Các nhà phân tích bày tỏ lo ngại về các tác động của những chính sách cải cách mang tính đột phá xoay quanh nhà ở vừa túi tiền của Trung Quốc.
Trong bối cảnh các cuộc vỡ nợ liên tiếp trong lĩnh vực bất động sản và những dấu hiệu ban đầu của việc bong bóng bất động sản bị vỡ, Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã đưa ra một loạt chính sách “cải cách nhà ở” mang tính đột phá. Những chính sách này đã gây ra nhiều tranh luận.
Các chính sách kêu gọi một hệ thống song hành nhấn mạnh vào nhà ở vừa túi tiền. Điều này báo hiệu một sự thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản Trung Quốc.
Tuy nhiên, các nhà phân tích đang nêu lên những lo ngại rằng những cải cách này có thể gây bất ổn cho các nhà phát triển bất động sản và gây ra sự sụp đổ của thị trường, đồng thời hạn chế các đặc tính đầu tư của nhà ở và có khả năng làm giảm tài sản tích lũy trong hai thập kỷ qua của người dân Trung Quốc.
Chính sách nhà ở với tiêu đề "Ý kiến hướng dẫn về quy hoạch và xây dựng nhà ở vừa túi tiền" đã được phê duyệt trong cuộc họp của Hội đồng Nhà nước ĐCSTQ vào ngày 25/8, được chỉ định là Văn bản số 14. Chính sách này được chính thức ban hành vào ngày 1/9. Nó đã châm ngòi cho các cuộc thảo luận rộng rãi kể từ khi được mạng lưới Quan sát kinh tế tiết lộ vào ngày 26/10.
Chính sách cải cách nhà ở mới có hai mục tiêu chính: thứ nhất, tăng cường xây dựng và cung cấp nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn, nâng cao tỷ lệ tổng thể nguồn cung nhà ở vừa túi tiền; thứ hai, định nghĩa lại nhà ở thuộc loại cải tiến, thường được biết đến như là nhà ở thương mại, bằng cách nhấn mạnh các thuộc tính hàng hóa và hạn chế tính chất đầu tư tài chính của nó.
Nhà ở loại cải tiến chiếm khoảng 40% thị phần, trong khi nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở giá rẻ cùng nhau chiếm 60%.
Những khía cạnh quan trọng của chính sách mới
- Nhà ở vừa túi tiền nhắm đến ba nhóm chính: tầng lớp lao động thu nhập thấp và trung bình, sinh viên mới tốt nghiệp, nhóm doanh nhân và nhân tài được chính phủ giới thiệu. Những cá nhân chưa có nhà có thể đăng ký nhưng bị giới hạn chỉ được mua một căn. Nếu ai đó từ chức hoặc bỏ việc, chính quyền địa phương sẽ mua lại nhà ở vừa túi tiền.
- Việc vận hành nhà ở vừa túi tiền tuân theo nguyên tắc “đảm bảo lợi nhuận tối thiểu trên giá thành”, với giá bán được xác định theo giá đất được giao, giá xây dựng và lợi nhuận sau khi tính toán. Đất dành cho nhà ở vừa túi tiền sẽ được cung cấp thông qua hình thức phân bổ, chỉ phải trả chi phí đất tương ứng. Chính sách này cũng khuyến khích sử dụng đất đã được thu hồi hợp pháp nhưng chưa được xây dựng, bao gồm cả đất của các doanh nghiệp bất động sản đã phá sản và nhà ở thương mại.
- Các thành phố có dân số trên 3 triệu người, bao gồm 35 thành phố, sẽ thực hiện các chính sách cải cách nhà ở này, bao gồm các thành phố lớn hạng nhất và hạng hai như Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến và Quảng Châu.
Sự sụp đổ toàn diện của ngành
Một số nhà phân tích cho rằng các khẩu hiệu được đề xuất trong cải cách nhà ở mới có tính lý tưởng và có thể không thực tế, đặc biệt khi được đưa ra trong thời điểm bấp bênh của thị trường bất động sản Trung Quốc. Họ lo ngại rằng những biện pháp này có thể dẫn đến sự sụp đổ toàn diện của ngành.
Nhà bình luận Wen Zhao bày tỏ lo ngại rằng chính sách này có thể đẩy nhanh việc đóng cửa các công ty bất động sản, dẫn đến tài sản của người dân Trung Quốc bị giảm sút nghiêm trọng. Ông gợi ý rằng, trong thời kỳ suy giảm hiện nay của thị trường bất động sản, các nhà phát triển hy vọng sự hỗ trợ của chính phủ trong việc dỡ bỏ kiểm soát giá, cho phép họ đưa ra chiết khấu và thu hút những người mua thiết yếu, từ đó xoa dịu cuộc khủng hoảng hiện tại.
Ông Wen tin rằng nếu chính phủ trưng dụng hàng tồn kho từ các nhà phát triển bị phá sản và bán nó dưới dạng nhà ở vừa túi tiền, những người mua thiết yếu có thể bị đẩy ra xa, cắt đứt huyết mạch quan trọng của các nhà phát triển và gây ra sự sụp đổ trên diện rộng của ngành bất động sản, dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính ở Trung Quốc.
Mặc dù Văn bản số 14 đã được ĐCSTQ chính thức hoàn thiện ngay từ ngày 25/8, nhưng nó chỉ được công bố rộng rãi sau đó hai tháng. Đáng chú ý, sau khi chính thức hóa, ĐCSTQ đã đưa ra hàng loạt chính sách nới lỏng quy định thị trường bất động sản từ tháng 9 đến tháng 10. Sự mâu thuẫn rõ ràng này đã khiến một số người đặt câu hỏi về ý định của chính phủ và tác động tiềm tàng đối với những người đi sau trên thị trường bất động sản.
-
- Các tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện tại khu phát triển Thung lũng Y tế của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc ở ngoại ô Nam Kinh, Trung Quốc, vào ngày 22/10/2021. (Ảnh: Qilai Shen/Bloomberg qua Getty Images)
Nhà cố vấn đầu tư Bắc Mỹ Mike Sun nói với The Epoch Times rằng chính sách cải cách nhà ở mới, hạn chế đầu tư vào nhà ở, về cơ bản làm thay đổi cơ chế của thị trường.
Ông Sun khẳng định rằng trong 20 năm qua, phần lớn tài sản của Trung Quốc đến từ bất động sản và chính sách này ngụ ý về một sự rời xa đáng kể khỏi các phương tiện tích lũy tài sản truyền thống, có khả năng dẫn đến sự sụt giảm hoặc sụp đổ của cải. Tuy nhiên, cuộc cải cách nhà ở này khiến mọi người nhớ đến ý tưởng “thịnh vượng chung” của ông Tập Cận Bình.
Ông Sun cũng đặt câu hỏi về khả năng tài chính của việc xây dựng nhà ở vừa túi tiền trên quy mô lớn, khi xem xét những khó khăn tài chính đáng kể và các khoản nợ nặng nề ở cấp địa phương mà lĩnh vực nhà ở vừa túi tiền hiện đang phải đối mặt. Với việc chính quyền địa phương phụ thuộc rất nhiều vào bất động sản để có doanh thu tài chính, việc mất đi nguồn thu nhập chính này có thể đẩy nhanh sự sụp đổ tài chính của các chính quyền địa phương vốn đang gánh các khoản nợ cao ngất ngưởng.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch
