các tòa nhà văn phòng mất đi người thuê. Điều này tác động tiêu cực đến các ngân hàng cho vay, và ảnh hưởng đến các quỹ hưu trí.
Giữa những năm 1970, tôi là một sinh viên sống chật vật đang học ngành kinh doanh và kinh tế học. Tôi đã trang trải học phí và các chi phí cá nhân bằng những công việc bán thời gian vất vả vào mùa hè, và bằng một số khoản vay cho sinh viên.
Tôi mơ ước một ngày nào đó được làm việc trên phiên bản Phố Wall của Canada, nằm ở Toronto ở góc đường King và Bay. Giấc mơ đó đã thành hiện thực vào mùa xuân năm 1980 khi công ty xếp hạng tín dụng Dominion Bond Rating Service thuê tôi làm chuyên viên phân tích cấp thấp. Bốn trong số năm ngân hàng lớn của Canada đóng tại các góc đường King và Bay trong những tòa nhà chọc trời đầy ấn tượng của họ. Cách đó một dãy nhà là những tòa tháp vàng của tổ chức tài chính lớn nhất Canada — Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC). Một cuốn sách xuất bản năm 1982 đã được đặt tên "Towers of Gold, Feet of Clay" (Những tòa tháp vàng, những bàn chân đất sét), đề cập đến thực tế là hai tòa tháp của RBC thực sự có một lớp vàng mỏng phủ lên cửa sổ của chúng.
Đặt các ngân hàng và các nhà môi giới rất gần nhau là thích hợp vào thời điểm đó. Không có internet, không có email, không có điện thoại di động, và không có hội nghị trực tuyến. Thậm chí không có phần mềm xử lý bảng tính vào đầu những năm 1980. Khi các ngân hàng và các nhà môi giới gặp nhau để thảo luận về một đợt phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu mới, các quan chức có liên quan sẽ gặp nhau tại một trong các phòng họp của họ. Khi đó, hầu như không có khu ăn uống. Những người bình thường như tôi sẽ gói một chiếc bánh sandwich và một ít trái cây và làm việc suốt bữa trưa. Mỗi thứ Sáu cách tuần, sếp tôi sẽ đưa chúng tôi đến một nhà hàng ngon lành và tồi tàn tên là Ed's Warehouse và chúng tôi sẽ gọi món duy nhất trong thực đơn: thịt bò quay với đậu đông lạnh và khoai tây nghiền lỏng. Các ông lớn sẽ ăn trưa tại các nhà hàng sang trọng và câu lạc bộ riêng.
6 giờ tối, toàn bộ khu vực đóng cửa, ngoại trừ một vài người làm ngân hàng đầu tư đốt đèn lúc đêm khuya để báo cáo các giao dịch. Khi Phố Bay và Toronto phát triển, nhiều người đổ xô đến Khu Tài chính hơn. Các khu ăn uống, quán bar, và quán rượu mở ra. Mọi người bắt đầu ở lại khu vực này sau giờ làm việc để ăn tối và uống rượu. Cuối cùng, những chung cư lố bịch được xây dựng gần đó để làm nơi ở cho những người không muốn di chuyển nhiều giữa nơi ở và chỗ làm, không có con, hoặc không kiếm đủ tiền để mua một ngôi nhà.
Tua nhanh đến năm 2023. Ba năm sau khi bắt đầu phong tỏa, nhiều văn phòng vẫn trống một nửa. Những đám đông, mà trước năm 2020 từng ăn và mua sắm ở khu vực ngầm bên dưới các tòa tháp, hiện giờ nhỏ hơn nhiều. Trên thực tế, trước khi phong tỏa, tầng hầm từng đông đúc đến mức trở thành cơn ác mộng xấu nhất đối với những người hướng nội. Những thay đổi trong Khu Tài chính Toronto phản ánh câu chuyện của hầu hết các khu trung tâm các thành phố lớn trên khắp Bắc Mỹ, nếu không muốn nói là trên toàn thế giới phát triển.
Xu hướng làm việc tại nhà đã được chấp nhận rộng rãi. Chi phí thuê văn phòng là đắt đỏ, và trong nhiều trường hợp, thì bất kỳ sự sụt giảm năng suất nào cũng được bù đắp bằng khoản tiết kiệm tiền thuê văn phòng. Không giống như những người chúng tôi đã làm việc vào những năm 1980, giờ đây chúng ta có hội nghị trực tuyến, email, và tất cả các loại công cụ để giúp chúng ta làm việc. Trong trường hợp của tôi, tôi đã dành phần lớn thời gian một mình để phân tích các khoản đầu tư, danh mục đầu tư, và nền kinh tế. Đi đến văn phòng làm lãng phí thời gian của tôi. Tôi đã đi trước thời đại. Thời gian đi lại một chiều ở các thành phố như New York, Los Angeles, và Toronto trung bình là một tiếng. Làm việc tại nhà đúng là mang lại cho người lao động nhiều thời gian hơn để thực sự sống. Giờ đây, họ có thể tránh bị kẹt xe hoặc bị đè bẹp bởi những người khác đang cùng sử dụng giao thông công cộng, một số trong đó có vẻ đã không tắm rửa kể từ cuộc khủng hoảng tài chính gần nhất.
Nếu đây còn không là những lý do đủ để tránh khỏi các tòa nhà văn phòng lớn, thì còn lý do nữa là khu vực trung tâm thành phố đã trở nên bẩn thỉu và nguy hiểm. Cách trụ sở chính của Scotiabank ở Toronto một dãy nhà vào đầu năm nay, một phụ nữ 89 tuổi đã chết vì bị một tên côn đồ xô ngã xuống đất một cách thô bạo ngay bên ngoài Starbucks. Tôi đã mua cà phê buổi sáng của mình cả hơn nghìn lần ở nơi đó. Đó là vào ban ngày đấy, ngay trước giờ ăn trưa. Những kẻ hút chích ma túy xuất hiện vào ban đêm, và cách đó vài dãy nhà, bạn có thể mua ma túy gần các nhà hàng nơi giới thượng lưu thưởng thức những bữa ăn trị giá 200 đô la.
Những lời than vãn về sự chấm hết của các khu tài chính có liên quan gì đến triển vọng của bất động sản thương mại? Ý tôi là để nhấn mạnh rằng bất động sản thương mại đang bước vào một cơn bão hoàn hảo mà chúng ta chưa từng thấy, ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống. Các thành phố riêng lẻ như Detroit đã phá sản và nhiều công ty Phố Wall đã chuyển sang gần trung tâm thành phố bắt đầu từ những năm 1970, nhưng điều này hiện đang xảy ra ở hầu hết các thành phố.
Một sự thay đổi trong xã hội về mong muốn và nhu cầu làm việc trong các tòa nhà văn phòng lớn ở trung tâm thành phố đang diễn ra. Thực tế này sẽ xảy ra do các vấn đề tài chính hiện tại của chúng ta. Bất động sản văn phòng gặp khó khăn, và không giống như quá khứ, đây là một sự thay đổi trăm năm một lần trùng với suy thoái theo chu kỳ. Bất động sản văn phòng có lợi nhuận phụ thuộc vào một số thông số. Nó thực sự là một việc kinh doanh rất đơn giản. Một chủ nhà lấy tiền thuê nhà. Sau chi phí, chủ nhà có thu nhập. Nếu tiền thuê tăng, giá trị của tài sản tăng lên và có thể tính thêm tiền thuê. Tòa nhà có thể được bán với lợi nhuận lớn.
Chi phí lớn nhất cho một chủ nhà thường là chi phí lãi vay. Đó là vì nợ nần. Chủ nhà có thể mua một tòa nhà với giá 100 triệu đô la bằng cách sử dụng 20 triệu đô la vốn chủ sở hữu và 80 triệu đô la nợ. (Hiển nhiên là đây là một ví dụ mang tính lý thuyết nhằm mục đích minh họa. Chủ sở hữu sẽ vay một khoản vay trong vài năm với mức lãi suất chẳng hạn như 3%. Trong trường hợp này, tiền trả lãi sẽ tốn 2,4 triệu đô la. Nếu tòa nhà được cho thuê hết, tiền thuê thu được tổng cộng là 6 triệu đô la, và chi phí vận hành là 1 triệu đô la, chủ nhà sẽ kiếm được 2,6 triệu đô la. Lợi tức của anh ta trên 20 triệu đô la vốn chủ sở hữu của mình là 13% (2,6 triệu đô la chia cho 20 triệu đô la). (Một lần nữa, đây chỉ là một minh họa).
Điều này hoạt động tuyệt vời trên cả lý thuyết lẫn thực tế. Giá thuê cuối cùng thì sẽ tăng và giá trị của tòa nhà tăng. Chủ nhà vui vẻ, người thuê vui vẻ nếu toà nhà được quản lý tốt, và các ngân hàng cũng vui vẻ vì họ kiếm được 2,4 triệu đô la từ một bất động sản có giá trị tài sản thế chấp là 100 triệu đô la. Tiền lãi đó cuối cùng sẽ thuộc về người gửi tiền và cổ đông của ngân hàng. Mọi người đều có lợi. Chủ nghĩa tư bản có vĩ đại không chứ!
Chúng ta đã trải qua một thời kỳ dài lãi suất thấp cố ý và dưới mức lạm phát. Kỷ nguyên đó đã chấm dứt vào cuối năm 2020 khi lạm phát tăng vọt. Các công ty bất động sản đã trở nên phụ thuộc vào lãi suất thấp chưa từng có trong lịch sử này. Giờ đây, với lãi suất tăng chóng mặt và tăng trong một khoảng thời gian ngắn, lĩnh vực bất động sản thương mại, đặc biệt là phân ngành tòa nhà văn phòng, đang ở giai đoạn đầu của một cơn bão hoàn hảo. Khi hợp đồng thuê hết hạn, người thuê sẽ giảm diện tích mà họ sẽ thuê. Do đó, tỷ lệ trống sẽ tăng cao. Chủ nhà sẽ phải cắt giảm tiền thuê để giữ người thuê nhà. Giá thuê thấp hơn cộng với tỷ lệ trống tăng sẽ dẫn đến doanh thu sụt giảm.
Nếu điều này còn chưa đủ tệ hại, việc tái vay vốn khi khoản vay cũ đã hết hạn nhưng chưa thể trả hết nợ sẽ xảy ra với lãi suất cao hơn đáng kể. Các khoản đầu tư bất động sản từng là gà đẻ trứng vàng sẽ trở thành vực sâu không đáy nuốt tiền. Vòng luẩn quẩn này tiếp tục khi giá trị của các tài sản này giảm xuống. Các ngân hàng sẽ thấy giá trị tài sản thế chấp của họ giảm xuống và do đó không thể gia hạn toàn bộ khoản vay. Tòa nhà giả định của chúng ta hiện có vốn chủ sở hữu là âm — số tiền vay cao hơn giá trị của tòa nhà.
Các ngân hàng sẽ chịu tác động tiêu cực khi thị trường bất động sản thương mại sụt giảm. Bất kỳ ai bị dính vào ngân hàng thông qua quỹ tương hỗ và quỹ hưu trí sẽ thấy tài sản của mình sụt giảm. Các quỹ hưu trí công cộng và tư nhân là những nhà đầu tư quan trọng trong bất động sản. Nếu tình trạng này trở nên tệ hại như một số người nghĩ, thì các quỹ hưu trí cũng có thể gặp khó khăn với các khoản nợ của mình.
Lãi suất thấp cố ý và sự xuống cấp của các thành phố lớn từng một thời tuyệt vời của chúng ta đã dẫn đến một tình huống thảm khốc mà sẽ ảnh hưởng đến tất cả chúng ta. Chúng ta đang ở trong một ngày đền tội vĩ đại. Mặc dù điều này có vẻ kỳ lạ, nhưng dục vọng của chúng ta về sự an toàn và nhàn hạ đã khiến mọi thứ trở nên kém an toàn và gay go hơn. Khi nhìn lại thì, những người vô gia cư nghiện ngập từng xin bạn chút tiền lẻ trong nhiều năm qua đã là điềm báo trước về thời kỳ tồi tệ rồi.
Quan điểm thể hiện trong bài viết này là quan điểm của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTDVN.
Theo The Epoch Times
Cao Dương biên dịch
Tom Czitron là một cựu quản lý danh mục đầu tư với hơn bốn thập kỷ kinh nghiệm đầu tư, đặc biệt là trong chiến lược thu nhập cố định và chiến lược phân bổ tài sản.
